DAROVACÍ SMLOUVA NA NEMOVITOST: NEJČASTĚJŠÍ OTÁZKY A ODPOVĚDI

K darování nemovitosti potřebujete písemnou darovací smlouvu s úředně ověřenými podpisy a následně podat návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí.

Vlastnické právo k darované nemovitosti přechází na obdarovaného až povolením vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí na základě darovací smlouvy a návrhu na vklad.

K převodu nemovitostí v rodině je nutná právně kvalitní darovací smlouva na nemovitost. Následovat musí vklad do katastru nemovitostí spolu s návrhem na vklad vlastnického práva. Tímto krokem se teprve převádí samotné vlastnické právo k nemovitosti.

Darovací smlouva určená pro katastrální úřad musí mít ověřené podpisy. K ověření podpisů můžete využít např. pobočky sítě CzechPoint. Darovací smlouva se dokládá katastrálnímu úřadu pouze v jednom vyhotovení. K darovací smlouvě musíte přiložit také návrh na vklad ve formě stanoveného formuláře.

Základem darovací smlouvy na nemovitost je naprostá právní přesnost. Katastrální úřad kvůli chybě v textu nebo identifikaci nemovitosti návrh může zamítnout. To pro vás znamená nevratnou ztrátu poplatku 2 000 Kč. Následně musíte celý proces převodu začít znovu od začátku.

Darovací smlouva na nemovitost musí být písemná a musí přesně identifikovat dárce, obdarovaného i darovanou nemovitost; vyhotovení určené pro katastr musí mít úředně ověřené podpisy.

• Identifikace stran: Jméno, příjmení, datum narození (rodné číslo), adresa trvalého bydliště.
• Specifikace darované nemovitosti: Katastrální území a obec, parcelní číslo (u pozemku), číslo popisné nebo evidenční (u stavby).
• Projev vůle dárce a obdarovaného: Dostatečně určité vyjádření, že dárce nemovitost bezúplatně daruje obdarovanému. Současně obdarovaný tento dar musí přijmout. Jedná se o dvoustranné právní jednání.
• Datum a místo podpisu smlouvy a úředně ověřené podpisy dárce a obdarovaného.

Ano, na vyhotovení darovací smlouvy na nemovitost určeném pro katastr nemovitostí musí být podpisy dárce a obdarovaného úředně ověřené.

K ověření podpisů můžete využít např. pobočky sítě CzechPoint.

Správní poplatek za jeden návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí činí 2 000 Kč. Kdo tento náklad ponese, záleží na dohodě dárce a obdarovaného, ale platí jej většinou obdarovaný.

Darovací smlouva na nemovitost vás u advokáta přitom nevyjdou nějak zásadně více než uvedený poplatek za vklad. Doporučujeme tuto variantu rozhodně zvážit. Často se stává, že katastr zamítne vzor smlouvy z internetu. To pro vás znamená nevratnou ztrátu poplatku 2 000 Kč. Následně musíte celý proces převodu začít znovu od začátku.

Cena za sepsání darovací smlouvy na nemovitost u advokáta závisí zejména na typu nemovitostí, složitosti převodu a příp. tomu, zda je požadováno také věcné břemeno či jiné podmínky. U běžné darovací smlouvy se cena často pohybuje v řádu několika tisíc korun.

Naše běžné ceny za darovací smlouvy uvádíme přesně a přehledně na našem webu v sekci ceník. Standardně sepsání darovací smlouvy na nemovitost u nás stojí běžně většinou od 3.000 Kč do 4.500 Kč. Cenové rozmezí závisí na tom, zda se daruje pozemek, dům či byt a zda je či není zřizováno také věcné břemeno.

Náklady spojené s darovací smlouvou na nemovitost:

Ověření podpisů: Správní poplatek za legalizaci každého podpisu na smlouvě činí 50 Kč.

Správní poplatek za vklad do katastru nemovitostí: Tento poplatek katastrálnímu úřadu činí 2.000 Kč za jeden vklad. Jedním vkladem lze přitom vyřešit i více nemovitostí. Jen musí spadat pod stejné katastrální pracoviště nebo alespoň katastrální úřad.

Odměna advokáta: Zatímco u notáře odměna závisí na hodnotě nemovitosti, tak u advokáta je cena smluvní. Darovací smlouva na nemovitost vychází u advokáta většinou levněji než u notáře. Cena se ale liší i u různých advokátních kanceláří. Je vhodné oslovit více advokátních kanceláří pro srovnání. Následně můžete porovnat jejich ceny i samotný přístup.

Pokud nebudete chtít riskovat, svěřte převod nemovitosti formou darovací smlouvy na nemovitost advokátní kanceláři.

Bezúplatný příjem z darování nemovitosti se posuzuje v rámci daně z příjmů a mezi zákonem vymezenými blízkými osobami je zpravidla osvobozen. Osvobozený dar se do daňového přiznání neuvádí. U osvobozeného příjmu nad 5 milionů Kč však může vzniknout samostatná oznamovací povinnost.

Typicky jde například o darování domu, bytu nebo pozemku mezi rodiči a dětmi, prarodiči a vnoučaty nebo mezi některými příbuznými ve vedlejší linii, u kterých je dar osvobozen od daně z příjmu.

Pokud hodnota daru je vyšší než 5 milionů Kč, vzniká ale povinnost oznámit jeho přijetí finančnímu úřadu, a to i v případech osvobozených od daně. Tato oznamovací povinnost není totéž jako povinnost podat daňové přiznání.

Ačkoliv dary jsou dnes z hlediska daní řešeny jako bezúplatné příjmy v rámci daně z příjmů, pojem darovací daň se stále běžně používá pro označení daňových důsledků darování.

Od daně z příjmů je při splnění zákonných podmínek osvobozen bezúplatný příjem od těchto osob:

• Příbuzní v přímé linii: rodiče, děti, prarodiče, vnuci.

• Příbuzní ve vedlejší linii: sourozenci, strýcové, tety, synovci, neteře, manžel, manžel dítěte, dítě manžela, rodič manžela a manžel rodiče.

• Osoby ve společně hospodařící domácnosti: osoba, se kterou obdarovaný žil nejméně jeden rok bezprostředně před získáním daru ve společně hospodařící domácnosti a z tohoto důvodu pečoval o domácnost nebo byl na tuto osobu odkázán výživou.

Pozor: osvobození se nevztahuje automaticky na každého příbuzného. Například bratranec, sestřenice, švagr nebo nepokrevní strýc či teta nejsou jen na základě tohoto příbuzenského vztahu osobami uvedenými v zákonném výčtu osvobození.

K běžnému darování nemovitosti zpravidla nepotřebujete odhad ani znalecký posudek, zejména pokud jde o dar osvobozený od daně z příjmů.

Dárce se může při darování nemovitosti chránit zejména služebností doživotního užívání a zákazem zcizení a zatížení, které lze za splnění zákonných podmínek zapsat do katastru nemovitostí.

Pro maximální právní ochranu dárce je vhodné zakotvit tzv. služebnost doživotního užívání (bydlení). Vhodné je zvážit také tzv. zákaz zcizení a zatížení. Obojí je pak nutno nechat zapsat do katastru nemovitostí.

1. Věcné břemeno (Služebnost):

   • Zaručuje dárci právo v nemovitosti bydlet a užívat ji až do smrti.

   • Protože jde o věcné právo, je pevně spjato s nemovitostí. I kdyby obdarovaný dům prodal, nový majitel tam musí dárce nechat bydlet.

2. Zákaz zcizení a zatížení:

   • Zákaz zcizení: Obdarovaný nemůže nemovitost prodat ani darovat někomu jinému bez písemného souhlasu dárce.

   • Zákaz zatížení: Obdarovaný nemůže nemovitost zastavit bance (hypotéka) ani na ní zřídit jiné břemeno bez souhlasu dárce.

Aby byla tato práva plně vymahatelná, musí být sjednána jako věcná práva. Musí být zapsána na list vlastnictví (LV) v katastru nemovitostí. Obvykle se vkládají stejným návrhem na vklad jako samotný převod vlastnictví.

Dárce si může vymínit také další podmínky. Například vyplacení sourozenců obdarovaného. Konkrétní možnosti a podmínky záleží vždy na specifikách případu a záměrů v rodině.

U smluv s věcným břemenem nedoporučujeme riskovat se vzorem smlouvy.

Ano, rodiče mohou nemovitost darovat pouze jednomu dítěti a ostatní sourozence při darování ze zákona nemusí vyplácet ani dárce, ani obdarovaný, a ani žádat o jejich souhlas.

Vlastník se může volně rozhodnout komu nemovitost daruje formou darovací smlouvy na nemovitost. Podmínkou je plná svéprávnost a uzavření smlouvy bez nátlaku, omylu či podvodu.

Podle zákona se sourozenci vzájemně nemusí vyplácet. Není vyžadován ani souhlas sourozenců s darováním nemovitosti. Sourozenec, kterému nebylo darováno, nemůže jen z tohoto důvodu darovací smlouvu na nemovitost napadnout.

Tento postup je spíše otázkou vztahů a domluvy v rodině. K darovací smlouvě se může sepsat i smlouva o vypořádání mezi sourozenci.

Více k tématu darování vs. sourozenci obdaorvaného viz také odkaz Darovací smlouva a sourozenci.

To, zda je výhodnější nemovitost darovat za života, nebo ji převést až dědictvím, závisí zejména na rodinné situaci, ochraně dárce, daňových dopadech a budoucích dědických vztazích.

Darování a dědictví má zcela jiné právní důsledky. Tyto důsledky je vhodné probrat s advokátní kanceláří. Je třeba zvážit také vztahy v rodině.

Dědictví bývá finančně náročnější. Notáři se totiž platí odměna podle hodnoty majetku v dědictví. Viz např. odměna notáře v dědickém řízení.

Uveďme si příklad nemovitosti v hodnotě 5 mil. Kč. Darování vyjde na cca 6 tis. Kč. Tato částka zahrnuje i poplatek za vklad. Dědictví na cca 30 tis. Kč.

U daru může být riziko pokud se obdarovaný dostane do exekuce. U dědictví se zase musí řešit případné nároky nepominutelných dědiců. Kvůli těm není často možno rozdělit majetek přesně dle představ. Komplikaci mohou představovat také možné dluhy zůstavitele. Vyloučit nelze ani neuvážené nakládání s nemovitostmi ve vysokém věku.

Více k tématu darování vs. dědictví viz odkaz Darovací smlouva nebo dědictví.

Darovat lze spoluvlastnický podíl na nemovitosti, například jednu ideální polovinu k celku. Fyzicky vymezenou „část“ jedné nemovitosti, např. patro domu, bez jejího právního rozdělení samostatně darovat nelze.

Ano, darovat lze i nemovitost zatíženou hypotékou nebo zástavním právem banky, ale před převodem je nutné ověřit podmínky úvěru, zástavní smlouvy a případný souhlas banky.

Obecně lze darovat i nemovitost, která je zastavená bance. Je ale vhodné získat souhlas banky. Minimálně z hlediska případných závazků a sankcí v úvěrové či zástavní smlouvě.

Tento souhlas je nezbytný, pokud má banka sjednán zákaz zcizení nemovitostí bez jejího souhlasu. Takový zákaz většina hypotečních a zástavních smluv často obsahuje.

U takových nemovitostí bývá ale problém se zřízením věcného břemene.

V případech kombinace daru s nemovitostí, která je (nebo má být) zastavena, konzultujte s advokátní kanceláří.

Pokud je nemovitost součástí společného jmění manželů (SJM), nemůže jeden z manželů druhému samostatně darovat „polovinu“ této nemovitosti, protože v SJM nejsou podíly jednotlivých manželů.

Pokud mají např. rodiče nemovitost v SJM, tak ji lze darovat z jejich SJM. Avšak pouze oba manželé společně celek nebo společně spoluvlastnický podíl. V SJM totiž není žádná „polovina“, se kterou by mohl samostatně disponovat jen jeden z manželů.

Vzájemně si nemohou darovat manželé např. „polovinu“ nemovitosti, kterou mají celou v SJM. Situaci by šlo řešit jedině notářským zápisem o rozšíření nebo zúžení SJM.

Pokud má jeden z manželů nemovitost ve výlučném vlastnictví, může ji celou (nebo podíl na ní) darovat druhému z manželů a naopak.

Blíže toto téma rozebíráme také v příspěvku Převod poloviny nemovitosti na manžela/manželku.

Hlavní rozdíl spočívá v tom, že u SJM manželé nevlastní předem určené podíly, zatímco u podílového spoluvlastnictví má každý spoluvlastník konkrétní podíl, například jednu polovinu nemovitosti.

Pokud např. vlastníte nemovitost výlučně a chcete ji vlastnit společně, můžete rozšířit SJM notářským zápisem. Pak bude nemovitost v SJM. Anebo lze zvolit dar poloviny nemovitosti druhému z manželů. Pak ji budete mít v podílovém spoluvlastnictví. Rozdílů mezi těmito instituty je více. I když pokud vše funguje dobře, tak mohou být spíše formální.

Například je-li nemovitost ve spoluvlastnictví, nemusí se nezbytně vypořádat v případě rozvodu. Dále s onou polovinou lze volněji disponovat i bez souhlasu druhého manžela. To může být výhodou i nevýhodou. Volnější prodej poloviny nebude asi příliš chtěný. Naopak volnější dar např. potomkovi poloviny často ano. Dále pokud dojde na straně jednoho z manželů k dluhům, dotkne se to v zásadě jen jeho poloviny nemovitosti.

Jisté rozdíly jsou také v režimu správy nemovitostí či řešení společných investic. V případě, že mezi manželi nedojde k problémům, bývají tyto rozdíly spíše formálnější.

Ano, darovanou nemovitost lze po převodu zpravidla prodat, pokud není zřízen zákaz zcizení nebo jiná smluvní či zákonná překážka.

Prodávajícího by ale měla zajímat případná daň z příjmu. Zejména pokud jde o nemovitosti, které nejsou určeny k vlastnímu bydlení. U těch je obecně tzv. časový test pro příjmy z prodeje nemovitostí 10 let od nabytí nemovitosti. Pokud byla nemovitost nabyta do 31.12.2020, pak 5 let. Pokud prodávající měl v nemovitosti bydliště, lhůta je 2 roky.

Blíže viz odkaz Daň z prodeje nemovitosti.

Ano, nemovitost lze darovat i nezletilému dítěti, ale k nabytí nemovitosti nezletilým je zpravidla potřeba schválení opatrovnického soudu.

Darovací smlouvu na nemovitost za nezletilého musí schválit opatrovnický soud. Za nezletilého podepisují zákonní zástupci. Pokud je zde možný střet zájmů mezi rodiči a dítětem, musí být navíc ustanoven kolizní opatrovník pro podpis za nezletilého.

U nezletilého je třeba vždy dobře takový dar zvážit i z hlediska budoucího vývoje dítěte.

Bývalý partner nebo bývalá partnerka vám může darovat spoluvlastnický podíl na nemovitosti, ale vhodnější je vypořádání spoluvlastnictví než darovací smlouva, protože bývalí partneři nejsou osvobozeni při darování od daně z příjmů.

Teoreticky si tedy mohou bývalí partneři podíl na nemovitosti darovat. To ale není vhodné řešení. Pokud již nesdílíte společnou domácnost, nejste osvobozeni od daně darovací. Ta je u darovací smlouvy na nemovitost poměrně vysoká. Dále pokud se přebírá současně i hypotéka, nešlo by o bezúplatné právní jednání. Tím musí darovací smlouva být. Nelze vyloučit ani budoucí odvolání daru pro nouzi či nevděk. Situace se proto většinou řeší prostřednictvím dohody o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví.

Darovací smlouvu na nemovitost lze napadnout zejména tehdy, pokud nebyly splněny podmínky její platnosti, například pokud dárce nebyl svéprávný nebo daroval nemovitost v rozporu se zákonem.

Naprostým základem je právně kvalitní darovací smlouva na nemovitost. Proto se využití vzorů nedoporučuje. Jinak lze napadnout platnost darování nemovitosti jen v krajních případech. Například pokud dárce nebyl svéprávný.

Platné by nebylo ani darování nemovitosti učiněné někým, kdo k tomu není oprávněn. Typicky jde kupř. o dlužníka, který je v exekučním řízení. Ten má stanoven zákaz dispozic se svým majetkem.

Dar lze odvolat pouze za zákonem stanovených podmínek, zejména pokud dárce upadne do nouze nebo se obdarovaný vůči dárci dopustí nevděku.

Důvodem odvolání daru může být jen nouze či nevděk. Přesný popis obou důvodů naleznete v odkazu odvolání daru pro nouzi či nevděk.

Odvolání daru je právně složitý proces v rámci spíše extrémních situací. Navíc s nutným prokázáním daného odvolacího důvodu.

• Odvolání pro nouzi:

  • Nastává, pokud dárce po darování upadne do takové finanční situace, že nemá ani na nutnou výživu vlastní nebo osob, které je povinen vyživovat.

  • Dárce může požadovat vrácení daru (nebo jeho části). To ale jen v rozsahu, v jakém se mu nedostává prostředků na nutnou výživu.

• Odvolání pro nevděk:

  • Nastává, pokud obdarovaný ublíží dárci (nebo osobě jemu blízké) úmyslně nebo z hrubé nedbalosti tak, že zjevně poruší dobré mravy.

  • Příklad: Fyzické napadení, neposkytnutí pomoci v nemoci, trestný čin proti dárci. Běžné rodinné hádky nebo nesympatie nejsou důvodem pro odvolání.

Právo odvolat dar pro nevděk má dárce pouze do jednoho roku. A to ode dne, kdy obdarovaný dárci ublížil nebo kdy se o tom dárce dozvěděl.

Odvolání se provádí písemně vůči obdarovanému. V případě nesouhlasu rozhoduje soud. Jedná se často o složitější soudní spory s nejistým výsledkem.

Darovací smlouvu na nemovitost si mohou dárce a obdarovaný sepsat případně i sami. Odborné právní sepsání smlouvy a posouzení souvisejících právních rizik je však vhodné svěřit advokátovi nebo notáři.

Realitní kancelář, znalec či geodet mohou připravit darovací smlouvu, nikoliv však za úplatu. Navíc za smlouvu, jak je uvedeno, odpovídá jen advokát či notář.

Při hodnotě nemovitostí nemá smysl v podobných případech riskovat se smlouvou sepsanou někým, kdo za ni nenese plnou odpovědnost.

Samotná existence dluhů darování nemovitosti automaticky nevylučuje, převod ale může být napadnutelný věřiteli. Při exekuci je ovšem nakládání s nemovitostí zakázáno.

Výslovně nedoporučujeme darování nemovitosti podceňovat v případě dluhů dárce. Tedy pokud existují, hrozí či jsou i jen možné dluhy dárce. Taková smlouva může být neplatná, případně ji mohou napadat věřitelé. V krajních případech může vyvstat i otázka možných trestněprávních důsledků. Například poškození věřitele dle trestního zákona apod. Pokud má dárce exekuci, tak má navíc zákaz dispozic s majetkem.