PRÁVNÍ SLUŽBY A SMLOUVY ONLINE
Mgr. Zdeněk RUMPLÍK, advokát
vlastník advokátní kanceláře
vlastník advokátní kanceláře
JUDr. Petr HRADIL
právník, zaměstnanec AK
právník, zaměstnanec AK
ADVOKÁTNÍ ÚSCHOVA KUPNÍ CENY
U KUPNÍ SMLOUVY NA NEMOVITOST A SROVNÁNÍ DRUHŮ ÚSCHOV
Text níže řeší problematiku zaplacení kupní ceny u kupní smlouvy na nemovitost a popisuje jednotlivé druhy úschov kupní ceny.
KOLIK STOJÍ ADVOKÁTNÍ ÚSCHOVA U NÁS?
3.500 Kč
cena včetně DPH, bez omezení výše uschované částky, při standardním počtu účastníků + pokud naše AK zpracovává také kupní smlouvu
PROBLEMATIKA ZAPLACENÍ KUPNÍ CENY A ÚSCHOVA KUPNÍ CENY OBECNĚ
Koupě a prodej nemovitosti je nemalou životní investicí, a proto je potřeba věnovat dostatečnou pozornost právní stránce věci. Z hlediska převodu nemovitosti je přitom zřejmě nejkritičtějším bodem otázka úhrady kupní ceny vs. „přepisu“ nemovitosti na katastru.
Riziko pro kupujícího
Kupní cena může být prodávajícímu ze strany kupujícího zaplacena ještě PŘED PODÁNÍM NÁVRHU na vklad do katastru, např. při podpisu kupní smlouvy na nemovitost. Tato varianta však nese sebou RIZIKO PRO KUPUJÍCÍHO, který za nemovitost již zaplatil, ale dosud se nestal jejím vlastníkem, že do doby podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru, resp. do zápisu vlastnictví v katastru nemovitostí (což trvá přibližně jeden celý měsíc), se mohou objevit některé skutečnosti, které nabytí vlastnictví mohou zkomplikovat či dokonce znemožnit (např. exekuce, soudní spor či jiná právní závada). Nabytí vlastnictví k nemovitosti totiž není spojeno s podpisem kupní smlouvy na nemovitost, ale až se zápisem vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí a do té doby kupující vlastníkem není.
Riziko pro prodávajícího
Kupní cena může být prodávajícímu ze strany kupujícího zaplacena případně také až PO ZÁPISU VKLADU vlastnického práva do katastru nemovitostí. Tato varianta však naopak nese sebou RIZIKO PRO PRODÁVAJÍCÍHO, který vlastnictví k nemovitosti již pozbyl, ale dosud nemá zaplacenu kupní cenu. Byť by v kupní smlouvě pro takový případ byla dohodnuta smluvní pokuta nebo dokonce možnost odstoupení od kupní smlouvy při prodlení kupujícího se zaplacením kupní ceny, dostává se prodávající do nejisté a často náročněji řešitelné situace.
Úschova kupní ceny
Variantou vhodnou jak pro prodávajícího, tak i pro kupujícího, a to zejména v případech vyšších hodnot kupních cen, pak je využití ÚSCHOVY KUPNÍ CENY na k tomu vyhrazeném úschovním – depozitním účtu, a to až do doby kladného rozhodnutí o vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí, kdy teprve poté je kupní cena vyplacena z úschovního účtu prodávajícímu.
Návrh na vklad vlastnického práva je přitom podáván příslušnému katastrálnímu úřadu většinou až poté, kdy je celá kupní cena již deponována na úschovním účtu. Prodávající má jistotu v tom, že přepis vlastnického práva v katastru nemovitostí se realizuje až poté, kdy byla celá kupní cena složena kupujícím do úschovy a prodávající tak má zajištěno její splacení a naopak kupující má jistotu v tom, že kupní cena bude prodávajícímu vyplacena až poté, kdy řádně proběhne vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí v jeho prospěch a stane se tak vlastníkem předmětných nemovitostí.
Uvedenou úschovu kupní ceny mohou nabízet např. notáři či advokáti, a to na základě smlouvy o úschově finančních prostředků (svěřenecká smlouva). Tyto subjekty jsou kromě samotné smlouvy vázáni pak také řadou stavovských předpisů a jsou také pojištěni pro případ vzniku škody. Pokud např. advokát sepisuje pro smluvní strany kupní smlouvu a k tomu je vyžadována také úschova kupní ceny, není třeba se obávat nějaké vysoké ceny této úschovy – většinou odměna za tuto úschovu bývá součástí dohodnuté odměny za zpracování samotné převodní smlouvy. Finance na advokátním úschovním účtu jsou vymezeny pouze pro daný jeden případ, jsou důsledně odděleny od ostatních finančních prostředků advokátní kanceláře a nepodléhají exekucím ani insolvencím.
PROBLEMATIKA ÚHRADY KUPNÍ CENY PŘES REALITNÍ KANCELÁŘ
I v případě, že prodej a koupi nemovitosti zprostředkovává realitní kancelář, je třeba důsledně dbát na eliminaci rizika ztráty finančních prostředků (kupní ceny), pokud by tato měla být zasílána přímo prodávajícímu, anebo na účet realitní kanceláře. Může se totiž snadno stát, a z minulosti toto dokládají i některé příklady konkrétních realitních kanceláří, že se realitní kancelář v mezidobí může dostat do finančních či jiných problémů, v důsledku čehož by kupní cenu složenou na účet realitní kanceláře již nemusela přeposlat prodávajícímu. Podle konkrétních ujednání příslušné převodní smlouvy pak i přesto může, nebo naopak vůbec nemusí, i v takovém případě dojít k podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Jak prodávající, tak i kupující pak riskují, že nemusí mít ani nemovitost, ani peníze. Podle zákona o realitním zprostředkování přitom došlo k výraznému omezení takových „úschov“ u realitních kanceláří.
Kvalitní a seriózní realitní kancelář poznáte, mimo jiného, také podle toho, zda spolupracuje při zpracování kupní smlouvy na nemovitost s advokátní kanceláří, která je schopna smlouvu zajistit vhodným a odborným způsobem pro obě smluvní strany a v případě potřeby nabídnout také úschovu kupní ceny na úschovním účtu advokáta.
TYPY ÚSCHOV STRUČNĚ
ADVOKÁTNÍ ÚSCHOVA
Jedná se o bezpečnou a nejvíce využívanou formu úschovy. Pro každý případ je zřízen individuální účet advokátní úschovy, který je důsledně oddělen od ostatního majetku a běžných účtů advokáta. Je vhodné určitě volit prověřenou, stabilní a renomovanou advokátní kancelář. Po novele zákona z r. 2025 má jak banka, u které je veden advokátní úschovní účet, tak také Česká advokátní komora v rámci elektronické knihy úschov, povinnosti notifikací, takže klient má možnost důsledné kontroly, zda došlo k vypořádání kupní ceny v souladu s úschovní smlouvou. Je zde flexibilita v komunikaci i v případných úpravách úschovní smlouvy, advokát většinou současně zajišťuje automaticky i vklad do katastru. Cena advokátní úschovy je stanovena dohodou, narozdíl od notářské úschovy – tedy každý advokát může mít tuto cenu stanovenu jinak a vyplatí se porovnávat různé možnosti.
Advokátní úschova je forma dočasné správy cizího majetku (nejčastěji tedy bezpečné uložení peněz nebo listin – smluv) advokátem, která slouží k ochraně zájmů stran při právních transakcích, typicky při prodeji a koupi nemovitostí. Spočívá v tom, že peníze – kupní cena, je uložena na speciálním bankovním účtu, odděleném od ostatního majetku advokáta, a její vyplacení je vázáno na splnění podmínek podle smlouvy o advokátní úschově (např. zavkladování vlastnického práva k nemovitosti v katastru nemovitostí). Advokátní úschova je přísně regulována, pod dohledem České advokátní komory (ČAK), které musí být všechny úschovy nahlášeny, a která je spravuje v tzv. elektronické knize úschov.
JAK FUNGUJE ADVOKÁTNÍ ÚSCHOVA
1. podpis kupní a úschovní smlouvy a návrhu na vklad a uložení smluv pro katastr u advokáta.
2. složení kupní ceny kupujícím do úschovy.
3. potvrzení advokáta o složení do úschovy a teprve poté podání návrhu na vklad do katastru (jistota pro prodávajícího).
4. po provedení vkladu vlastnického práva do katastru teprve poté uvolnění kupní ceny prodávajícímu z úschovy (jistota pro kupujícího).
Výhodou úschovy u advokáta je flexibilita (oproti bance), znalost případu, nestrannost a nižší cena (oproti notářovi). „Úschovy“ přímo u realitní kanceláře se obecně nedoporučují.
NOTÁŘSKÁ ÚSCHOVA
Jedná se o bezpečnou formu úschovy, i když – oproti běžné představě, za úschovu notáře stát neručí, tedy je obdobná úschově advokátní tak, jak je popsána shora včetně příp. rizik. Je zde flexibilita v komunikaci i v případných úpravách úschovní smlouvy, notář může zajistit také související jednání jako např. vklad do katastru. Na druhou stranu se jedná o úschovu, jejíž cena je z daných případů úschov většinou nejvyšší. Je stanovená pevně, nikoliv smluvně, a to stanovenými procenty podle výše kupní ceny.
BANKOVNÍ ÚSCHOVA
Jedná se o bezpečnou formu úschovy kupní ceny. Na druhou stranu je zde vyšší formálnost přípravy a doby sjednání, menší či nulová ochota k jakýmkoliv změnám v textu úschovní smlouvy, mnohem menší flexibilita v komunikaci, nezajištění souvisejících jednání jako např. vkladu do katastru, a podle typu banky také případně vyšší cena této úschovy, často odvíjející se od výše kupní ceny.
ÚSCHOVA REALITNÍ KANCELÁŘE
Nejedná se o úschovu v plném slova smyslu, jako je tomu u úschov shora uvedených, a není zde ani ve všech směrech plná ochrana, kterou poskytují shora uvedené úschovy. Proto tuto „úschovu“ obecně spíše nedoporučujeme. Podle zákona o realitním zprostředkování nemá realitní kancelář oprávnění tuto službu klientům obecně nabízet, max. má možnost umožnit její využití, pokud si o ni klient písemně zažádá, a to samostatně.
KOLIK STOJÍ ADVOKÁTNÍ ÚSCHOVA U NÁS?
3.500 Kč
cena včetně DPH, bez omezení výše uschované částky, při standardním počtu účastníků + pokud naše AK zpracovává také kupní smlouvu
Zodpovíme stovky dotazů online měsíčně.
Realizujeme stovky smluv online ročně.
Žebříček hodnocení na firmy.cz:
právní služby v ČR 3. místo
Zlínský kraj 1. místo
Vaše důvěra v naše online právní služby nás zavazuje!
MÁTE OTÁZKU NEBO POTŘEBUJETE KUPNÍ SMLOUVU?
NEZÁVAZNĚ NÁS KONTAKTUJTE
ONLINE
ONLINE
ONLINE CHAT
tel. 608 979 055
KONTAKTNÍ FORMULÁŘ
Odesláním formuláře / dotazu na online chatu berete na vědomí obecné podmínky a poučení.
Nemusíte mít ale obavu – naše odpověď pro Vás není nijak zpoplatněna.
A Váš dotaz je samozřejmě nezávazný, není nikde zveřejňován a podléhá naší mlčenlivosti.