DAROVÁNÍ NEMOVITOSTI V RODINĚ NEBO DĚDICTVÍ

Z finančního a daňového hlediska vychází pro osoby osvobozené od daně darovací (daně z bezúplatného příjmu) lépe darování nemovitosti než dědictví. Odpověď na otázku, zda je lepší převést nemovitý majetek již za života na děti darovací smlouvou na nemovitost anebo vše ponechat až na dědické řízení formou závěti, zahrnuje kromě právního aspektu ale také zejména vzájemné vztahy v rodině. V řadě případů může být právně jistější spíše převod – darování nemovitosti ještě za života dětem, tedy v době, kdy člověk vše může zařídit přesně tak, jak si to sám představuje. Nelze totiž vyloučit případy, kdy ve velmi pokročilém stáří může dojít ke zcela neuváženým převodům majetku nebo k nepředvídatelným převodům či sepisům závětí pod tlakem určitých skutečností, což může v důsledku znamenat vznik různých soudních sporů. Navíc u darování nemovitosti existuje podstatná výhoda spočívající v možnosti se za života naprosto libovolně rozhodnout o pořízení se svým nemovitým majetkem, a tedy o jeho darování, či jeho části, přesně té osobě, u které dárce chce, aby tento majetek získala právě ona. Pokud bude darování nemovitosti připraveno právně kvalitně a profesionálně, pak není třeba se obávat, že by darování nemovitosti bylo napadáno.

U závěti totiž nesmí být opomenut žádný z potomků, kdy nezletilým potomkům se musí vždy dostat alespoň 3/4 jejich zákonného dědického podílu a zletilým potomkům minimálně 1/4 jejich zákonného dědického podílu. Situaci zcela stoprocentně neřeší ani tzv. dědická smlouva, neboť jí lze pořídit jen se 3/4 majetku a navíc nijak nebrání zůstaviteli, aby s majetkem, který je předmětem dědické smlouvy v podstatě volně nakládal. Jediná možnost jak dané ustanovení o nepominutelných dědicích eliminovat je vydědění potomka, ovšem jen za striktních podmínek daných zákonem. V praxi pak často toto vydědění bývá ze strany vyděděných potomků soudně napadáno a probíhá složité dokazování toho, zda důvod vydědění dán byl či nikoliv. Majetek se pak může dostat do rukou osobě, u níž by si to zůstavitel nikdy nepřál. Pokud se navíc dědicové nedohodnou na tom, kdo kterou část majetku získá, vznikne podle zákonných dědických podílů k nemovitému majetku podílové spoluvlastnictví a z toho plynoucí možné další spory.

CO SE PLATÍ PŘI DAROVÁNÍ NEMOVITOSTÍ?

Minimálně bude potřebova uhradit poplatek za vklad darovací smlouvy na nemovitost do katastru nemovitostí, kdy poplatek katastrálnímu úřadu je 2.000,- Kč. Dále pokud zvolíte jistotu, zj. s ohledem na hodnoty nemovitostí, a smlouvu si necháte odborně zpracovat včetně návrhu na vklad advokátem, hradíte dohodnutou částku za právní vyřízení této věci. Ceny v jednotlivých advokátních kancelářích za vyřízení darování nemovitosti bývají různé. Vyplatí se proto určitě oslovit více advokátních kanceláří a nabídky si porovnat jak cenově, tak z hlediska vzájemné komunikace. Pokud jde o případnou daň v souvislosti s darováním nemovitosti, pak řada osob v rámci rodiny je od darovací daně osvobozena.

K DAROVÁNÍ NEMOVITOSTI DĚTEM V RODINĚ OBECNĚ. JAK DAROVAT NEMOVITOST DĚTEM – POSTUP

Darování nemovitosti mezi příbuznými osobami osvobozenými od daně darovací – daně z bezúplatného příjmu, nejčastěji pak mezi rodiči a dětmi, prarodiči a vnoučaty, mezi manželi či mezi sourozenci, v případě, kdy za převod není vyžadována žádná úplata, je nejjednodušší a nejlevnější způsob převodu nemovitosti za života vlastníka nemovitosti. Proto se darování nemovitosti realizuje především v rodině, nejčastěji pak dětem.

Darování nemovitosti probíhá v podstatě dvoufázově, kdy v první řadě se sepíše darovací smlouva, kterou smluvní strany podepíší – z toho minimálně jedno vyhotovení, které je určeno pro příslušný katastrální úřad, musí mít úředně ověřené podpisy (kupř. na matričním úřadě nebo na CzechPOINTu) a v rámci druhého kroku se tato smlouva nechá zavkladovat na příslušném katastrálním úřadě. Správní poplatek za vklad do katastru činí 2.000,- Kč. Katastrální úřad bude rozhodovat o zavkladování darovací smlouvy minimálně 20 dní. Pokud návrh na vklad podáte ihned po podpisu smlouvy, většinou je darování nemovitosti vyřešeno z hlediska jak smlouvy, tak i zápisu darovací smlouvy v katastru nemovitostí, přibližně do jednoho měsíce. Vlastníkem darovaných nemovitostí se obdarovaný stává až okamžikem zápisu v katastru nemovitosti s účinky ke dni podání návrhu na vklad darovací smlouvy do katastru nemovitostí. Návrh na vklad darovací smlouvy lze podat pouze na k tomu určeném formuláři. Podpisy na návrhu na vklad nemusí již být úředně ověřeny.

V případě sepisu smlouvy na darování nemovitosti je třeba upozornit, a to zejména u hodnotnějších nemovitostí, že se nemusí vyplatit riskovat u darování nemovitosti s různými obecnými vzory smluv, protože jednak mnohé z nich nebývají právně kvalitní a dokonce ani aktuální podle momentálně platné a účinné právní úpravy a jednak i relativně dobrý vzor na darování nemovitosti může laik špatně vyplnit nebo něco opomenout. Viz mj. článek na internetu nabízené vzory smluv bývají staré a plné chyb. Přitom i smlouva o převodu nemovitosti, která tzv. projde katastrem, může být za určitých okolností napadnutelná i po jejím zavkladování do katastru nemovitostí a nejde tak zdaleka jen o to, jestli se bude muset návrh na vklad vzít zpět, smlouva opravit, podat znovu a zaplatit nový správní poplatek.

MUSÍ BÝT ODHAD PŘI DAROVÁNÍ NEMOVITOSTI – PŘEVODU NEMOVITOSTI V RODINĚ?

Pokud jde o případy od daně osvobozené, pak znalecký posudek – odhad, obecně nepotřebujete.

DAROVÁNÍ NEMOVITOSTI JEN JEDNOMU DÍTĚTI

Vlastník se může volně rozhodnout komu nemovitost daruje formou darovací smlouvy na nemovitost. Může tedy i jen jednomu ze svých dětí, anebo někomu jinému. Zákonem není stanovena žádná povinnost při darování nemovitosti jak ze strany dárců, tak i ze strany obdarovaných, vyplácet finančně např. ostatní děti dárců – sourozence obdarovaných, ani se nevyžaduje jejich souhlas. Darováním nemovitosti prostřednictvím darovací smlouvy na nemovitost lze předejít případným budoucím sporům a např. rodinný domek darovat jednomu dítěti a druhému pomoci jiným způsobem, nebo více nemovitostí rozdělit mezi potomky tak, jak si sami vlastníci přejí. Jen za určitých podmínek je k řešení v dědickém řízení případně jen započtení na dědický podíl.

DAROVÁNÍ NEMOVITOSTI NEZLETILÉMU

Darování nemovitosti je možné i ve prospěch nezletilého dítěte, nicméně takový převod podléhá soudnímu souhlasu, tedy je třeba počítat s určitou dobou, než soud toto jednání schválí, kdy pravomocné soudní rozhodnutí je pak nutno doložit katastrálnímu úřadu spolu s návrhem na vklad darovací smlouvy. Vždy je třeba pečlivě takové darování zvažovat, neboť nezletilé dítě se může v budoucnu kupř. tzv. chytit špatné party, zadlužit a tím nemovitost přivést i do exekuce, v krajním případě.

DAROVÁNÍ „ČÁSTI“ NEMOVITOSTI – JAK DAROVAT PODÍL NA NEMOVITOSTI

Darovat je možno darovací smlouvou na nemovitost případně také pouze spoluvlastnický podíl na nemovitosti, tedy část z vlastnictví nemovitosti, což bývá občas využíváno v případech vyšších investic do nemovitosti ze strany potomků. Naopak pokud je investováno do vlastnictví někoho jiného bez dostatečného právního zajištění, byť jde o rodinného příslušníka, nelze vyloučit promlčení takových nároků zj. pro případ nepředvídané situace (jako např. úmrtí apod.).

DAROVÁNÍ NEMOVITOSTI I MANŽELŮM DĚTÍ?

Je třeba upozornit, že v případech, kdy by se dárci rozhodli pro darování nemovitosti nikoliv pouze jejich synovi či dceři, ale taktéž jejich manželovi či manželce, že v případě rozvodu manželství by potomek dárců byl nucen tohoto manžela finančně vyplácet z obecné ceny jeho podílu na nemovitosti. Takové darování nemovitosti je tak třeba vždy předem pečlivě zvažovat. Na druhou stranu se tento způsob darování nemovitosti využívá často v případech, kdy oba manželé ze společných finančních zdrojů budou realizovat větší rekonstrukci či investice do nemovitostí.

DAROVÁNÍ NEMOVITOSTI S VĚCNÝM BŘEMENEM – SLUŽEBNOST PRÁVA BYDLENÍ A UŽÍVÁNÍ
JAK ZAJISTIT DOŽITÍ V DAROVANÉ NEMOVITOSTI – DAROVACÍ SMLOUVA S BŘEMENEM DOŽITÍ

Pokud se týká případných obav ohledně možnosti dalšího užívání nemovitostí (zj. rodinných domů či bytů) po realizaci darování nemovitosti, pak se tato situace právně řeší zřízením osobního věcného břemene – služebnosti doživotního a bezplatného práva bydlení v darovaném domě či bytu, a to většinou přímo v darovací smlouvě. Toto věcné břemeno – služebnost se zapisuje do katastru nemovitostí, musí být obdarovanou stranou respektováno a nemůže dojít k situaci, kdy obdarovaný dárce (kupř. rodiče) z darovaného domu či bytu „vyžene“ bez jejich souhlasu. Toto věcné břemeno (služebnost) pak tzv. vázne na darované nemovitosti, což znamená, že nedochází k jeho výmazu ani případným dalším převodem nemovitostí a i každý další nabyvatel nemovitosti jej musí respektovat. Formulace věcného břemene (služebnosti) není z právního hlediska vždy jednoduchou záležitostí, proto zejména darování nemovitosti se zřízením věcného břemene (služebností) by měly být sepisovány v advokátních kancelářích, v opačném případě se oprávněný z věcného břemene vystavuje rizikům vyplývajících z nepřesné nebo vadné formulace takového oprávnění.

DAROVÁNÍ NEMOVITOSTI SE ZÁSTAVNÍM PRÁVEM

Pokud na nemovitosti vázne zástavní právo, neznamená to ještě samo o sobě (aniž by byl v katastru zapsán i zákaz převodu), že by darování nemovitosti bylo vyloučeno. Rozhodně je však vhodné získat souhlas zástavního věřitele (v případě, že na nemovitosti vázne i zákaz převodu pak je to dokonce nutné a nezbytné), a to především z pohledu případných sankcí sjednaných v rámci zástavní nebo úvěrové smlouvy pro případ převodu nemovitosti realizovaného bez předchozího souhlasu zástavního věřitele i přes výslovný závazek k tomu učiněný ve smlouvě.

DAROVÁNÍ NEMOVITOSTI JAKO ŘEŠENÍ DLUHŮ?

Výslovně nedoporučujeme situaci ohledně darování nemovitosti podceňovat v případech, kdy existují, hrozí či jsou i jen možné dluhy dárce nebo dokonce exekuce, o kterých obdarovaný často nemusí ani vědět, kdy smlouva může být neplatná, mohou ji napadat věřitelé, případně dokonce může vyvstat otázka možných trestněprávních důsledků např. poškození věřitele dle trestního zákona apod.

DALŠÍ PRODEJ NEMOVITOSTI PO DAROVÁNÍ NEMOVITOSTI

Pokud obdarovaný získal nemovitost darovací smlouvou od dárce, může tuto nemovitost obecně dále převést – jak darovat, tak i kupř. prodat bez omezení, a to i kupř. ihned po realizovaném darování nemovitosti. Je třeba ovšem počítat s možným daňovým zatížením, a to případně daní z příjmu (15%) za určitých okolností, pokud nejde o případ osvobození od této daně, což se vždy doporučuje probrat s daňovým poradcem. Uvedenou volnost může ovšem omezit sám dárce v darovací smlouvě – pokud tedy nechce, aby obdarovaný mohl po dobu jeho života nemovitost bez jeho souhlasu dále prodat či darovat, a to tak, že se přímo v darovací smlouvě současně sjedná tzv. zákaz zcizení (převodu) nemovitosti, případně současně i zákaz zatížení (např. věcným břemenem nebo zástavním právem). Pokud na nemovitosti vázne věcné břemeno pro dárce, i to většinou samo o sobě ztěžuje možný prodej či zatížení nemovitosti v budoucnu stranou obdarovanou.

DAROVÁNÍ NEMOVITOSTI A ODVOLÁNÍ DARU

Za určitých okolností může dárce využít v krajních případech možnosti odvolání daru, a to obecně ze dvou důvodů – pro nouzi nebo pro nevděk. Dárce může dar odvolat pro hrubý nevděk obdarovaného – ublížil-li obdarovaný dárci úmyslně nebo z hrubé nedbalosti tak, že zjevně porušil dobré mravy. Hrubý nevděk se musí projevit především vůči dárci, nikoliv automaticky i jen vůči členům dárcovy domácnosti – vůči osobě dárci blízké jen pokud to odůvodňují okolnosti. Lhůta pro odvolání daru je jeden rok ode dne, kdy se stal důvod k odvolání daru nebo se o něm dárce dozvěděl. Upadl-li dárce  po odevzdání daru nezaviněně do takové nouze, že nemá na vlastní nutnou výživu či nutnou výživu osob, k nimž má zákonnou vyživovací povinnost, může dar v tomto příslušném rozsahu odvolat. Obdarovaný se může zprostit povinnosti dar vydat poskytováním částky toho, co je k uvedené výživě třeba. Obdarovaný nemá povinnost vydat dar, pokud sám je v obdobné nouzi jako dárce. Odvolání nelze využít, pokud si stav nouze dárce způsobil sám nebo z hrubé nedbalosti.