ADVOKÁTNÍ ÚSCHOVA KUPNÍ CENY

U KUPNÍ SMLOUVY NA NEMOVITOST A SROVNÁNÍ DRUHŮ ÚSCHOV

Text níže řeší problematiku zaplacení kupní ceny u kupní smlouvy na nemovitost a popisuje jednotlivé druhy úschov kupní ceny.

KOLIK STOJÍ ADVOKÁTNÍ ÚSCHOVA U NÁS?

3.500 Kč

při standardním počtu účastníků + pokud naše AK zpracovává také kupní smlouvu

Cena se při vyšších uschovávaných částkách nezvyšuje!

Úschovy, stejně jako kupní smlouvy na nemovitosti, realizujeme i ONLINE, tedy bez ohledu na vzdálenost.

Realizujeme ročně + 500 převodních smluv online a + 100 úschov.

Viz např. tato recenze naší AK na Google od klienta z Prahy:

„Během posledních 2 let jsem si nechával vyhotovit několik kupních smluv společně s advokátní úschovou a musím říci, že vše probíhá naprosto na jedničku. Ochota nezná mezí, rychlost je až neuvěřitelná a cena rozhodně bezkonkurenční. Máme to sice od sebe 350 kilometrů, ale já si upřímně už nedovedu představit, poptávat na úschovy někoho jiného.“

Jaký je rozdíl mezi advokátní, notářskou a bankovní úschovou a která je nejvýhodnější?

Hlavní rozdíly jsou v ceně a flexibilitě. Advokátní úschova bývá zpravidla levnější a flexibilnější než notářská, a administrativně jednodušší než bankovní úschova.

Advokátní úschova:
- Cena: Smluvní (často nižší, nebo součástí balíčku s kupní smlouvou).
- Výhoda: Advokát smlouvu i úschovu připraví "pod jednou střechou", lze individuálně upravit podmínky výplaty.

Notářská úschova:
- Cena: Pevně daná vyhláškou (dražší u vyšších částek).
- Výhoda: Nejvyšší vnímaná autorita.

Bankovní úschova:
- Cena: Dle sazebníku banky.
- Nevýhoda: Banky mají velmi rigidní vzory smluv, které nechtějí měnit. Proces schvalování může trvat déle a banka neřeší právní stránku převodu, jen finance.

Jak je zajištěna bezpečnost peněz v advokátní úschově?

Bezpečnost advokátní úschovy je garantována zákonnou povinností vést pro každého klienta samostatný účet úschovy oddělený od majetku advokáta. Každá úschova musí být navíc nahlášena do Elektronické knihy úschov vedené Českou advokátní komorou (ČAK).

Oddělený účet: Peníze nesmí ležet na provozním účtu advokáta. Účet úschovy je veden na jméno advokáta, ale s označením "úschova" pro konkrétního klienta/obchod.
Notifikace z banky: Banky mají povinnost u nahlášených úschov informovat o pohybech na účtu.
Hlášení ČAK: Advokát musí každou úschovu zaregistrovat. Klient má právo si u Komory ověřit, zda je jeho úschova skutečně v systému evidována.
Výplata jen dle smlouvy: Prostředky jsou uvolněny pouze za podmínek přesně definovaných ve smlouvě o úschově (typicky předložení LV s novým vlastníkem).

Jaký je běžný postup u advokátní úschovy?

1. podpis úschovní smlouvy (lze vyřídit případně i na dálku, vzdálenost není problém)

2. advokát identifikuje úschovní účet u banky a v elektronické knize úschov České advokátní komory, a to včetně zadání e-mailů účastníků = na mail obdržíte notifikace o založení úschovy, o pohybech na úschovním účtu a posléze také o ukončení úschovy

3. složení kupní ceny do úschovy, a to na úschovní účet oddělený od ostatního majetku advokáta a určený jen pro tento jeden případ

4. advokát teprve po splnění bodu 3 potvrdí splnění této podmínky a zajistí podání návrhu na vklad do katastru = JISTOTA PRO PRODÁVAJÍCÍHO

5. teprve po provedení vkladu vlastnického práva do katastru advokát uvolní kupní cenu prodávajícímu z úschovy = JISTOTA PRO KUPUJÍCÍHO

U nás v advokátní kanceláři realizujeme body 4 a 5 obratem, většinou do druhého pracovního dne po splnění uvedené podmínky.

Jste realitní kancelář a potřebujete převodní smlouvy pro realitní případy včetně advokátní úschovy ONLINE?

KOLIK STOJÍ KUPNÍ SMLOUVA I S ÚSCHOVOU PRO REALITNÍ KANCELÁŘ U NÁS?

4.500 Kč

Tato zvýhodněná cena speciálně pro realitní kanceláře a makléře zahrnuje kupní smlouvu, úschovu kupní ceny, návrh na vklad.

Cena je uvedena včetně DPH. Poplatek za vklad 2.000 Kč se účtuje samostatně. Cena zahrnuje také zastoupení ve vkladovém řízení, případné úpravy návrhů smluv dle požadavků stran či bank. Tato výrazněji snížená cena za kupní smlouvu i úschovu platí speciálně jen pro realitní kanceláře, a to bez ohledu na vzdálenost. Smlouvy pro realitní kanceláře realizujeme i ONLINE.

PROBLEMATIKA ZAPLACENÍ KUPNÍ CENY A ÚSCHOVA KUPNÍ CENY OBECNĚ

Koupě a prodej nemovitosti je nemalou životní investicí. Proto je potřeba věnovat dostatečnou pozornost právní stránce věci. Z hlediska převodu nemovitosti je přitom zřejmě nejkritičtějším bodem otázka úhrady kupní ceny vs. „přepisu“ nemovitosti na katastru.

Riziko pro kupujícího

Kupní cena může být prodávajícímu ze strany kupujícího zaplacena ještě PŘED PODÁNÍM NÁVRHU na vklad do katastru. Např. při podpisu kupní smlouvy na nemovitost. Tato varianta však nese sebou RIZIKO PRO KUPUJÍCÍHO. Ten za nemovitost již zaplatil, ale dosud se nestal jejím vlastníkem. Do doby podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru a zápisu vlastnictví v katastru nemovitostí (zhruba měsíc), se mohou objevit komplikace. Např. úmrtí prodávajícího, exekuce, soudní spor či jiná právní závada. Nabytí vlastnictví k nemovitosti totiž není spojeno s podpisem kupní smlouvy na nemovitost. Ale až se zápisem vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí.

Riziko pro prodávajícího

Kupní cena může být prodávajícímu ze strany kupujícího zaplacena případně také až PO ZÁPISU VKLADU vlastnického práva podle kupní smlouvy na nemovitost do katastru nemovitostí. Tato varianta však naopak nese sebou RIZIKO PRO PRODÁVAJÍCÍHO. Ten vlastnictví k nemovitosti již pozbyl. Dosud nemá ale zaplacenu kupní cenu. Byť by v kupní smlouvě pro takový případ byla dohodnuta smluvní pokuta nebo možnost odstoupení od kupní smlouvy, dostává se prodávající do nejisté a často náročně řešitelné situace.

Úschova kupní ceny

Variantou vhodnou jak pro prodávajícího, tak i pro kupujícího, je využití ÚSCHOVY KUPNÍ CENY. A to zejména v případech vyšších hodnot kupních cen.

Úschova probíhá na speciálním úschovním účtu. A to až do doby kladného rozhodnutí o vkladu vlastnického práva podle kupní smlouvy na nemovitost do katastru nemovitostí. Teprve poté je kupní cena vyplacena z úschovního účtu prodávajícímu.

Návrh na vklad vlastnického práva je přitom podáván příslušnému katastrálnímu úřadu až poté, kdy je celá kupní cena již složena na úschovním účtu.

Prodávající má jistotu v tom, že přepis vlastnického práva v katastru nemovitostí se realizuje až poté, kdy byla celá kupní cena složena kupujícím do úschovy a prodávající tak má zajištěno její splacení. Naopak kupující má jistotu v tom, že kupní cena bude prodávajícímu vyplacena až poté, kdy řádně proběhne vklad vlastnického práva podle kupní smlouvy na nemovitost do katastru nemovitostí v jeho prospěch a stane se tak vlastníkem předmětných nemovitostí.

Uvedenou úschovu kupní ceny mohou nabízet např. notáři či advokáti, a to na základě smlouvy o úschově finančních prostředků (svěřenecká smlouva).

Tyto subjekty jsou kromě samotné smlouvy vázáni pak také řadou stavovských předpisů a jsou také pojištěni pro případ vzniku škody. Finance na úschovním účtu jsou vymezeny pouze pro daný jeden případ. Jsou důsledně odděleny od ostatních finančních prostředků schovatele a nepodléhají exekucím ani insolvencím.

PROBLEMATIKA ÚHRADY KUPNÍ CENY PŘES REALITNÍ KANCELÁŘ

I v případě, že prodej a koupi nemovitosti zprostředkovává realitní kancelář, je třeba důsledně dbát na eliminaci rizika ztráty finančních prostředků (kupní ceny). Pokud by tedy tato měla být zasílána přímo prodávajícímu, anebo na účet realitní kanceláře.

Může se totiž stát, že se realitní kancelář nebo makléř může dostat do finančních či jiných problémů, v důsledku čehož by kupní cenu složenou na účet realitní kanceláře již nemuseli přeposlat prodávajícímu. Podle konkrétních ujednání příslušné převodní smlouvy pak i přesto může, nebo naopak vůbec nemusí, i v takovém případě dojít k podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Jak prodávající, tak i kupující pak riskují, že nemusí mít ani nemovitost, ani peníze. Podle zákona o realitním zprostředkování přitom došlo k výraznému omezení takových „úschov“ u realitních kanceláří.

Kvalitní a seriózní realitní kancelář poznáte, mimo jiného, také podle toho, zda spolupracuje při zpracování kupní smlouvy na nemovitost s advokátní kanceláří. Ta je schopna smlouvu zajistit vhodným a odborným způsobem pro obě smluvní strany a v případě potřeby nabídnout právě také úschovu kupní ceny na úschovním účtu.

TYPY ÚSCHOV STRUČNĚ

ADVOKÁTNÍ ÚSCHOVA

Jedná se o bezpečnou a nejvíce využívanou formu úschovy. Pro každý případ je zřízen individuální účet advokátní úschovy, který je důsledně oddělen od ostatního majetku a běžných účtů advokáta. Je vhodné určitě volit prověřenou, stabilní a renomovanou advokátní kancelář. Po novele zákona z r. 2025 má jak banka, u které je veden advokátní úschovní účet, tak také Česká advokátní komora v rámci elektronické knihy úschov, povinnosti notifikací. Takže klient má možnost důsledné kontroly, zda došlo k vypořádání kupní ceny v souladu s úschovní smlouvou. Je zde flexibilita v komunikaci i v případných úpravách úschovní smlouvy. Advokát většinou současně zajišťuje automaticky i vklad do katastru. Cena advokátní úschovy je stanovena dohodou, narozdíl od notářské úschovy – tedy každý advokát může mít tuto cenu stanovenu jinak a vyplatí se porovnávat různé možnosti.

Advokátní úschova je forma dočasné správy cizího majetku (nejčastěji tedy bezpečné uložení peněz nebo listin – smluv) advokátem. Slouží k ochraně zájmů stran při právních transakcích. Typicky při prodeji a koupi nemovitostí. Spočívá v tom, že peníze – kupní cena, je uložena na speciálním bankovním účtu, odděleném od ostatního majetku advokáta. Její vyplacení je vázáno na splnění podmínek podle smlouvy o advokátní úschově (např. zavkladování vlastnického práva k nemovitosti v katastru nemovitostí). Advokátní úschova je přísně regulována, pod dohledem České advokátní komory (ČAK), které musí být všechny úschovy nahlášeny, a která je spravuje v tzv. elektronické knize úschov.

JAK FUNGUJE ADVOKÁTNÍ ÚSCHOVA

1. podpis kupní a úschovní smlouvy a návrhu na vklad a uložení smluv pro katastr u advokáta.
2. složení kupní ceny kupujícím do úschovy.

3. potvrzení advokáta o složení do úschovy a teprve poté podání návrhu na vklad do katastru (jistota pro prodávajícího).

4. po provedení vkladu vlastnického práva do katastru teprve poté uvolnění kupní ceny prodávajícímu z úschovy (jistota pro kupujícího).

Výhodou úschovy u advokáta je flexibilita (oproti bance), znalost případu, nestrannost a nižší cena (oproti notářovi). „Úschovy“ přímo u realitní kanceláře se obecně nedoporučují.

NOTÁŘSKÁ ÚSCHOVA

Jedná se o bezpečnou formu úschovy, i když – oproti běžné představě, za úschovu notáře stát neručí. Tedy je obdobná úschově advokátní tak, jak je popsána shora. Je zde flexibilita v komunikaci i v případných úpravách úschovní smlouvy. Notář může zajistit také související jednání jako např. vklad do katastru. Na druhou stranu se jedná o úschovu, jejíž cena je z daných případů úschov většinou nejvyšší. Je stanovená pevně, nikoliv smluvně, a to stanovenými procenty podle výše kupní ceny.

BANKOVNÍ ÚSCHOVA

Jedná se o bezpečnou formu úschovy kupní ceny. Na druhou stranu je zde vyšší formálnost přípravy a doby sjednání, menší či nulová ochota k jakýmkoliv změnám v textu úschovní smlouv. Také mnohem menší flexibilita v komunikaci, nezajištění souvisejících jednání jako např. vkladu do katastru. A podle typu banky také případně vyšší cena této úschovy, často odvíjející se od výše kupní ceny.

ÚSCHOVA REALITNÍ KANCELÁŘE

Nejedná se o úschovu v plném slova smyslu, jako je tomu u úschov shora uvedených. Není zde ani ve všech směrech plná ochrana, kterou poskytují shora uvedené úschovy. Proto tuto „úschovu“ obecně spíše nedoporučujeme. Podle zákona o realitním zprostředkování nemá realitní kancelář oprávnění tuto službu klientům obecně nabízet. Maximálně má možnost umožnit její využití, pokud si o ni klient písemně samostatně zažádá.

KUPNÍ SMLOUVA NA NEMOVITOST ONLINE ONLINE

Smlouva od nás ONLINE, chcete-li právní JISTOTU a ne risk se vzory / AI.

Realizujeme ročně + 500 převodních smluv online a + 100 úschov.

ONLINE

pro klienty z celé ČR

ODBORNĚ

bez starostí a rizika

RECENZE

více jak 400 recenzí

CENA

od 3.000 Kč

MÁTE DOTAZ?

nezávazně se zeptejte

MÁTE OTÁZKU NEBO POTŘEBUJETE KUPNÍ SMLOUVU?

NEZÁVAZNĚ NÁS KONTAKTUJTE ONLINE ONLINE

sekretariat@advokat-zlinsko.cz

RECENZE

KONTAKTNÍ FORMULÁŘ

Odesláním formuláře berete na vědomí podmínky a poučení.
Naše odpověď pro Vás není nijak zpoplatněna.
Váš dotaz je nezávazný, není nikde zveřejňován a podléhá naší mlčenlivosti.
Vaše údaje použijeme pouze pro účely odpovědi na Váš dotaz.

MÁTE OTÁZKU NEBO POTŘEBUJETE SMLOUVU ?

NEZÁVAZNĚ NÁS KONTAKTUJTE !