Nový občanský zákoník:
nájemní smlouva na byt a dům

Ohledně nájemní smlouvy na byt či dům přinesl nový občanský zákoník (NOZ) od 1.1.2014 mimo jiné následující vybrané důležité změny a novinky (s ohledem na množství změn skutečně jen vybrané):

ZRUŠENÍ BYTOVÝCH NÁHRAD

• NOZ zrušil povinnost pronajímatele při skončení nájmu zajistit nájemci bytovou náhradu

ZRUŠENÍ PŘIVOLENÍ SOUDU K VÝPOVĚDI

• pronajímatel podle NOZ nepotřebuje nově přivolení soudu k výpovědi z nájmu bytu
• soud se platností výpovědi z nájmu bude zabývat jen v případě, že nájemce podá návrh soudu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla, když o tomto právu musí být výslovně poučen ve výpovědi

ZVYŠOVÁNÍ NÁJEMNÉHO – NOVÁ PRAVIDLA

• pronajímatel má právo jednou ročně navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše místně obvyklého nájemného, za poslední tři roky však max. o 20%
• nesouhlasí-li nájemce (nebo je nečinný), může obecně pronajímatel po uplynutí dvou měsíců podat k soudu návrh, aby výši nájemného určil soud, a to ode dne podání návrhu soud

DALŠÍ OSOBY V BYTĚ A PODNÁJEM

• pronajímatel si může ve smlouvě vyhradit, že musí souhlasit s přijetím nového člena domácnosti nájemce, nejedná-li se ovšem o osobu blízkou či případy zvláštního zřetele hodné
• přijme-li nájemce další osobu do bytu jako člena domácnosti, musí tuto změnu pronajímateli oznámit
• nájemce může poskytnout část bytu do podnájmu, pokud sám v bytě trvale bydlí, i bez souhlasu pronajímatele

NOVÉ VÝPOVĚDNÍ DŮVODY A MOŽNÁ OKAMŽITÁ VÝPOVĚĎ Z NÁJMU BYTU

• přepracovány jsou nově důvody výpovědi z nájmu bytu (oproti dosavadním důvodům, všechny viz níže v textu zákona), nicméně zůstává pravidlo, že výpověď je možná jen ze zákonem stanovených důvodů
• odpadl kupř. důvod výpovědi pro více bytů téhož nájemce
• novým zákonným důvodem ovšem je „je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu“ a tedy případy výpovědí vyjmenovaných výslovně zákonem nejsou nově uzavřeným výčtem výpovědních důvodů
• výpovědní důvody se nově rozlišují podle toho, zda jde o nájem na dobu určitou či neurčitou
• výpovědi z nájmu bytu se u doby neurčité rozlišují na výpovědi s výpovědní lhůtou (tříměsíční a jen ze zákonem stanovených důvodů) a zcela nově dokonce i bez výpovědní lhůty – v případech porušení povinností nájemce zvlášť závažným způsobem (např. neplacení nájemného a nákladů za služby min. tři měsíce), kdy ovšem pronajímatel předtím musí nájemce písemně vyzvat k odstranění závadného chování či protiprávního stavu
• výpovědní doba je tři měsíce, výpovědní důvod je nutno uvést ve výpovědi a nájemce musí být poučen o právu navrhnout do dvou měsíců přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem

ZAKÁZANÁ UJEDNÁNÍ

• obsah nájemní smlouvy se nemůže odchýlit od zákona v neprospěch nájemce
• zakázána jsou také ujednání ukládající nájemci povinnosti, které jsou vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřené

PŘECHOD NÁJMU

• zemře-li nájemce a nejde o společný nájem bytu, přejde nájem na člena nájemcovy domácnosti, který v bytě žil ke dni smrti nájemce a nemá vlastní byt, přičemž potomek nájemce má přednostní právo
• nově pokud jde o někoho jiného, že nájemcova manžela, partnera, rodiče, sourozence, zetě, snachu, dítě či vnuka, tak pronajímatel musí s přechodem nájmu souhlasit
• přechod nájmu je omezen dvěma lety, s výjimkou osob nad 70 let a nezletilých
• nedojde-li k přechodu, bude se nájem bytu dědit, ovšem je zde v takovém případě právo nájem vypovědět i bez důvodu. Pokud dědic nebude znám ani do šesti měsíců od nájemcovy smrti, může pronajímatel byt vyklidit

ÚPRAVY BYTU

• nájemce je povinen strpět úpravu, přestavbu či jinou změnu bytu, pokud nesníží hodnotu bydlení a lze-li ji provést bez většího nepohodlí pro nájemce, či pokud ji pronajímatel provádí na příkaz orgánu veřejné moci nebo hrozí-li zvlášť závažná újma
• jinak lze úpravy provádět jen se souhlasem nájemce
• je-li to nutné, může pronajímatel žádat i vystěhování nájemce po dobu trvání prací, a to i případně soudně. Náklady spojené s jiným bydlením hradí nájemci pronajímatel

DALŠÍ ZMĚNY

• pokud nájemce užívá byt v dobré víře po dobu tří let, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou, i pokud nebyla uzavřena písemně, vůbec či byla uzavřena neplatně = vydržení práva nájmu bytu
• na rozdíl od stávající právní úpravy se pravidla pro nájem bytu vztahují také na nájem domu, pokud slouží bytové potřebě nájemce, nepoužijí se v případech, kdy pronájem je k jinému účelu než k bydlení či je-li nájemcem právnická osoba
• pokud nájemce pokračuje v užívání bytu po dobu min. tří měsíců po dni, kdy nájem měl skončit, a pronajímatel v této době nevyzve nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem sjednán na tutéž dobu jako předtím, nejvýše ale na dobu dvou let, vyjma situace, že si strany ujednají něco jiného = automatické prodloužení nájmu v daném případě
• kauci lze sjednat do šestinásobku měsíčního nájemného
• nájemní smlouva již nemusí obsahovat přesné označení bytu a jeho příslušenství v tom rozsahu, jako dosud či přesný způsob výpočtu nájemného a úhrad za užívání bytu, dle NOZ postačí, pokud je sjednán předmět nájmu a úplatnost tohoto nájmu (bez nutnosti určit výši nájemného)
• podstatnou novinku také znamená nová možnost nechat nájemní právo zapsat do katastru nemovitostí, výhodou čehož je jednak věcné právo namísto obligačního, a jednak také materiální publicita informací v katastru nemovitostí

Nájem bytu se přitom zásadně podle NOZ řídí i u smluv, které byly uzavřeny do 1.1.2014.