DAROVÁNÍ NEMOVITOSTI

V souvislosti s darováním nemovitosti je od daně darovací – daně z bezúplatného příjmu zcela osvobozeno bezúplatné nabytí majetku mezi osobami citovanými v zákoně. Takový obdarovaný státu neodvádí žádnou darovací daň. Viz odkaz darovací daň a osvobození od daně darovací. V případech osvobozených od daně obecně nemusí být odhad - posudek.

Osvobozeny od daně jsou u darování nemovitosti bezúplatné příjmy:

Darování nemovitosti je bezúplatný převod vlastnického práva k nemovitosti. Děje se tak z dárce na obdarovaného na základě darovací smlouvy. Smlouva musí obsahovat identifikaci dárce a obdarovaného. Dále přesný popis darované nemovitosti. Také závazek dárce bezplatně převést nemovitost a souhlas obdarovaného s přijetím daru. Pro platnost smlouvy musí darovací smlouva na nemovitost mít písemnou formu. Podpisy stran - dárce a obdarovaného, musí být úředně ověřeny. K převodu vlastnického práva dochází až zápisem do katastru nemovitostí.

Darování nemovitosti mezi příbuznými osobami osvobozenými od daně darovací – daně z bezúplatného příjmu, je nejjednodušší a nejlevnější způsob převodu nemovitosti za života vlastníka nemovitosti. Proto se darování nemovitosti realizuje především v rodině, nejčastěji pak mezi rodiči a dětmi, prarodiči a vnoučaty, mezi manželi či mezi sourozenci.

Darování nemovitosti probíhá v podstatě dvoufázově. V první řadě se sepíše darovací smlouva. Minimálně jedno vyhotovení smlouvy určené pro příslušný katastrální úřad musí mít úředně ověřené podpisy (kupř. na matričním úřadě nebo na CzechPOINTu). V rámci druhého kroku se tato smlouva nechá zavkladovat na příslušném katastrálním úřadě.

Správní poplatek za vklad do katastru činí 2.000,- Kč. Pokud návrh na vklad podáte ihned po podpisu smlouvy, většinou je darování nemovitosti vyřešeno i se zápisem darovací smlouvy v katastru nemovitostí přibližně do jednoho měsíce.

Vlastníkem darovaných nemovitostí se obdarovaný stává až okamžikem zápisu v katastru nemovitosti. A to s účinky ke dni podání návrhu na vklad darovací smlouvy do katastru nemovitostí. Návrh na vklad darovací smlouvy na nemovitost lze podat pouze na k tomu určeném formuláři. Podpisy na návrhu na vklad nemusí již být úředně ověřeny.

V případě sepisu smlouvy na darování nemovitosti je třeba upozornit, že se nemusí vyplatit riskovat s různými obecnými vzory smluv. Jednak mnohé z nich nebývají právně kvalitní a dokonce ani aktuální. Jednak i relativně dobrý vzor na darování nemovitosti může laik špatně vyplnit nebo něco opomenout. Přitom i smlouva o převodu nemovitosti, která tzv. projde katastrem, může být za určitých okolností napadnutelná. Tedy i po jejím zavkladování do katastru nemovitostí.

Z finančního a daňového hlediska vychází pro osoby osvobozené od daně darovací lépe darování nemovitosti než dědictví. Odpověď na otázku, zda je lepší převést nemovitý majetek již za života na děti darovací smlouvou na nemovitost anebo vše ponechat až na dědické řízení formou závěti, zahrnuje kromě právního aspektu ale také zejména vzájemné vztahy v rodině.

V řadě případů může být právně jistější spíše převod – darování nemovitosti ještě za života dětem. Tedy v době, kdy člověk vše může zařídit přesně tak, jak si to sám představuje. Nelze totiž vyloučit případy, kdy ve velmi pokročilém stáří může dojít ke zcela neuváženým převodům majetku nebo k nepředvídatelným převodům či sepisům závětí pod tlakem určitých skutečností. To může znamenat vznik různých soudních sporů.

Navíc u darování nemovitosti existuje podstatná výhoda spočívající v možnosti se za života naprosto libovolně rozhodnout o pořízení se svým nemovitým majetkem. Tedy o jeho darování, či jeho části, přesně té osobě, u které dárce chce, aby tento majetek získala právě ona. Pokud bude darování nemovitosti připraveno právně kvalitně a profesionálně, pak není třeba se obávat, že by darování nemovitosti bylo napadáno.

U závěti totiž nesmí být opomenut žádný z potomků. Nezletilým potomkům se musí vždy dostat alespoň 3/4 jejich zákonného dědického podílu. Zletilým potomkům minimálně 1/4 jejich zákonného dědického podílu. Situaci zcela stoprocentně neřeší ani tzv. dědická smlouva. Jí lze pořídit jen se 3/4 majetku. Navíc nijak nebrání zůstaviteli, aby s majetkem, který je předmětem dědické smlouvy v podstatě volně nakládal. Jediná možnost jak dané ustanovení o nepominutelných dědicích eliminovat je vydědění potomka. To lze ovšem jen za striktních podmínek daných zákonem.

V praxi pak často toto vydědění bývá ze strany vyděděných potomků soudně napadáno. Probíhá složité dokazování toho, zda důvod vydědění dán byl či nikoliv. Majetek se pak může dostat do rukou osobě, u níž by si to zůstavitel nikdy nepřál. Pokud se navíc dědicové nedohodnou na tom, kdo kterou část majetku získá, vznikne podle zákonných dědických podílů k nemovitému majetku podílové spoluvlastnictví. Z toho pak plynou další možné spory.

Náklady spojené s darováním nemovitosti:

Ověření podpisů: Správní poplatek za legalizaci každého podpisu na smlouvě činí 50 Kč.

Správní poplatek za vklad do katastru nemovitostí: Tento poplatek katastrálnímu úřadu činí 2.000 Kč za jeden vklad. Jedním vkladem lze přitom vyřešit i více nemovitostí. Jen musí spadat pod stejné katastrální pracoviště nebo alespoň katastrální úřad.

Odměna advokáta (pokud si smlouvu a návrh na vklad necháváte zpracovat odborně): Zatímco u notáře odměna závisí na hodnotě nemovitosti, tak u advokáta je cena smluvní. Darovací smlouva na nemovitost vychází u advokáta většinou levněji než u notáře. Cena se ale liší i u různých advokátních kanceláří. Je vhodné oslovit více advokátních kanceláří pro srovnání. Následně můžete porovnat jejich ceny i samotný přístup.

Naše běžné ceny za darovací smlouvy uvádíme na webu. Standardně se cena za darovací smlouvu na nemovitost u nás pohybuje od 3.000 Kč do 4.500 Kč. Cenové rozmezí závisí na typu převáděného domu, pozemku či bytu. Cenu ovlivňuje také požadavek na zřízení konkrétního věcného břemene.

V případech od daně osvobozených znalecký posudek (odhad) k darování nemovitosti obecně nepotřebujete.