Převody nemovitostí
a smlouvy online
500+ převodů nemovitostí ročně online
30+ let praxe | 400+ recenzí
DAROVACÍ DAŇ Z NEMOVITOSTI A OSOBY OSVOBOZENÉ OD DANĚ
- aktualizováno: 21. 10. 2026
- Petr Hradil
Darovací daň z nemovitosti byla zrušena k 1.1.2014. Darování domu, bytu nebo pozemku se dnes posuzuje jako bezúplatný příjem obdarovaného podle zákona o daních z příjmů.
Osvobození: Darování nemovitosti v rodině je většinou osvobozeno od daně z příjmu, a to zj. v přímé příbuzenské linii, dále v zákonem vymezených případech u vedlejší příbuzenské linie a v případech tzv. spolužijících osob ve společně hospodařící domácnosti. K tomu viz níže.
ČASTÉ OTÁZKY A ODPOVĚDI K DAROVACÍ DANI
Kdo je osvobozen od daně při darování nemovitosti?
Darovací daň (daň z bezúplatného příjmu) se neplatí u darování nemovitostí v případech osvobozených od daně darovací, které naleznete blíže na této stránce shora. Jedná se o zákonem citované blízké rodinné příslušníky.
Osvobození od daně darovací:
Příbuzní v přímé linii: Rodiče, děti, prarodiče, vnuci.
Příbuzní ve vedlejší linii: Sourozenci, pokrevní strýcové/tety, synovci/neteře, manželé, rodiče manžela/manželky (tchyně/tchán), děti manžela/manželky (nevlastní děti), manželé rodičů.
Osoby ve společné domácnosti: Pokud s dárcem prokazatelně sdílí společně hospodařící domácnost nejméně 1 rok před darováním.
Kdo daň platí:
Všichni ostatní, kteří nespadají do zákonem stanovených skupin osvobozených od této daně (tzv. „cizí“ osoby). Sazba daně z příjmů je 15 % (případně 23 % podle výše příjmu).
Musím finančnímu úřadu hlásit dar, který je osvobozen od daně?
Osvobozený dar v hodnotě přesahující 5 milionů Kč se zpravidla oznamuje finančnímu úřadu, zákon však stanoví výjimky, mimo jiné pro příjmy, o nichž může správce daně zjistit potřebné údaje z katastru nemovitostí.
V případě oznamovací povinnosti máte povinnost podat tzv. Oznámení o osvobozených příjmech, a to i přesto, že žádnou daň platit nebudete.
Musím mít znalecký posudek na cenu nemovitosti pro finanční úřad, když je dar osvobozen od daně?
Pokud je darování nemovitosti osvobozeno od daně a hodnota nemovitosti nepřesahuje 5 000 000 Kč, znalecký posudek nepotřebujete vůbec.
Hodnota daru se určuje podle ceny obvyklé (tržní) v místě a čase darování. U nemovitostí se pro daňové účely zpravidla vyžaduje odborný odhad nebo znalecký posudek, aby byla hodnota nezpochybnitelná.
Kdy posudek (nebo odborný odhad) potřebujete:
Osvobozený dar nad 5 milionů Kč: Zde zákon nevyžaduje přímo znalecký posudek, ale musíte uvést cenu obvyklou (např. kvalifikovaný odhad realitního makléře nebo porovnání cenových map).
Dar neosvobozený: Zde musíte zaplatit daň, tudíž finanční úřad bude vyžadovat přesné určení základu daně, proto bude znalecký posudek v tomto případě nezbytností.
DAROVACÍ DAŇ Z NEMOVITOSTI - DAŇ Z BEZÚPLATNÉHO PŘÍJMU
Daň darovací (dřívější označení) – nyní správně daň z bezúplatného příjmu (plnění), je upravena v zákoně o daních z příjmů (dříve zákon o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí). Termín „darovací daň“ je ale stále běžně v praxi používán. Touto daní je zdaňováno mimo jiné (tedy nejenom) bezúplatné nabytí majetku z dárce na obdarovaného prostřednictvím darovací smlouvy. Nejčastěji se řeší v souvislosti s darovací smlouvou na nemovitost. Poplatníkem daně je obecně nabyvatel majetkových hodnot (nejčastěji, pokud jde o písemné darovací smlouvy, pak nemovitostí), tedy obdarovaný.
Předmětem daně darovací je bezúplatné nabytí příjmů (plnění, majetku včetně nemovitostí) na základě právního úkonu, a to bez poskytnutí protihodnoty či protiplnění. U nemovitostí se základ daně odvíjí mj. od hodnoty nemovitostí určené znaleckým posudkem. Pokud je předmětem daně darovací jiný majetkový prospěch, jehož obsahem je opětující se plnění na dobu neurčitou, dobu života nebo na dobu delší pěti let (typicky např. osobní věcné břemeno práva bydlení a užívání v darovaných nemovitostech), rozumí se touto cenou pětinásobek ceny ročního plnění. Pokud přijatý dar není osvobozen od daně z příjmů, zdaňuje se zpravidla jako ostatní příjem v rámci daňového přiznání za příslušné zdaňovací období.
Výše daně darovací je shodná s daní z příjmu, tj. v základu u fyzických osob 15% (potažmo 23% pro část základu daně přesahující 36násobek průměrné mzdy), pokud tedy nejde o dále uvedené případy osob osvobozených od této daně.
OSVOBOZENÍ OD DAROVACÍ DANĚ Z NEMOVITOSTI - KDO NEMUSÍ PLATIT DAROVACÍ DAŇ
Pokud jde o osvobození od daně z bezúplatného příjmu – osvobození od darovací daně, je zachováno toto osvobození (dříve tzv. osoby v I. a II. příbuzenské skupině) tak, že jsou mj. osvobozeny bezúplatné příjmy:
- od příbuzného v linii přímé (rodiče, prarodiče, děti, vnuci atp.)
- a v linii vedlejší, pokud jde o :
– sourozence
– strýce, tetu
– synovce, neteř
– manžela
– manžela dítěte (zeťové a snachy), dítěte manžela
– rodiče manžela nebo manžela rodičů - a dále od osoby, se kterou poplatník žil nejméně po dobu jednoho roku před získáním bezúplatného příjmu ve společně hospodařící domácnosti a z tohoto důvodu pečoval o domácnost nebo byl na tuto osobu odkázán výživou (tzv. spolužijící osoby, pokud splňují tyto zákonné předpoklady)
Tento přehled tedy odpovídá na otázku kdo nemusí platit darovací daň, resp. kdy se neplatí darovací daň při darování nemovitosti. Jak nejlépe převést nemovitost např. na děti tedy je zřejmé – darovací smlouvou na nemovitost.
Všimněte si mj. např., že zde chybí někteří rodinní příslušníci, u kterých smluvní strany často podceňují možnou vysokou daňovou povinnost. Např. bratranci, sestřenice, švagři, švagrové apod. Pozor také na osvobození např. ve vztahu daru strýc, teta, synovec a neteř, kdy např. ze strany pokrevního strýce (bratr rodiče obdarovaného) se dar považuje za osvobozen, zatímco ze strany do rodiny „přivdané“ tety nikoliv, či naopak. K otázce osob sešvagřených viz např. odkaz Darování ze SJM sourozenci jednoho z manželů. Obdobně v případech jako zeť či snacha, dítě manžela, rodiče manžela nebo manžel rodiče, jde o osvobození za předpokladu, že dané manželství stále trvá, resp. nebylo rozvedeno (rozvodem takový vztah zaniká, sporné to může být v případě úmrtí dané osoby).
U spolužijících osob ve smyslu společně hospodařící domácnosti je třeba zpozornět. V praxi se mohou požadovat různé podmínky pro prokázání této skutečnosti a tohoto vztahu (čestné prohlášení, příp. svědci, anebo doklady ohledně plateb v rámci společně hospodařící domácnosti atp.). Naopak není bez dalšího z tohoto pohledu podstatné např. stejné trvalé bydliště.
V případech osvobozených od daně darovací není třeba znalecký posudek na ocenění hodnoty nemovitostí. Pozor ale na to, že pokud hodnota nemovitosti – daru, přesahuje 5 mil. Kč, tak i v případech od daně osvobozených je většinou dána oznamovací povinnost finančnímu úřadu. Zákon však stanoví výjimky, mimo jiné pro příjmy, o nichž může správce daně zjistit potřebné údaje z katastru nemovitostí.
DAŇ Z NEMOVITOSTÍ
V souvislosti s převodem nemovitosti je třeba splnit také povinnosti týkající se daně z nemovitých věcí. Nový vlastník zpravidla podává daňové přiznání do 31. ledna následujícího roku. Původní vlastník musí podle toho, zda mu u příslušného správce daně zůstávají další nemovité věci, podat daňové přiznání zohledňující změnu, nebo oznámit, že přestal být poplatníkem.
Chcete-li právní jistotu a ne risk se vzory, nechte si darovací smlouvu sepsat odborně advokátem online. Realizujeme ročně 500+ převodních smluv online pro klienty z celé ČR.
Zodpovíme 100+ dotazů online měsíčně.
Viz např. tato recenze naší AK na Google od klienta z Prahy:
„Setkání s touto advokátní kanceláří při zpracování trochu nestandardní darovací smlouvy části domu bylo opravdu skvělé. Ač vše proběhlo pouze přes emaily a se dvěmi konzultacemi po telefonu, tak musím ocenit neuvěřitelnou rychlost, dokonalé zpracování s perfektním popisem co mám dodat a zajistit. Byl jsem upozorněn na všechna možná úskalí. I s cenou jsem byl maximálně spokojen.“
NEZÁVAZNÝ KONTAKTNÍ FORMULÁŘ
Odesláním formuláře berete na vědomí podmínky a poučení.
Naše odpověď pro Vás není nijak zpoplatněna.
Váš dotaz je nezávazný, není nikde zveřejňován a podléhá naší mlčenlivosti.
Vaše údaje použijeme pouze pro účely odpovědi na Váš dotaz.
MÁTE OTÁZKU NEBO POTŘEBUJETE SMLOUVU ?
NEZÁVAZNĚ NÁS KONTAKTUJTE !
PRÁVNÍ SLUŽBY ONLINE
