KUPNÍ SMLOUVA NA NEMOVITOST (DŮM, BYT, GARÁŽ, CHATA, POZEMEK APOD.)

VZOR ANEBO PRÁVNĚ KVALITNÍ SMLOUVA BEZ RIZIKA?

I sebelepší vzor kupní smlouvy na nemovitost je pořád jen obecný vzor a za výsledek se neručí vůbec nebo jen omezeně

Každý převod nemovitosti i každá kupní smlouva na nemovitost mají svoje specifika. Vzor je z povahy věci vždy jen obecným návodem, ať je zpracován sebelépe a případně i právníkem (o vzorech z internetu na jednu A4 ani nemluvě).

Internet je plný vzorů, za něž sice nezaplatíte buď vůbec nic, anebo jen symbolickou cenu, ale na druhou stranu buď za ně není ručeno vůbec, anebo jen omezeně, tedy za vzor jako takový, ale již nikoliv za výsledek po nesprávném doplnění nebo za jeho nesprávné použití pro konkrétní situaci.

V praxi jsou tyto záležitosti přitom bohužel opakovaně podceňovány. Pokud běžný člověk řeší např. nějaký problém s autem, dá ho do kvalifikovaného servisu. Pokud chce tentýž člověk převést nemovitost, stáhne si často odněkud vzor kupní smlouvy na nemovitost a snaží se jeho laickým vyplněním ušetřit pár tisíc. Nemovitosti přitom mají hodnotu samozřejmě často podstatně vyšší než ono auto.

Pokud nastane ovšem problém, a to mnohdy i přes zavkladování smlouvy do katastru, je pozdě se snažit zjišťovat kde se stala ve smlouvě (u níž mnohdy záleží i na jednom slovu, jehož význam laik neodhalí) chyba. Snažit se pak takový problém řešit až nastane, znamená snažit se ho řešit bohužel pozdě.

Citujeme z vyjádření Asociace realitních kanceláří ČR: „Nikdy nepodepisujte a nestahujte volně dostupné smlouvy stažené z internetu. Zde se opravdu vyplatí nechat si vypracovat smlouvu od vlastního advokáta …“.

KOUPĚ ČI PRODEJ NEMOVITOSTI BEZ RIZIKA PŘES ADVOKÁTNÍ KANCELÁŘ ONLINE

Právní kvalita, jistota a garance i po vkladu do katastru

smlouvy kompletně zpracováváme, obsahují i hlavičku naší AK, a tedy za ně i ručíme

Mnohdy může stačit i jen jedno slovo, jehož význam laik nemusí ani vnímat jako důležitý, a celá smlouva se posouvá do jiné roviny. Kupř. může jít o uvedení „příslušenství“. Platí zásada, že nemá-li být příslušenství také převedeno, musí to být výslovně uvedeno. Sporné se to může stát např. u vybavení domu nábytkem. Jedna z mnoha „maličkostí“, které se ovšem mohou stát zásadním problémem, pokud dojde ke sporu a strany se budou spoléhat jen na nějaké obecné vzory, které podobnou otázku (stejně jako řadu jiných) kupř. vůbec neřeší.

Uvedené riziko je však z těch „menších“. U úplatných převodních smluv typu kupní smlouvy na nemovitost se kvůli podobným „maličkostem“ a na první pohled „nepodstatným“ slovům občas naprosto zbytečně riskuje s obecnými vzory i v zásadních otázkách úhrady a splatnosti kupní ceny a riskuje se tak jak možná ztráta vlastnictví nemovitostí, tak i ztráta naopak kupní ceny – financí, které představují často hodnotu i celoživotních úspor.

Jeden z mnoha problémů, pouze namátkově, se kterými se také můžete potkat u převodů nemovitostí a na který prakticky žádný vzor smlouvy nijak nemyslí, je např. odpovědnost za dluhy předchozího vlastníka při převodu bytu. Další problém může nastat např. při koupi bytu v domě, kde není založeno dle NOZ společenství vlastníků, ačkoliv tomu tak být má. Katastr pak převod bytu může zablokovat a kupující se snadno při vzoru smlouvy nebo při nekvalitní smlouvě dostane do situace, kdy nemá již peníze, ale nemá ještě ani byt. Dále kupř. i k převodu výlučného majetku za určitých okolností je třeba písemný souhlas druhého z manželů pod sankcí možného zneplatnění smlouvy.

Obecné vzory velmi často žádnou z těchto záležitostí neřeší, a to jde přitom jen o vybrané možné problémy ze všech, které reálně při převodu nemovitostí hrozí. Naše smlouvy naopak nejen tyto, ale i celou řadu dalších podrobností, řeší!

Často si smluvní strany nejsou při vyplňování různých obecných vzorů dostatečně vědomy ani řady zákonných povinností či ustanovení, jako např. ručení kupujícího za zaplacení převodní daně, povinnost předat průkaz energetické náročnosti budovy, u bytů doložení potvrzení o bezdlužnosti bytu či možného zablokování převodu v případě, že v domě není společenství vlastníků jednotek, ačkoliv být má atp.

KUPNÍ SMLOUVA NA NEMOVITOST OD REALITKY, ZNALCE, GEODETA?

I pokud mají s převodními smlouvami zkušenosti a jejich zpracování nabízejí, neručí za ně tak, jako advokátní kancelář

Jen kladné rozhodnutí katastrálního úřadu ohledně kupní smlouvy na nemovitost není vše (viz dále). Kdo vyžaduje skutečnou jistotu celého převodu, měl by zvolit kompletní zpracování kupní smlouvy na nemovitost advokátní kanceláří.

Za platnost a právní kvalitu převodní kupní smlouvy na nemovitosti neručí ani realitní, znalecká či geodetická kancelář, ani jiný podobný subjekt či osoba, byť by s takovými smlouvami měli zkušenosti.

Pokud realitní kancelář převodní smlouvu předkládá v rámci zprostředkovávaného obchodu, mělo by vás rozhodně zajímat, zda smlouvu připravoval advokát nebo makléř. Rozhodně se také s ohledem na hodnotu nemovitostí vyplatí si nechat smlouvu, když již ne zpracovat, tak alespoň projít a případně zrevidovat svým zvoleným právním zástupcem. Ani převod prostřednictvím realitní kanceláře totiž nemusí zajišťovat bezproblémový průběh převodu.

Pokud kupní smlouvu kompletně nezpracuje advokátní nebo notářská kancelář, tak garanci nemáte

Obecně tedy při převodu nemovitosti máte možnost využít následující varianty, ke kterým připojujeme popis našeho názoru:

vzor z internetu zdarma

v tomto případě není ručeno vůbec za nic, přičemž problémy mohou nastat i až po vkladu do katastru, u kupních smluv pak hrozí, kromě jiného, i případně ztráta vlastnictví nemovitosti nebo naopak kupní ceny

vzor z jiného případu

opět není ručeno vůbec za nic – to, že smlouva prošla někomu jinému katastrem a zatím z toho není problém, že nikdo smlouvu zatím nenapadl anebo že převod např. u kupní smlouvy proběhl pro obě strany bez ztráty hodnot, neznamená, že tomu tak bude i v dalším případě

vzor z internetu placený (ke stažení a vyplnění nebo automaticky generovaný)

ručí se jen za vzor jako takový, a to pouze pokud je jeho autorem advokát (jiné vzory nemá smysl si ani platit), neručí se za výsledek pro daný případ, za správné doplnění, použití či za vhodnost pro specifika daného případu, což je podstatný rozdíl (odpovědné weby přitom na tuto skutečnost alespoň výslovně upozorňují), vzor je navíc jen obecným základem

komplexně zpracovaná smlouva advokátní kanceláří (obsahuje hlavičku advokáta)

je ručeno komplexně za smlouvu zpracovanou na míru danému případu i za výsledek, včetně dostatečného právního zajištění nároků té které smluvní strany, která se na AK jako klient obrátí, popř. vyváženě obou zároveň, nejen za to, že smlouva tzv. „projde“ katastrem, klient je případně upozorněn i na vhodnost daného řešení včetně specifických ujednání, součástí služby jsou konzultace, poučení atp., u online smlouvy jde často o levnější variantu

smlouva zpracovaná někým jiným

opět není ručeno fakticky za nic, pokud je sami zpracovávají, když takové smlouvy nabízejí občas např. realitky, geodeti aj. podobné subjekty. I u realitních kanceláří je třeba si uvědomit, že jejich cílem je uzavřít obchod a nikoliv prioritně chránit tu kterou vybranou smluvní stranu a veškeré její nároky

Posouzení rizik a toho, která varianta je, s přihlédnutím k hodnotě převáděných nemovitostí, pro vás vhodná a právně dostatečně jistá, ponecháváme plně na vašem uvážení.

KUPNÍ SMLOUVA NA NEMOVITOST ONLINE (DŮM, BYT, GARÁŽ, CHATA, POZEMEK AJ.)

JAKÁ JE CENA A KDY SE PLATÍ?

V naší AK neplatíte nic předem a cena za kupní smlouvu na nemovitost je u nás příznivá a rozumná

Po objednání kupní smlouvy na nemovitost dopředu neplatíte naší AK žádnou zálohu, celá dohodnutá odměna je hrazena až po zaslání hotové smlouvy.

TO, ŽE KUPNÍ SMLOUVU NA NEMOVITOST „ZKONTROLUJE“ KATASTR NESTAČÍ!

Platnost smlouvy lze napadnout i přesto, že byla zapsána do katastru.

Tedy to, že kupní smlouva na nemovitost „projde“ katastrem, neznamená ještě jistotu.

Naše AK kupř. řešila letitý soudní spor o platnost vzorových převodních smluv, které byly celé roky řádně zapsány v katastru. Rozhodně tedy nejde jen o to, zda katastr kupní smlouvu na nemovitost vrátí či zapíše na první pokus. K napadení platnosti kupní smlouvy na nemovitost může dojít i přes její zápis v katastru, a to i léta poté.

Obsahem rozhodnutí katastrálního úřadu není prohlášení kupní smlouvy na nemovitost za platnou, ale pouze povolení vkladu. Narozdíl od laické a mylné představy katastrální úřad totiž nezkoumá z hlediska platnosti kupní smlouvy na nemovitost vše.

Proto není vhodné vyplňování vzorů ani přepisování jiných smluv, které katastrem již „prošly“ někomu jinému. Aby totiž něco „jen prošlo“ katastrem není až takový problém, jako zajistit, aby to bylo platné a v pořádku i kdykoliv poté. Být pak zrovna tím, u koho se objeví i léta po zápisu nějaký zásadní problém, znamená hledat kvalitní právní pomoc často již pozdě.

S ohledem na často vyšší hodnoty nemovitostí se proto nemusí vyplatit riskovat se vzorem, byť by katastrem „prošel“

Hodnoty nemovitostí bývají často vysoké, a proto nemá smysl riskovat se vzory kupních smluv na nemovitosti. Pokud podceníte právní detaily nebo podmínky v převodní kupní smlouvě na nemovitost, můžete přijít o nemovitosti či o peníze, a to nejen před samotným vkladem do katastru, ale případně i delší dobu po tom, co řádně vklad do katastru byl realizován.

Dejte si také pozor na to, kdy jste osvobozeni jako prodávající od daně z příjmu (nezaměňovat s daní z převodu nemovitosti). Zjišťování této skutečnosti až po převodu může být finančně poměrně bolestnou zkušeností. Pozor také na nové povinnosti podle zákona o hospodaření energií.

MÁTE JIŽ NÁVRH KUPNÍ SMLOUVY A CHCETE JEJ ZKONTROLOVAT?

Pokud máte již návrh kupní smlouvy předložený druhou smluvní stranou nebo realitkou, tak Vám ji můžeme zkontrolovat, upozornit na rizika a upravit ustanovení, která Vás budou lépe chránit

DALŠÍ SLUŽBY …

V regionu doporučíme i související realitní, geodetické, finanční aj. služby, poskytneme advokátní úschovu kupní ceny

Především v regionu naší AK můžeme s ohledem na naše dlouholeté zkušenosti pomoci zajistit, zprostředkovat či doporučit prověřenou realitní kancelář, soudního znalce na znalecký odhad ceny nemovitosti, finančního poradce pro vyřízení hypotéky či úvěru nebo geodetickou kancelář.

Standardní možností je využití také advokátní úschovy, která je poskytována za zvýhodněných podmínek právě v případech, kdy AK připravuje pro klienta také kupní smlouvu na nemovitost. Jedná se o deponování kupní ceny na depozitním úschovním účtu advokátní kanceláře do doby splnění podmínek stanovených ve smlouvě. K tomu viz blíže tento příspěvek.

DAŇ Z PŘEVODU – NABYTÍ NEMOVITOSTÍ

Informace k dani z převodu – nabytí nemovitostí.

KUPNÍ, DAROVACÍ ČI JINÁ SMLOUVA MEZI RODINNÝMI PŘÍSLUŠNÍKY …

Rodinní příslušníci občas přemýšlejí jak „neplatit“ tu či onu daň – např. :
– reálně si vyplácejí za hodnotu nemovitosti či její části (podílu) nějaké finanční prostředky, ale snaží se sepisovat formálně darovací smlouvu, aby se vyhnuli placení daně v souvislosti s převodem, nebo
– naopak pro vyloučení možnosti odvolání daru se snaží sepisovat naoko kupní smlouvu za nějakou nízkou částku, nebo
– namísto dohodnuté a reálně vyplácené kupní ceny či ceny za převod se snaží napsat do smlouvy naoko částku výrazně nižší (což se děje nejen mezi rodinnými příslušníky, ale mezi prodávajícím a kupujícím i obecně)

Pomíjí tím ovšem, mimo jiného, že smlouva může být v budoucnu označena i případně za neplatnou. Jednání tzv. naoko se v budoucnu vyplatit nemusí. Kromě toho každá smlouva má zcela jiné důsledky, strany mají vůči sobě jiné nároky a mohou také jiné nároky vůči sobě mít i případně do budoucna.