PŘEVOD NEMOVITOSTI V RODINĚ DAREM

K úspěšnému převodu nemovitostí v rodině je vhodná právně kvalitní darovací smlouva na nemovitost. Následně pak její vklad do katastru nemovitostí spolu s návrhem na vklad vlastnického práva. Smlouva určená pro katastr musí mít ověřené podpisy. Podpisy lze ověřit například CzechPointu. Katastrálnímu úřadu se dokládá smlouva s ověřenými podpisy v jednom vyhotovení. A to spolu s uvedeným návrhem na vklad. Ten musí být podán ve formě stanoveného formuláře.

Pokud převod nemovitosti v rodině chcete realizovat bezúplatně, je darovací smlouva ideální formou pro převod nemovitosti v rodině. A to proto, že děti, popř. další zákonem vyjmenovaní rodinní příslušníci, jsou osvobozenými osobami od daně z bezúplatného příjmu

Převod nemovitosti v rodině se děje tedy nejčastěji formou darování nemovitosti. To za předpokladu, že se v souvislosti s převodem nemovitosti v rodině nevyplácejí žádné finanční částky. Tedy jde o tzv. bezúplatné plnění bez protihodnoty. Pokud darují např. rodiče svým dětem nemovitost typu rodinný dům či byt, často současně v takové nemovitosti i nadále bydlí. Pak je rozhodně více než vhodné, aby darovací smlouvu na nemovitost kombinovali minimálně s věcným břemenem tzv. dožití. Tedy služebností práva bydlení a užívání takové nemovitosti doživotně a bezplatně.

Obojí má zcela jiné právní důsledky. Ty je v případě nejistoty vhodné probrat s ohledem na specifika toho kterého případu s advokátní kanceláří. Je třeba zvážit také vztahy v rodině.

Faktem je, že dědictví může být finančně náročnější. To proto, že se notáři platí stanovená procenta z hodnoty majetku v dědictví. Viz např. ODMĚNA NOTÁŘE V DĚDICKÉM ŘÍZENÍ. Pro příklad u nemovitosti v hodnotě 5 mil. Kč darování vyjde na cca 5-6 tis. Kč vč. poplatku za vklad. Zatímco dědictví na cca 30 tis. Kč. U daru může být riziko kupř. v případě, že by se v budoucnu obdarovaný např. dostal do exekuce.

U dědictví mohou naopak vstupovat do hry také nároky nepominutelných dědiců. Kvůli tomu není často možno rozdělit majetek třeba přesně dle představ. Popř. rizikem mohou být také možné budoucí dluhy zůstavitele. Vyloučit nelze ani neuvážené nakládání s nemovitostmi ve vysokém věku.

Více k tomuto tématu viz také odkaz Darovací smlouva nebo dědictví a také odkaz Dědické skupiny dle zákona.

Převod za života (darování) je zpravidla levnější a rychlejší než dědické řízení. U darování máte také plnou kontrolu nad tím, komu nemovitost připadne. Zatímco u dědictví vstupují do hry nepominutelní dědicové a notářské poplatky.

Srovnání:

• Poplatky:

  • Darování: Platíte jen za sepsání smlouvy advokátovi a poplatek katastru 2 000 Kč. Daň z příjmu v rodině neplatíte pokud jde o vztah osvobozený od daně, což většina převodů mezi blízkými příbuznými je.

  • Dědictví: Platíte odměnu notáři, která se vypočítává procentem z tržní hodnoty nemovitosti. U hodnotnějších nemovitostí se poplatek může vyšplhat běžně na desítky tisíc korun.

• Rychlost:

  • Darování: Vyřízeno za cca 30 dní, což je běžná doba řízení na katastru.

  • Dědictví: Může trvat měsíce i déle, dokud notář neuzavře řízení.

• Kontrola:

  • Darování: Můžete si vymínit služebnost bydlení tzv. na dožití.

  • Dědictví: Po smrti již nemáte kontrolu nad tím, jak se dědicové dohodnou nebo zda se nerozhádají.

Pokud nebudete chtít riskovat, svěřte převod nemovitosti formou darovací smlouvy na nemovitost advokátní kanceláři. Ceny za tuto smlouvu jsou u různých advokátních kanceláří různé. Jde totiž o ceny tzv. smluvní. Vyplatí se tak příp. oslovit i více kanceláří a zjistit si cenové nabídky.

Náklady spojené s darovací smlouvou na nemovitost:

Ověření podpisů: Správní poplatek za legalizaci každého podpisu na smlouvě činí 50 Kč.

Správní poplatek za vklad do katastru nemovitostí: Tento poplatek katastrálnímu úřadu činí 2.000 Kč za jeden vklad. Jedním vkladem lze přitom vyřešit i více nemovitostí, jen musí tedy spadat pod stejné katastrální pracoviště, nebo alespoň stejný katastrální úřad.

Odměna advokáta: Zatímco u notáře se odměna řídí notářským tarifem a závisí na hodnotě nemovitosti, tak u advokáta je cena smluvní. Cena za darovací smlouvu na nemovitost se tedy může u jednotlivých advokátních kanceláří lišit. Proto je vhodné oslovit ideálně více advokátních kanceláří a porovnat ceny i přístup. Na druhou stranu u advokáta bude darovací smlouva na nemovitost většinou vycházet levněji než u notáře. A to právě s ohledem na to, že ceny jsou smluvní.

Naše běžné ceny za darovací smlouvy uvádíme v rámci tohoto webu. Standardně se cena za darovací smlouvu na nemovitost u naší advokátní kanceláře pohybuje od 3.000 Kč do 4.500 Kč. A to podle toho, zda jde o pozemek, dům či byt a dále zda je požadováno také zřízení věcného břemene.

Darovací daň (daň z bezúplatného příjmu) se neplatí v případech osvobozených od daně. Ty naleznete v odkazu níže. Jedná se o zákonem citované blízké rodinné příslušníky.

Občas se chybuje v tom, že pod toto osvobození nespadá např. švagr nebo nepokrevní strýc či teta, popř. nevlastní děti za situace, kdy manželství bylo již rozvedeno. Daňové dopady jsou pak poměrně značné a pro takové účastníky překvapivé a finančně hodně nepříjemné.

Při hodnotě daru nad 5 mil. Kč zůstává i u osob od daně osvobozených oznamovací povinnost finančnímu úřadu.

Pokud jde o převod - přepis nemovitosti do SJM, pak tato otázka se často řeší např. pokud rodiče chtějí darovat nemovitost svému dítěti, ale současně i jeho/její manželovi/manželce. Pak nemovitost mohou darovat do jejich SJM. Anebo mohou darovat naopak jen do výlučného vlastnictví svého dítěte.

Často se také tato otázka řeší při koupi nemovitosti za trvání manželství. Obecně platí, že pokud je kupní cena hrazena z prostředků v SJM, nemovitost má za trvání manželství být nabývána zásadně do SJM.

Také se toto téma řeší v případě, kdy jeden z manželů vlastní např. pozemek výlučně a chce, aby ho vlastnila s ním i druhý z manželů. Například pokud chtějí na pozemku společně stavět rodinný dům. Pak mají možnost buď rozšířit SJM u notáře, anebo darovací smlouvu na polovinu pozemku. Tou docílí toho, že budou mít pozemek v podílovém spoluvlastnictví.

Často se také řeší otázka toho, zda může darovat jeden z manželů svou „polovinu“ nemovitosti v SJM tak, aby druhý manžel/manželka byl výlučným vlastníkem. Toto darování realizovat nelze. A to proto, že v SJM není žádná polovina, se kterou by se dalo volně nakládat. Oba manželé vlastní společně celek. Řešením tak může být jen zúžení SJM formou notářského zápisu. Darovat však mohou oba rodiče ze SJM např. dětem společně bez problémů. Každá situace tak může mít jiné dopady a řešení.

Pokud jde o převod - přepis nemovitosti mezi partnery, pak toto téma se řeší často tehdy, kdy jeden z partnerů vlastní např. pozemek výlučně a chce, aby ho vlastnil s ním i druhý partner. Například pokud chtějí na pozemku společně stavět rodinný dům. Pak mají možnost darovací smlouvou na polovinu pozemku docílit toho, že budou mít pozemek v podílovém spoluvlastnictví rovným dílem. Avšak pozor na osvobození od daně darovací. Podmínkou pro to, aby byli od daně osvobozeni, je, že spolu sdílí společně hospodařící domácnost, o kterou společně pečují, a to po dobu min. jednoho roku.

Na druhou stranu se otázka převodu nemovitosti mezi partnery řeší často naopak po rozchodu, kdy mají ve spoluvlastnictví nemovitost. Tuto situaci často zvažují řešit např. darovací smlouvou. Ale to není většinou vůbec vhodné. Jednak již nesdílí společnou domácnost, tudíž nejsou osvobozeni od daně darovací. Jednak často je s tím spojena i hypotéka, která pokud se také přebírá, tak jde o protihodnotu. Tedy by nešlo ani právně fakticky o dar. Situace se většinou řeší prostřednictvím dohody o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví.