DAROVÁNÍ NEMOVITOSTI V RODINĚ OD ADVOKÁTA ODBORNĚ A ONLINE

Při darování nemovitosti jsou od daně z příjmů osvobozeny zejména dary mezi příbuznými v přímé linii, mezi sourozenci, manžely a dalšími osobami za podmínek stanovených zákonem.

Osvobozeny od daně jsou u darování nemovitosti bezúplatné příjmy:

Darování nemovitosti v rodině probíhá na základě písemné darovací smlouvy a vlastnické právo přechází na obdarovaného až vkladem do katastru nemovitostí.

Darování nemovitosti je bezúplatný převod vlastnického práva k nemovitosti. Děje se tak z dárce na obdarovaného na základě darovací smlouvy. Smlouva musí obsahovat identifikaci dárce a obdarovaného. Dále přesný popis darované nemovitosti. Také závazek dárce bezplatně převést nemovitost a souhlas obdarovaného s přijetím daru.

Pro platnost smlouvy musí darovací smlouva na nemovitost mít písemnou formu. Podpisy stran – dárce a obdarovaného, musí být úředně ověřeny. K převodu vlastnického práva dochází až zápisem do katastru nemovitostí.

Darování nemovitosti probíhá v podstatě dvoufázově. V první řadě se sepíše darovací smlouva. Minimálně jedno vyhotovení smlouvy určené pro příslušný katastrální úřad musí mít úředně ověřené podpisy (kupř. na matričním úřadě nebo na CzechPOINTu). V rámci druhého kroku se tato smlouva nechá zavkladovat na příslušném katastrálním úřadě.

Správní poplatek za vklad do katastru činí 2.000,- Kč.

Vlastníkem darovaných nemovitostí se obdarovaný stává až okamžikem zápisu v katastru nemovitosti. A to s účinky ke dni podání návrhu na vklad darovací smlouvy do katastru nemovitostí. Návrh na vklad darovací smlouvy na nemovitost lze podat pouze na k tomu určeném formuláři. Podpisy na návrhu na vklad nemusí již být úředně ověřeny.

Cena za sepsání darovací smlouvy na nemovitost u advokáta závisí zejména na typu nemovitostí, složitosti převodu a příp. tomu, zda je požadováno také věcné břemeno či jiné podmínky. U běžné darovací smlouvy se cena často pohybuje v řádu několika tisíc korun.

Naše běžné ceny za darovací smlouvy uvádíme přesně a přehledně na našem webu v sekci ceník. Standardně sepsání darovací smlouvy na nemovitost u nás stojí běžně většinou od 3.000 Kč do 4.500 Kč. Cenové rozmezí závisí na tom, zda se daruje pozemek, dům či byt a zda je či není zřizováno také věcné břemeno.

Náklady spojené s darovací smlouvou na nemovitost:

Ověření podpisů: Správní poplatek za legalizaci každého podpisu na smlouvě činí 50 Kč.

Správní poplatek za vklad do katastru nemovitostí: Tento poplatek katastrálnímu úřadu činí 2.000 Kč za jeden vklad. Jedním vkladem lze přitom vyřešit i více nemovitostí. Jen musí spadat pod stejné katastrální pracoviště nebo alespoň katastrální úřad.

Odměna advokáta: Zatímco u notáře odměna závisí na hodnotě nemovitosti, tak u advokáta je cena smluvní. Darovací smlouva na nemovitost vychází u advokáta většinou levněji než u notáře. Cena se ale liší i u různých advokátních kanceláří. Je vhodné oslovit více advokátních kanceláří pro srovnání. Následně můžete porovnat jejich ceny i samotný přístup.

Pokud nebudete chtít riskovat, svěřte převod nemovitosti formou darovací smlouvy na nemovitost advokátní kanceláři.

U hodnotnější nemovitosti nebo u darování spojeného s věcným břemenem, zákazem zcizení či jinými podmínkami je rozhodně bezpečnější nechat darovací smlouvu připravit advokátem na míru konkrétnímu případu.

Darovací smlouvu na nemovitost si můžete zkusit sepsat případně i sami. Pokud však nechcete riskovat, pokud chcete mít jistotu vkladu do katastru nemovitostí a toho, že nepřijdete zbytečně o poplatek za vklad 2.000 Kč, nebo pokud nemovitosti mají vyšší hodnotu, tak převodní smlouvy na nemovitosti s plnou odpovědností a garancí zpracovávají pouze advokátní kanceláře nebo notáři.

Klient je advokátem případně upozorněn i na vhodnost daného řešení včetně specifických ujednání a příp. daňových souvislostí. Součástí služby jsou konzultace, poučení, návod a také návrh na vklad. Smlouva obsahuje hlavičku advokátní kanceláře.

Posouzení rizik, s přihlédnutím k hodnotě nemovitostí, u darování nemovitosti je na uvážení každého.

• vzor z internetu zdarma: není ručeno za vzor ani za výsledek
• vzor z internetu placený: ručí se jen za vzor jako takový. A to jen pokud je jeho autorem advokát. Neručí se za výsledek, za správné doplnění, použití či za vhodnost pro specifika daného případu. Platí to pro situace vzorů jak ke stažení a vyplnění, tak i generovaných formulářů
• smlouva na míru od advokátní kanceláře: Je ručeno komplexně za smlouvu zpracovanou na míru danému případu i za výsledek.
• smlouva zpracovaná realitkou, geodetem apod.: není ručeno za smlouvu ani za výsledek po právní stránce

To, zda je výhodnější nemovitost darovat za života, nebo ji převést až dědictvím, závisí zejména na rodinné situaci, ochraně dárce, daňových dopadech a budoucích dědických vztazích.

Darování a dědictví má zcela jiné právní důsledky. Tyto důsledky je vhodné probrat s advokátní kanceláří. Je třeba zvážit také vztahy v rodině.

Dědictví bývá finančně náročnější. Notáři se totiž platí odměna podle hodnoty majetku v dědictví. Viz např. odměna notáře v dědickém řízení.

Uveďme si příklad nemovitosti v hodnotě 5 mil. Kč. Darování vyjde na cca 6 tis. Kč. Tato částka zahrnuje i poplatek za vklad. Dědictví na cca 30 tis. Kč.

U daru může být riziko pokud se obdarovaný dostane do exekuce. U dědictví se zase musí řešit případné nároky nepominutelných dědiců. Kvůli těm není často možno rozdělit majetek přesně dle představ. Komplikaci mohou představovat také možné dluhy zůstavitele. Vyloučit nelze ani neuvážené nakládání s nemovitostmi ve vysokém věku.

Více k tématu darování vs. dědictví viz odkaz Darovací smlouva nebo dědictví.

V řadě případů může být právně jistější spíše převod – darování nemovitosti ještě za života dětem. Tedy v době, kdy člověk vše může zařídit přesně tak, jak si to sám představuje. Nelze totiž vyloučit případy, kdy ve velmi pokročilém stáří může dojít ke zcela neuváženým převodům majetku nebo k nepředvídatelným převodům či sepisům závětí pod tlakem určitých skutečností. To může znamenat vznik různých soudních sporů.

Navíc u darování nemovitosti existuje podstatná výhoda spočívající v možnosti se za života naprosto libovolně rozhodnout o pořízení se svým nemovitým majetkem. Tedy o jeho darování, či jeho části, přesně té osobě, u které dárce chce, aby tento majetek získala právě ona. Pokud bude darování nemovitosti připraveno právně kvalitně a profesionálně, pak není třeba se obávat, že by darování nemovitosti bylo napadáno.

Ano, rodiče mohou nemovitost darovat pouze jednomu dítěti a ostatní sourozence při darování ze zákona nemusí vyplácet ani dárce, ani obdarovaný, a ani žádat o jejich souhlas.

Vlastník se může volně rozhodnout komu nemovitost daruje formou darovací smlouvy na nemovitost. Podmínkou je plná svéprávnost a uzavření smlouvy bez nátlaku, omylu či podvodu.

Podle zákona se sourozenci vzájemně nemusí vyplácet. Není vyžadován ani souhlas sourozenců s darováním nemovitosti. Sourozenec, kterému nebylo darováno, nemůže jen z tohoto důvodu darovací smlouvu na nemovitost napadnout.

Tento postup je spíše otázkou vztahů a domluvy v rodině. K darovací smlouvě se může sepsat i smlouva o vypořádání mezi sourozenci.

Více k tématu darování vs. sourozenci obdaorvaného viz také odkaz Darovací smlouva a sourozenci.

Dárce se může při darování nemovitosti chránit zejména služebností doživotního užívání a zákazem zcizení a zatížení, které lze za splnění zákonných podmínek zapsat do katastru nemovitostí.

Pro maximální právní ochranu dárce je vhodné zakotvit tzv. služebnost doživotního užívání (bydlení). Vhodné je zvážit také tzv. zákaz zcizení a zatížení. Obojí je pak nutno nechat zapsat do katastru nemovitostí.

1. Věcné břemeno (Služebnost):

   • Zaručuje dárci právo v nemovitosti bydlet a užívat ji až do smrti.

   • Protože jde o věcné právo, je pevně spjato s nemovitostí. I kdyby obdarovaný dům prodal, nový majitel tam musí dárce nechat bydlet.

2. Zákaz zcizení a zatížení:

   • Zákaz zcizení: Obdarovaný nemůže nemovitost prodat ani darovat někomu jinému bez písemného souhlasu dárce.

   • Zákaz zatížení: Obdarovaný nemůže nemovitost zastavit bance (hypotéka) ani na ní zřídit jiné břemeno bez souhlasu dárce.

Aby byla tato práva plně vymahatelná, musí být sjednána jako věcná práva. Musí být zapsána na list vlastnictví (LV) v katastru nemovitostí. Obvykle se vkládají stejným návrhem na vklad jako samotný převod vlastnictví.

Dárce si může vymínit také další podmínky. Například vyplacení sourozenců obdarovaného. Konkrétní možnosti a podmínky záleží vždy na specifikách případu a záměrů v rodině.

U smluv s věcným břemenem nedoporučujeme riskovat se vzorem smlouvy.