KUPNÍ SMLOUVA NA NEMOVITOST OD ADVOKÁTA ODBORNĚ A ONLINE

Kupní smlouva na nemovitost musí zejména přesně určit prodávajícího a kupujícího, převáděnou nemovitost a kupní cenu a obsahovat závazek prodávajícího převést vlastnické právo a kupujícího nemovitost převzít a zaplatit sjednanou cenu.

Kupní smlouva na nemovitost musí být písemná. Vyhotovení určené pro katastrální úřad musí mít úředně ověřené podpisy. Na návrhu na vklad podpisy ověřeny být nemusí a návrh může podat kterýkoliv z účastníků.

Přesné vymezení nemovitostí bývá často problém např. u pozemků s geometrickým plánem. Nebo také u bytových jednotek, se kterými souvisejí spoluvlastnické podíly. Dále také u staveb podle toho, zda jsou součástí pozemku či nikoliv. Nesprávná identifikace nemovitostí může vést k zamítnutí návrhu na vklad.

To jsou ovšem jen základní náležitosti kupní smlouvy na nemovitost. Důležitá jsou i další ujednání k právní ochraně té které strany. K tomu viz otázky níže.

Kupní smlouvu na nemovitost lze zkusit risknout samozřejmě sepsat i podle vzoru z internetu, u hodnotnějších nemovitostí nebo vyšší kupní ceny je však rozhodně bezpečnější nechat smlouvu připravit na míru advokátem, protože každý převod může vyžadovat individuální právní úpravu.

Kupní smlouvu na nemovitost si můžete zkusit sepsat případně i sami. Pokud však nechcete riskovat, pokud chcete mít jistotu vkladu do katastru nemovitostí a toho, že nepřijdete zbytečně o poplatek za vklad 2.000 Kč, nebo pokud nemovitosti mají vyšší hodnotu a nechcete riskovat hodnotu nemovitosti nebo kupní cenu, tak kupní smlouvy na nemovitosti s plnou odpovědností a garancí zpracovávají pouze advokátní kanceláře nebo notáři.

Součástí služby jsou konzultace, poučení, návod a také návrh na vklad. Smlouva obsahuje hlavičku advokátní kanceláře.

Posouzení rizik, s přihlédnutím k hodnotě nemovitostí a kupní ceny, u kupní smlouvy na nemovitost je na uvážení každého.

• vzor z internetu zdarma: není ručeno za vzor ani za výsledek
• vzor z internetu placený: ručí se jen za vzor jako takový. A to jen pokud je jeho autorem advokát. Neručí se za výsledek, za správné doplnění, použití či za vhodnost pro specifika daného případu. Platí to pro situace vzorů jak ke stažení a vyplnění, tak i generovaných formulářů
• smlouva na míru od advokátní kanceláře: Je ručeno komplexně za smlouvu zpracovanou na míru danému případu i za výsledek.
• smlouva zpracovaná geodetem, znalcem apod.: není ručeno za smlouvu ani za výsledek po právní stránce

Cena za sepsání kupní smlouvy na nemovitost advokátem se nejčastěji pohybuje v řádu jednotek tisíc korun a závisí zejména na hodnotě a složitosti převodu a rozsahu právních služeb.

Naše běžné ceny za kupní smlouvy uvádíme přesně a přehledně na našem webu v sekci ceník. Standardně sepsání kupní smlouvy na nemovitost o běžných hodnotách např. do 5 mil. Kč u nás stojí většinou od 3.000 Kč do 5.500 Kč.

K naší kupní smlouvě na nemovitost nabízíme standardně možnost i cenově zvýhodněné advokátní úschovy kupní ceny, a to za cenu pouze 3.500 Kč. Cena úschovy se přitom u nás nezvyšuje při vyšší kupní ceně.

Náklady spojené s kupní smlouvou na nemovitost:

Ověření podpisů: Správní poplatek za legalizaci každého podpisu na smlouvě činí 50 Kč.

Správní poplatek za vklad do katastru nemovitostí: Tento poplatek katastrálnímu úřadu činí 2.000 Kč za jeden vklad. Jedním vkladem lze přitom vyřešit i více nemovitostí. Jen musí spadat pod stejné katastrální pracoviště, nebo alespoň stejný katastrální úřad.

Odměna advokáta (pokud si smlouvu a návrh na vklad necháváte zpracovat odborně): Zatímco u notáře odměna závisí na hodnotě nemovitosti, tak u advokáta je cena smluvní. Kupní smlouva na nemovitost vychází u advokáta většinou levněji než u notáře. To proto, že se cena u advokáta odvíjí často od hodnoty nemovitosti jen částečně. Cena se ale liší i u různých advokátních kanceláří. Je vhodné oslovit více advokátních kanceláří pro srovnání. Následně můžete porovnat jejich ceny i samotný přístup.

Pokud nebudete chtít riskovat, svěřte převod nemovitosti formou kupní smlouvy na nemovitost advokátní kanceláři.

Náklady na kupní smlouvu i poplatek za návrh na vklad do katastru může podle dohody zaplatit kupující, prodávající nebo oba společně; zákon obecně nestanoví, která strana musí tyto náklady nést.

Náklady za sepsání kupní smlouvy platí ten, kdo si právní službu objedná. Většinou to bývá tedy prodávající. Nicméně lze se domluvit i jinak. Např. že náklady se podělí na půl. Obdobně to platí pro poplatek za vklad do katastru. I když zvyklostí je, že poplatek za vklad do katastru platí většinou kupující.

Nejbezpečnějším způsobem úhrady kupní ceny za nemovitost je její složení do advokátní, notářské nebo bankovní úschovy, ze které jsou peníze prodávajícímu vyplaceny po splnění předem stanovených podmínek.

Kupní cenu jako kupující neposílejte přímo na účet prodávajícího hned po podpisu smlouvy. Pro zajištění bezpečnosti je vhodné využít úschovu peněz. Peníze se prodávajícímu uvolní až v momentě, kdy je kupující zapsán jako vlastník v katastru nemovitostí.

Postup:

• Složení peněz: Kupující po podpisu kupní smlouvy odešle peníze na speciální účet úschovy.

• Podání návrhu na vklad: Teprve až schovatel (advokát/notář/banka) potvrdí přijetí peněz, podává se návrh na vklad do katastru nemovitostí.

• Výplata peněz: Peníze zůstávají v úschově po celou dobu řízení (cca 3–4 týdny). Prodávající je obdrží až poté, co schovatel dostane aktuální výpis z listu vlastnictví (LV), kde figuruje jako nový vlastník kupující.

Tento postup chrání kupujícího před situací, kdy by zaplatil, ale katastr by převod zamítl. Např. kvůli exekuci či úmrtí prodávajícího. A naopak také chrání prodávajícího před převodem nemovitosti bez zaplacení.

K převodu nemovitosti formou prodeje – koupě potřebujete písemnou kupní smlouvu na nemovitost. Dále pak její vklad do katastru nemovitostí spolu s návrhem na vklad vlastnického práva.

Zásadní je období od podpisu smlouvy po úhradu kupní ceny (z pohledu prodávajícího) a po zavkladování smlouvy katastrálním úřadem (z pohledu kupujícího).

Častou chybou je špatná specifikace nemovitostí. Dále problematicky, nedostatečně či neplatně sepsaná ujednání v rámci kupní smlouvy na nemovitost. Je potřeba také dát pozor také např. na průkaz energetické náročnosti budovy nebo na odpovědnost za skryté vady nemovitosti.

Nejzásadnější pro prodávajícího i pro kupujícího u kupní smlouvy je dostatečné zajištění převodu financí v návaznosti na vklad do katastru nemovitostí.

Prodávající riskuje ztrátu vlastnictví nemovitostí, pokud nemá dostatečně zajištěno obdržení kupní ceny. Naopak kupující riskuje ztrátu kupní ceny, pokud nemá dostatečně zajištěno, že se stane vlastníkem nemovitosti.

Nejvýhodnější pro prodávajícího je přijmout po podpisu kupní smlouvy kupní cenu. A teprve poté vkládat smlouvu na katastr s pomocí tzv. odkládací podmínky. S tím ale může mít problém zase kupující.

Nejvýhodnější pro kupujícího je uhradit kupní cenu až po vkladu do katastru. Na to ale málokterý prodávající přistoupí.

Proto u hodnotnějších nemovitostí se rozhodně doporučuje využití advokátní úschovy. Ta znamená jistotu v tomto směru pro obě strany. Vklad do katastru se realizuje až poté, kdy kupní cena je složena v advokátní úschově. A uvolnění kupní ceny pro prodávajícího probíhá až poté, kdy kupující je vlastníkem nemovitosti.

Téma úschovy kupní ceny rozebíráme blíže např. v příspěvku Kupní smlouva na nemovitost – kupní cena a úschova. Srovnáváme tam také různé typy úschov – bankovní, notářskou a advokátní.