cerny_paragraf

KUPNÍ SMLOUVA NEMOVITOSTI – KUPNÍ CENA A ÚSCHOVA

KUPNÍ SMLOUVA NEMOVITOSTI
KUPNÍ CENA A ÚSCHOVA KUPNÍ CENY

PROBLEMATIKA ZAPLACENÍ KUPNÍ CENY A ÚSCHOVA KUPNÍ CENY

 

Koupě a prodej nemovitosti je nemalou životní investicí, a proto je potřeba věnovat dostatečnou pozornost právní stránce věci. Z hlediska převodu nemovitosti je přitom zřejmě nejkritičtějším bodem otázka úhrady kupní ceny vs. „přepisu“ nemovitosti na katastru.

 

 

Kupní cena může být prodávajícímu ze strany kupujícího zaplacena ještě PŘED PODÁNÍM NÁVRHU na vklad do katastru, např. při podpisu kupní smlouvy. Tato varianta však nese sebou RIZIKO PRO KUPUJÍCÍHO, který za nemovitost již zaplatil, ale dosud se nestal jejím vlastníkem, že do doby podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru, resp. do zápisu vlastnictví v katastru nemovitostí (což trvá přibližně jeden celý měsíc), se mohou objevit některé skutečnosti, které nabytí vlastnictví mohou zkomplikovat či dokonce znemožnit (např. exekuce, soudní spor či jiná právní závada). Nabytí vlastnictví k nemovitosti totiž není spojeno s podpisem kupní smlouvy, ale až se zápisem vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí a do té doby kupující vlastníkem není.

 

 

Kupní cena může být prodávajícímu ze strany kupujícího zaplacena případně také až PO ZÁPISU VKLADU vlastnického práva do katastru nemovitostí. Tato varianta však naopak nese sebou RIZIKO PRO PRODÁVAJÍCÍHO, který vlastnictví k nemovitosti již pozbyl, ale dosud nemá zaplacenu kupní cenu. Byť by v kupní smlouvě pro takový případ byla dohodnuta smluvní pokuta nebo dokonce možnost odstoupení od kupní smlouvy při prodlení kupujícího se zaplacením kupní ceny, dostává se prodávající do nejisté a často náročněji řešitelné situace.

 

 

Variantou vhodnou jak pro prodávajícího, tak i pro kupujícího, a to zejména v případech vyšších hodnot kupních cen, pak je využití ÚSCHOVY KUPNÍ CENY na k tomu vyhrazeném úschovním – depozitním účtu, a to až do doby kladného rozhodnutí o vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí, kdy teprve poté je kupní cena vyplacena z úschovního účtu prodávajícímu. Návrh na vklad vlastnického práva je přitom podáván příslušnému katastrálnímu úřadu většinou až poté, kdy je celá kupní cena již deponována na úschovním účtu. Prodávající má jistotu v tom, že přepis vlastnického práva v katastru nemovitostí se realizuje až poté, kdy byla celá kupní cena složena kupujícím do úschovy a prodávající tak má zajištěno její splacení a naopak kupující má jistotu v tom, že kupní cena bude prodávajícímu vyplacena až poté, kdy řádně proběhne vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí v jeho prospěch a stane se tak vlastníkem předmětných nemovitostí.

 

 

Uvedenou úschovu kupní ceny mohou nabízet např. notáři či advokáti, a to na základě smlouvy o úschově finančních prostředků. Tyto subjekty jsou kromě samotné smlouvy vázáni pak také řadou stavovských předpisů a jsou také pojištěni pro případ vzniku škody. Pokud např. advokát sepisuje pro smluvní strany kupní smlouvu a k tomu je vyžadována také úschova kupní ceny, není třeba se obávat nějaké vysoké ceny této úschovy – většinou odměna za tuto úschovu bývá součástí dohodnuté odměny za zpracování samotné převodní smlouvy. Finance na advokátním úschovním účtu jsou vymezeny pouze pro daný jeden případ, jsou důsledně odděleny od ostatních finančních prostředků advokátní kanceláře a nepodléhají exekucím ani insolvencím.

PROBLEMATIKA ÚHRADY KUPNÍ CENY PŘES REALITNÍ KANCELÁŘE

 

I v případě, že prodej a koupi nemovitosti zprostředkovává realitní kancelář, je třeba důsledně dbát na eliminaci rizika ztráty finančních prostředků (kupní ceny), pokud by tato měla být zasílána přímo prodávajícímu, anebo na účet realitní kanceláře. Může se totiž snadno stát, a z minulosti toto dokládají i některé příklady konkrétních realitních kanceláří, že se realitní kancelář v mezidobí může dostat do finančních či jiných problémů, v důsledku čehož by kupní cenu složenou na účet realitní kanceláře již nemusela přeposlat prodávajícímu. Podle konkrétních ujednání příslušné převodní smlouvy pak i přesto může, nebo naopak vůbec nemusí, i v takovém případě dojít k podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Jak prodávající, tak i kupující pak riskují, že nemusí mít ani nemovitost, ani peníze. Podle zákona o realitním zprostředkování přitom došlo k výraznému omezení takových „úschov“ u realitních kanceláří.

 

Kvalitní a seriózní realitní kancelář poznáte, mimo jiného, také podle toho, zda spolupracuje při zpracování kupní smlouvy na nemovitost s advokátní kanceláří, která je schopna smlouvu zajistit vhodným a odborným způsobem pro obě smluvní strany a v případě potřeby nabídnout také úschovu kupní ceny na úschovním účtu advokáta.

 

odkaz: pozor na smlouvy s realitní kanceláří

TYPY ÚSCHOV STRUČNĚ

ADVOKÁTNÍ ÚSCHOVA

 

Jedná se o relativně bezpečnou formu úschovy, pro každý případ je zřízen individuální účet úschovy, který je oddělen od ostatního majetku advokáta. Je vhodné určitě ale volit prověřenou, stabilní a bezproblémovou advokátní kancelář a zajímat se o její renomé. V minulosti se staly případy zpronevěry, byť šlo o extrémní a zcela ojedinělé případy. Je zde flexibilita v komunikaci i v případných úpravách úschovní smlouvy, advokát většinou současně zajišťuje automaticky i vklad do katastru. Cenově se jedná o variantu nejvýhodnější, neboť cena úschovy je stanovena dohodou – tedy každý advokát může mít tuto cenu stanovenu jinak a vyplatí se tedy porovnávat.

 

NOTÁŘSKÁ ÚSCHOVA

 

Jedná se o relativně bezpečnou formu úschovy, i když – oproti běžné představě, za úschovu notáře stát neručí, tedy je obdobná úschově advokátní tak, jak je popsána shora včetně příp. rizik. Je zde flexibilita v komunikaci i v případných úpravách úschovní smlouvy, notář může zajistit také související jednání jako např. vklad do katastru. Na druhou stranu se jedná o úschovu, jejíž cena je z daných případů většinou nejvyšší, stanovená pevně a neměnně.

 

BANKOVNÍ ÚSCHOVA

 

Jedná se o bezpečnou formu úschovy kupní ceny. Na druhou stranu je zde mnohem vyšší náročnost a formálnost přípravy, vyšší doba sjednání, menší či nulová ochota k jakýmkoliv změnám v textu úschovní smlouvy, mnohem menší flexibilita v komunikaci, nezajištění souvisejících jednání jako např. vkladu do katastru, a také vyšší cena této úschovy.

 

ÚSCHOVA U REALITNÍ KANCELÁŘE

 

Nejedná se o úschovu v plném slova smyslu, jako je tomu u úschov shora uvedených, a není zde ani ve všech směrech plná ochrana, kterou poskytují shora uvedené úschovy. Proto tuto „úschovu“ obecně spíše nedoporučujeme. V minulosti se staly u některých realitních kanceláří i případy zpronevěry, anebo krachu realitní kanceláře. Podle zákona o realitním zprostředkování nemá realitní kancelář oprávnění tuto službu klientům vyloženě nabízet, max. má možnost umožnit její využití, pokud si o ni klient písemně zažádá, a to samostatně.

Online pro klienty z

celé ČR

Více jak  170  recenzí

na Google a Seznam

Cena vč. DPH od

3.000 Kč

CHCETE SE NA COKOLIV ZEPTAT?

POTŘEBUJETE KUPNÍ SMLOUVU?

ZAJÍMÁ VÁS POSTUP NEBO CENA?

NEZÁVAZNĚ NÁS KONTAKTUJTE ONLINE

TYTO KONZULTACE JSOU ZDARMA 

ONLINE CHAT

RECENZE

Vynikající
Na základě 84 hodnocení
Veronika Radošová
Veronika Radošová
Přišel mi dopis XXlet starý už jsem vůbec nevěděla že jsem si kdysi něco půjčovala a chtěli po mně zaplatit do 14ti dnů a tahle firma se o všechno postarala a za to jim patří velký dík,protože v dnešní době každý kouká sám na sebe a každý chce něco za něco a tohle mně velice mile překvapilo.Prostě děkuji
Martin Dyba
Martin Dyba
Rád bych poděkoval JUDr. Petru Hradilovi za vypracování kupní a darovací smlouvy s výmazem věcného břemene v jedné smlouvě a s vypracováním vkladu do katastru nemovitostí. Vše dopadlo na jedničku a ačkoliv jsem měl zprvu trochu nedůvěru k využití právních služeb jen prostřednictvím e-mailu a telefonu, mé obavy nebyly v tomto případě na místě. Jednání bylo velmi vstřícné, vše mi bylo podrobně vysvětleno. Služby této advokátní kanceláře mohu všem vřele doporučit.
Petr Holanek
Petr Holanek
Všem vřele doporučuji tuto advokátní kancelář. Povedlo se jim zachránit mi peníze a za to jsem jim velice vděčný!! Ještě jednou moc děkuji za pomoc!!
Filip Rataj
Filip Rataj
Práce AK je velice profesionální. Jejich reakce rychlé. Celý proces nám podrobně vysvětlili a díky jimi připraveným dokumentům proběhla veškerá administrativa hladce. Rozhodně mohu doporučit a v případě budoucích právních úkonů vím na koho se budu obracet. 100%.
Lucie Havlíková
Lucie Havlíková
Pan advokát byl velice ochotný, vše nám vysvětlil, zařídil a sepsal. Věnoval se nám i mezi vánočními svátky a po Novém roce vše jen dokončil podle našich požadavků. Mockrát děkujeme za rychlé a bezproblémové vyřízení přepisu nemovitosti a všem doporučujeme.
Miroslav Fučík
Miroslav Fučík
Chtěl bych poděkovat za perfektní vypracování darovací smlouvy.Na katastru nemovitostí proběhlo vše bez problémů.Advokátní kancelář určitě doporučuji.
Tomáš Červenka
Tomáš Červenka
SKVĚLÉ SLUŽBY! Po naší prosbě o rychlé vyhotovení smluv jsme byli ujištěni, že udělají maximum. Následně jsme vše, co jsme potřebovali, dostali ještě dříve, než bylo slíbeno a ve špičkové kvalitě. Doplňující dotazy obratem zodpověděli a přidali soupis následujícího postupu. Děkujeme a jednoznačně doporučujeme!

KONTAKTNÍ FORMULÁŘ

Chcete-li vyplnit tento formulář, prosím povolte v prohlížeči JavaScript.

Kontaktní formulář slouží k dotazům k právním službám online, které na webu nabízíme. Jedná-li se o uvedený typ dotazu, pak odpovídáme většinou do následujícího pracovního dne. Tyto dotazy jsou nezávazné a bezplatné. Nejsou zveřejňovány a podléhají mlčenlivosti. Odesláním formuláře berete na vědomí tyto podmínky a poučení.

ZAJÍMAJÍ VÁS BLIŽŠÍ PODMÍNKY ČI PŘESNÁ CENOVÁ NABÍDKA?

NEZÁVAZNĚ NÁS KONTAKTUJTE

608 979 055 | ONLINE CHAT | SEKRETARIAT@ADVOKAT-ZLINSKO.CZ