33 Cdo 1507/2022

V projednávaném případě zájemci o koupi nemovitostí vyhledaní realitním zprostředkovatelem uzavřeli se zprostředkovatelem a s vlastníky předmětných nemovitostí smlouvu označenou jako smlouva o rezervaci, v níž se realitní zprostředkovatel zavázal poskytnout zájemcům o nabytí vlastnického práva k nemovité věci (srov. § 11 a 12 zákona o realitním zprostředkování) realitní zprostředkování za úplatu [ve smyslu § 2 písm. b) zákona o realitním zprostředkování], kterou zájemci uhradili ve formě rezervačního poplatku. Posuzovaná smlouva je smlouvou o realitním zprostředkování [§ 2 písm. c) zákona o realitním zprostředkování].

Je tedy správný názor odvolacího soudu, že na posuzovanou smlouvu se vztahují ustanovení zákona o realitním zprostředkování, a to včetně jeho ustanovení § 14 zapovídajícího možnost uložení povinnosti zájemci, je-li spotřebitelem, uzavřít realitní smlouvu, popř. smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.

Po právní stránce odvolací soud shledal nepřijatelným názor žalované, která prosazovala, že strany uzavřely smlouvu o smlouvě budoucí, nikoliv smlouvu spadající pod režim zákona o realitním zprostředkování. Nepřisvědčil výkladu žalované, podle něhož by se v rámci trojstranného vztahu (prodávající, kupující, zprostředkovatel), typického pro podnikání v oblasti prodeje realit, ochrana poskytovaná tímto zákonem nevztahovala na jednu ze stran realitní smlouvy, povětšinou na kupujícího, často pak v pozici spotřebitele; je zřejmé, že záměrem zákonodárce bylo, aby se některá ochranná ustanovení vztahovala právě na takové smlouvy, v nichž bude spotřebitel v pozici kupujícího. Ustanovení § 14 zákona o realitním zprostředkování výslovně stanoví, že ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze zájemci uložit povinnost uzavřít realitní smlouvu, popř. smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy, přičemž podle důvodové zprávy jde o reakci na nežádoucí praxi realitních zprostředkovatelů, kteří se obdobné povinnosti snaží ve smlouvách uvádět, přestože to odporuje povaze zprostředkovatelských smluv. Jde o reakci na závěry ustálené soudní judikatury, která obdobná ujednání označuje jako neplatná (např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 5. 2004, sp. zn. 33 Odo 330/2002). Stejné platí u ustanovení § 16 nebo § 19 odst. 3 zákona o realitním zprostředkování, jež rovněž míří na rezervační smlouvy uzavírané se spotřebiteli. Některá ustanovení pak mohou být aplikována pouze na uvedené rezervační smlouvy (zákaz stanovený v § 15, povinnost upravená v § 11 či informační povinnosti v § 12 zákona o realitním zprostředkování). Podle odvolacího soudu bylo účelem posuzované smlouvy uzavření realitní smlouvy (popř. smlouvy o smlouvě budoucí realitní); žalovaná se jako realitní zprostředkovatel ve smlouvě zavázala vykonávat činnost směřující k uzavření realitní smlouvy, tudíž jako realitní zprostředkovatel vystupovala nejen ve vztahu k prodávajícím, s nimiž měla uzavřenu ještě jinou smlouvu, ale i ve vztahu k žalobcům coby zájemcům o koupi nemovitosti. Tomu, že se jedná o smlouvu o realitním zprostředkování, rovněž svědčí žalovanou ve smlouvě uváděná terminologie zákona o realitním zprostředkování (žalovaná sama sebe ve vztahu k dalším účastníkům, včetně žalobců, označuje jako realitního zprostředkovatele, účelem posuzované smlouvy je uzavření realitní smlouvy, a to i v podobě smlouvy o smlouvě budoucí). Jelikož speciální právní úprava má přednost před obecnou (zakotvenou v občanském zákoníku), jde o smlouvu o realitním zprostředkování, nikoli o smlouvu jinou – nepojmenovanou. Z toho plyne, že se na posuzovanou smlouvu vztahuje i ustanovení § 14 zákona o realitním zprostředkování zapovídající uložení povinnosti zájemci, je-li spotřebitelem, uzavřít realitní smlouvu, popř. smlouvu o budoucí realitní smlouvě. Nelze-li podle § 1812 odst. 2 věta první zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, k tomuto ujednání přihlížet, nelze za jeho porušení sjednat smluvní pokutu. Ponechala-li si žalovaná rezervační poplatek jako smluvní pokutu za nesplnění neexistentní povinnosti (uzavřít realitní smlouvu či smlouvu o budoucí realitní smlouvě), je povinna ho žalobcům vydat jako bezdůvodné obohacení v souladu s § 2991 a § 2993 o. z., včetně odpovídajícího úroku z prodlení.

Namítá-li žalovaná, že účelem smlouvy bylo vytvoření přímého závazku mezi prodávající a kupující stranou, a že výklad podaný odvolacím soudem nereflektuje cíl zákonné úpravy, jímž je ochrana toho, pro koho realitní zprostředkovatel svou činnost skutečně vykonává, pak tato její argumentace zcela pomíjí, že jak podle dřívější judikatury, tak i podle nyní platné úpravy povinnost uzavřít smlouvu (smluvní pokuta zajišťující tuto povinnost) může být sjednána pouze pro osoby ve vzájemném postavení věřitele a dlužníka hlavního závazku, jinak řečeno k uzavření budoucí smlouvy se mohou zavázat pouze její budoucí účastníci, nikoliv že se k tomu zaváže zájemce ve zprostředkovatelské smlouvě. I proto platí zákaz sjednání povinnosti uzavřít smlouvu ve zprostředkovatelské smlouvě (§ 14) a možnost, aby smlouva o realitním zprostředkování byla obsažena ve stejné listině jako realitní smlouva (§ 15).