PŘEVOD NEMOVITOSTI V RODINĚ: NEJČASTĚJŠÍ OTÁZKY A ODPOVĚDI

Nemovitost lze v rodině za života nejčastěji převést darovací smlouvou, která se následně podává s návrhem na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí.

K úspěšnému bezúplatnému převodu nemovitostí v rodině je vhodná právně kvalitní darovací smlouva na nemovitost. Následně pak její vklad do katastru nemovitostí spolu s návrhem na vklad vlastnického práva.

Smlouva určená pro katastr musí mít ověřené podpisy. Podpisy lze ověřit například CzechPointu. Katastrálnímu úřadu se dokládá smlouva s ověřenými podpisy v jednom vyhotovení. A to spolu s uvedeným návrhem na vklad ve formě stanoveného formuláře.

Dar je u většiny blízkých rodinných příslušníků osvobozen od daně z příjmu. Informace k darovací dani a osvobození od darovací daně ZDE.

Pokud se za nemovitost v rodině skutečně neplatí, zpravidla je vhodné darování, zatímco při skutečném zaplacení kupní ceny se používá kupní smlouva.

Tedy pokud se vyplácí kupní cena, má to být pro převod nemovitosti smlouva kupní. Pokud je převod bez jakékoliv protihodnoty, má to být pro převod nemovitosti v rodině smlouva darovací. Pro oboje smlouvy pak platí obecně zastřešující pojem převod nemovitosti.

V případě, že si přesto nejste jisti, zda v konkrétním případě využít kupní smlouvu nebo darovací smlouvu, anebo by ten který typ smlouvy mohl mít zásadní daňové či právní dopady, konzultujte situaci s advokátní kanceláří a případně také s daňovým poradcem.

Rodinní příslušníci občas přemýšlejí jak „neplatit“ tu či onu daň – např. :

• reálně si vyplácejí za hodnotu nemovitosti či její části (podílu) nějaké finanční prostředky, ale snaží se sepisovat formálně darovací smlouvu, aby se vyhnuli placení daně v souvislosti s převodem, nebo
• naopak např. pro vyloučení možnosti odvolání daru či z jiných důvodů se snaží sepisovat naoko kupní smlouvu za nějakou nízkou či symbolickou kupní cenu, nebo
• namísto dohodnuté a reálně vyplácené kupní ceny či ceny za převod se snaží napsat do smlouvy naoko částku výrazně nižší (což se děje nejen mezi rodinnými příslušníky, ale mezi prodávajícím a kupujícím i obecně)

Pomíjí tím ovšem, mimo jiného, že smlouva může být v budoucnu označena i případně za neplatnou. Jednání tzv. naoko se v budoucnu vyplatit nemusí. Kromě toho každá smlouva má zcela jiné důsledky. Strany mají vůči sobě jiné nároky.

Darování nemovitosti za života bývá zpravidla rychlejší, jednodušší a levnější než dědické řízení, ale vhodnější varianta závisí na konkrétní rodinné a majetkové situaci.

Obojí má zcela jiné právní důsledky. Ty je v případě nejistoty vhodné probrat s ohledem na specifika toho kterého případu s advokátní kanceláří. Je třeba zvážit také vztahy v rodině.

Faktem je, že dědictví může být finančně náročnější. To proto, že se notáři platí stanovená procenta z hodnoty majetku v dědictví. Viz např. odměna notáře v dědickém řízení.

Pro příklad u nemovitosti v hodnotě 5 mil. Kč darování vyjde na cca 5-6 tis. Kč vč. poplatku za vklad. Zatímco dědictví na cca 30 tis. Kč.

U daru může být riziko kupř. v případě, že by se v budoucnu obdarovaný např. dostal do exekuce. U dědictví mohou naopak vstupovat do hry také nároky nepominutelných dědiců. Kvůli tomu není často možno rozdělit majetek třeba přesně dle představ. Popř. rizikem mohou být také možné budoucí dluhy zůstavitele. Vyloučit nelze ani neuvážené nakládání s nemovitostmi ve vysokém věku.

Více k tomuto tématu viz také odkaz Darovací smlouva nebo dědictví a také odkaz Dědické skupiny dle zákona.

• Poplatky:

  • Darování: Platíte jen za sepsání smlouvy advokátovi a poplatek katastru 2 000 Kč. Daň z příjmu v rodině neplatíte pokud jde o vztah osvobozený od daně, což většina převodů mezi blízkými příbuznými je.

  • Dědictví: Platíte odměnu notáři, která se vypočítává procentem z tržní hodnoty nemovitosti. U hodnotnějších nemovitostí se poplatek může vyšplhat běžně na desítky tisíc korun.

• Rychlost:

  • Darování: Vyřízeno za cca 30 dní, což je běžná doba řízení na katastru.

  • Dědictví: Může trvat měsíce i déle, dokud notář neuzavře řízení.

Náklady na darování nemovitosti v rodině tvoří zejména odměna za sepsání darovací smlouvy, ověření podpisů a správní poplatek 2 000 Kč za návrh na vklad do katastru nemovitostí.

Naše běžné ceny za darovací smlouvy uvádíme přesně a přehledně na našem webu v sekci ceník. Standardně sepsání darovací smlouvy na nemovitost u nás stojí běžně většinou od 3.000 Kč do 4.500 Kč. Cenové rozmezí závisí na tom, zda se daruje pozemek, dům či byt a zda je či není zřizováno také věcné břemeno.

Náklady spojené s darovací smlouvou na nemovitost:

Ověření podpisů: Správní poplatek za legalizaci každého podpisu na smlouvě činí 50 Kč.

Správní poplatek za vklad do katastru nemovitostí: Tento poplatek katastrálnímu úřadu činí 2.000 Kč za jeden vklad. Jedním vkladem lze přitom vyřešit i více nemovitostí, jen musí tedy spadat pod stejné katastrální pracoviště, nebo alespoň stejný katastrální úřad.

Odměna advokáta: Zatímco u notáře se odměna řídí notářským tarifem a závisí na hodnotě nemovitosti, tak u advokáta je cena smluvní. Cena za darovací smlouvu na nemovitost se tedy může u jednotlivých advokátních kanceláří lišit. Proto je vhodné oslovit ideálně více advokátních kanceláří a porovnat ceny i přístup. Na druhou stranu u advokáta bude darovací smlouva na nemovitost většinou vycházet levněji než u notáře. A to právě s ohledem na to, že ceny jsou smluvní.

Pokud nebudete chtít riskovat, svěřte převod nemovitosti formou darovací smlouvy na nemovitost advokátní kanceláři.

Při darování nemovitosti v rodině se daň z příjmů z daru neplatí, pokud je obdarovaný od této daně podle zákona osvobozen, což se týká řady blízkých rodinných příslušníků.

Daň z příjmu (darovací daň) se neplatí v případech osvobozených od daně. Ty naleznete v odkazu darovací daň z nemovitosti a osoby osvobozené od daně.

Při hodnotě daru nad 5 mil. Kč zůstává i u osob od daně osvobozených oznamovací povinnost finančnímu úřadu.

Převod nemovitosti se po podání návrhu na vklad do katastru obvykle dokončí přibližně do 30 dnů, přičemž katastr nemůže o vkladu rozhodnout dříve než po uplynutí 20denní ochranné lhůty.

Po podání návrhu na vklad katastr vyznačí u převáděných nemovitostí tzv. plombu. Informuje také vlastníky nemovitosti, že bylo zahájeno příslušné řízení ohledně přepisu nemovitosti v katastru.

Na zápis vkladu (přepis nemovitosti) má katastr lhůtu obecně 30 dní. S ohledem na zákonnou lhůtu v souvislosti s oznámením vlastníkům nemovitosti však nerozhodne dříve než po 20 dnech.

Rodiče mohou darovat nemovitost pouze jednomu ze svých dětí a zákon obecně nevyžaduje, aby ostatní sourozenci byli za tento dar vyplaceni nebo aby s darováním souhlasili.

Vlastník se může rozhodnout komu nemovitost daruje. Tedy je-li plně svéprávný a smlouvu uzavřel bez nátlaku, omylu či podvodu.

Podle zákona se sourozenci vzájemně nemusí vyplácet. Není vyžadován ani souhlas sourozenců s takovým převodem nemovitosti.

Je to však otázkou vztahů a domluvy v rodině. Často se tak fakticky v praxi činí. Většinou prostřednictvím samostatné smlouvy o vypořádání mezi sourozenci.

Více k tomuto tématu viz také odkaz Darovací smlouva a sourozenci.

Pokud jedno dítě dostane nemovitost za života rodičů, ostatní sourozenci (nepominutelní dědicové) by se po smrti rodičů mohli cítit zkráceni. Řešením je institut započtení na povinný díl nebo dohoda o vzdání se práva na dědictví.

• Příkaz k započtení (v darovací smlouvě): Do darovací smlouvy dárce výslovně uvede, že tento dar se má obdarovanému započítat na jeho povinný díl z budoucího dědictví. V praxi to znamená, že obdarovaný už z ostatního majetku po smrti rodičů dostane méně (nebo nic).

• Dohoda o zřeknutí se dědického práva: Ostatní sourozenci mohou u notáře podepsat smlouvu, že se zříkají nároku na dědictví (často výměnou za finanční vyrovnání vyplacené tím, kdo dům dostal). Toto je varianta, která brání budoucím sporům.

Při darování nemovitosti lze právo dárce na doživotní bydlení a užívání zajistit zejména zřízením služebnosti bytu (věcného břemene) a jejím zápisem do katastru nemovitostí.

Spolu s darováním nemovitosti se zřizuje pro dárce, kteří v domě či bytě chtějí dále bydlet, věcné břemeno – služebnost bydlení a užívání. A to bezplatně a do smrti dárců, tedy tzv. na dožití. Někdy také v kombinaci se zákazem převodu či zatížení nemovitostí po dobu života dárců.

Věcné břemeno – služebnost se zapisuje do katastru nemovitostí. Musí být obdarovaným respektováno. Nedochází k jeho výmazu ani případným dalším převodem. Každý další nabyvatel nemovitosti jej musí respektovat za stejných podmínek.

U smluv s věcným břemenem nedoporučujeme zbytečně riskovat s příp. obecnými vzory smluv. Věcné břemeno je vhodné vymezit přesně co do obsahu i rozsahu. Může jít o užívání výlučné či spoluužívání. Mohou být sjednány i přesnější podmínky pro výkon tohoto věcného břemene v budoucnu.

Nemovitost lze darovat přímo do společného jmění manželů (SJM), pokud je darovací smlouva takto správně nastavena a odpovídá tomu záměr dárce.

Pokud jde o převod – přepis nemovitosti do SJM, pak tato otázka se často řeší např. pokud rodiče chtějí darovat nemovitost svému dítěti, ale současně i jeho/její manželovi/manželce. Pak nemovitost mohou darovat do jejich SJM. Anebo mohou darovat naopak jen do výlučného vlastnictví svého dítěte.

Také se toto téma řeší v případě, kdy jeden z manželů vlastní např. pozemek výlučně a chce, aby ho vlastnil s ním i druhý z manželů. Například pokud chtějí na pozemku společně stavět rodinný dům. Pak mají možnost buď rozšířit SJM u notáře, anebo darovací smlouvu na polovinu pozemku. Tou docílí toho, že budou mít pozemek v podílovém spoluvlastnictví.

Podobně se také řeší otázka toho, zda může darovat jeden z manželů svou „polovinu“ nemovitosti v SJM tak, aby druhý manžel/manželka byl výlučným vlastníkem. Toto darování realizovat nelze. A to proto, že v SJM není žádná polovina, se kterou by se dalo volně nakládat. Oba manželé vlastní společně celek. Řešením tak může být jen zúžení SJM formou notářského zápisu. Darovat však mohou oba rodiče ze SJM např. dětem společně bez problémů.

Každá situace tak může mít jiné dopady a řešení.

Nemovitost lze mezi nesezdanými partnery darovat, ale osvobození od daně z příjmů závisí zejména na tom, zda partneři splňují zákonné podmínky pro osvobození, například společné hospodaření a péči o společnou domácnost po stanovenou dobu.

Pokud jde o převod – přepis nemovitosti mezi partnery, pak toto téma se řeší často tehdy, kdy jeden z partnerů vlastní např. pozemek výlučně a chce, aby ho vlastnil s ním i druhý partner. Například pokud chtějí na pozemku společně stavět rodinný dům. Pak mají možnost darovací smlouvou na polovinu pozemku docílit toho, že budou mít pozemek v podílovém spoluvlastnictví rovným dílem. Avšak pozor na osvobození od daně z příjmu při daru.

Na druhou stranu se otázka převodu nemovitosti mezi partnery řeší často naopak po rozchodu, kdy mají ve spoluvlastnictví nemovitost. Tuto situaci často zvažují řešit darovací smlouvou. Ale to není většinou vůbec vhodné. Jednak již nesdílí společnou domácnost, tudíž nejsou osvobozeni od daně darovací. Jednak často je s tím spojena i hypotéka, která pokud se také přebírá, tak jde o protihodnotu. Tedy by nešlo ani právně fakticky o dar. Situace se většinou řeší prostřednictvím dohody o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví.

Nemovitost lze za určitých okolností prodat i za symbolickou cenu, například 1 Kč, ale pokud má jít ve skutečnosti o darování bez skutečné protihodnoty, není vhodné zastírat darovací smlouvu formálně kupní smlouvou.

Prodej za vyloženě symbolickou cenu (např. 1 Kč) se právně považuje za zastřené darování. Úřady i soudy na takovou smlouvu budou pohlížet jako na darovací, nikoliv kupní. Doporučuje se raději zvolit přímé darování nebo prodej za cenu obvyklou anebo případně i s výraznější slevou oproti ceně obvyklé, která je obhajitelná vzájemným rodinným vztahem).

Hlavní rizika „fiktivního prodeje“:

1. Neplatnost smlouvy: Pokud smlouva předstírá, že je kupní, ale ve skutečnosti jde o dar (chybí vážná vůle koupit/prodat), může být napadnutelná pro neplatnost.

2. Daňové dopady: I když je daň z nabytí zrušena, pokud by finanční úřad překlasifikoval prodej na dar (a nešlo by o blízkou rodinu osvobozenou od daně), hrozí doměření daně z příjmů včetně penále.

3. Věřitelé a exekutoři: Pokud prodáváte „za hubičku“, aby na majetek nedosáhli exekutoři, jde o trestný čin poškozování věřitele a smlouva je vůči nim neúčinná.