PŘEVOD NEMOVITOSTI
KUPNÍ SMLOUVA, ÚSCHOVA A ZÁSTAVA

V praxi se lze občas setkat s případy klientů, kteří přijdou do advokátní kanceláře s tím, že podepsali určitou smlouvu o převodu nemovitostí (např. kupní smlouvu či smlouvu o smlouvě budoucí), kterou si ve snaze ušetřit nějakou tu korunu buď sepsali sami podle nějakého vzoru, často staženého z internetu či podle jiné smlouvy, anebo kterou jim sepsala nějaká třetí osoba mimo advokátní kancelář, která dle svého prohlášení s takovými smlouvami má „zkušenosti“. Většinou pak takoví klienti přicházejí do advokátní kanceláře v okamžiku, kdy zjistí, že z takto sepsané smlouvy vznikl nějaký zásadní právní problém, často neřešitelný, nebo řešitelný jen velmi obtížně, že smlouva je napadnutelná či že nejsou dostatečně zajištěny nároky z ní vyplývající.

Problémů, které mohou nastat z neodborně zpracované smlouvy o převodu nemovitostí, je přitom celá řada. Ať již se jedná o nedocenění problematiky osvobození od daně, špatné formulace samotného předmětu převodu, opomenutá věcná břemena či jiné právní vady nemovitostí, nedořešení vztahů ke společnému jmění manželů či velmi často nedostatečná zajištění pro smluvní strany v rámci např. možností odstoupení od smlouvy v určitých případech či vymahatelnosti a zajištění sjednané kupní ceny. Uvedené právní problémy se přitom mohou projevit až později, a to i přesto, že smlouva „prošla“ katastrálním úřadem.

Vzhledem k tomu, že nemovitosti, které nemají zanedbatelnou hodnotu, nejsou převáděny běžně každý den, NENÍ VHODNÉ SPOLÉHAT NA VZOROVÉ SMLOUVY Z INTERNETU či jinou vzorovou smlouvu z jiného případu nebo z minulosti, neboť každý převod má svá specifika, které nelze z žádného vzoru vyčíst či opsat, stejně tak není vhodné spoléhat na zpracování tak závažné smlouvy jinou osobou, byť by měla se smlouvami určité zkušenosti, která však na rozdíl od advokátní nebo notářské kanceláře za výsledek své práce v tomto směru neručí. Ve srovnání s tím, co vše může hrozit z nekvalitní či neodborné smlouvy o převodu nemovitostí, s přihlédnutím k nemalým hodnotám převáděných nemovitostí, přitom nejsou odměny AK za zpracování a zajištění smlouvy nikterak vysoké.

Mezi časté chyby a problémy spojené s kupními smlouvami patří např.:

– nedostatečné či špatně formulované zajištění převodu pro kupujícího s rizikem ztráty kupní ceny
– nedostatečné či špatně formulované zajištění převodu pro prodávajícího s rizikem ztráty nemovitostí
– rizikové zasílání kupních cen na účty realitních kanceláří
– nedostatečná prohlášení prodávajícího ohledně právních vad nemovitostí (zástavy, exekuce, věcná břemena, soudní spory apod.) až do doby přepisu vlastnického práva v katastru
– nedořešení otázky ručitelství kupujícího za úhradu daně z převodu
– podcenění zákonných postupů z hlediska SJM
– uvádění jiných cen ve smlouvě, než jaké jsou ve skutečnosti vypláceny
– situace, kdy smlouvu podepíše např. na straně kupující jen jeden z manželů, ačkoliv by mělo jít o předmět SJM, a tudíž by smlouvu pod sankcí relativní neplatnosti, měli podepisovat oba manželé (a to přesto, že i taková smlouva může projít katastrálním úřadem, který tuto relativní neplatnost ze zákona nemá povinnost zkoumat)

POZOR je třeba si dávat také v případech, kdy převod nemovitostí je realizován PROSTŘEDNICTVÍM REALITNÍ KANCELÁŘE, a to např. na eliminaci rizika ztráty finančních prostředků (kupní ceny), pokud by kupní cena měla být zasílána na účet realitní kanceláře, která by se v mezidobí mohla např. dostat do finančních problémů a kupní cenu by již nepřeposlala prodávajícímu. Snadno se tak lze dostat do situace, kdy nebudete mít ani dům, ani peníze. Tuto situaci lze řešit buď tak, že kupní cena je zasílána přímo na účet prodávajícího, popř. do notářské nebo advokátní úschovy. Řada realitních kanceláří samozřejmě tyto možnosti v rámci svého servisu nabízí, včetně toho, že kupní smlouvu na nemovitost zpracuje spolupracující advokátní kancelář, která na základě přání smluvních stran smlouvu zajistí jak pro stranu prodávající, tak i pro stranu kupující.

Pokud má totiž být obecně kupní cena hrazena ještě před podáním návrhu na vklad do katastru, např. při podpisu kupní smlouvy na nemovitost, znamená to riziko pro kupujícího. Nabytí vlastnictví k nemovitosti totiž není spojeno s podpisem kupní smlouvy, ale až se zápisem vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Pokud má být kupní cena naopak hrazena až po vkladu, je to rizikem naopak pro prodávajícího. Využít lze v těchto případech např. právě ADVOKÁTNÍ ÚSCHOVY kupní ceny na k tomu vyhrazený úschovní účet, a to až do doby podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí nebo do samotného rozhodnutí o vkladu, kdy teprve poté je kupní cena odesílána na účet prodávajícího. Kupující tak má jistotu v tom, že kupní cena odchází z úschovního účtu až poté, kdy je již zapsán jako vlastník příslušné nemovitosti, prodávající má naopak jistotu, že návrh na vklad do katastru nemovitostí je podáván až v době, kdy již kupní cena je deponována na úschovním účtu. Lze tak eliminovat také rizika spojená se situací, kdy by se v mezidobí od podpisu kupní smlouvy do vkladu vlastnického práva na katastru nemovitostí na příslušném listu vlastnictví objevila např. exekuce či jiná právní vada.

Jak je to s převodem nemovitosti, POKUD na ní VÁZNE smluvní ZÁSTAVNÍ PRÁVO, nejčastěji ve prospěch bankovní instituce, která vlastníkovi poskytla úvěr na úhradu kupní ceny? Nejčastěji se postupuje, zjednodušeně řečeno, tak, že banka prodávajícího potvrdí souhlas s předčasným zaplacením zbývající dlužné částky včetně příslušenství, která vyplývá z daného úvěru. Z úvěru naopak kupujícího pak v rámci dohodnutých podmínek v rámci kupní smlouvy na nemovitost, se doplatí tato částka na účet banky prodávajícího, která se předtím současně zavázala, že jakmile tato částka k danému datu bude uhrazena, obratem zajistí výmaz zástavního práva zapsaného ve prospěch banky prodávajícího. Pokud banka naopak kupujícího požaduje před uvolněním financí na úhradu kupní ceny zástavu na daných nemovitostech, tato zástava se zřídí (po výmazu předchozí zástavy zůstane na listu vlastnictví dále jako zástava první v pořadí). Zřízení této nové zástavy ve prospěch banky kupujícího by měla odsouhlasit také původní banka strany prodávající. Kupní smlouva je zapisována do katastru nemovitostí v okamžiku, kdy finance budou uvolněny ve prospěch banky prodávajícího. Před tím nebo i potom pak dojde k výmazu původní zástavy. Rozdíl mezi kupní cenou a splacením částky na vyrovnání předchozího úvěru se zašle za sjednaných podmínek na účet prodávajícího, ideálně pak prostřednictví advokátní úschovy. Jinou možností je také převzetí hypotéky prodávajícího kupujícím.