PŘEVOD NEMOVITOSTI V RODINĚ
OTÁZKY A ODPOVĚDI
Jaké jsou nejčastější otázky k převodu nemovitosti v rodině?
Jak má vypadat smlouva pro převod nemovitosti v rodině?
ODPOVĚDI SI PŘEČTĚTE NÍŽE
Pokud máte k tématu převod nemovitosti v rodině jakýkoliv dotaz, naše kancelář je Vám k dispozici.
NEZÁVAZNĚ NÁS KONTAKTUJTE ONLINE
TYTO KONZULTACE JSOU ZDARMA
ONLINE CHAT
Každý měsíc zodpovíme více jak 300 dotazů online.
Umístění v žebříčku hodnocení na firmy.cz:
právní služby v ČR 7. místo, advokáti v ČR 5. místo, právní služby Zlínský kraj 1. místo.
Jak nejlépe převést nemovitost na děti? Jak převést nemovitost v rodině?
K úspěšnému převodu nemovitostí v rodině touto formou je vhodná právně kvalitní darovací smlouva na nemovitost a její vklad do katastru nemovitostí spolu s návrhem na vklad vlastnického práva. Smlouva určená pro katastr musí mít ověřené podpisy (např. na CzechPointu). Dokládá se katastrálnímu úřadu v jednom vyhotovení, a to spolu s uvedeným návrhem na vklad, který musí být podán ve formě stanoveného formuláře. Současně platí, že pokud převod nemovitosti v rodině chcete realizovat bezúplatně, tak jelikož děti (popř. další rodinní příslušníci – k tomu viz odkaz níže) jsou osvobozenými osobami od daně z bezúplatného příjmu, je tedy tento typ smlouvy ideální formou pro převod nemovitosti v rodině.
Převod nemovitosti v rodině se děje tedy nejčastěji formou darování nemovitosti, za předpokladu, že se v souvislosti s převodem nemovitosti v rodině nevyplácejí žádné finanční částky a jde tak o tzv. bezúplatné plnění bez protihodnoty. Pokud darují např. rodiče svým dětem nemovitost typu rodinný dům či byt a současně v takové nemovitosti i nadále bydlí a užívají ji, je rozhodně více než vhodné, aby darovací smlouvu na nemovitost kombinovali minimálně s věcným břemenem tzv. dožití – služebností práva bydlení a užívání takové nemovitosti doživotně a bezplatně.
Kolik stojí smlouva na převod nemovitosti v rodině?
Pokud nebudete chtít riskovat a svěříte převod nemovitosti v rodině advokátní kanceláři, pak ceny bývají různé, jelikož jde o ceny tzv. smluvní. Vyplatí se tak příp. oslovit i více kanceláří a zjistit si cenové nabídky. Kupř. v naší advokátní kanceláři se cena převodu nemovitosti v rodině pohybuje okolo částky 3.000 Kč vč. DPH u pozemků, 3.500 Kč vč. DPH u standardních bytů či domů, u smluv se zřízením věcného břemene je zde pak většinou příplatek k základní ceně + 1.000 Kč vč. DPH.
Kdy se neplatí darovací daň při převodu nemovitosti v rodině?
Darovací daň (daň z bezúplatného příjmu) se neplatí v případech osvobozených od daně, které naleznete ZDE. Jedná se o zákonem citované blízké rodinné příslušníky, které naleznete v odkazu v předchozí větě, popř. v odkazu níže. Občas se chybuje v tom, že pod toto osvobození nespadá např. švagr nebo nepokrevní strýc či teta, popř. nevlastní děti za situace, kdy manželství již netrvá. Daňové dopady jsou pak poměrně značné a pro takové účastníky překvapivé a finančně hodně nepříjemné. Při hodnotě daru nad 5 mil. Kč zůstává i u osob od daně osvobozených oznamovací povinnost fin. úřadu.
Kde najdu vzor smlouvy pro převod nemovitosti v rodině?
Vzory darovací smlouvy na nemovitost naleznete např. zde níže, a to ve variantě pro pozemek, garáž či podíl na pozemku. Nicméně zvažte velmi dobře, zda použijete opravdu obecný vzor takové smlouvy na převod nemovitosti, byť jde o převod „jen“ v rámci rodiny. I z toho mohou v budoucnu vyplynout spory. Přečtěte si poučení obsažené ve vzoru. U nemovitostí typu dům, byt či hodnotnější pozemky, popř. u převodu v kombinaci s věcným břemenem, rozhodně nedoporučujeme s obecným vzorem smlouvy zbytečně riskovat.
Jak lze zajistit u převodu nemovitosti v rodině bydlení dárce?
Nejčastěji se spolu s darováním nemovitosti zřizuje pro dárce, kteří v domě či bytě chtějí dále bydlet, věcné břemeno – služebnost bydlení a užívání, a to bezplatně a do smrti dárců. Někdy také v kombinaci se zákazem převodu či zatížení nemovitostí po dobu života dárců. Konkrétní možnosti a podmínky záleží vždy na specifikách daného případu a záměrů v rodině. Věcné břemeno – služebnost se zapisuje do katastru nemovitostí, musí být obdarovaným respektováno a nedochází k jeho výmazu ani případným dalším převodem. Každý další nabyvatel nemovitosti jej musí respektovat. U smluv s věcným břemenem nedoporučujeme zbytečně riskovat s příp. obecnými vzory smluv. Věcné břemeno je vhodné vymezit přesně co do obsahu i rozsahu, může jít o užívání výlučné či spoluužívání, mohou být sjednány i přesnější podmínky pro výkon tohoto věcného břemene v budoucnu.
Mohou rodiče darovat nemovitost jen jednomu dítěti? Musím jako obdarovaný u daru nemovitosti vyplatit sourozence? Kdo může napadnout darovací smlouvu na nemovitost?
Vlastník se může rozhodnout komu nemovitost daruje, je-li plně svéprávný a smlouvu uzavřel bez nátlaku, omylu či podvodu. Může tedy darovat nemovitost i jen jednomu ze svých dětí, anebo i někomu jinému. Podle zákona se sourozenci vzájemně nemusí vyplácet a není vyžadován ani souhlas sourozenců s takovým převodem nemovitosti. Tudíž ani ten, kterému nebylo darováno, nemůže jen z tohoto důvodu převodní smlouvu napadnout. Je to však otázkou vztahů a domluvy v rodině. Často se tak fakticky v praxi činí, většinou prostřednictvím samostatné smlouvy o vypořádání mezi sourozenci. Více k tomuto tématu viz také odkaz Darovací smlouva a sourozenci.
Převod nemovitosti v rodině darovací nebo kupní smlouvou?
Zjednodušeně platí, že pokud se vyplácí kupní cena, má to být pro převod nemovitosti smlouva kupní, pokud je převod bez jakékoliv protihodnoty, má to být pro převod nemovitosti v rodině smlouva darovací. V případě, že si přesto nejste jisti, zda v konkrétním případě využít kupní smlouvu nebo darovací smlouvu, anebo by ten který typ smlouvy mohl mít zásadní daňové či právní dopady, konzultujte situaci rozhodně komplexně s advokátní kanceláří. Pro oboje smlouvy pak platí obecně zastřešující pojem převod nemovitosti, u darovací smlouvy jde nejčastěji o bezúplatný převod nemovitosti v rodině.
Rodinní příslušníci občas přemýšlejí jak „neplatit“ tu či onu daň – např. :
- reálně si vyplácejí za hodnotu nemovitosti či její části (podílu) nějaké finanční prostředky, ale snaží se sepisovat formálně darovací smlouvu, aby se vyhnuli placení daně v souvislosti s převodem, nebo
- naopak např. pro vyloučení možnosti odvolání daru či z jiných důvodů se snaží sepisovat naoko kupní smlouvu za nějakou nízkou či symbolickou kupní cenu, nebo
- namísto dohodnuté a reálně vyplácené kupní ceny či ceny za převod se snaží napsat do smlouvy naoko částku výrazně nižší (což se děje nejen mezi rodinnými příslušníky, ale mezi prodávajícím a kupujícím i obecně)
Pomíjí tím ovšem, mimo jiného, že smlouva může být v budoucnu označena i případně za neplatnou. Jednání tzv. naoko se v budoucnu vyplatit nemusí. Kromě toho každá smlouva má zcela jiné důsledky, strany mají vůči sobě jiné nároky a mohou také jiné nároky vůči sobě mít i případně do budoucna.
Jak dlouho trvá převod nemovitosti na katastru?
Po podání návrhu na vklad katastr vyznačí u převáděných nemovitostí tzv. plombu, informuje také vlastníky nemovitosti, že bylo zahájeno příslušné řízení ohledně přepisu nemovitosti v katastru. Na zápis vkladu (přepis nemovitosti) má katastr lhůtu obecně 30 dní. S ohledem na zákonnou lhůtu v souvislosti s oznámením vlastníkům nemovitosti však nerozhodne dříve než po 20 dnech.
Jaký je tedy postup pro bezúplatný převod nemovitosti v rodině?
Jak již bylo shora řečeno, bude se jednat u bezúplatného převodu nemovitosti v rodině o nutnost vyhotovit darovací smlouvu na nemovitost a následně zajistit vklad takové smlouvy do katastru nemovitostí spolu s návrhem na vklad vlastnického práva, který musí být podán pouze ve formě stanoveného formuláře. Smlouva, na základě které má dojít k převodu nemovitosti v rodině, musí být písemná a vyhotovení určené pro katastrální úřad musí mít úředně ověřené podpisy smluvních stran. Dar je u řady rodinných příslušníků osvobozen od daně z bezúplatného příjmu – dříve daně darovací. Informace k darovací dani a osvobození od darovací daně ZDE.
Převod nemovitosti v rodině se realizuje zejména formou darovací smlouvy na nemovitost, pokud jde o osoby osvobozené od daně.
Každý měsíc zodpovíme více jak 300 dotazů online.
Umístění v žebříčku hodnocení na firmy.cz:
právní služby v ČR 7. místo, advokáti v ČR 5. místo, právní služby Zlínský kraj 1. místo.
RECENZE
Moc děkuji za zpracování darovací smlouvy a návrh vkladu do katastru. Komunikace byla rychlá, věcná, profesionální. Cena skvělá. Na katastru bez problémů! Mohu jen vřele doporučit.
Tomáš Zeman, Středočeský kraj
Byli jsme s prací této AK maximálně spokojeni. Pracují rychle, profesionálně a za výbornou cenu. První darovací smlouvu jsme si udělali sami podle vzoru na internetu a byla katastrálním úřadem zamítnuta. Zbytečně jsme promarnili čas a peníze. Služby této AK všem vřele doporučuji.
Jana Dvořáková, Pardubický kraj
KONTAKTNÍ FORMULÁŘ
Kontaktní formulář slouží k dotazům k právním službám online, které na webu nabízíme. Jedná-li se o uvedený typ dotazu, pak odpovídáme většinou do následujícího pracovního dne. Tyto dotazy jsou nezávazné a bezplatné. Nejsou zveřejňovány a podléhají mlčenlivosti. Odesláním formuláře berete na vědomí tyto podmínky a poučení.