KUPNÍ SMLOUVA NA BYT
Právní režim prodeje bytu dle ZVB nebo NOZ
U kupní smlouvy na byt se v praxi vyskytuje hodně chyb již pokud jde o samotnou specifikaci předmětu převodu jak v kupní smlouvě samotné, tak také v návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Rozlišovat je především potřeba tu skutečnost, zda se jedná o kupní smlouvu na byt podle zák. č. 72/1994 Sb., zákona o vlastnictví bytů anebo o kupní smlouvu na byt podle zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. Rozlišení se zdá být formálním, ale po právní stránce je velmi podstatné, protože zakládá odlišný právní režim. Z toho, mimo jiné, také vyplývají jiné požadavky na specifikaci předmětu převodu jak ve smlouvě samotné, tak i v návrhu na vklad.
Spoluvlastnický podíl spojený s bytovou jednotkou
Dále platí, že k jednotce vymezené dle zákona o vlastnictví bytů náleží rovněž spoluvlastnický podíl na společných částech domu, příp. pozemku pod budovou. Jednotka dle občanského zákoníku již podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné, zahrnuje. Nesprávné vymezení předmětu převodu ve smlouvě přitom může vést, a v praxi také často vede, k zamítnutí návrhu na vklad vlastnického práva. Pozor je tedy potřeba si dávat, podle té které situace, i případně na to, jaké přesně podíly nejen na budově, ale i na kterých pozemcích, jsou spojeny s bytovou jednotkou jako její nedílná součást, a to přitom nemusí jít zdaleka jen o pozemek pod vlastní budovou, ale např. i na ostatních plochách či jiných pozemcích kolem bytového domu či jiných pozemcích, které jsou funkčně spojeny s bytovou jednotkou. O to více komplikované situace mohou vznikat v případě, kdy vlastník vlastní nejen byt samotný a případně přímo související spoluvlastnický podíl na domě či pozemcích, ale i kupř. podíl na nějakých souvisejících nebytových prostorách v domě (typicky garáž, garážové stání v domě či mimo něj, nebytová jednotka ve vlastním slova smyslu či podíl na samostatně vymezeném společném prostoru jako např. společný sklep apod.).
Na co si dát pozor jako prodávající u kupní smlouvy na byt?
Kromě častých pochybení ve specifikacích nemovitostí či v problematicky, nedostatečně či neplatně sepsaných ujednání v rámci kupní smlouvy na nemovitost, si prodávající musí dát pozor na řadu dalších věcí, jako např. průkaz energetické náročnosti budovy nebo na odpovědnost za skryté vady nemovitostí. Obecně pak nejzásadnější problematikou u kupní smlouvy je dostatečné zajištění převodu financí v časové návaznosti na vklad do katastru nemovitostí, když prodávající riskuje ztrátu vlastnictví nemovitostí, pokud by neměl dostatečně zajištěno obdržení kupní ceny. Nejvýhodnější pro prodávajícího je přijmout po podpisu kupní smlouvy kupní cenu a teprve poté vkládat smlouvu na katastr s pomocí tzv. odkládací podmínky (s tím ale může mít problém kupující), popř. u hodnotnějších nemovitostí se doporučuje využití advokátní úschovy, která znamená jistotu v tomto směru. Pozor je třeba si dávat i v situacích převodů prostřednictvím realitní kanceláře. Některé tipy, na co si dát pozor u převodu nemovitostí, jsou obsaženy v tomto samostatném článku.
Na co si dát pozor jako prodávající u kupní smlouvy na byt?
Kromě častých pochybení ve specifikacích bytové jednotky a souvisejících podílů, jak je shora popsáno, či v problematicky, nedostatečně či neplatně sepsaných ujednání v rámci kupní smlouvy na nemovitost, si kupující musí dát pozor na řadu dalších věcí, jako např. vady nemovitostí, ale nejzásadněji pak na dostatečné zajištění převodu financí v časové návaznosti na vklad do katastru nemovitostí, když kupující riskuje ztrátu nemalé kupní ceny, pokud by neměl dostatečně zajištěno to, že katastr nemovitost řádně na něj po kupní smlouvě skutečně přepíše. Nejvýhodnější pro kupujícího by bylo uhradit kupní cenu až po vkladu do katastru, nicméně to je většinou problematické naopak pro prodávajícího. Proto u hodnotnějších nemovitostí typu právě bytu se rozhodně vždy doporučuje využití advokátní úschovy, která znamená jistotu v tomto směru a uvolnění financí pro prodávajícího probíhá až poté, co zavkladování nemovitostí ve prospěch kupujícího proběhne řádně katastrem. Jinými slovy nemůže se stát, že se dostanete do situace, kdy nebudete mít nemovitost, ale ani peníze. Téma úschovy kupní ceny rozebíráme blíže např. v článku Kupní smlouva na nemovitost – kupní cena a úschova, kde srovnáváme také různé typy úschov – bankovní, notářskou a advokátní. Pokud kupující pořizuje nemovitost přes realitní kancelář, měl by si dát pozor již na znění tzv. rezervační smlouvy, uzavírané s realitní kanceláří.
POKUD POTŘEBUJETE KUPNÍ SMLOUVU
PŘEČTĚTE SI NEJČASTĚJŠÍ OTÁZKY KLIENTŮ KE KUPNÍ SMLOUVĚ
CHCETE SE NA COKOLIV ZEPTAT?
POTŘEBUJETE KUPNÍ SMLOUVU?
ZAJÍMÁ VÁS POSTUP NEBO CENA?
TYTO KONZULTACE JSOU ZDARMA
ONLINE CHAT
tel. 608 979 055
Zodpovíme stovky dotazů online měsíčně.
Realizujeme stovky smluv online ročně.
Žebříček hodnocení na firmy.cz:
právní služby v ČR 5. místo
Zlínský kraj 1. místo
Vaše důvěra v naše férové online služby nás zavazuje!
RECENZE
Služby této AK jsem využil již několikrát při řešení převodů nemovitostí. Velmi hodnotím profesionální práci, rychlé jednání, komunikaci, a také srozumitelný popis dalšího postupu. Oceňuji i rozumnou cenu. Mohu jen vřele doporučit.
Pavel Pačes, Středočeský kraj
Výborná spolupráce ze strany této AK při převodu nemovitosti. Profesionální vyhotovení kupní smlouvy a zajištění také advokátní úschovy, včetně provedení celým procesem. Velmi kladně hodnotím i cenu služby. Tuto kancelář rozhodně doporučuji.
Václav Kusák, Zlínský kraj
KONTAKTNÍ FORMULÁŘ
Kontaktní formulář slouží k dotazům k právním službám online, které na webu nabízíme. Jedná-li se o uvedený typ dotazu, pak odpovídáme většinou do následujícího pracovního dne. Tyto dotazy jsou nezávazné a bezplatné. Nejsou zveřejňovány a podléhají mlčenlivosti. Odesláním formuláře berete na vědomí tyto podmínky a poučení.
ZAJÍMAJÍ VÁS BLIŽŠÍ PODMÍNKY ČI PŘESNÁ CENOVÁ NABÍDKA?
NEZÁVAZNĚ NÁS KONTAKTUJTE
ONLINE CHAT
tel. 608 979 055