KUPNÍ SMLOUVA NA NEMOVITOST: NEJČASTĚJŠÍ OTÁZKY A ODPOVĚDI

Při prodeji a koupi nemovitosti je nutné uzavřít kupní smlouvu, bezpečně zajistit úhradu kupní ceny a následně podat návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí.

K úspěšnému převodu nemovitosti je nutná právně kvalitní kupní smlouva nemovitost. Následovat musí, po případném splnění podmínek, jako je např. úhrada kupní ceny apod., vklad kupní smlouvy do katastru nemovitostí spolu s návrhem na vklad vlastnického práva. Tímto krokem se teprve oficiálně převádí samotné vlastnické právo k nemovitosti.

Kupní smlouva určená pro katastrální úřad musí mít ověřené podpisy. K ověření podpisů můžete využít např. pobočky sítě CzechPoint. Kupní smlouva se dokládá katastrálnímu úřadu pouze v jednom vyhotovení. Ke kupní smlouvě musíte přiložit také uvedený návrh na vklad ve formě stanoveného formuláře.

Základem kupní smlouvy na nemovitost je naprostá právní přesnost. Katastrální úřad kvůli chybě v textu nebo identifikaci nemovitosti návrh může zamítnout. To pro vás znamená nevratnou ztrátu poplatku 2 000 Kč. Následně musíte celý proces převodu začít znovu od začátku.

Mnohem větší riziko ale u kupní smlouvy spočívá v riziku ztráty nemovitosti bez zajištění úhrady kupní ceny nebo naopak v riziku ztráty kupní ceny bez zajištění převodu vlastnictví k nemovitosti. A také v nedostatečném vymezení a zajištění práv a povinností smluvních stran. K tomu viz otázky níže.

Kupní smlouva na nemovitost musí zejména přesně označit smluvní strany a převáděnou nemovitost v souladu s právními předpisy, vyjádřit závazek prodávajícího nemovitost odevzdat a převést a závazek kupujícího zaplatit kupní cenu a nemovitost přijmout. Dále musí splňovat požadavky na písemnou formu a vklad do katastru nemovitostí.

Přesné vymezení nemovitostí bývá často problém např. u pozemků s geometrickým plánem. Nebo také u bytových jednotek, se kterými souvisejí spoluvlastnické podíly. Dále také u staveb podle toho, zda jsou součástí pozemku či nikoliv. Nesprávná identifikace nemovitostí může vést k zamítnutí návrhu na vklad.

Kupní smlouva určená pro katastrální úřad musí mít ověřené podpisy.

To jsou ovšem jen základní náležitosti kupní smlouvy na nemovitost. Důležitá jsou i další ujednání k právní ochraně té které strany. K tomu viz otázky níže.

Prodávající by si měl při prodeji nemovitosti pohlídat zejména správné znění kupní smlouvy, právní stav nemovitosti, úhradu kupní ceny, odpovědnost za vady a bezpečný průběh vkladu do katastru nemovitostí.

Častou chybou je špatná specifikace nemovitostí. Dále problematicky, nedostatečně či neplatně sepsaná ujednání v rámci kupní smlouvy na nemovitost. Prodávající si musí také dát pozor také např. na průkaz energetické náročnosti budovy nebo na odpovědnost za skryté vady nemovitosti.

Nejzásadnější pro prodávajícího u kupní smlouvy je dostatečné zajištění převodu financí v návaznosti na vklad do katastru nemovitostí. Prodávající riskuje ztrátu vlastnictví nemovitostí, pokud nemá dostatečně zajištěno obdržení kupní ceny.

Nejvýhodnější pro prodávajícího je přijmout po podpisu kupní smlouvy kupní cenu. A teprve poté vkládat smlouvu na katastr s pomocí tzv. odkládací podmínky. S tím ale může mít problém zase kupující.

U hodnotnějších nemovitostí se doporučuje využití advokátní úschovy. Ta znamená jistotu v tomto směru pro obě strany. Vklad do katastru se realizuje až poté, kdy kupní cena je složena v advokátní úschově.

Při koupi nemovitosti by si měl kupující ověřit zejména právní stav nemovitosti, její skutečný stav, podmínky kupní smlouvy, způsob úhrady kupní ceny a bezpečný průběh převodu vlastnictví v katastru nemovitostí.

Stejně jako u prodávajícího, i zde častou chybou je špatná specifikace nemovitostí. Dále problematicky, nedostatečně či neplatně sepsaná ujednání v rámci kupní smlouvy na nemovitost. Kupující si musí také dávat pozor na vady nemovitostí a prohlášení prodávajícího.

Nejzásadnější pro kupujícího je dostatečné zajištění převodu financí v návaznosti na vklad do katastru nemovitostí. Kupující riskuje ztrátu kupní ceny, pokud nemá dostatečně zajištěno, že se stane vlastníkem nemovitosti.

Nejvýhodnější pro kupujícího je uhradit kupní cenu až po vkladu do katastru. Na to ale málokterý prodávající přistoupí. Proto u hodnotnějších nemovitostí se rozhodně doporučuje využití advokátní úschovy. Ta znamená jistotu v tomto směru. Uvolnění kupní ceny pro prodávajícího probíhá až poté, kdy kupující je vlastníkem nemovitosti.

Téma úschovy kupní ceny rozebíráme blíže např. v článku Kupní smlouva na nemovitost – kupní cena a úschova. Srovnáváme tam také různé typy úschov – bankovní, notářskou a advokátní.

Pokud kupující pořizuje nemovitost přes realitní kancelář, měl by si dát pozor již na znění tzv. rezervační smlouvy. Ta je uzavírána s realitní kanceláří za účelem složení tzv. rezervační zálohy.

Nejbezpečnějším způsobem úhrady kupní ceny za nemovitost je její složení do advokátní, notářské nebo bankovní úschovy, ze které jsou peníze prodávajícímu vyplaceny po splnění předem stanovených podmínek.

Kupní cenu jako kupující neposílejte přímo na účet prodávajícího hned po podpisu smlouvy. Pro zajištění bezpečnosti je vhodné využít úschovu peněz. Peníze se prodávajícímu uvolní až v momentě, kdy je kupující zapsán jako vlastník v katastru nemovitostí.

Postup:

• Složení peněz: Kupující po podpisu kupní smlouvy odešle peníze na speciální účet úschovy.

• Podání návrhu na vklad: Teprve až schovatel (advokát/notář/banka) potvrdí přijetí peněz, podává se návrh na vklad do katastru nemovitostí.

• Výplata peněz: Peníze zůstávají v úschově po celou dobu řízení (cca 3–4 týdny). Prodávající je obdrží až poté, co schovatel dostane aktuální výpis z listu vlastnictví (LV), kde figuruje jako nový vlastník kupující.

Tento postup chrání kupujícího před situací, kdy by zaplatil, ale katastr by převod zamítl. Např. kvůli exekuci či úmrtí prodávajícího. A naopak také chrání prodávajícího před převodem nemovitosti bez zaplacení.

Kupující se stává vlastníkem nemovitosti až povolením vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí, nikoli již podpisem kupní smlouvy.

Vlastníkem nemovitosti se kupující stává až právními účinky vkladu práva do katastru nemovitostí. Tento proces má tzv. zpětnou účinnost ke dni podání návrhu.

Časová osa:

1. Podpis smlouvy: Vzniká závazek prodat a koupit, ale vlastnictví se jen tímto nemění.

2. Podání návrhu na vklad: Katastr vyznačí plombu a začíná běžet proces přepisu vlastnického práva.

3. Ochranná lhůta: Katastr musí ze zákona čekat 20 dní, během kterých nemůže vklad povolit (ochrana proti podvodům).

4. Zápis: Katastr provede zápis (obvykle za 3-4 týdny).

5. Zpětná účinnost: Vlastníkem se stáváte zpětně k datu, kdy byl návrh na vklad doručen katastrálnímu úřadu.

Cena za sepsání kupní smlouvy na nemovitost advokátem se nejčastěji pohybuje v řádu jednotek tisíc korun a závisí zejména na hodnotě a složitosti převodu a rozsahu právních služeb.

Naše běžné ceny za kupní smlouvy uvádíme přesně a přehledně na našem webu v sekci ceník. Standardně sepsání kupní smlouvy na nemovitost o běžných hodnotách např. do 5 mil. Kč u nás stojí většinou od 3.000 Kč do 5.500 Kč.

Náklady spojené s kupní smlouvou na nemovitost:

Ověření podpisů: Správní poplatek za legalizaci každého podpisu na smlouvě činí 50 Kč.

Správní poplatek za vklad do katastru nemovitostí: Tento poplatek katastrálnímu úřadu činí 2.000 Kč za jeden vklad. Jedním vkladem lze přitom vyřešit i více nemovitostí. Jen musí spadat pod stejné katastrální pracoviště, nebo alespoň stejný katastrální úřad.

Odměna advokáta (pokud si smlouvu a návrh na vklad necháváte zpracovat odborně): Zatímco u notáře odměna závisí na hodnotě nemovitosti, tak u advokáta je cena smluvní. Kupní smlouva na nemovitost vychází u advokáta většinou levněji než u notáře. To proto, že se cena u advokáta odvíjí často od hodnoty nemovitosti jen částečně. Cena se ale liší i u různých advokátních kanceláří. Je vhodné oslovit více advokátních kanceláří pro srovnání. Následně můžete porovnat jejich ceny i samotný přístup.

Pokud nebudete chtít riskovat, svěřte převod nemovitosti formou kupní smlouvy na nemovitost advokátní kanceláři.

Náklady na kupní smlouvu i poplatek za návrh na vklad do katastru může podle dohody zaplatit kupující, prodávající nebo oba společně; zákon obecně nestanoví, která strana musí tyto náklady nést.

Náklady za sepsání kupní smlouvy platí ten, kdo si právní službu objedná. Většinou to bývá tedy prodávající. Nicméně lze se domluvit i jinak. Např. že náklady se podělí na půl. Obdobně to platí pro poplatek za vklad do katastru. I když zvyklostí je, že poplatek za vklad do katastru platí většinou kupující.

Správní poplatek za návrh na vklad do katastru nemovitostí činí 2 000 Kč.

Kupní smlouva na nemovitost připravená advokátní kanceláří Vás přitom nevyjde zásadně více. Tedy doporučujeme tuto variantu rozhodně zvážit.

Poměrně často se stává, že katastrem neprojdou různě vyplněné obecné vzory z internetu. Klienti tak zbytečně přichází mj. i o zmíněný poplatek. Kromě všech problémů s tím spojených.

Ano, podpisy prodávajícího a kupujícího na vyhotovení kupní smlouvy určeném pro katastr nemovitostí musí být úředně ověřené.

K ověření podpisů můžete využít např. pobočky sítě CzechPoint.

Přepis nemovitosti na katastru, tedy řízení o povolení vkladu vlastnického práva, obvykle trvá obvykle tři až čtyři týdny. Katastrální úřad nesmí vklad povolit před uplynutím 20 dnů od odeslání informace dotčeným osobám.

Po podání návrhu na vklad katastr vyznačí u převáděných nemovitostí tzv. plombu. Informuje také vlastníky nemovitosti, že bylo zahájeno příslušné řízení. Na zápis vkladu má katastr lhůtu obecně 30 dní. S ohledem na zákonnou lhůtu v souvislosti s oznámením vlastníkům nemovitosti však nerozhodne dříve než po 20 dnech.

Katastrální úřad obecně nezkoumá, zda byla kupní cena podle kupní smlouvy zaplacena, protože její úhrada je věcí smluvních stran a jejich právního zajištění.

Toto se tedy ponechává na smluvních stranách a na vhodném právním zajištění v kupní smlouvě na nemovitost. Výjimku tvoří situace, kdy smlouva obsahuje tzv. odkládací podmínku pro vklad do katastru, vázanou na prokázání úhrady kupní ceny.

O to více je právě v takové situaci nespoléhat se jen na zavkladování kupní smlouvy katastrem, ale na právně kvalitní zajištění kupní smlouvy. Katastrální úřad zdaleka nezkoumá vše!

Při koupi nemovitosti lze v hotovosti zaplatit nejvýše 270 000 Kč, protože platby nad tuto zákonnou hranici musí být provedeny bezhotovostně.

Zvažte ale hrazení kupní ceny v hotovosti i při nižších částkách. Pokud nejde např. o drobný pozemek v hodnotě pár tisíc.

Samozřejmě základem je právně kvalitní kupní smlouva na nemovitost.

Při prodeji nemovitosti může prodávajícímu vzniknout povinnost zaplatit daň z příjmu, pokud nejsou splněny podmínky pro osvobození od této daně.

Daň z příjmu z prodeje nemovitosti činí 15% (u fyzické osoby, potažmo 23% pro část základu daně přesahující 36násobek průměrné mzdy). A to z kladného rozdílu hodnot mezi dobou nabytí nemovitostí a dobou jejich prodeje.

Prodávajícího by měly zajímat podmínky osvobození od daně z příjmu z prodeje nemovitosti. Časový daňový test je 10 let od nabytí nemovitosti. Pokud byla nemovitost nabyta do 31.12.2020, pak 5 let. V případě, že prodávající měl v domě či bytě bydliště, pak 2 roky. Podrobnosti uvádíme v odkazu Daň z příjmu z prodeje nemovitosti.

Při běžné koupi nebo prodeji nemovitosti není odhad ani znalecký posudek obecně povinný, výjimkou mohou být například požadavky banky při financování hypotékou nebo daňové účely.

Kupující posudek – odhad nepotřebuje. Vyjma situace, kdy to požaduje banka pro případnou hypotéku. Prodávající posudek potřebuje případně tehdy, pokud by příjem z převodu nemovitosti byl daňově zatížen daní z příjmu. Tedy pokud by nebyl od daně osvobozen. A současně pokud by jinak neměl jak podložit cenu v době nabytí. Jinak posudek potřeba k převodu obecně není.

Ano, při prodeji domu nebo bytu má prodávající zpravidla povinnost předat kupujícímu průkaz energetické náročnosti budovy (PENB), pokud se na daný případ nevztahuje zákonná výjimka.

K tématu viz samostatný příspěvek Průkaz energetické náročnosti budovy.

Prodávající odpovídá za skrytou vadu nemovitosti, která existovala již při jejím převzetí kupujícím, i když se projeví až později, přičemž u stavby činí zákonná lhůta pro vytknutí skryté vady až pět let.

• Co je skrytá vada: Vada, která existovala v době prodeje, nebyla na první pohled zjevná a kupující na ni nebyl upozorněn (např. prosakující izolace, špatná statika krovu).

• Nároky kupujícího: Pokud se vada prokáže, má kupující právo na:

  1. Slevu z kupní ceny (nejčastější řešení).

  2. Opravu vady (pokud je to možné).

  3. Odstoupení od smlouvy (u vad, které činí dům neobyvatelným nebo zásadně porušují smlouvu).

• Doložka „jak stojí a leží“: Prodávající se často snaží zbavit odpovědnosti tímto spojením ve smlouvě. U prodeje konkrétní nemovitosti je však tato doložka zpravidla neplatná. Pokud tedy nejde o prodej souhrnu věcí, kterým nemovitost jako taková většinou není.

Pokud je nemovitost součástí společného jmění manželů, musí ji prodávat oba manželé, zatímco u nemovitosti ve výlučném vlastnictví jednoho z manželů ji obecně může prodat jen výlučný vlastník.

Ovšem pozor na to, že i přesto písemný souhlas druhého z manželů může být nezbytný. To v případě, že v nemovitosti je rodinná domácnost nebo jí může být za tímto účelem potřeba.

Katastrální úřad to při přepisu nemovitosti u kupní smlouvy na nemovitost nezkoumá. Ale problémy mohou v tomto směru nastat, i po zápisu v katastru. Např. pokud druhý z manželů bude tvrdit, že jeho souhlas byl nezbytný. A to např. z uvedeného důvodu. Anebo že nemovitost byla ve výlučném vlastnictví jen formálně, ale fakticky měla být součástí SJM.

Ano, manžel může za určitých okolností koupit nemovitost sám, ale záleží zejména na tom, zda kupní cena je hrazena z prostředků ve společném jmění manželů (SJM) nebo z výlučných prostředků mimo SJM.

Pokud máte zúžené SJM notářským zápisem, pak můžete koupit nemovitost výlučně. Pokud nemáte, pak za trvání manželství platí fikce SJM ze zákona. Měli byste tak nemovitost kupovat oba manželé společně.

Katastrální úřad to při přepisu nemovitosti u kupní smlouvy na nemovitost nezkoumá. Ale problémy mohou v tomto směru nastat, i po zápisu v katastru. Např. pokud druhý z manželů takový převod zpochybní s tím, že mělo být pořízeno do SJM. Zvláště pokud kupní cena je placena z prostředků v SJM. Pak musí jednat jeden z manželů rozhodně se souhlasem druhého.

Pokud je kupní cena placena z výlučných prostředků jednoho z manželů, tak může nemovitost koupit i sám výlučně. Může jít např. o finance, které měl prokazatelně před uzavřením manželství. Nebo je obdržel výlučně darem, děděním či jinak. A současně pokud nedošlo k jejich smíšení se SJM. Přesto je vhodné, aby tuto skutečnost druhý z manželů potvrdil písemně. Nejen z důvodu jistoty na straně kupující, ale i na straně prodávající.

Pokud se vyplácí kupní cena, mělo by jít o kupní smlouvu na nemovitost. Pokud je převod bezúplatný, mělo by jít o darovací smlouvu na nemovitost.

Myšlenky na převody nemovitosti tzv. za korunu nebo za nějakou symbolickou cenu se občas objevují. A to v souvilosti s úvahou jak se vyhnout placení darovací daně. Především pokud jde o převod mezi osobami od daně neosvobozenými. Nelze to však doporučit. Finanční úřad takovou smlouvu může považovat fakticky za darovací.

Navíc se strany vystavují riziku zneplatnění smlouvy. Ta totiž simuluje něco, co ve skutečnosti není. Krom rizik vyplývajících z ustanovení o tzv. neúměrném zkrácení při extrémně nízké kupní ceně apod.

Předkupní právo při prodeji nemovitosti dnes obecně neexistuje ze zákona ve všech případech, ale může vzniknout v zákonem stanovených situacích nebo být sjednáno smluvně.

Pozor např. na předkupní právo zejména u rozdílného vlastnictví stavby a pozemku. Předkupní právo může být ale také navíc sjednáno smluvně.

Blíže viz také samostatný příspěvek Předkupní právo.