KATASTR NEMOVITOSTÍ

Katastr nemovitostí je veřejný a veřejně přístupný seznam, který obsahuje soubor údajů o nemovitých věcech vymezených zákonem č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, zahrnující jejich soupis, popis, jejich geometrické a polohové určení a zápis práv k těmto nemovitostem. Nemovitostmi se rozumí především budovy, pozemky, byty či nebytové prostory. Jsou ovšem i stavby, které v katastru nenajdete, např. rozestavěné stavby, studny, ploty, některé vedlejší stavby nespojené se zemí pevným základem, podzemní stavby jako sklepy apod. Katastr nemovitostí vedou katastrální úřady.

Z katastru nemovitostí zjistíte např. kdo vlastní např. konkrétní nemovitost, zda na nemovitosti nejsou zapsána nějaká omezení, zda neprobíhá v souvislosti s nemovitostí nějaké řízení, jaké nemovitosti jsou zapsány na konkrétním listu vlastnictví apod. Je tak důležitý mj. pro kupující, ale nejen pro ně. Můžete si zde prohlédnout také katastrální mapu v konkrétním katastrálním území, např. se podívat na umístění a hranice pozemku, jaké pozemky jsou okolo daného pozemku, na obvody budovy (často se stává, že vlastník realizuje přístavbu bez příslušných povolení), můžete se také podívat, zda např. stavba nezasahuje na cizí pozemek apod. Pro lepší orientaci je vhodné využít mapu ve formátu ortofotomapy. U pozemku můžete také v katastrální mapě zjistit, zda na něm nestojí fakticky nějaká černá, nezkolaudovaná stavba. Můžete zde také měřit vzdálenost nebo plochu.

Nahlížet do katastru nemovitostí můžete online ZDE.

Neplacené nahlížení do katastru nemovitostí nenabízí však všechny informace. Doporučujeme tak toto nahlížení používat jen orientačně. Pokud máte podepisovat např. konkrétní smlouvu na převod nemovitosti, určitě si zajistěte oficiální list vlastnictví – výpis z katastru nemovitostí.

K vyhledávání byste měli znát alespoň katastrální území a např. číslo popisné v případě stavby nebo číslo parcely v případě pozemku. Podle vlastníka v neplaceném nahlížení do katastru nemovitostí vyhledávat nemůžete, nicméně pokud najdete nemovitost, která mu vlastnicky patří, tak vlastníka zjistíte, při prokliku na příslušný list vlastnictví pak zjistíte také další nemovitosti, které vlastní daná osoba dále v daném katastrálním území ve stejném režimu vlastnictví (tj. např. výlučné vlastnictví, SJM nebo podílové spoluvlastnictví se stejnými spoluvlastníky a podíly).

LIST VLASTNICTVÍ

Pokud např. prodáváte, kupujete či darujete nemovitost, zřizujete věcné břemeno, zástavní právo apod., anebo případně jen potřebujete zjistit určité informace ohledně některé nemovitosti např. z důvodů zájmu o její koupi (vlastnické právo – vlastníka nemovitosti, právní závady jako např. existenci či neexistenci zástavního práva, věcného břemene, exekucí apod.), budete potřebovat v první řadě list vlastnictví – výpis z katastru nemovitostí ohledně dotčených nemovitostí, a to z důvodu právní jistoty pokud možno co nejaktuálnější. U nemovitostí evidovaných v katastru nemovitostí se zapisují tedy především práva vlastnická, zástavní, věcná břemena nebo věcná předkupní práva a řada dalších práv.

Naopak z výpisu z katastru nemovitostí (listu vlastnictví) např. nevyčtete, zda na nemovitosti nevázne nějaký obligační závazek, např. nájemní právo (pokud nebylo se souhlasem vlastníka v katastru zapsáno), zda vlastník není omezen ve svéprávnosti, nenajdete zde ani teprve hrozící exekuce dosud nezapsané apod., o to více je pak třeba spoléhat na kvalitně zpracovanou smlouvu o převodu nemovitostí.

Oficiální list vlastnictví získáte např. na katastrálním úřadě, na CzechPointu, anebo můžete získat oficiální list vlastnictví jako placenou sestavu i online ze stránek CUZK.cz. Výpis Vám následně dojde na zadanou e-mailovou adresu a lze ho i stáhnout rovnou z prohlížeče.

List vlastnictví se skládá z několika částí. V horní části najdete např. katastrální území a číslo listu vlastnictví, dále v části A jsou údaje o vlastnících, popř. také zda jde o vlastnictví v SJM nebo u spoluvlastnictví podíl spoluvlastníka, v části B je popis nemovitostí (u pozemku např. parcelní číslo, výměra, druh pozemku), v části C naleznete informace k tomu, zda není nemovitost právně zatížena, např. zástavním právem (typicky banky) či věcným břemenem (např. právo užívání nebo inženýrské sítě), popř. také zda nemovitost není dotčena exekucí, v části D jsou poznámky (např. zda neprobíhá u nemovitosti nějaké řízení) a v části E jsou uvedeny nabývací tituly vlastnictví.

VKLAD DO KATASTRU

Vlastnické právo k nemovitosti nenabýváte již samotným uzavřením (sepisem a podepsáním) kupní, darovací či jiné smlouvy, ale teprve vkladem do katastru nemovitostí (s právními účinky ke dni podání návrhu na vklad u příslušného katastrálního úřadu). Dobu mezi těmito skutečnostmi (uzavřením smlouvy a jejím zavkladováním do katastru nemovitostí) je vhodné také kvalitně právně ošetřit v rámci smlouvy o převodu nemovitostí, a to zejména u kupních smluv. Může se totiž stát, že v době mezi uzavřením převodní smlouvy a podáním návrhu na vklad vlastnického práva se zjistí nebo přímo na příslušném listu vlastnictví objeví nějaká právní závada (včetně případné exekuce), která převod nemovitosti znemožní či minimálně značně zkomplikuje. Při dnešním systému doručování soudních a úředních písemností totiž prodávající při nějakém opomenutí nemusí často ani vědět, že je vůči němu uplatněn u soudu nějaký finanční nárok.

Vklad do katastru nemovitostí je realizován na základě NÁVRHU NA VKLAD společně s doložením listin, na jejichž základě má být daná změna v katastru nemovitostí provedena. Návrh na vklad do katastru se podává na speciálním k tomu určeném formuláři. Podpisy na návrhu na vklad není nutno úředně ověřovat, naopak na převodní smlouvě musí být podpisy všech jejích účastníků úředně ověřeny (např. CzechPoint).

SPLATNOST KUPNÍ CENY

U kupní smlouvy je třeba tak důsledně řešit otázku splatnosti kupní ceny. Je-li kupní cena hrazena před či při podpisu kupní smlouvy, kupující riskuje, že vlastnictví nemovitosti na něj převedeno z různých důvodů posléze být nemusí, ačkoliv kupní cenu již uhradil. Má-li kupní cena být hrazena naopak až po vkladu do katastru nemovitostí, riskuje naopak prodávající, že kupní cenu nemusí fakticky obdržet, ačkoliv vlastnické právo již přešlo na kupujícího. Jistotou pro obě strany může být advokátní či notářská úschova kupní ceny až do doby, kdy bude předloženo příslušné rozhodnutí katastrální úřadu o vkladu vlastnického práva ve prospěch kupujícího, anebo list vlastnictví, ze kterého budou patrny změny vlastnického práva v souladu s převodní smlouvou. Jistotu pak mají obě strany smlouvy – prodávající v tom, že kupní cena je uschována na příslušném úschovním účtu a připravena pro její převod, kupující naopak v tom, že nepřijde o složenou kupní cenu v případě, že k převodu vlastnického práva z rozličných důvodů nakonec nedojde.