DAROVACÍ SMLOUVA NA NEMOVITOST

K úspěšnému převodu nemovitostí v rodině je nutná právně kvalitní darovací smlouva na nemovitost. Následovat musí vklad do katastru nemovitostí spolu s návrhem na vklad vlastnického práva. Tímto krokem se oficiálně převádí samotné vlastnické právo k nemovitosti.

Smlouva určená pro katastrální úřad musí mít ověřené podpisy. K ověření podpisů můžete využít např. pobočky sítě CzechPoint. Dokument se dokládá katastrálnímu úřadu pouze v jednom vyhotovení. Ke smlouvě musíte přiložit také uvedený návrh na vklad. Tento návrh musí být podán ve formě stanoveného formuláře.

Chcete realizovat převod nemovitosti v rodině např. na děti zcela bezúplatně? Děti jsou zákonem osvobozenými osobami od daně z bezúplatného příjmu. Darovací smlouva na nemovitost je tedy ideální formou smlouvy pro převod nemovitosti na děti.

Základem darovací smlouvy na nemovitost je naprostá právní přesnost. Katastrální úřad kvůli chybě v textu nebo identifikaci nemovitosti návrh může zamítnout. To pro vás znamená nevratnou ztrátu poplatku 2 000 Kč. Následně musíte celý proces převodu začít znovu od začátku.

Pokud nebudete chtít riskovat, svěřte převod nemovitosti formou darovací smlouvy na nemovitost advokátní kanceláři. Ceny za tento typ smlouvy jsou u různých advokátních kanceláří různé. Jde totiž o ceny smluvní. Vyplatí se tak oslovit více kanceláří a zjistit si cenové nabídky.

Náklady spojené s darovací smlouvou na nemovitost:

Ověření podpisů: Správní poplatek za legalizaci každého podpisu na smlouvě činí 50 Kč.

Správní poplatek za vklad do katastru nemovitostí: Tento poplatek katastrálnímu úřadu činí 2.000 Kč za jeden vklad. Jedním vkladem lze přitom vyřešit i více nemovitostí. Jen musí spadat pod stejné katastrální pracoviště nebo alespoň katastrální úřad.

Odměna advokáta: Zatímco u notáře odměna závisí na hodnotě nemovitosti, tak u advokáta je cena smluvní. Darovací smlouva na nemovitost vychází u advokáta většinou levněji než u notáře. Cena se ale liší i u různých advokátních kanceláří. Je vhodné oslovit více advokátních kanceláří pro srovnání. Následně můžete porovnat jejich ceny i samotný přístup.

Naše běžné ceny za darovací smlouvy uvádíme na webu v cekci CENÍK. Standardně se cena za darovací smlouvu na nemovitost u nás pohybuje od 3.000 Kč do 4.500 Kč. Cenové rozmezí závisí na tom, zda se daruje pozemek, dům či byt a zda je či není zřizováno také věcné břemeno.

Darovací daň byla zrušena k 1.1.2014. V současnosti se na darování nemovitosti vztahuje daň z bezúplatného příjmu. Sazba daně z příjmů fyzických osob je 15 % nebo 23 % (podle výše příjmu). Pokud tedy nejde o případy od darovací daně osvobozené.

Darovací daň byla sice zrušena, ale je zahrnuta pod daň z příjmů. Běžně se nadále mluví o termínu darovací daň. Většina darů v rodině je od této daně osvobozena. Pozor si musíte dát na oznamovací povinnost u darů nad 5 mil. Kč.

Darovací daň se neplatí v případech osvobozených od daně darovací. Jedná se o zákonem citované blízké rodinné příslušníky.

Osvobození od daně darovací:

• Příbuzní v přímé linii: Rodiče, děti, prarodiče, vnuci.

• Příbuzní ve vedlejší linii: Sourozenci, pokrevní strýcové/tety, synovci/neteře, manželé, rodiče manžela/manželky (tchyně/tchán), děti manžela/manželky (nevlastní děti), manželé rodičů.

• Osoby ve společné domácnosti: Pokud s dárcem prokazatelně sdílí společně hospodařící domácnost nejméně 1 rok před darováním.

Kdo daň platí:

• Všichni ostatní, kteří nespadají do zákonem stanovených skupin osvobozených od této daně (tzv. "cizí" osoby). Sazba daně z příjmů je 15 % (případně 23 % podle výše příjmu).

Občas se chybuje v tom, že pod osvobození nespadá např. švagr nebo nepokrevní strýc či teta. Daňové dopady jsou pak poměrně značné.

Povinnost podat oznámení:

• Pokud je dar osvobozen od daně, daňové přiznání nepodáváte.

• Pokud hodnota daru přesáhne 5 000 000 Kč, musíte tuto skutečnost oznámit finančnímu úřadu (podat Oznámení o osvobozených příjmech).

V případech od daně osvobozených znalecký posudek (odhad) k darování nemovitosti obecně nepotřebujete.

Pro maximální právní ochranu dárce je nutné zakotvit tzv. služebnost doživotního užívání (bydlení). Vhodné je zvážit také tzv. zákaz zcizení a zatížení přímo do darovací smlouvy. Obojí je pak nutno nechat zapsat do katastru nemovitostí.

1. Věcné břemeno (Služebnost):

   • Zaručuje dárci právo v nemovitosti bydlet a užívat ji až do smrti.

   • Protože jde o věcné právo, je pevně spjato s nemovitostí. I kdyby obdarovaný dům prodal, nový majitel tam musí dárce nechat bydlet.

2. Zákaz zcizení a zatížení:

   • Zákaz zcizení: Obdarovaný nemůže nemovitost prodat ani darovat někomu jinému bez písemného souhlasu dárce.

   • Zákaz zatížení: Obdarovaný nemůže nemovitost zastavit bance (hypotéka) ani na ní zřídit jiné břemeno bez souhlasu dárce.

Aby byla tato práva plně vymahatelná, musí být sjednána jako věcná práva. Musí být zapsána na list vlastnictví (LV) v katastru nemovitostí. Obvykle se vkládají stejným návrhem na vklad jako samotný převod vlastnictví.

Dárce si může v darovací smlouvě zřídit věcné břemeno dožití. To dárci zajistí užívání nemovitosti i po darování. Často se tak spolu s darováním nemovitosti zřizuje pro dárce věcné břemeno – služebnost bydlení a užívání. A to bezplatně a do smrti dárce. Většinou se tak děje přímo v rámci darovací smlouvy na nemovitost.

Dárce si může vymínit také zákaz převodu či zatížení nemovitostí. Většinou po dobu života dárce. Může si ale také vymínit jiné podmínky. Například vyplacení sourozenců obdarovaného. Konkrétní možnosti a podmínky záleží vždy na specifikách případu a záměrů v rodině.

Věcné břemeno – služebnost se zapisuje do katastru nemovitostí. Musí být obdarovaným respektováno. Vázne na darované nemovitosti. Nedochází k jeho výmazu ani dalším převodem. Každý další nabyvatel nemovitosti jej musí respektovat.

U smluv s věcným břemenem nedoporučujeme riskovat se vzorem smlouvy.

Ve výjimečných případech může dárce dar odvolat. Důvodem může být jen nouze či nevděk. Přesný popis obou důvodů naleznete v odkazu odvolání daru pro nouzi či nevděk.

Darování není vždy nezvratné. Ale jeho odvolání je právně složitý proces v rámci spíše extrémních situací. Navíc s nutným prokázáním daného odvolacího důvodu. Občanský zákoník rozlišuje dva hlavní důvody: nouzi dárce a nevděk obdarovaného.

Důvody pro odvolání daru:

• Odvolání pro nouzi:

  • Nastává, pokud dárce po darování upadne do takové finanční situace, že nemá ani na nutnou výživu vlastní nebo osob, které je povinen vyživovat.

  • Dárce může požadovat vrácení daru (nebo jeho části). To ale jen v rozsahu, v jakém se mu nedostává prostředků na nutnou výživu.

• Odvolání pro nevděk:

  • Nastává, pokud obdarovaný ublíží dárci (nebo osobě jemu blízké) úmyslně nebo z hrubé nedbalosti tak, že zjevně poruší dobré mravy.

  • Příklad: Fyzické napadení, neposkytnutí pomoci v nemoci, trestný čin proti dárci. Běžné rodinné hádky nebo nesympatie nejsou důvodem pro odvolání.

Právo odvolat dar pro nevděk má dárce pouze do jednoho roku. A to ode dne, kdy obdarovaný dárci ublížil nebo kdy se o tom dárce dozvěděl. Odvolání se provádí písemně vůči obdarovanému. V případě nesouhlasu rozhoduje soud. Jedná se často o složitější soudní spory s nejistým výsledkem.

Darování a dědictví má zcela jiné právní důsledky. Tyto důsledky je vhodné probrat s advokátní kanceláří. Je třeba zvážit také vztahy v rodině.

Dědictví bývá finančně náročnější. Notáři se totiž platí odměna podle hodnoty majetku v dědictví. Viz např. ODMĚNA NOTÁŘE V DĚDICKÉM ŘÍZENÍ. Uveďme si příklad nemovitosti v hodnotě 5 mil. Kč. Darování vyjde na cca 6 tis. Kč. Tato částka zahrnuje i poplatek za vklad. Dědictví na cca 30 tis. Kč.

U daru může být riziko pokud se obdarovaný dostane do exekuce. U dědictví se zase musí řešit případné nároky nepominutelných dědiců. Kvůli těm není často možno rozdělit majetek přesně dle představ. Komplikaci mohou představovat také možné dluhy zůstavitele. Vyloučit nelze ani neuvážené nakládání s nemovitostmi ve vysokém věku.

Více k tématu darování vs. dědictví viz odkaz Darovací smlouva nebo dědictví.

Vlastník se může volně rozhodnout komu nemovitost daruje formou darovací smlouvy na nemovitost. Podmínkou je plná svéprávnost a uzavření smlouvy bez nátlaku, omylu či podvodu. Dárce může darovat nemovitost i jen jednomu ze svých dětí. Anebo i někomu jinému.

Podle zákona se sourozenci vzájemně nemusí vyplácet. Není vyžadován ani souhlas sourozenců s darováním nemovitosti. Sourozenec, kterému nebylo darováno, nemůže jen z tohoto důvodu darovací smlouvu na nemovitost napadnout.

Tento postup je spíše otázkou vztahů a domluvy v rodině. K darovací smlouvě se může sepsat i smlouva o vypořádání mezi sourozenci. Více k tématu darování vs. sourozenci obdaorvaného viz také odkaz Darovací smlouva a sourozenci.