SMLOUVA O PŘEVODU NEMOVITOSTI – VZOR ANEBO PRÁVNĚ KVALITNÍ SMLOUVA BEZ RIZIKA?

I sebelepší vzor převodní smlouvy na nemovitost je pořád jen obecný vzor a za výsledek se neručí vůbec nebo jen omezeně

Každý převod nemovitosti i každá smlouva mají svoje specifika. Vzor je z povahy věci vždy jen obecným návodem, ať je zpracován sebelépe a případně i právníkem (o vzorech z internetu na jednu A4 ani nemluvě).

Internet je plný vzorů smluv na převody nemovitostí, za něž sice nezaplatíte buď vůbec nic, anebo jen symbolickou cenu, ale na druhou stranu buď za ně není ručeno vůbec, anebo jen omezeně, tedy za vzor jako takový, ale již nikoliv za výsledek po nesprávném doplnění nebo za jeho nesprávné použití pro konkrétní situaci.

V praxi jsou tyto záležitosti přitom bohužel opakovaně podceňovány. Pokud běžný člověk řeší např. nějaký problém s autem, dá ho do kvalifikovaného servisu. Pokud chce tentýž člověk převést nemovitost, stáhne si často odněkud vzor kupní smlouvy na nemovitost a snaží se jeho laickým vyplněním ušetřit pár tisíc. Nemovitosti přitom mají samozřejmě hodnotu často podstatně vyšší než ono auto.

Pokud nastane ovšem problém, a to mnohdy i přes zavkladování smlouvy do katastru, je pozdě se snažit zjišťovat kde se stala ve smlouvě (u níž mnohdy záleží i na jednom slovíčku, jehož význam laik neodhalí) chyba. Snažit se pak takový problém řešit až nastane, znamená snažit se ho řešit bohužel pozdě.

Citujeme z vyjádření Asociace realitních kanceláří ČR – článek Na co si dát pozor při koupi a prodeji nemovitosti: “Nikdy nepodepisujte a nestahujte volně dostupné smlouvy stažené z internetu. Zde se opravdu vyplatí nechat si vypracovat smlouvu od vlastního advokáta …”.

PŘEVOD NEMOVITOSTI BEZ RIZIKA PŘES ADVOKÁTNÍ KANCELÁŘ ONLINE

Právní kvalita, jistota a garance i po vkladu do katastru – smlouvy kompletně zpracováváme, obsahují i hlavičku naší AK, a tedy za ně i ručíme

Mnohdy může stačit i jen jedno slovo, jehož význam laik nemusí ani vnímat jako důležitý, a celá smlouva se posouvá do jiné roviny. Kupř. může jít o uvedení “příslušenství”. Platí zásada, že nemá-li být příslušenství také převedeno, musí to být výslovně uvedeno. Sporné se to může stát např. u vybavení domu nábytkem. Jedna z mnoha “maličkostí”, které se ovšem mohou stát zásadním problémem, pokud dojde ke sporu a strany se budou spoléhat jen na nějaké obecné vzory, které podobnou otázku (stejně jako řadu jiných) kupř. vůbec neřeší.

Uvedené riziko je však z těch “menších”. U úplatných převodních smluv se kvůli podobným “maličkostem” a na první pohled “nepodstatným” slovům občas naprosto zbytečně riskuje s obecnými vzory i v zásadních otázkách úhrady a splatnosti kupní ceny a riskuje se tak jak možná ztráta vlastnictví nemovitostí, tak i ztráta naopak kupní ceny – financí, které představují často hodnotu i celoživotních úspor.

Jeden z mnoha problémů, pouze namátkově, se kterými se také můžete potkat u převodů nemovitostí a na který prakticky žádný vzor smlouvy nijak nemyslí, je např. odpovědnost za dluhy předchozího vlastníka při převodu bytu. Další problém může nastat např. při koupi bytu v domě, kde není založeno dle NOZ společenství vlastníků, ačkoliv tomu tak být má. Katastr pak převod bytu může zablokovat a kupující se snadno při vzoru smlouvy nebo při nekvalitní smlouvě dostane do situace, kdy nemá již peníze, ale nemá ještě ani byt. Dále kupř. i k převodu výlučného majetku za určitých okolností je třeba písemný souhlas druhého z manželů pod sankcí možného zneplatnění smlouvy.

Obecné vzory velmi často žádnou z těchto záležitostí neřeší, a to jde přitom jen o vybrané možné problémy ze všech, které reálně při převodu nemovitostí hrozí. Naše smlouvy naopak nejen tyto, ale i celou řadu dalších podrobností, řeší!

Často si smluvní strany nejsou při vyplňování různých obecných vzorů na převod nemovitosti dostatečně vědomy ani řady zákonných povinností či ustanovení, jako např. daňových povinností, povinnosti předat průkaz energetické náročnosti budovy, u bytů doložení potvrzení o bezdlužnosti bytu či možného zablokování převodu v případě, že v domě není společenství vlastníků jednotek, ačkoliv být má atp.

SMLOUVA NA NEMOVITOST OD REALITKY, ZNALCE, GEODETA?

I pokud mají s převodními smlouvami zkušenosti a jejich zpracování také nabízejí, neručí za ně tak, jako advokátní kancelář

Jen kladné rozhodnutí katastrálního úřadu ohledně převodu nemovitostí není vše (viz dále). Kdo vyžaduje skutečnou jistotu celého převodu, měl by zvolit kompletní zpracování převodní smlouvy na nemovitosti advokátní kanceláří.

Za platnost a právní kvalitu převodní smlouvy na nemovitosti neručí ani realitní, znalecká či geodetická kancelář, ani jiný podobný subjekt či osoba, byť by s takovými smlouvami měli zkušenosti.

Pokud realitní kancelář převodní smlouvu předkládá v rámci zprostředkovávaného obchodu, mělo by vás rozhodně zajímat, zda smlouvu připravoval advokát nebo makléř. Rozhodně se také s ohledem na hodnotu nemovitostí vyplatí si nechat smlouvu na převod nemovitosti, když již ne zpracovat, tak alespoň projít a případně zrevidovat svým zvoleným právním zástupcem. Ani převod prostřednictvím realitní kanceláře totiž nemusí zajišťovat bezproblémový průběh převodu.

Pokud převodní smlouvu kompletně nezpracuje advokátní nebo notářská kancelář na míru, tak garanci nemáte, byť by to tvrdil kdokoliv sebevíce

Obecně tedy při převodu nemovitosti máte možnost využít následující varianty, ke kterým připojujeme popis našeho názoru:

• vzor z internetu zdarma : v tomto případě není ručeno vůbec za nic, přičemž problémy mohou nastat i až po vkladu do katastru, u kupních smluv pak hrozí, kromě jiného, i případně ztráta vlastnictví nemovitosti nebo naopak kupní ceny
• vzor z jiného případu : opět není ručeno vůbec za nic – to, že smlouva prošla někomu jinému katastrem a zatím z toho není problém, že nikdo smlouvu zatím nenapadl anebo že převod např. u kupní smlouvy proběhl pro obě strany bez ztráty hodnot, neznamená, že tomu tak bude i v dalším případě
• vzor z internetu placený (ke stažení a vyplnění nebo automaticky generovaný) : ručí se jen za vzor jako takový, a to pouze pokud je jeho autorem advokát (jiné vzory nemá smysl si ani platit), neručí se za výsledek pro daný případ, za správné doplnění, použití či za vhodnost pro specifika daného případu, což je podstatný rozdíl (odpovědné weby přitom na tuto skutečnost alespoň výslovně upozorňují), vzor je navíc jen obecným základem
• komplexně zpracovaná smlouva advokátní kanceláří (obsahuje hlavičku advokáta) : je ručeno komplexně za smlouvu zpracovanou na míru danému případu i za výsledek, včetně dostatečného právního zajištění nároků té které smluvní strany, která se na AK jako klient obrátí, popř. vyváženě obou zároveň, nejen za to, že smlouva tzv. “projde” katastrem, klient je případně upozorněn i na vhodnost daného řešení včetně specifických ujednání, součástí služby jsou konzultace, poučení atp., u online smlouvy jde často o levnější variantu
• smlouva zpracovaná někým jiným : opět není ručeno fakticky za nic, pokud je sami zpracovávají, když takové smlouvy nabízejí občas např. realitky, geodeti aj. podobné subjekty. I u realitních kanceláří je třeba si uvědomit, že jejich cílem je uzavřít obchod a nikoliv prioritně chránit tu kterou vybranou smluvní stranu a veškeré její nároky

Posouzení rizik a toho, která varianta je, s přihlédnutím k hodnotě převáděných nemovitostí, pro vás vhodná a právně dostatečně jistá, ponecháváme plně na vašem uvážení.

SMLOUVA O PŘEVODU NEMOVITOSTI ONLINE (DŮM, BYT, POZEMEK AJ.) – JAKÁ JE CENA A KDY SE PLATÍ?

V naší AK neplatíte nic předem a cena za převodní smlouvu na nemovitost je u nás příznivá a rozumná

Po objednání smlouvy na převod nemovitostí dopředu neplatíte naší AK žádnou zálohu, celá dohodnutá odměna je hrazena až po zaslání hotové smlouvy.

TO, ŽE SMLOUVU O PŘEVODU NEMOVITOSTI “ZKONTROLUJE” KATASTR NESTAČÍ!

Platnost smlouvy lze napadnout i přesto, že byla zapsána do katastru. Tedy to, že převodní smlouva na nemovitost “projde” katastrem, neznamená ještě jistotu

Naše AK kupř. řešila letitý soudní spor o platnost vzorových převodních smluv, které byly celé roky řádně zapsány v katastru. Rozhodně tedy nejde jen o to, zda katastr smlouvu ohledně převodu nemovitostí vrátí či zapíše na první pokus. K napadení platnosti převodní smlouvy na nemovitost může dojít i přes její zápis v katastru, a to i léta poté.

Obsahem rozhodnutí katastrálního úřadu není prohlášení převodní smlouvy na nemovitost za platnou, ale pouze povolení vkladu. Narozdíl od laické a mylné představy katastrální úřad totiž nezkoumá z hlediska platnosti převodní smlouvy na nemovitosti vše.

Proto není vhodné vyplňování vzorů ani přepisování jiných smluv, které katastrem již “prošly” někomu jinému. Aby totiž něco “jen prošlo” katastrem není až takový problém, jako zajistit, aby to bylo platné a v pořádku i kdykoliv poté. Být pak zrovna tím, u koho se objeví i léta po zápisu nějaký zásadní problém, znamená hledat kvalitní právní pomoc často již pozdě.

S ohledem na často vyšší hodnoty nemovitostí se proto nemusí vyplatit riskovat se vzorem, byť by katastrem “prošel”

Hodnoty nemovitostí bývají často vysoké, a proto nemá smysl riskovat se vzory. U kupních smluv na nemovitosti navíc pokud podceníte právní detaily nebo podmínky v převodní smlouvě, můžete přijít o nemovitosti či o peníze, a to nejen před samotným vkladem do katastru, ale případně i delší dobu po tom, co řádně vklad do katastru ohledně převodu nemovitostí byl realizován.

MÁTE JIŽ NÁVRH PŘEVODNÍ SMLOUVY A CHCETE JEJ ZKONTROLOVAT?

Pokud máte již návrh kupní smlouvy předložený druhou smluvní stranou nebo realitkou, tak vám ji můžeme zkontrolovat, upozornit na rizika a upravit ustanovení, která vás budou lépe chránit

DAŇ Z PŘEVODU – NABYTÍ NEMOVITOSTÍ

Informace k dani z převodu – nabytí nemovitostí.

KUPNÍ, DAROVACÍ ČI JINÁ SMLOUVA MEZI RODINNÝMI PŘÍSLUŠNÍKY

Rodinní příslušníci občas přemýšlejí jak “neplatit” tu či onu daň – např. :
– reálně si vyplácejí za hodnotu nemovitosti či její části (podílu) nějaké finanční prostředky, ale snaží se sepisovat formálně darovací smlouvu, aby se vyhnuli placení daně v souvislosti s převodem, nebo
– naopak pro vyloučení možnosti odvolání daru se snaží sepisovat naoko kupní smlouvu za nějakou nízkou částku, nebo
– namísto dohodnuté a reálně vyplácené kupní ceny či ceny za převod se snaží napsat do smlouvy naoko částku výrazně nižší (což se děje nejen mezi rodinnými příslušníky, ale mezi prodávajícím a kupujícím i obecně)

Pomíjí tím ovšem, mimo jiného, že smlouva může být v budoucnu označena i případně za neplatnou. Jednání tzv. naoko se v budoucnu vyplatit nemusí. Kromě toho každá smlouva má zcela jiné důsledky, strany mají vůči sobě jiné nároky a mohou také jiné nároky vůči sobě mít i případně do budoucna.

DALŠÍ ODKAZY

• Převod nemovitostí kupní smlouvou
• Kupní smlouva, kupní cena a úschova kupní ceny
• Předkupní právo spoluvlastníků
• Darovací smlouva na nemovitost
• Osvobození od darovací daně při darování nemovitosti
• Triky některých realitních kanceláří
• Daň z nabytí nemovitých věcí u převodu nemovitostí
• Na co si dát pozor u převodů nemovitostí – tipy a upozornění