Převody nemovitostí
a smlouvy ONLINE
Smlouvy odborně pro klienty z celé ČR online
přes 30 let zkušeností | více jak 400 recenzí
PŘEVOD NEMOVITOSTI V RODINĚ DAREM
PRŮVODCE 2026: VŠE CO POTŘEBUJETE VĚDĚT A ČASTÉ OTÁZKY NÍŽE
JAKÉ JSOU NEJČASTĚJŠÍ OTÁZKY K PŘEVODU NEMOVITOSTI V RODINĚ DAREM?
Jak má vypadat smlouva pro převod nemovitosti v rodině darem?
ODPOVĚDI SI PŘEČTĚTE NÍŽE
Rozbalit přehled obsahu stránky:
PŘEVOD NEMOVITOSTI V RODINĚ DAREM ONLINE ONLINE
MÁTE OTÁZKU NEBO POTŘEBUJETE PŘEVODNÍ SMLOUVU?
NEZÁVAZNĚ NÁS KONTAKTUJTE
ONLINE
ONLINE
ONLINE CHAT
tel. 608 979 055
Zodpovíme > 200 dotazů online měsíčně.
Váš dotaz je nezávazný a za odpověď na něj nic neplatíte.
Převody nemovitostí online pro klienty z celé ČR !
Realizujeme > 500 převodních smluv online ročně.
Jak převést nemovitost v rodině za života? Co je potřeba k převodu nemovitosti?
K úspěšnému převodu nemovitostí v rodině touto formou je vhodná právně kvalitní darovací smlouva na nemovitost a její vklad do katastru nemovitostí spolu s návrhem na vklad vlastnického práva. Smlouva určená pro katastr musí mít ověřené podpisy (např. na CzechPointu). Dokládá se katastrálnímu úřadu v jednom vyhotovení, a to spolu s uvedeným návrhem na vklad, který musí být podán ve formě stanoveného formuláře.
Současně platí, že pokud převod nemovitosti v rodině chcete realizovat bezúplatně, tak jelikož děti (popř. další rodinní příslušníci – k tomu viz odkaz níže) jsou osvobozenými osobami od daně z bezúplatného příjmu, je tedy tento typ smlouvy ideální formou pro převod nemovitosti v rodině.
Převod nemovitosti v rodině se děje tedy nejčastěji formou darování nemovitosti, za předpokladu, že se v souvislosti s převodem nemovitosti v rodině nevyplácejí žádné finanční částky a jde tak o tzv. bezúplatné plnění bez protihodnoty. Pokud darují např. rodiče svým dětem nemovitost typu rodinný dům či byt a současně v takové nemovitosti i nadále bydlí a užívají ji, je rozhodně více než vhodné, aby darovací smlouvu na nemovitost kombinovali minimálně s věcným břemenem tzv. dožití – služebností práva bydlení a užívání takové nemovitosti doživotně a bezplatně.
Je výhodnější nemovitost v rodině přepsat už za života (darovat), nebo ji nechat v dědictví?
Obojí má zcela jiné právní důsledky, které je, v případě nejistoty, vhodné probrat s ohledem na specifika toho kterého případu s advokátní kanceláří. Je třeba zvážit také vztahy v rodině.
Faktem je, že dědictví může být finančně náročnější, neboť se notáři platí stanovená procenta z hodnoty majetku v dědictví. Viz např. ODMĚNA NOTÁŘE V DĚDICKÉM ŘÍZENÍ (pro příklad u nemovitosti v hodnotě 5 mil. Kč darování vyjde na cca 5-6 tis. Kč vč. poplatku za vklad, zatímco dědictví na cca 30 tis. Kč). U daru může být riziko kupř. v případě, že by se v budoucnu obdarovaný např. dostal do exekuce.
U dědictví mohou naopak vstupovat do hry také nároky nepominutelných dědiců, kvůli kterým není možno rozdělit majetek třeba přesně dle představ. Popř. také možné budoucí dluhy zůstavitele. Vyloučit nelze ani neuvážené nakládání s nemovitostmi ve vysokém věku, což se bohužel občas děje.
Více k tomuto tématu viz také odkaz Darovací smlouva nebo dědictví a také odkaz Dědické skupiny dle zákona.
Převod za života (darování) je zpravidla levnější a rychlejší než dědické řízení. U darování máte také plnou kontrolu nad tím, komu nemovitost připadne, zatímco u dědictví vstupují do hry nepominutelní dědicové a notářské poplatky.
Srovnání:
Poplatky:
Darování: Platíte jen za sepsání smlouvy (advokátovi) a poplatek katastru (2 000 Kč). Daň z příjmu v rodině neplatíte pokud jde o vztah osvobozený od daně, což většina převodů mezi blízkými příbuznými je.
Dědictví: Platíte odměnu notáři, která se vypočítává procentem z tržní hodnoty nemovitosti. U domů se poplatek může vyšplhat běžně na desítky tisíc korun.
Rychlost:
Darování: Vyřízeno za cca 30 dní (doba řízení na katastru).
Dědictví: Může trvat měsíce i déle, dokud notář neuzavře řízení.
Kontrola:
Darování: Můžete si vymínit služebnost bydlení (dožití).
Dědictví: Po smrti již nemáte kontrolu nad tím, jak se dědicové dohodnou nebo zda se nepohádají.
Kolik stojí převod nemovitosti v rodině darovací smlouvou?
Pokud nebudete chtít riskovat a svěříte převod nemovitosti formou darovací smlouvy na nemovitost advokátní kanceláři, pak ceny za tento typ jsou u různých advokátních kanceláří různé. Jde totiž o ceny tzv. smluvní. Vyplatí se tak příp. oslovit i více kanceláří a zjistit si cenové nabídky.
Náklady spojené s darovací smlouvou na nemovitost:
Ověření podpisů: Správní poplatek za legalizaci každého podpisu na smlouvě činí 50 Kč.
Správní poplatek za vklad do katastru nemovitostí: Tento poplatek katastrálnímu úřadu činí 2.000 Kč za jeden vklad. Jedním vkladem lze přitom vyřešit i více nemovitostí, jen musí tedy spadat pod stejné katastrální pracoviště, nebo alespoň stejný katastrální úřad.
Odměna advokáta (pokud si smlouvu a návrh na vklad necháváte zpracovat odborně): Zatímco u notáře se odměna řídí notářským tarifem a závisí na hodnotě nemovitosti, tak u advokáta je cena smluvní. Cena za darovací smlouvu na nemovitost se tedy může u jednotlivých advokátních kanceláří lišit, a proto je vhodné oslovit ideálně více advokátních kanceláří a porovnat ceny i přístup. Na druhou stranu u advokáta bude darovací smlouva na nemovitost většinou vycházet levněji než u notáře, s ohledem na to, že ceny jsou smluvní.
Naše běžné ceny za darovací smlouvy uvádíme v rámci tohoto webu. Standardně se cena za darovací smlouvu na nemovitost u naší advokátní kanceláře pohybuje od 3.000 Kč do 4.500 Kč vč. DPH, a to podle toho, zda jde o pozemek, dům či byt, a dále zda je požadováno také zřízení věcného břemene.
PŘEVOD NEMOVITOSTI V RODINĚ - PŘÍKLADY NAŠICH CEN
Darovací smlouva pozemky
3.000 Kč
Darovací smlouva dům / byt / stavba
3.500 Kč
Darovací smlouva s břemenem
4.500 Kč
cena je uvedena včetně DPH, zahrnuje i konzultace a návod a také formulář návrhu na vklad
Kdo platí daň z převodu nemovitosti při darování nemovitosti v rodině?
Darovací daň (daň z bezúplatného příjmu) se neplatí v případech osvobozených od daně, které naleznete v odkazu níže. Jedná se o zákonem citované blízké rodinné příslušníky, které naleznete v odkazu níže.
Občas se chybuje v tom, že pod toto osvobození nespadá např. švagr nebo nepokrevní strýc či teta, popř. nevlastní děti za situace, kdy manželství již netrvá. Daňové dopady jsou pak poměrně značné a pro takové účastníky překvapivé a finančně hodně nepříjemné.
Při hodnotě daru nad 5 mil. Kč zůstává i u osob od daně osvobozených oznamovací povinnost fin. úřadu.
Kde najdu vzor smlouvy pro převod nemovitosti v rodině?
Vzory darovací smlouvy na nemovitost naleznete např. zde níže, a to ve variantě pro pozemek, garáž či podíl na pozemku. Nicméně zvažte velmi dobře, zda použijete opravdu obecný vzor takové smlouvy na převod nemovitosti, byť jde o převod „jen“ v rámci rodiny. I z toho mohou v budoucnu vyplynout spory. Přečtěte si poučení obsažené ve vzoru.
U nemovitostí typu dům, byt či hodnotnější pozemky, popř. u převodu v kombinaci s věcným břemenem, rozhodně nedoporučujeme s obecným vzorem smlouvy zbytečně riskovat.
Proklikem na odkaz shora stáhnete vzor do svého PC. Další odkazy níže jsou na další podstránky s konkrétní typy vzorů smluv.
Obecné vzory darovacích smluv na nemovitost lze nalézt na internetu. Nicméně, s ohledem na složitost právních vztahů a hodnotu i význam nemovitostí, se doporučuje rozhodně konzultace s advokátem, který vám může pomoci se sepsáním darovací smlouvy na nemovitost na míru tak, aby odpovídala vašim potřebám a předešlo se případným budoucím problémům, zajistí její právní bezchybnost. A co je důležité, tak také poskytne potřebné právní konzultace. Vzor smlouvy Vám navíc nepřipraví také potřebný návrh na vklad do katastru nemovitostí, a to obojí tak, aby byl zaručen výsledek. Použití obecných vzorů z internetu bez konzultace s advokátem může být rizikové.
Jak lze zajistit u převodu nemovitosti v rodině bydlení dárce?
Nejčastěji se spolu s darováním nemovitosti zřizuje pro dárce, kteří v domě či bytě chtějí dále bydlet, věcné břemeno – služebnost bydlení a užívání, a to bezplatně a do smrti dárců. Někdy také v kombinaci se zákazem převodu či zatížení nemovitostí po dobu života dárců. Konkrétní možnosti a podmínky záleží vždy na specifikách daného případu a záměrů v rodině.
Věcné břemeno – služebnost se zapisuje do katastru nemovitostí, musí být obdarovaným respektováno a nedochází k jeho výmazu ani případným dalším převodem. Každý další nabyvatel nemovitosti jej musí respektovat.
U smluv s věcným břemenem nedoporučujeme zbytečně riskovat s příp. obecnými vzory smluv. Věcné břemeno je vhodné vymezit přesně co do obsahu i rozsahu, může jít o užívání výlučné či spoluužívání, mohou být sjednány i přesnější podmínky pro výkon tohoto věcného břemene v budoucnu.
Mohou rodiče darovat nemovitost jen jednomu dítěti a musí se vyplatit sourozenci?
Kdo může napadnout darovací smlouvu na nemovitost?
Jak ošetřit převod domu na jedno dítě, aby ostatní sourozenci nemohli v budoucnu napadnout dědictví?
Vlastník se může rozhodnout komu nemovitost daruje, je-li plně svéprávný a smlouvu uzavřel bez nátlaku, omylu či podvodu. Může tedy darovat nemovitost i jen jednomu ze svých dětí, anebo i někomu jinému.
Podle zákona se sourozenci vzájemně nemusí vyplácet a není vyžadován ani souhlas sourozenců s takovým převodem nemovitosti. Tudíž ani ten, kterému nebylo darováno, nemůže jen z tohoto důvodu převodní smlouvu napadnout.
Je to však otázkou vztahů a domluvy v rodině. Často se tak fakticky v praxi činí, většinou prostřednictvím samostatné smlouvy o vypořádání mezi sourozenci. Více k tomuto tématu viz také odkaz Darovací smlouva a sourozenci.
Pokud jedno dítě dostane nemovitost za života rodičů, ostatní sourozenci (nepominutelní dědicové) by se po smrti rodičů mohli cítit zkráceni. Řešením je institut započtení na povinný díl nebo dohoda o vzdání se práva na dědictví.
Možná právní řešení:
Příkaz k započtení (v darovací smlouvě): Do darovací smlouvy dárce výslovně uvede, že tento dar se má obdarovanému započítat na jeho povinný díl z budoucího dědictví. V praxi to znamená, že obdarovaný už z ostatního majetku po smrti rodičů dostane méně (nebo nic).
Dohoda o zřeknutí se dědického práva: Ostatní sourozenci mohou u notáře podepsat smlouvu, že se zříkají nároku na dědictví (často výměnou za finanční vyrovnání vyplacené tím, kdo dům dostal). Toto je nejbezpečnější varianta, která brání budoucím sporům.
Převod nemovitosti v rodině darovací nebo kupní smlouvou?
Mohu v rodině prodat nemovitost za symbolickou cenu (např. 1 Kč) a jaká jsou rizika?
Zjednodušeně platí, že pokud se vyplácí kupní cena, má to být pro převod nemovitosti smlouva kupní, pokud je převod bez jakékoliv protihodnoty, má to být pro převod nemovitosti v rodině smlouva darovací.
V případě, že si přesto nejste jisti, zda v konkrétním případě využít kupní smlouvu nebo darovací smlouvu, anebo by ten který typ smlouvy mohl mít zásadní daňové či právní dopady, konzultujte situaci rozhodně komplexně s advokátní kanceláří.
Pro oboje smlouvy pak platí obecně zastřešující pojem převod nemovitosti, u darovací smlouvy jde nejčastěji o bezúplatný převod nemovitosti v rodině.
Rodinní příslušníci občas přemýšlejí jak „neplatit“ tu či onu daň – např. :
- reálně si vyplácejí za hodnotu nemovitosti či její části (podílu) nějaké finanční prostředky, ale snaží se sepisovat formálně darovací smlouvu, aby se vyhnuli placení daně v souvislosti s převodem, nebo
- naopak např. pro vyloučení možnosti odvolání daru či z jiných důvodů se snaží sepisovat naoko kupní smlouvu za nějakou nízkou či symbolickou kupní cenu, nebo
- namísto dohodnuté a reálně vyplácené kupní ceny či ceny za převod se snaží napsat do smlouvy naoko částku výrazně nižší (což se děje nejen mezi rodinnými příslušníky, ale mezi prodávajícím a kupujícím i obecně)
Pomíjí tím ovšem, mimo jiného, že smlouva může být v budoucnu označena i případně za neplatnou. Jednání tzv. naoko se v budoucnu vyplatit nemusí. Kromě toho každá smlouva má zcela jiné důsledky, strany mají vůči sobě jiné nároky a mohou také jiné nároky vůči sobě mít i případně do budoucna.
Prodej za symbolickou cenu (např. 1 Kč) se právně považuje za zastřené darování. Úřady i soudy na takovou smlouvu budou pohlížet jako na darovací, nikoliv kupní. Doporučuje se raději zvolit přímé darování nebo prodej za cenu obvyklou (případně se slevou, která je ale obhajitelná).
Hlavní rizika „fiktivního prodeje“:
Neplatnost smlouvy: Pokud smlouva předstírá, že je kupní, ale ve skutečnosti jde o dar (chybí vážná vůle koupit/prodat), může být napadnutelná pro neplatnost.
Daňové dopady: I když je daň z nabytí zrušena, pokud by finanční úřad překlasifikoval prodej na dar (a nešlo by o blízkou rodinu osvobozenou od daně), hrozí doměření daně z příjmů včetně penále.
Věřitelé a exekutoři: Pokud prodáváte „za hubičku“, aby na majetek nedosáhli exekutoři, jde o trestný čin poškozování věřitele a smlouva je vůči nim neúčinná.
Jak dlouho trvá přepsání nemovitosti na katastru?
Po podání návrhu na vklad katastr vyznačí u převáděných nemovitostí tzv. plombu, informuje také vlastníky nemovitosti, že bylo zahájeno příslušné řízení ohledně přepisu nemovitosti v katastru.
Na zápis vkladu (přepis nemovitosti) má katastr lhůtu obecně 30 dní. S ohledem na zákonnou lhůtu v souvislosti s oznámením vlastníkům nemovitosti však nerozhodne dříve než po 20 dnech.
Jaký je postup pro bezúplatný převod nemovitosti v rodině?
Jak již bylo shora řečeno, bude se jednat u bezúplatného převodu nemovitosti v rodině o nutnost vyhotovit darovací smlouvu na nemovitost a následně zajistit vklad takové smlouvy do katastru nemovitostí spolu s návrhem na vklad vlastnického práva, který musí být podán pouze ve formě stanoveného formuláře. Smlouva, na základě které má dojít k převodu nemovitosti v rodině, musí být písemná a vyhotovení určené pro katastrální úřad musí mít úředně ověřené podpisy smluvních stran. Dar je u řady rodinných příslušníků osvobozen od daně z bezúplatného příjmu – dříve daně darovací. Informace k darovací dani a osvobození od darovací daně ZDE.
PŘEVOD NEMOVITOSTI - SHRNUTÍ
Převod nemovitosti je proces, kterým dochází ke změně vlastníka nemovité věci – vyžaduje písemnou smlouvu s úředně ověřenými podpisy a vklad smlouvy do katastru nemovitostí. Nejčastěji se tak děje na základě kupní smlouvy na nemovitost (za úplatu) nebo darovací smlouvy na nemovitost (bezúplatně). Shora uvedený text této stránky především převod nemovitosti v rodině, který se realizuje nejčastěji prostřednictvím darovací smlouvy na nemovitost.
Základní postup při převodu nemovitosti
- Sepsání smlouvy – darovací smlouvy: Musí obsahovat identifikaci smluvních stran (dárce a obdarovaný), přesný popis nemovitosti a projev vůle darovat nemovitost bezúplatně a také dar přijmout.
- Sepsání smlouvy – kupní smlouvy: Musí obsahovat identifikaci smluvních stran (prodávající a kupující), přesný popis nemovitosti, kupní cenu a případně také způsob její úhrady a projev vůle obou stran v souladu se zákonem.
- Úřední ověření podpisů: Podpisy na smlouvě musí být ověřeny – většinou tedy na CzechPOINTu.
- Podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí: Smlouva spolu s vyplněným návrhem na vklad, a to na formuláři vytvořeném v aplikaci ČÚZK, se podává na příslušný katastrální úřad podle umístění nemovitosti.
- Řízení o povolení vkladu: Katastrální úřad posuzuje, zda je smlouva v souladu se zákonem a zda jsou splněny všechny podmínky pro vklad. Toto řízení obvykle trvá 30 dnů, min. však 21 dnů (s ohledem na 20denní ochrannou lhůtu). Pozor – katastrální úřad platnost smlouvy zkoumá jen z omezených hledisek!
- Zápis vlastnického práva: Po kladném rozhodnutí katastrálního úřadu dojde k zápisu nového vlastníka do katastru nemovitostí, čímž je převod nemovitosti dokončen.
Doporučení:
Základní aktuální vzory darovací smlouvy na nemovitost sice naleznete na našem webu advokat-zlinsko.cz, ale pro sepsání darovací smlouvy na nemovitost doporučujeme obrátit se na advokáta nebo notáře, aby bylo vše správně vyhotoveno a byly posouzeny také právně důležité souvislosti konkrétní situace a aby byla smlouva v souladu s platnými právními předpisy a byla jistota zavkladování v katastru nemovitostí.
Daně při převodu nemovitosti
- Při darování: Obdarovaný je obecně povinen zaplatit daň z příjmů z hodnoty darované nemovitosti, pokud není od této daně osvobozen, což platí pro celou řadu blízkých rodinných příslušníků.
- Při prodeji: Prodávající je povinen zdanit příjem z prodeje nemovitosti, a to z kladného rozdílu mezi cenou v době prodeje a cenou v době nabytí, pokud nesplňuje ovšem případně podmínky pro osvobození.
Vklad smlouvy o převodu nemovitostí do katastru nemovitostí
K samotnému převodu vlastnického práva dochází až zápisem (vkladem) smlouvy o převodu nemovitosti do katastru nemovitostí. Návrh na vklad do katastru nemovitostí je třeba podat na formuláři vytvořeném v aplikaci ČÚZK, a to na příslušný katastrální úřad podle nemovitosti. Poplatek za vklad do katastru nemovitostí je 2.000 Kč. K návrhu na vklad se přikládá jedna převodní smlouva s úředně ověřenými podpisy stran smlouvy.
MÁTE OTÁZKU NEBO POTŘEBUJETE PŘEVODNÍ SMLOUVU?
NEZÁVAZNĚ NÁS KONTAKTUJTE
ONLINE
ONLINE
ONLINE CHAT
tel. 608 979 055
Zodpovíme > 200 dotazů online měsíčně.
Váš dotaz je nezávazný a za odpověď na něj nic neplatíte.
Převody nemovitostí online pro klienty z celé ČR !
Realizujeme > 500 převodních smluv online ročně.
KONTAKTNÍ FORMULÁŘ
Odesláním formuláře berete na vědomí podmínky a poučení.
Naše odpověď pro Vás není nijak zpoplatněna.
Váš dotaz je nezávazný, není nikde zveřejňován a podléhá naší mlčenlivosti.
Mgr. Zdeněk Rumplík, advokát
JUDr. Petr Hradil, právník
- Aktualizováno v r.
- Petr Hradil