Na co si dát pozor u převodů nemovitostí – tipy
Close
PRÁVNÍ SLUŽBY A SMLOUVY ONLINE
Mgr. Zdeněk RUMPLÍK

advokát

JUDr. Petr HRADIL

právník

Na co si dát pozor u převodů nemovitostí – tipy

 

Na co si dát pozor u převodů nemovitostí

tipy a upozornění ke smlouvám

 

 

S jakými nejčastějšími chybami se lze v praxi setkat v souvislosti se smlouvami ohledně převodů nemovitostí:

 

Nesprávná specifikace nemovitostí

 

Vypadá to možná jednoduše, ale mnohdy není. V praxi se lze vcelku často setkat s převodními smlouvami, ve kterých se chybuje ve specifikaci nemovitostí, a to kupř. tak, že je zaměněn např. pozemek parc. č. 123 s pozemkem parc. č. st. 123, anebo tak, že je převeden např. rodinný dům na pozemku parc. č. st. 123, ovšem opomene se samostatně specifikovat i samotná stavební parcela. V důsledku toho kupující vlastní dům, ale již ne parcelu pod domem. Navíc je nutno řešit v případě rozdílnosti vlastnictví u domu a pozemku od r. 2014 zákonné předkupní právo. Napravovat takovou chybu až po vkladu do katastru nemovitostí může být zásadní problém. Pozor také na příslušenství převáděných nemovitostí a možné spory o to, co vlastně mělo a nemělo být převedeno spolu s hlavní nemovitostí. Specifikace nemovitostí je v praxi často problém i u bytů, u kterých se převádí také podíly na společných částech domu, příp. také na pozemku pod bytovým domem a někdy i na pozemcích okolních, popř. jiných nebyt. prostorách domu. Všechny tyto chyby mohou vést k tomu, že katastrální úřad smlouvu nezavkladuje. Řeknete si možná, však to podáme znovu, no ale kromě ztráty správní poplatku také druhá strana nemusí chtít nebo nebude moci poskytnout součinnost – a co pak?!

 

 

Problematicky, nedostatečně či neplatně formulovaná ujednání a právní vady

 

V laicky sepsaných smlouvách se často vyskytují ujednání, která jsou formulována tak, že jsou buď neplatná, anebo minimálně zakládají budoucí soudní spory. Taková ujednání se přitom vyskytují nejen v kupních, ale i v darovacích smlouvách, často např. pokud jde o VYMEZENÍ VĚCNÝCH BŘEMEN. U kupních smluv pak smluvní strany také často riskují tím, že podceňují různá právní prohlášení ohledně možných právních vad nemovitostí (dluhy, exekuce, nájmy, předkupní práva, zástavy apod.) a tím i možnosti např. odstoupení od převodní smlouvy. Přitom i jedno slovo nebo jedna věta ve smlouvě může znamenat pro tu kterou smluvní stranu zcela zásadní riziko nebo naopak oporu v případě případného sporu. Právní vady nemovitosti mohou být zcela zásadní a rizikovou součástí převodu. Některé lze vyčíst z listu vlastnictví (např. věcná břemena, zástavní práva či exekuce), jiná ovšem nejsou tak lehce zjistitelná (např. nájemní nebo předkupní právo). Zásadní jsou jak právně vhodná prohlášení ve smlouvě, tak i možnosti odstoupení od smlouvy a jiná zajištění v tomto směru.

 

 

Nedostatečné zajištění rizik při úhradě kupní ceny – z pozice jak prodávajícího, tak i kupujícího

 

Při nedostatečném právním ošetření splatnosti kupní ceny riskuje prodávající ztrátu nemovitosti, aniž by získal kupní cenu a naopak kupující riskuje ztrátu kupní ceny, aniž by získal nemovitost. Jelikož jde často o vysoké hodnoty, je nutno tuto skutečnost rozhodně nepodceňovat. Z hlediska převodu nemovitosti je zřejmě právě nejkritičtějším bodem otázka úhrady kupní ceny vs. „přepisu“ nemovitosti na katastru. Mezi okamžikem, kdy se podepíše kupní smlouva a kdy převod zavkladuje katastr totiž je delší doba – min. měsíc, v případě úhrady kupní ceny úvěrem pak i více. Využít lze kupř. ÚSCHOVU KUPNÍ CENY, již blíže popisujeme v článku KUPNÍ CENA A ÚSCHOVA KUPNÍ CENY.

 

 

Mylný dojem že stačí, aby smlouva „prošla“ katastrem

 

Účastníci smluv si často mylně myslí, že pokud smlouva tzv. „projde“ katastrem, je vše v pořádku. Platnost převodní smlouvy lze ale napadnout i poté, co projde katastrem. Katastrální úřad totiž ze zákona nezkoumá zdaleka vše, resp. smlouvu zkoumá jen velmi omezeně.

 

Jeden příklad za všechny – kupuje-li např. nemovitost jen jeden z manželů bez souhlasu druhého, katastrální úřad smlouvu bez dalšího zapíše. Pokud ale smlouva je poté napadena z hlediska platnosti pro nesouhlas druhého z manželů (např. pokud se dosud dobré vztahy v rodině zhorší), je problém na světě. Podobné je to např. u nerespektování příp. zákonného předkupního práva a v celé řadě dalších případů, které je potřeba si u každé smlouvy velmi dobře pohlídat z hlediska aktuální zákonné úpravy. Problém to může být přitom jak z pohledu převodce, tak i nabyvatele.

 

Zejména u hodnotnějších nemovitostí se nejen proto rozhodně nevyplácí riskovat s jakýmikoliv vzory převodních smluv, ať již jde o DAROVACÍ SMLOUVU NA NEMOVITOST nebo o to více o KUPNÍ SMLOUVU NA NEMOVITOST. Ostatně kdo by po pár letech chtěl zjistit, že se objeví spor o nemovitost, která je zapsána v katastru nemovitostí a do které případně zapsaný vlastník již i nemálo investoval? A to i kdyby to riziko mělo být v řádech třeba „jen“ procent, s ohledem na hodnoty nemovitostí.

 

 

Makléř / realitka? Opatrně …

 

Problémy, které mohou vyvstat pokud „naletíte“ jedné z těch méně férových realitních kanceláří či makléřů, jsme popsali např. v odkazu TRIKY REALITNÍCH KANCELÁŘÍ (některých). Ovšem i u těch férových je třeba si uvědomit, že hlavním cílem realitky a makléře je zrealizovat obchod, nikoliv právně smluvně zajistit prioritně Vás, jako tu kterou konkrétní smluvní stranu. Rozhodně tak nepodepisujet automaticky cokoliv, co Vám RK předloží k podpisu. Rozhodně pak nerealizujte úhradu kupní ceny přes realitní kancelář, ale zvolte notářskou nebo advokátní úschovu.

 

 

Další chyby … rizik je mnoho a čím vyšší cena nemovitosti nebo kupní cena, tím vyšší je riziko!

Shora uvedené chyby jsou jen příkladmé. Při převodu nemovitostí lze narazit na celou řadu i jiných problémů, které mohou ohrozit jak stranu prodávající, tak i kupující.

 

 

VÍCE INFORMACÍ VIZ V ODKAZU PŘEVODY NEMOVITOSTÍ

 

Recenze

Martina RolnáMartina Rolná
10:23 19 Dec 22
Maximální spokojenost s panen JUDr. Petrem Hradilem. Vše nám bylo vysvětleno a na všechny dotazy jsme dostali odpověď. Jsme moc rádi, že jsme Vás našli a jestli budeme někdy potřebovat pomoct, určitě se obrátíme znovu na Vás. Vše vyřízeno opravdu rychle, a to i když během celého procesu došlo k několika změnám. Tak ochotný přístup, ze stany pana JUDr. Hradila, už je jen tak nevidí. Po zaslaní hotových smluv, také přesné info, co a jak vyřídit a kam podat. Moc děkujeme.
Miloslav MužíkMiloslav Mužík
17:31 17 Dec 22
Potřebovali jsme rozdělit pozemek, který byl v majetku více vlastníků. Zkoušeli jsme vyřídit na katastru vlastními silami ale několik pokusů nevyšlo. Když jsme se obrátili na AK Mgr. Zdeňka Rumplíka, vše proběhlo velmi jednoduše a především velmi rychle. Cena za poskytnuté služby byla velmi příznivá a rozhodně se tato investice vyplatila ve srovnání s cenou (a také ztrátu času a našich nervů ) při našich předchozích neúspěšných pokusech při jednání s katastrálním úřadem. Děkuji a určitě doporučuji spolupráci s touto advokátní kanceláří. Ing. Miloslav Mužík
Vaclav KusakVaclav Kusak
11:06 16 Dec 22
Výborná spolupráce ze strany AK při koupi nemovitosti. Profesionální a rychlé vyhotovení kupní smlouvy a smlouvy o složení peněžních prostředků do úschovy včetně vysvětlení a provedení celého procesu koupě nemovitosti. Velmi kladně hodnotím i cenu služby. Rozhodně doporučuji a v budoucnu využiji i nadále jejich služby.
Radek PoláchRadek Polách
10:37 16 Dec 22
Maximální spokojenost, rychlá komunikace, perfektní domluva a poradenství. Dokáží člověku ušetřit spoustu peněz, což se v dnešní době opravdu cení. Můžu jen doporučit :-)
Pavel SušerPavel Sušer
14:04 17 Nov 22
Velmi rychlé a perfektní zpracování podkladů za rozumnou cenu. Na katastru při přepisu proběhlo vše bez závad a celá záležitost je již vyřízena. Děkuji. Doporučuji.
Helena MoudráHelena Moudrá
20:05 25 May 22
S prací jsme byli maximálně spokojeni. Pracují rychle , profesionálně, rádi bychom za jejich profesionální přístup velice poděkovali. Cena za služby je příznivá. I když bylo z naší strany požadováno několik změn, vždy zachovali profesionální přístup a rychle reagovali na naše požadavky. Jménem obce Hlohovčice, pro kterou sepisovali kupní smlouvu srdečně děkuji. Vřele doporučuji tuto AK.
Radim MěřičkaRadim Měřička
08:32 20 Apr 22
V této AK jsem se dočkal velmi rychlého jednání a obsáhlých odpovědí na mé otázky. Přepis pozemku tak proběhl podle mých představ a bez potíží na KÚ. Navíc za velmi dobrou cenu. Takže doporučuji jako mnozí další.
Levák JakubLevák Jakub
08:30 18 Mar 22
Přepis nemovitostí proběhl přesně dle našich představ. Komunikace, cena i rychlost vyřešení je důvod, proč bych se opět obrátil právě na vás.Děkuji vámS pozdravem,Jakub Vašička

KONTAKTNÍ FORMULÁŘ




    Kontaktní formulář slouží k dotazům k právním službám online, které na webu nabízíme. Jedná-li se o uvedený typ dotazu, pak odpovídáme většinou do následujícího pracovního dne. Tyto dotazy jsou nezávazné a bezplatné. Nejsou zveřejňovány a podléhají mlčenlivosti. Odesláním formuláře berete na vědomí poučení.



    ZAJÍMAJÍ VÁS BLIŽŠÍ PODMÍNKY ČI PŘESNÁ CENOVÁ NABÍDKA?
    NEZÁVAZNĚ NÁS KONTAKTUJTE
    tel. 608 979 055 | Online chat | sekretariat@advokat-zlinsko.cz

     

    PRÁVNÍ SLUŽBY ONLINE

     

    Darovací smlouva

    Kupní smlouva

    Kontrola smlouvy

    Převody nemovitostí

    Spoluvlastnictví

    Uznání dluhu

    Vymáhání pohledávek

    Exekuční návrh

    Platební rozkaz

    Upomínka - vzor

    Nájemní smlouva

    Právní služby - firmy

    Právní služby - reality

    Obchodní smlouvy

    Rozvod a SJM