PŘEPIS NEMOVITOSTI V RODINĚ

Rodinní příslušníci občas přemýšlejí jak „neplatit“ tu či onu daň – např. :

• reálně si vyplácejí za hodnotu nemovitosti či její části (podílu) nějaké finanční prostředky, ale snaží se sepisovat formálně darovací smlouvu, aby se vyhnuli placení daně v souvislosti s převodem, nebo
• naopak např. pro vyloučení možnosti odvolání daru či z jiných důvodů se snaží sepisovat naoko kupní smlouvu za nějakou nízkou či symbolickou kupní cenu, nebo
• namísto dohodnuté a reálně vyplácené kupní ceny či ceny za převod se snaží napsat do smlouvy naoko částku výrazně nižší (což se děje nejen mezi rodinnými příslušníky, ale mezi prodávajícím a kupujícím i obecně)

Pomíjí tím ovšem, že smlouva může být v budoucnu označena i případně za neplatnou. Jednání tzv. naoko se v budoucnu vyplatit nemusí. Kromě toho každá smlouva má zcela jiné důsledky. Strany mají vůči sobě jiné nároky u obou smluv. A mohou také jiné nároky vůči sobě mít i případně do budoucna.

Zjednodušeně platí, že pokud se vyplácí kupní cena, je to smlouva kupní. Pokud je převod bez jakékoliv protihodnoty, je to smlouva darovací.

Pro oboje smlouvy pak platí obecně zastřešující pojem převod nemovitosti či přepis nemovitosti. U darovací smlouvy jde nejčastěji o bezúplatný převod nemovitosti v rodině.

K přepisu nemovitosti formou prodeje – koupě potřebujete písemnou kupní smlouvu na nemovitosti. K přepisu nemovitosti bezúplatně potřebujete písemnou darovací smlouvu na nemovitosti. Dále je potřeba také následný vklad smlouvy do katastru nemovitostí spolu s návrhem na vklad vlastnického práva. Ten musí být podán pouze ve formě stanoveného formuláře.

Smlouva na přepis nemovitosti musí být písemná. Vyhotovení určené pro katastrální úřad musí mít úředně ověřené podpisy smluvních stran.

Po podání návrhu na vklad katastr vyznačí u převáděných nemovitostí tzv. plombu. Informuje vlastníky nemovitosti, že bylo zahájeno příslušné řízení ohledně přepisu nemovitosti v katastru. Na zápis vkladu (přepis nemovitosti) má katastr lhůtu obecně 30 dní. S ohledem na zákonnou lhůtu v souvislosti s oznámením vlastníkům nemovitosti však nerozhodne dříve než po 20 dnech.

Pokud nebudete chtít riskovat, svěřte přepis nemovitosti advokátní kanceláři. Ceny za tento typ smlouvy jsou u různých advokátních kanceláří různé. Jde totiž o ceny smluvní. Vyplatí se tak oslovit více kanceláří a zjistit si cenové nabídky. Následně můžete nabídky porovnat. Jak z hlediska ceny samotné, tak i komunikace a vysvětlení.

Kupř. v naší advokátní kanceláři se cena darovací smlouvy na nemovitost pohybuje okolo částky 3.000 Kč u pozemků, 3.500 Kč u standardních bytů či domů, u darovacích smluv s věcným břemenem je zde pak většinou příplatek k základní ceně + 1.000 Kč.

U bezúplatného přepisu nemovitosti v rodině se jedná o darovací smlouvu na nemovitost. Darování nemovitosti je způsob, jak nejlevněji převést bezúplatně nemovitost v rámci rodiny. Dar nemovitosti je u řady rodinných příslušníků osvobozen od daně z bezúplatného příjmu – dříve daně darovací.

Pokud jde o přepis nemovitosti do SJM, pak tato otázka se často řeší např. pokud rodiče chtějí darovat nemovitost svému dítěti, ale současně i jeho/její manželovi/manželce. Pak nemovitost mohou darovat do jejich SJM. Anebo mohou darovat naopak jen do výlučného vlastnictví svého dítěte.

Často se také tato otázka řeší při koupi nemovitosti za trvání manželství. Obecně platí, že pokud je kupní cena hrazena z prostředků v SJM, nemovitost má za trvání manželství být nabývána zásadně do SJM.

Také se toto téma řeší v případě, kdy jeden z manželů vlastní např. pozemek výlučně a chce, aby ho vlastnila s ním i druhý z manželů. Například pokud chtějí na pozemku společně stavět rodinný dům. Pak mají možnost buď rozšířit SJM u notáře, anebo darovací smlouvu na polovinu pozemku. Tou docílí toho, že budou mít pozemek v podílovém spoluvlastnictví.

Často se také řeší otázka toho, zda může darovat jeden z manželů svou „polovinu“ nemovitosti v SJM tak, aby druhý manžel/manželka byl výlučným vlastníkem. Toto darování realizovat nelze. A to proto, že v SJM není žádná polovina, se kterou by se dalo volně nakládat. Oba manželé vlastní společně celek. Řešením tak může být jen zúžení SJM formou notářského zápisu. Darovat však mohou oba rodiče ze SJM např. dětem společně bez problémů. Každá situace tak může mít jiné dopady a řešení.

Pokud jde o přepis nemovitosti mezi partnery, pak toto téma se řeší často tehdy, kdy jeden z partnerů vlastní např. pozemek výlučně a chce, aby ho vlastnil s ním i druhý partner. Například pokud chtějí na pozemku společně stavět rodinný dům. Pak mají možnost darovací smlouvou na polovinu pozemku docílit toho, že budou mít pozemek v podílovém spoluvlastnictví rovným dílem. Avšak pozor na osvobození od daně darovací. Podmínkou pro to, aby byli od daně osvobozeni, je, že spolu sdílí společně hospodařící domácnost, o kterou společně pečují, a to po dobu min. jednoho roku.

Na druhou stranu se otázka převodu nemovitosti mezi partnery řeší často naopak po rozchodu, kdy mají ve spoluvlastnictví nemovitost. Tuto situaci často zvažují řešit např. darovací smlouvou. Ale to není většinou vůbec vhodné. Jednak již nesdílí společnou domácnost, tudíž nejsou osvobozeni od daně darovací. Jednak často je s tím spojena i hypotéka, která pokud se také přebírá, tak jde o protihodnotu. Tedy by nešlo ani právně fakticky o dar. Situace se většinou řeší prostřednictvím dohody o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví.