DAROVACÍ SMLOUVA NA NEMOVITOST – OTÁZKY A ODPOVĚDI

Darovací smlouvou se převádí nemovitosti bezúplatně, nejčastěji v rámci rodiny.

JAKÉ JSOU NEJČASTĚJŠÍ OTÁZKY K TÉTO SMLOUVĚ?

ODPOVĚDI SI PŘEČTĚTE NÍŽE

Pokud byste chtěli jakoukoliv z níže uvedených otázek probrat blíže anebo máte k danému tématu darovací smlouvy jinou otázku, naše kancelář je k dispozici k případné konzultaci.

MŮŽETE NÁS NEZÁVAZNĚ KONTAKTOVAT – TYTO KONZULTACE JSOU ZDARMA

Jak mám postupovat, pokud chci provést darování nemovitostí?

K úspěšnému převodu nemovitostí touto formou je nutná právně kvalitní darovací smlouva na nemovitost (dům, byt, pozemek) a její následný vklad do katastru nemovitostí spolu s návrhem na vklad vlastnického práva. Smlouva určená pro katastr musí mít ověřené podpisy (např. na CzechPointu), dokládá se katastrálnímu úřadu v jednom vyhotovení spolu s uvedeným návrhem na vklad, který musí být podán ve formě stanoveného formuláře.

VÍCE INFORMACÍ K DAROVACÍ SMLOUVĚ NA NEMOVITOST ONLINE ZDE

Platí se u darovací smlouvy na nemovitost darovací daň?

Darovací daň (daň z bezúplatného příjmu) se neplatí v případech osvobozených od daně, které naleznete ZDE. Jedná se o zákonem citované blízké rodinné příslušníky, které naleznete vyjmenované v odkazu v předchozí větě. Občas se chybuje v tom, že pod toto osvobození nespadá např. švagr nebo nepokrevní strýc či teta, daňové dopady jsou pak poměrně značné. Při hodnotě darovaných nemovitostí nad 5 mil. Kč zůstává i u osob od daně osvobozených oznamovací povinnost fin. úřadu.

Kde najdu vzor darovací smlouvy na nemovitost, konkrétně na pozemek?

Vzor darovací smlouvy na nemovitost – pozemek naleznete např. ZDE, popř. pokud kliknete na obrázek níže, tak vzor smlouvy stáhnete přímo do svého PC. Nicméně zvažte velmi dobře, zda použijete opravdu obecný vzor darovací smlouvy na nemovitost, přečtěte si poučení obsažené ve vzoru. U nemovitostí typu dům nebo byt, popř. u hodnotnějších pozemků nedoporučujeme se vzorem smlouvy zbytečně riskovat.

Potřebuji k darovací smlouvě na nemovitost odhad?

Pokud jde o případy od daně osvobozené, pak znalecký posudek – odhad, obecně nepotřebujete.

Kolik stojí vklad do katastru u darovací smlouvy na nemovitost?

Od r. 2020 je poplatek za návrh na vklad katastrálnímu úřadu 2.000,- Kč. Darovací smlouva na nemovitost a návrh na vklad připravené advokátní kanceláří Vás přitom nevyjdou, zj. u online řešení, o nějak zásadně více, takže doporučujeme tuto variantu rozhodně zvážit. Poměrně často se stává, že katastrem neprojdou různě vyplněné obecné vzory stažené z internetu a klienti tak zbytečně přichází mj. i o zmíněný poplatek, krom všech problémů s tím spojených. Cenu příp. řešení online zjistíte jednoduše nezávazným dotazem – telefonicky či prostřednictvím webového formuláře.

Máme volit darování nemovitosti za života nebo až dědické řízení?

Obojí má zcela jiné právní důsledky, které je, v případě nejistoty, vhodné probrat s ohledem na specifika toho kterého případu s advokátní kanceláří. Je třeba zvážit také vztahy v rodině. Faktem je, že dědictví je finančně náročnější, neboť se notáři platí stanovená procenta z hodnoty majetku v dědictví – viz např. ZDE (pokud zadáte cca hodnotu nemovitosti, vypočte se Vám částka za projednání dědictví + k částce připočítat DPH … pro příklad u nemovitosti v hodnotě 5 mil. Kč darování vyjde na cca 5-6 tis. Kč vč. poplatku za vklad, zatímco dědictví na cca 28 tis. Kč). U daru může být riziko kupř. v případě, že by se v budoucnu obdarovaný např. dostal do exekuce. U dědictví mohou naopak vstupovat do hry také nároky nepominutelných dědiců, popř. dluhy zůstavitele, vyloučit nelze ani neuvážené nakládání s nemovitostmi ve vysokém věku. Více k tomuto tématu viz také odkaz Darovací smlouva nebo dědictví a také odkaz Dědické skupiny dle zákona.

Jak lze zajistit u darovací smlouvy na nemovitost bydlení dárce?

Nejčastěji se spolu s darováním nemovitosti zřizuje pro dárce, kteří v domě či bytě chtějí dále bydlet, věcné břemeno – služebnost bydlení a užívání, a to bezplatně a do smrti dárců, většinou přímo v rámci darovací smlouvy na nemovitost. Někdy také v kombinaci se zákazem převodu či zatížení nemovitostí po dobu života dárců, popř. s jinými podmínkami, jako např. výplatou sourozenců apod. Konkrétní možnosti a podmínky záleží vždy na specifikách daného případu a záměrů v rodině. Věcné břemeno – služebnost se zapisuje do katastru nemovitostí a musí být obdarovaným respektováno, tzv. vázne na darované nemovitosti, tedy nedochází k jeho výmazu ani případným dalším převodem nemovitosti a i každý další nabyvatel nemovitosti jej musí respektovat.

Lze darovat prostřednictvím darovací smlouvy i nemovitost, která je zastavená bance?

Obecně lze, i když většinou je dobré získat souhlas banky, min. z hlediska případných závazků v úvěrové či zástavní smlouvě, popř. tento souhlas je nezbytný, pokud má banka sjednán i tzv. zákaz zcizení nemovitostí bez jejího souhlasu. U takových nemovitostí bývá ovšem problém se zřízením věcného břemene, pokud je příp. zvažováno. V případech kombinace daru s nemovitostí, která je, nebo má být, zastavena, se vždy poraďte s advokátní kanceláří.

Mohou rodiče darovat nemovitost jen jednomu dítěti?
A musím jako obdarovaný u daru nemovitosti vyplatit sourozence?

Vlastník se může volně rozhodnout komu nemovitost daruje formou darovací smlouvy na nemovitost. Může tedy i jen jednomu ze svých dětí, anebo někomu jinému. Podle zákona se sourozenci vzájemně nemusí vyplácet a není vyžadován ani souhlas sourozenců s darováním nemovitosti. Je to však otázkou vztahů a domluvy v rodině, často se tak fakticky v praxi činí, většinou prostřednictvím samostatné smlouvy o vypořádání mezi sourozenci. Více k tomuto tématu viz také odkaz Darovací smlouva a sourozenci.

Lze darovat prostřednictvím darovací smlouvy na nemovitost jen část nemovitosti?

Darovat lze darovací smlouvou na nemovitost „část“ nemovitosti, která není reálně rozdělena ve formě ideálního podílu na celku nemovitosti, např. poloviční spoluvlastnický podíl.

Lze darovat nemovitost do SJM syna/dcery a manželky/manžela?
Mohou rodiče darovat nemovitost jen mně, pokud jsem v manželství?

Darovat darovací smlouvou na nemovitost lze i do společného jmění manželů (SJM), např. synovi a jeho manželce – samozřejmě při vědomí rizika možného budoucího rozvodu manželství. Anebo lze darovat právě jen výlučně svému dítěti a nikoliv i jeho/její manželovi či manželce do SJM. V takovém případě nemovitost nebude spadat do jejich SJM.

Lze darovat nemovitost v SJM mezi manželi vzájemně prostřednictvím darovací smlouvy na nemovitost?

Pokud mají např. rodiče dům v SJM, tak lze darovat tuto nemovitost (nebo podíl na ní) z jejich SJM, avšak pouze oba manželé společně celek nebo společně spoluvlastnický podíl na ní, protože v SJM není žádná „polovina“, se kterou by mohl samostatně disponovat jen jeden z manželů.

Z toho také vyplývá to, že si vzájemně nemohou ale darovat manželé např. „polovinu“ nemovitosti, kterou mají celou v SJM. Situaci by šlo řešit, namísto darovací smlouvy na nemovitost, prostřednictvím notářského zápisu řešícího rozšíření nebo zúžení SJM. Pokud má jeden z manželů však nemovitost ve výlučném vlastnictví, může ji celou nebo podíl na ní darovat manželce a naopak.

Jaký je rozdíl, když nemovitost vlastníme v SJM a podílovém spoluvlastnictví?

Pokud např. vlastníte nemovitost výlučně a chcete ho vlastnit společně s manželkou, můžete buď rozšířit SJM notářským zápisem – pak bude nemovitost v SJM, anebo zvolíte dar poloviny nemovitosti manželce, pak ji budete mít v podílovém spoluvlastnictví. Rozdílů mezi těmito instituty je více, i když pokud vše funguje jak má, tak mohou být spíše formální. Například je-li nemovitost ve spoluvlastnictví, nemusí se nezbytně vypořádat v případě, že dojde k rozvodu (i když k tomu většinou dochází), dále s onou polovinou lze volněji nakládat – disponovat i bez souhlasu druhého manžela (může být výhodou i nevýhodou, podle toho o co jde – volnější prodej poloviny nebude asi příliš chtěný, naopak volnější dar např. potomkovi oné poloviny často ano) formou darovací smlouvy na nemovitost, dále pokud dojde na straně jednoho z manželů k dluhům, dotkne se to v zásadě jen jeho poloviny nemovitosti. Jisté rozdíly jsou také v režimu správy nemovitostí, řešení společných investic, atp., i když v případě, že mezi manželi nedojde k problémům v budoucnu, mohou tyto rozdíly být spíše formálnějšími.

Rozešli jsme se s přítelem/přítelkyní a máme ve spoluvlastnictví byt. Může mi svou polovinu darovat darovací smlouvou na nemovitost?

Teoreticky může, ale není to určitě vhodné řešení. Jednak pokud již nesdílíte společnou domácnost, nejste osvobozeni od daně darovací, která je u darovací smlouvy na nemovitost 15%. Jednak pokud se přebírá současně i hypotéka a její splácení, nešlo by o bezúplatné právní jednání, kterým darovací smlouva být musí. Krom toho nelze vyloučit ani budoucí odvolání daru pro tzv. nouzi či nevděk. Situace se proto většinou řeší prostřednictvím dohody o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví.

Lze dále prodat nemovitost, která byla darována darovací smlouvou na nemovitost?

Pokud není zřízen zákaz zcizení (převodu) nebo nebyla sjednána obdobná podmínka, např. rozvazovací, u původního daru nemovitosti pro takovou situaci, popř. by tím nebyly naplněny podmínky pro odvolání původního daru, tak darovanou nemovitost obecně prodat lze. Prodávajícího by ale měla zajímat případná daň z příjmu, resp. podmínky osvobození od ní, zejména pokud jde o nemovitosti, které nejsou určeny k vlastnímu bydlení, u kterých je obecně tzv. časový test pro příjmy z prodeje nemovitostí deset let od nabytí nemovitosti, pokud byla nemovitost nabyta do 31.12.2020, pak pět let. Pokud prodávající měl v nemovitosti bydliště, lhůta je dva roky. Blíže viz odkaz Daň u prodeje nemovitosti.

Lze darovat prostřednictvím darovací smlouvy nemovitost nezletilému?

Ano, možné to je, nicméně darovací smlouvu na nemovitost za nezletilého musí schválit opatrovnický soud, za nezletilého podepisují zákonní zástupci, pokud je zde možný střet zájmů mezi rodiči a dítětem, musí být předtím navíc ustanoven kolizní opatrovník, který smlouvu podepíše za nezletilého. U nezletilého je třeba také vždy dobře takový dar zvážit z hlediska budoucího vývoje dítěte.

Je možné napadnout darovací smlouvu na nemovitost?

Naprostým základem je právně kvalitní darovací smlouva na nemovitost, proto se využití vzorů nedoporučuje. Pokud je tento základ splněn, lze v krajních případech napadnout platnost darování nemovitosti kupř. v případě, že by dárce nebyl svéprávný nebo v daný okamžik nebyl svéprávný (např. byl duševně nemocen a tato nemoc mu bránila vnímat smysl darování nemovitosti). Další situací je, pokud by darování nemovitosti učinil někdo, kdo k tomu není oprávněn, typicky např. dlužník, který je v exekučním řízení a má stanoven zákaz dispozic se svým majetkem.

Jakou záruku má darovací smlouva na nemovitost od realitky či geodeta?

Prakticky stejnou, jako vzor z internetu, který si klient vyplní laicky sám, tj. žádnou. Za platnost smlouvy a posouzení souvislostí s ní ručí pouze advokátní nebo notářská kancelář. Při hodnotě nemovitostí tak stojí rozhodně za zvážení, zda má smysl v podobných případech riskovat.

Lze dar nemovitosti po darování nemovitosti odvolat?

Ve výjimečných případech ano, z důvodů tzv. nouze či nevděku. Přesný popis obou důvodů naleznete v odkazu odvolání daru pro nouzi či nevděk.

Darovací smlouva na nemovitost – darování nemovitostí jako řešení dluhů?

Výslovně nedoporučujeme situaci ohledně darování nemovitosti podceňovat v případech, kdy existují, hrozí či jsou i jen možné dluhy dárce nebo dokonce exekuce, když taková smlouva může být neplatná, mohou ji napadat věřitelé, případně dokonce může vyvstat otázka možných trestněprávních důsledků např. poškození věřitele dle trestního zákona apod.

tel.: 608 979 055

sekretariat@advokat-zlinsko.cz

VÍCE INFORMACÍ K DAROVACÍ SMLOUVĚ NA NEMOVITOST ONLINE ZDE