DAŇ Z PRODEJE NEMOVITOSTI A PŘÍPADY OSVOBOZENÉ OD DANĚ

Q: Z jaké částky se počítá daň z prodeje nemovitosti?

Daň ve výši 15 % (nebo 23 % u nadlimitních příjmů) se neplatí z celé prodejní ceny, ale pouze z čistého zisku . Základem daně je rozdíl mezi prodejní cenou a pořizovací cenou, snížený o uznatelné náklady.

DAŇ Z PŘÍJMU PŘI PRODEJI NEMOVITOSTI

aktualizováno: 22. 8. 2026
Petr Hradil

ČASTÉ OTÁZKY A ODPOVĚDI K DANI Z PRODEJE NEMOVITOSTI

Jaký je časový test pro osvobození od daně z prodeje nemovitosti?

Délka časového testu pro osvobození od daně závisí na tom, kdy jste nemovitost nabyli. Pokud to bylo před 1. 1. 2021, platí lhůta 5 let. Pokud jste ji nabyli po 1. 1. 2021, platí prodloužená lhůta 10 let.

Bydliště: Pokud jste v nemovitosti prokazatelně bydleli alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem, jste osvobozeni od daně bez ohledu na uvedený časový test.
Investiční nemovitosti: Zde platí zmíněných 5 nebo 10 let. Pokud prodáte dříve, musíte zisk zdanit.
Dědictví: Časový test zůstavitele jako právního předchůdce, pokud je jím příbuzný v řadě přímé nebo manžel/manželka, se započítává. Zápočet ale není možný u darované nemovitosti.

Z jaké částky se počítá daň z prodeje nemovitosti?

Daň ve výši 15 % (nebo 23 % u nadlimitních příjmů) se neplatí z celé prodejní ceny, ale pouze z čistého zisku. Základem daně je rozdíl mezi prodejní cenou a pořizovací cenou, snížený o uznatelné náklady.

Jak se vyhnout dani z prodeje při nesplnění časového testu použitím peněz na vlastní bydlení?

Pokud prodáte nemovitost dříve, než uplyne časový test, můžete se dani vyhnout, pokud získané prostředky použijete na obstarání vlastní bytové potřeby. Tuto skutečnost musíte oznámit finančnímu úřadu.

DAŇ Z PRODEJE NEMOVITOSTI - DAŇ Z PŘÍJMU PŘI PRODEJI NEMOVITOSTI

Daň z nabytí nemovitosti původně ve výši 4%, jejímž poplatníkem byl nabyvatel vlastnického práva k nemovité věci, tj. např. kupující pokud šlo o nabytí vlastnického práva prostřednitvím kupní smlouvy na nemovitost, byla zákonem č. 386/2020 Sb. zrušena. Tuto daň tak aktuálně neplatí ani prodávající, ani kupující.

Prodávajícího by však u úplatného převodu nemovitostí (typicky tedy u kupní smlouvy na nemovitost) měla vždy zajímat ještě i případně daň z příjmu při prodeji nemovitosti ve výši 15% (u fyzické osoby, potažmo 23% pro část základu daně přesahující 36násobek průměrné mzdy), a to ze zisku, tedy z kladného rozdílu hodnot mezi dobou nabytí nemovitostí a dobou jejich prodeje (tedy nikoliv z prodejní ceny jako celku, ale jakoby z kladného „zisku“ = prodejní cena mínus cena v době nabytí), resp. také podmínky osvobození od ní.

OSVOBOZENÍ OD DANĚ Z PŘÍJMU PŘI PRODEJI NEMOVITOSTI

Od daně z příjmu jste osvobozeni (jako fyzické osoby, které nemovitost nemají v obchodním majetku):

1. pokud splňujete časový test, tj. vlastníte nemovitost min. 10 let, pokud jste ji nabyli po 1.1.2021 anebo min. 5 let, pokud jste ji nabyli do 31.12.2020.

Pokud jste nemovitost zdědili, pak si můžete do této doby přitom započítat i dobu, po kterou nemovitost vlastnil právní předchůdce – příbuzný v řadě přímé nebo manžel či manželka, po kterých jste tuto nemovitost zdělili (pozor: vztahuje se jen na zdědění, a to jen u uvedených osob a nikoliv pokud nemovitost byla darována).

2. pokud jste v nemovitosti (rodinný dům a související pozemek, nebo jednotka, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru) bydleli min. dva roky bezprostředně před prodejem (nejedná se přitom o tentýž pojem, jako trvalé bydliště).

Logicky jsou tak např. z této podmínky vyloučeny kupř. pozemky.

3. pokud bydlíte v nemovitosti méně jak 2 roky, ale současně použijete peníze z prodeje na obstarání vlastní bytové potřeby, a to do konce zdaňovacího období následujícího po zdaňovacím období, ve kterém byla kupní cena získána.

Kupř. tedy prodáte např. byt a do roka peníze použijete na pořízení rodinného domu.

Konkrétní situace v případě nejistoty doporučujeme vždy konzultovat pro jistotu s daňovým poradcem.
Nelze z naší strany odpovídat na otázky typu – „prodali jsme nemovitost, kolik budeme platit daň?“, „jaké náklady si lze započítat ke snížení daňové povinnosti?“ či „jaké podklady máme doložit finančnímu úřadu?“ apod.
To jsou otázky přímo na daňového poradce, při nutné znalosti všech podrobností případu.

DAŇ Z NEMOVITOSTÍ

V souvislosti s převodem vlastnického práva k nemovitosti musí smluvní strany pak ještě do konce ledna roku následujícího po roce, kdy došlo k převodu vlastnického práva k nemovitosti (právní účinky vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí) přehlásit na finančním úřadě také daň z nemovitosti.

Chcete-li právní jistotu a ne risk se vzory, nechte si kupní smlouvu sepsat odborně advokátem online. Realizujeme ročně 500+ převodních smluv a 100+ úschov kupních cen pro klienty z celé ČR.

Zodpovíme 100+ dotazů online měsíčně.

RECENZE

      VYNIKAJÍCÍ  
   Na základě 196 hodnocení 
    
 
 
 
   
 
 
       Zveřejněno na Google  
   
   Milan Buchar 
 13/08/2026
 
 
 Trustindex ověřuje, že původní zdroj recenze je Google. Perfektní, rychlý, levný a profesionální, pan JUDr. Petr Hradil je opravdu člověk na svém místě. Musím doporučit, kdyby šlo dát víc hvězdiček, dal bych je. Moc děkuji.
  
 
      Zveřejněno na Google  
   
   Jiří Švrček 
 12/08/2026
 
 
 Trustindex ověřuje, že původní zdroj recenze je Google. Veškeré služby této advokátní kanceláře vřele doporučuji! Vše proběhlo velmi profesionálně a vždy vše vysvětleno do sebemenšího detailu. Moc děkuji!
  
 
      Zveřejněno na Google  
   
   Marcus Martius 
 23/07/2026
 
 
 Trustindex ověřuje, že původní zdroj recenze je Google. Rád bych tímto poděkoval advokátní kanceláři. Během posledních 2 let jsem si nechával vyhotovit několik Kupních smluv společně s advokátní úschovou a musím říci, že vše probíhá naprosto na jedničku. Ochota, neuvěřitelná rychlost a cena rozhodně bezkonkurenční. Máme to sice od sebe 350 kilometrů, ale já si upřímně už nedovedu představit, poptávat na úschovy někoho jiného. Ještě jednou tedy děkuji a všem ostatním rozhodně doporučuji.
  
 
      Zveřejněno na Google  
   
   Karel Málek 
 16/07/2026
 
 
 Trustindex ověřuje, že původní zdroj recenze je Google. Vše v pořádku dle domluvy. Rychlé vyřizení. Mohu pouze doporučit.👍👍👍
  
 
      Zveřejněno na Google  
   
   Vera Zvonickova 
 16/07/2026
 
 
 Trustindex ověřuje, že původní zdroj recenze je Google. Se službami  AK jsem velmi spokojena, vstřícnost,rychlost,profesionalita.Mohu jenom doporučit 🙂
  
 
      Zveřejněno na Google  
   
   Jan Vaněk 
 15/07/2026
 
 
 Trustindex ověřuje, že původní zdroj recenze je Google. Velmi vstřícní a rychlí, vypracování "Darovací smlouvy".
  
 
      Zveřejněno na Google  
   
   Jiří Langer 
 15/07/2026
 
 
 Trustindex ověřuje, že původní zdroj recenze je Google. Velice rychlé vytvoření smlouvy včetně srozmitelných instrukcí. Doporučuji.
  
 
      Zveřejněno na Google  
   
   Marta Sulcova 
 16/06/2026
 
 
 Trustindex ověřuje, že původní zdroj recenze je Google. Rychlost,kvalita,velmi příjemné jednání. Vřele doporucuji
  
 
      Zveřejněno na Google  
   
   Nikola Mitáš-Certifikovaný odhadce nemovitostí 
 03/06/2026
 
 
 Trustindex ověřuje, že původní zdroj recenze je Google. "služba je velmi dobrá, jako advokátní kancelář jste pružní, rychlí a za přijatelnou cenu, osobně Vás doporučím"
  
 
      Zveřejněno na Google  
   
   Pavel Zahrádka 
 27/05/2026
 
 
 Trustindex ověřuje, že původní zdroj recenze je Google. Všechno v pořádku, rychlé jednání, děkuji a doporučuji.

NEZÁVAZNÝ KONTAKTNÍ FORMULÁŘ

Odesláním formuláře berete na vědomí podmínky a poučení.
Naše odpověď pro Vás není nijak zpoplatněna.
Váš dotaz je nezávazný, není nikde zveřejňován a podléhá naší mlčenlivosti.
Vaše údaje použijeme pouze pro účely odpovědi na Váš dotaz.