Close
PRÁVNÍ SLUŽBY A SMLOUVY ONLINE
Mgr. Zdeněk RUMPLÍK

advokát

JUDr. Petr HRADIL

právník

Kupní smlouva na nemovitost. Kupní cena a úschova

Kupní smlouva na nemovitost

Kupní cena a úschova kupní ceny

 

PROBLEMATIKA ZAPLACENÍ KUPNÍ CENY A ÚSCHOVA KUPNÍ CENY

Koupě a prodej nemovitosti je nemalou životní investicí, a proto je potřeba věnovat dostatečnou pozornost právní stránce věci. Z hlediska převodu nemovitosti je přitom zřejmě nejkritičtějším bodem otázka úhrady kupní ceny vs. „přepisu“ nemovitosti na katastru.

Kupní cena může být prodávajícímu ze strany kupujícího zaplacena ještě PŘED PODÁNÍM NÁVRHU na vklad do katastru, např. při podpisu kupní smlouvy. Tato varianta však nese sebou RIZIKO PRO KUPUJÍCÍHO, který za nemovitost již zaplatil, ale dosud se nestal jejím vlastníkem, že do doby podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru, resp. do zápisu vlastnictví v katastru nemovitostí (což trvá přibližně jeden celý měsíc), se mohou objevit některé skutečnosti, které nabytí vlastnictví mohou zkomplikovat či dokonce znemožnit (např. exekuce, soudní spor či jiná právní závada). Nabytí vlastnictví k nemovitosti totiž není spojeno s podpisem kupní smlouvy, ale až se zápisem vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí a do té doby kupující vlastníkem není.

Kupní cena může být prodávajícímu ze strany kupujícího zaplacena případně také až PO ZÁPISU VKLADU vlastnického práva do katastru nemovitostí. Tato varianta však naopak nese sebou RIZIKO PRO PRODÁVAJÍCÍHO, který vlastnictví k nemovitosti již pozbyl, ale dosud nemá zaplacenu kupní cenu. Byť by v kupní smlouvě pro takový případ byla dohodnuta smluvní pokuta nebo dokonce možnost odstoupení od kupní smlouvy při prodlení kupujícího se zaplacením kupní ceny, dostává se prodávající do nejisté a často náročněji řešitelné situace.

KUPNÍ SMLOUVA NA NEMOVITOST: Variantou vhodnou jak pro prodávajícího, tak i pro kupujícího, a to zejména v případech vyšších hodnot kupních cen, pak je využití ÚSCHOVY KUPNÍ CENY na k tomu vyhrazeném úschovním – depozitním účtu, a to až do doby kladného rozhodnutí o vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí, kdy teprve poté je kupní cena vyplacena z úschovního účtu prodávajícímu. Návrh na vklad vlastnického práva je přitom podáván příslušnému katastrálnímu úřadu většinou až poté, kdy je celá kupní cena již deponována na úschovním účtu. Prodávající má jistotu v tom, že přepis vlastnického práva v katastru nemovitostí se realizuje až poté, kdy byla celá kupní cena složena kupujícím do úschovy a prodávající tak má zajištěno její splacení a naopak kupující má jistotu v tom, že kupní cena bude prodávajícímu vyplacena až poté, kdy řádně proběhne vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí v jeho prospěch a stane se tak vlastníkem předmětných nemovitostí.

Uvedenou úschovu kupní ceny mohou nabízet např. notáři či advokáti, a to na základě smlouvy o úschově finančních prostředků. Tyto subjekty jsou kromě samotné smlouvy vázáni pak také řadou stavovských předpisů a jsou také pojištěni pro případ vzniku škody. Pokud např. advokát sepisuje pro smluvní strany kupní smlouvu a k tomu je vyžadována také úschova kupní ceny, není třeba se obávat nějaké vysoké ceny této úschovy – většinou odměna za tuto úschovu bývá součástí dohodnuté odměny za zpracování samotné převodní smlouvy. Finance na advokátním úschovním účtu jsou vymezeny pouze pro daný jeden případ, jsou důsledně odděleny od ostatních finančních prostředků advokátní kanceláře a nepodléhají exekucím ani insolvencím.

 

PROBLEMATIKA ÚHRADY KUPNÍ CENY PŘES REALITNÍ KANCELÁŘE

I v případě, že prodej a koupi nemovitosti zprostředkovává realitní kancelář, je třeba důsledně dbát na eliminaci rizika ztráty finančních prostředků (kupní ceny), pokud by tato měla být zasílána přímo prodávajícímu, anebo na účet realitní kanceláře. Může se totiž snadno stát, a z minulosti toto dokládají i některé příklady konkrétních realitních kanceláří, že se realitní kancelář v mezidobí může dostat do finančních či jiných problémů, v důsledku čehož by kupní cenu složenou na účet realitní kanceláře již nemusela přeposlat prodávajícímu. Podle konkrétních ujednání příslušné převodní smlouvy pak i přesto může, nebo naopak vůbec nemusí, i v takovém případě dojít k podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Jak prodávající, tak i kupující pak riskují, že nemusí mít ani nemovitost, ani peníze. Podle zákona o realitním zprostředkování přitom došlo k výraznému omezení takových „úschov“ u realitních kanceláří.

Kvalitní a seriózní realitní kancelář poznáte, mimo jiného, také podle toho, zda spolupracuje při zpracování převodních smluv s advokátní kanceláří, která je schopna smlouvu zajistit vhodným a odborným způsobem pro obě smluvní strany a v případě potřeby nabídnout také úschovu kupní ceny na úschovním účtu advokáta.

pozor na smlouvy s realitní kanceláří

 

TYPY ÚSCHOV STRUČNĚ

ADVOKÁTNÍ ÚSCHOVA

Jedná se o relativně bezpečnou formu úschovy, pro každý případ je zřízen individuální účet úschovy, který je oddělen od ostatního majetku advokáta. Je vhodné určitě ale volit prověřenou, stabilní a bezproblémovou advokátní kancelář a zajímat se o její renomé. V minulosti se staly případy zpronevěry, byť šlo o extrémní a zcela ojedinělé případy. Je zde flexibilita v komunikaci i v případných úpravách úschovní smlouvy, advokát většinou současně zajišťuje automaticky i vklad do katastru. Cenově se jedná o variantu nejvýhodnější, neboť cena úschovy je stanovena dohodou – tedy každý advokát může mít tuto cenu stanovenu jinak a vyplatí se tedy porovnávat.

NOTÁŘSKÁ ÚSCHOVA

Jedná se o relativně bezpečnou formu úschovy, i když – oproti běžné představě, za úschovu notáře stát neručí, tedy je obdobná úschově advokátní tak, jak je popsána shora včetně příp. rizik. Je zde flexibilita v komunikaci i v případných úpravách úschovní smlouvy, notář může zajistit také související jednání jako např. vklad do katastru. Na druhou stranu se jedná o úschovu, jejíž cena je z daných případů většinou nejvyšší, stanovená pevně a neměnně.

BANKOVNÍ ÚSCHOVA

Jedná se o bezpečnou formu úschovy kupní ceny. Na druhou stranu je zde mnohem vyšší náročnost a formálnost přípravy, vyšší doba sjednání, menší či nulová ochota k jakýmkoliv změnám v textu úschovní smlouvy, mnohem menší flexibilita v komunikaci, nezajištění souvisejících jednání jako např. vkladu do katastru, a také vyšší cena této úschovy.

ÚSCHOVA U REALITNÍ KANCELÁŘE

Nejedná se o úschovu v plném slova smyslu, jako je tomu u úschov shora uvedených, a není zde ani ve všech směrech plná ochrana, kterou poskytují shora uvedené úschovy. Proto tuto „úschovu“ obecně spíše nedoporučujeme. V minulosti se staly u některých realitních kanceláří i případy zpronevěry, anebo krachu realitní kanceláře. Podle zákona o realitním zprostředkování nemá realitní kancelář oprávnění tuto službu klientům vyloženě nabízet, max. má možnost umožnit její využití, pokud si o ni klient písemně zažádá, a to samostatně.

 

VÍCE INFORMACÍ VIZ V ODKAZU KUPNÍ SMLOUVA NA NEMOVITOST

reference
Tuto kancelář jsme já a moje rodina využili na online právní služby již několikrát, a to k různým smlouvám včetně převodů nemovitostí. Vždy k naprosté spokojenosti všech. Profesionalita, rychlost zpracování, návrhy řešení, možnost konzultace, narozdíl od vzorů jistota řešení na míru od advokátní kanceláře, a přitom všem "internetová" výborná cena. Děkuji za Vaše služby.

Slowiková Jaroslava, Tachov / ,

Se službami advokátní kanceláře jsme byli velmi spokojeni. Kupní smlouva na nemovitost byla dodána rychle, kvalitně a za dobrou cenu. Náš požadavek na menší doplnění smlouvy byl po tel. konzultaci zapracován do druhého dne. Zároveň nám byl poskynut právní výklad k požadovanému doplnění. Děkujeme a doporučujeme.

Kurkovi, Bílovec /

S touto advokátní kanceláří spolupracujeme dlouhodobě. Využíváme jejích právních služeb a zastupování při soudních sporech, které byly zatím vždy dořešeny k naší spokojenosti. AK pro naši společnost úspěšně řeší vymáhání pohledávek, vypracovává a reviduje kupní aj. smlouvy v rámci obchodních vztahů, smlouvy o převodech nemovitostí, nájemní a pachtovní smlouvy na zemědělské pozemky. Pracují profesionálně a operativně.

Starojicko, a.s., Starý Jičín-Jičina /

Byl jsem se zpracováním smlouvy velmi spokojen. Oceňuji rychlost, vysvětlení právních souvislostí, zapracování speciálních požadavků do smlouvy. Vše rychlé, profesionální, za rozumnou cenu.

V. Plesník, Krnov /

Tuto advokátní kancelář mohu určitě doporučit. Jako živnostník jsem se na ně obrátil ve věci řešení některých pohledávek po splatnosti. Vyřízení proběhlo online. S výsledkem i s přístupem maximální spokojenost.

Josef Sukup, Luhačovice /

Moc děkuji advokátní kanceláři. Vše proběhlo v pořádku bez jediného problému. Mohu jen doporučit.

Petr Srch, Praha /

Jsme velice spokojeni. Smlouvu jsme dostali skutečně během dvou dnů. Nedostatek, který byl způsoben tím, že jsme nedodali úplné údaje, byl vyřešen během dne. Navíc vše je doprovázeno podrobným vysvětlením a možností konzultací.

Čadkovi, Brno /

Vřele doporučuji tuto AK, jsem maximálně spokojená. Rychlost, profesionalita, vstřícnost, milá komunikace a v neposlední řadě i cena. A to vše z pohodlí domova. Neváhejte využít služeb této AK.

Barcalová, Libiš /

S touto AK naše firma spolupracuje mnoho let a jsme velice spokojení. Díky profesionálnímu přístupu jsou naše požadavky vyřízené vždy ve velmi krátké době. Oceňujeme perfektní vyřízení všech našich potřeb, např. vypracování smluv, vymáhání pohledávek, kvalitní právní poradenství.

Valašskokloboucké služby s.r.o., Zlínsko /

Mohu vyjádřit jen maximální spokojenost s touto kanceláří při řešení darovací smlouvy a převodu nemovitostí. Bezvadná spolupráce, právní jistota, výborná cena. Vřele doporučuji!

Jarolímová Hana, Praha /

S touto advokátní kanceláří mám velice dobré zkušenosti, v minulosti mi dělali podnájemní smlouvu a teď nově kupní smlouvu nemovitosti. Odezvy na dotazy na mail byly rychlé a srozumitelné a na požádání dokonce udělali smlouvu do druhého dne. Rovněž s cenovou nabídkou jsem byl velmi spokojen.

P. Žák, Znojemsko /

S touto AK spolupracujeme jak ve věcech veškerých typů smluv, tak i v soudních sporech a při vymáhání pohledávek po splatnosti. AK pracuje profesionálně a operativně, jsme spokojeni již řadu let.

Starojicko, a.s., okr. Nový Jičín /

Oceňuji rychlost i kvalitu vytvořené smlouvy vypracované pouze přes e-maily a telefonní hovory a stejně tak oceňuji rychlou reakci na můj e-mail s žádostí o právní poradenství.

Tomáš Figura, Jihomoravský kraj /

Tuto advokátní kancelář jsem využila k vyřízení darovací smlouvy. Doporučuji pro rychlé jednání, vysvětlení věci a postupu i výhodnou cenu.

Hana Kramlová, Praha /

Právní služby této kanceláře a jednání s ní hodnotím velmi kladně. Ze strany pana doktora to bylo velmi rychlé a korektní jednání,vše naprosto srozumitelně vysvětleno. Cenová nabídka byla příjemná a adekvátní požadované službě. Pan doktor byl ještě tak ochotný, že mně odpověděl i na otázku, která již neměla nic společného s vypracováním smlouvy. Děkuji celé firmě, na kterou se v případě potřeby znovu obrátím. Dalším zájemcům mohu jen doporučit.

Jana Hadrabová, Středočeský kraj /

KONTAKTNÍ FORMULÁŘ




    Kontaktní formulář slouží k zadání a zodpovězení zj. dotazů k bližším podmínkám a k cenové nabídce právní služby, kterou online nabízíme. Jedná-li se o uvedený typ dotazu, pak odpovídáme většinou do následujícího pracovního dne. Tyto dotazy jsou samozřejmě nezávazné a bezplatné. Nejsou zveřejňovány a podléhají mlčenlivosti AK. Odesláním formuláře berete na vědomí tyto podmínky a poučení.



    });

    ZAJÍMAJÍ VÁS BLIŽŠÍ PODMÍNKY ČI PŘESNÁ CENOVÁ NABÍDKA?
    KONTAKTUJTE NÁS – NEZÁVAZNĚ A ZDARMA
    tel. 608 979 055 / On-line chat / sekretariat@advokat-zlinsko.cz

     

    });

    PRÁVNÍ SLUŽBY ONLINE

    Darovací smlouva

    Kupní smlouva

    Kontrola smlouvy

    Smlouva směnná

    Spoluvlastnictví

    Převody nemovitostí

    Vymáhání pohledávek

    Exekuční návrh

    Platební rozkaz

    Upomínka - vzor

    Uznání dluhu - vzor

    Právní služby - firmy

    Právní služby - reality

    Obchodní smlouvy

    Rozvod a SJM