Close
PRÁVNÍ SLUŽBY A SMLOUVY ONLINE
Mgr. Zdeněk RUMPLÍK

advokát

JUDr. Petr HRADIL

právník

Převod nemovitostí, kupní smlouva, úschova a zástava

Převod nemovitostí

kupní smlouva, úschova a převod se zástavou

 

V praxi se lze občas setkat s případy klientů, kteří přijdou do advokátní kanceláře s tím, že podepsali určitou smlouvu o převodu nemovitostí (např. kupní smlouvu či smlouvu o smlouvě budoucí), kterou si ve snaze ušetřit nějakou tu korunu buď sepsali sami podle nějakého vzoru, často staženého z internetu či podle jiné smlouvy, anebo kterou jim sepsala nějaká třetí osoba mimo advokátní kancelář, která dle svého prohlášení s takovými smlouvami má „zkušenosti“. Většinou pak takoví klienti přicházejí do advokátní kanceláře v okamžiku, kdy zjistí, že z takto sepsané smlouvy vznikl nějaký zásadní právní problém, často neřešitelný, nebo řešitelný jen velmi obtížně, že smlouva je napadnutelná či že nejsou dostatečně zajištěny nároky z ní vyplývající.

Problémů, které mohou nastat z neodborně zpracované smlouvy o převodu nemovitostí, je přitom celá řada. Ať již se jedná o nedocenění problematiky osvobození od daně, špatné formulace samotného předmětu převodu, opomenutá věcná břemena či jiné právní vady nemovitostí, nedořešení vztahů ke společnému jmění manželů či velmi často nedostatečná zajištění pro smluvní strany v rámci např. možností odstoupení od smlouvy v určitých případech či vymahatelnosti a zajištění sjednané kupní ceny. Uvedené právní problémy se přitom mohou projevit až později, a to i přesto, že smlouva „prošla“ katastrálním úřadem.

Vzhledem k tomu, že nemovitosti, které nemají zanedbatelnou hodnotu, nejsou převáděny běžně každý den, NENÍ VHODNÉ SPOLÉHAT NA VZOROVÉ SMLOUVY Z INTERNETU či jinou vzorovou smlouvu z jiného případu nebo z minulosti, neboť každý převod má svá specifika, které nelze z žádného vzoru vyčíst či opsat, stejně tak není vhodné spoléhat na zpracování tak závažné smlouvy jinou osobou, byť by měla se smlouvami určité zkušenosti, která však na rozdíl od advokátní nebo notářské kanceláře za výsledek své práce v tomto směru neručí. Ve srovnání s tím, co vše může hrozit z nekvalitní či neodborné smlouvy o převodu nemovitostí, s přihlédnutím k nemalým hodnotám převáděných nemovitostí, přitom nejsou odměny AK za zpracování a zajištění smlouvy nikterak vysoké.

Mezi časté chyby a problémy spojené s kupními smlouvami patří např.:

– nedostatečné či špatně formulované zajištění převodu pro kupujícího s rizikem ztráty kupní ceny
– nedostatečné či špatně formulované zajištění převodu pro prodávajícího s rizikem ztráty nemovitostí
– rizikové zasílání kupních cen na účty realitních kanceláří
– nedostatečná prohlášení prodávajícího ohledně právních vad nemovitostí (zástavy, exekuce, věcná břemena, soudní spory apod.) až do doby přepisu vlastnického práva v katastru
– nedořešení otázky ručitelství kupujícího za úhradu daně z převodu
– podcenění zákonných postupů z hlediska SJM
uvádění jiných cen ve smlouvě, než jaké jsou ve skutečnosti vypláceny
– situace, kdy smlouvu podepíše např. na straně kupující jen jeden z manželů, ačkoliv by mělo jít o předmět SJM, a tudíž by smlouvu pod sankcí relativní neplatnosti, měli podepisovat oba manželé (a to přesto, že i taková smlouva může projít katastrálním úřadem, který tuto relativní neplatnost ze zákona nemá povinnost zkoumat)

POZOR je třeba si dávat také v případech, kdy převod nemovitostí je realizován PROSTŘEDNICTVÍM REALITNÍ KANCELÁŘE, a to např. na eliminaci rizika ztráty finančních prostředků (kupní ceny), pokud by kupní cena měla být zasílána na účet realitní kanceláře, která by se v mezidobí mohla např. dostat do finančních problémů a kupní cenu by již nepřeposlala prodávajícímu. Snadno se tak lze dostat do situace, kdy nebudete mít ani dům, ani peníze. Tuto situaci lze řešit buď tak, že kupní cena je zasílána přímo na účet prodávajícího, popř. do notářské nebo advokátní úschovy. Řada realitních kanceláří samozřejmě tyto možnosti v rámci svého servisu nabízí, včetně toho, že smlouvu o převodu nemovitostí zpracuje spolupracující advokátní kancelář, která na základě přání smluvních stran smlouvu zajistí jak pro stranu prodávající, tak i pro stranu kupující.

Pokud má totiž být obecně kupní cena hrazena ještě před podáním návrhu na vklad do katastru, např. při podpisu kupní smlouvy, znamená to riziko pro kupujícího. Nabytí vlastnictví k nemovitosti totiž není spojeno s podpisem kupní smlouvy, ale až se zápisem vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Pokud má být kupní cena naopak hrazena až po vkladu, je to rizikem naopak pro prodávajícího. Využít lze v těchto případech např. právě ADVOKÁTNÍ ÚSCHOVY kupní ceny na k tomu vyhrazený úschovní účet, a to až do doby podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí nebo do samotného rozhodnutí o vkladu, kdy teprve poté je kupní cena odesílána na účet prodávajícího. Kupující tak má jistotu v tom, že kupní cena odchází z úschovního účtu až poté, kdy je již zapsán jako vlastník příslušné nemovitosti, prodávající má naopak jistotu, že návrh na vklad do katastru nemovitostí je podáván až v době, kdy již kupní cena je deponována na úschovním účtu. Lze tak eliminovat také rizika spojená se situací, kdy by se v mezidobí od podpisu kupní smlouvy do vkladu vlastnického práva na katastru nemovitostí na příslušném listu vlastnictví objevila např. exekuce či jiná právní vada.

Jak je to s převodem nemovitosti, POKUD na ní VÁZNE smluvní ZÁSTAVNÍ PRÁVO, nejčastěji ve prospěch bankovní instituce, která vlastníkovi poskytla úvěr na úhradu kupní ceny ? Nejčastěji se postupuje, zjednodušeně řečeno, tak, že banka prodávajícího potvrdí souhlas s předčasným zaplacením zbývající dlužné částky včetně příslušenství, která vyplývá z daného úvěru. Z úvěru naopak kupujícího pak v rámci dohodnutých podmínek v rámci kupní smlouvy, se doplatí tato částka na účet banky prodávajícího, která se předtím současně zavázala, že jakmile tato částka k danému datu bude uhrazena, obratem zajistí výmaz zástavního práva zapsaného ve prospěch banky prodávajícího. Pokud banka naopak kupujícího požaduje před uvolněním financí na úhradu kupní ceny zástavu na daných nemovitostech, tato zástava se zřídí (po výmazu předchozí zástavy zůstane na listu vlastnictví dále jako zástava první v pořadí). Zřízení této nové zástavy ve prospěch banky kupujícího by měla odsouhlasit také původní banka strany prodávající. Kupní smlouva je zapisována do katastru nemovitostí v okamžiku, kdy finance budou uvolněny ve prospěch banky prodávajícího. Před tím nebo i potom pak dojde k výmazu původní zástavy. Rozdíl mezi kupní cenou a splacením částky na vyrovnání předchozího úvěru se zašle za sjednaných podmínek na účet prodávajícího, ideálně pak prostřednictví advokátní úschovy. Jinou možností je také převzetí hypotéky prodávajícího kupujícím.

 

Převod nemovitostí

kupní smlouva, úschova a převod se zástavou

reference
Tuto advokátní kancelář vřele doporučuji. 2 roky jsme se snažili v rámci naší firmy vymáhat dluh od jedné společnosti, bez úspěchu. Nakonec jsme se odhodlali obrátit na tuto kancelář a již máme uhrazenu převážnou část pohledávky a firma dále komunikuje a snaží se řešit i zbytek. Navíc jsme nemuseli nic platit dopředu. Doporučujeme.

Battovi, Nový Jičín /

Kvalitní smlouva za velice rozumnou cenu !

Ing. Zikmund, Turnov /

Veliká spokojenost, požadovala jsem vypracování darovací smlouvy a do druhého dne mi byla doručena, společně s podrobným návodem, co všechno vyřídit, doplnit a vložit na katastr. Naprostá spokojenost.

Polaczková, okr. Karviná /

Doporučuji tuto advokátní kancelář. Profesionální přístup, vysoká kvalita a lidské nasazení. Dalších právních služeb této advokátní kanceláře využiji i v budoucnu.

Miroslav Hofman, Ústí nad Labem /

S touto kanceláří jsme byli maximálně spokojeni. Obrátili jsme se na ni poté, co nám smlouvu na převod nemovitosti odmítl katastrální úřad. Vyplnili jsme sami jeden z vzorů z internetu, avšak podobnou chybu bychom již neopakovali. Zbytečně jsme přišli o poplatek katastru, čas a následné starosti s tím spojené ani nepočítaje. Chtěli jsme proto již raději smlouvu na míru a s jistotou. Smlouvu jsme obdrželi online do druhého dne, včetně podrobného popisu postupu, vysvětlení a upozornění. Oceňujeme velmi také možnost konzultací u věcí, které nám nebyly zcela zřejmé. Komunikace byla perfektní. Co nás navíc mile překvapilo, tak to byla přívětivě nízká internetová cena za tuto službu.

Magda Procházková, Kolín ... Převody nemovitostí /

S touto AK naše firma spolupracuje mnoho let a jsme velice spokojení. Díky profesionálnímu přístupu jsou naše požadavky vyřízené vždy ve velmi krátké době. Oceňujeme perfektní vyřízení všech našich potřeb, např. vypracování smluv, vymáhání pohledávek, kvalitní právní poradenství.

Valašskokloboucké služby s.r.o., Zlínsko /

Hodnocení spokojenosti klientů naší AK na FACEBOOK.COM naleznete na tomto ODKAZU, v sekci Hodnocení


Reference - zkušenosti klientů advokat-zlinsko.cz / , , ,

Velice seriózní kancelář. Zpracovala mi perfektní smlouvu za velmi dobrou cenu. Použil jsem ji až později a potřeboval jsem tak ještě určité úpravy. Kancelář úpravy provedla rychle a dokonce v rámci původní ceny. Super jednání.

J. Soukup, Královéhradecko /

Byl jsem se zpracováním smlouvy velmi spokojen. Oceňuji rychlost, vysvětlení právních souvislostí, zapracování speciálních požadavků do smlouvy. Vše rychlé, profesionální, za rozumnou cenu.

V. Plesník, Krnov /

Tato advokátní kancelář poskytuje naší společnosti právní poradenství dlouhodobě, zj. v oblasti přípravy a revizí smluvních dokumentů a řešení pohledávek. Se spoluprací jsme maximálně spokojeni. Služby jsou rychlé, precizní a většinou online, vzdálenost není problém. Můžeme vřele doporučit.

Areál Kahan s.r.o., Ostrava /

Výborná spolupráce ze strany této AK při koupi nemovitosti. Profesionální a rychlé vyhotovení kupní smlouvy a zajištění také advokátní úschovy kupní ceny, včetně vysvětlení a provedení celým procesem koupě nemovitosti. Velmi kladně hodnotím i cenu služby. Tuto kancelář rozhodně doporučuji a v budoucnu využiji i nadále jejich služby.

Bc. Václav Kusák, Zlín ... Převody nemovitostí /

Tato advokátní kancelář poskytuje naší společnosti právní služby dlouhodobě, mj. i v oblasti vymáhání pohledávek. Se spoluprací jsme maximálně spokojeni. Vše probíhá online, vzdálenost není problém. Můžeme vřele doporučit.

Areál Kahan s.r.o., Ostravsko /

Chci Vaší advokátní kanceláři poděkovat za úspěšnou pomoc při vymáhání pohledávky. Byla jsem maximálně spokojená, oceňuji kvalitní, rychlý a profesionální přístup. Všem mohu doporučit.

Alena Kazíková, Valašské Meziříčí /

Tato AK nám vypracovala darovací smlouvu na nemovitost a návrh vkladu. Jsme velmi spokojeni jak s komunikací, tak s rychlou reakcí na dotazy a upřesnění. Vše proběhlo rychle a online. Doporučuji jejich služby.

Ilona Wilson, Praha /

KONTAKTNÍ FORMULÁŘ




    Kontaktní formulář slouží k zadání a zodpovězení zj. dotazů k bližším podmínkám a k cenové nabídce právní služby, kterou online nabízíme. Jedná-li se o uvedený typ dotazu, pak odpovídáme většinou do následujícího pracovního dne. Tyto dotazy jsou samozřejmě nezávazné a bezplatné. Nejsou zveřejňovány a podléhají mlčenlivosti AK. Odesláním formuláře berete na vědomí tyto podmínky a poučení.



    });

    ZAJÍMAJÍ VÁS BLIŽŠÍ PODMÍNKY ČI PŘESNÁ CENOVÁ NABÍDKA?
    KONTAKTUJTE NÁS – NEZÁVAZNĚ A ZDARMA
    tel. 608 979 055 / On-line chat / sekretariat@advokat-zlinsko.cz

     

    });

    PRÁVNÍ SLUŽBY ONLINE

    Darovací smlouva

    Kupní smlouva

    Kontrola smlouvy

    Smlouva směnná

    Spoluvlastnictví

    Převody nemovitostí

    Vymáhání pohledávek

    Exekuční návrh

    Platební rozkaz

    Upomínka - vzor

    Uznání dluhu - vzor

    Právní služby - firmy

    Právní služby - reality

    Obchodní smlouvy

    Rozvod a SJM