PRÁVNÍ SLUŽBY A SMLOUVY ONLINE
Mgr. Zdeněk RUMPLÍK, advokát
vlastník advokátní kanceláře
vlastník advokátní kanceláře
JUDr. Petr HRADIL
právník, zaměstnanec AK
právník, zaměstnanec AK
PRÁVNÍ SLUŽBY A SMLOUVY ONLINE
V projednávaném případě zájemci o koupi nemovitostí vyhledaní realitním zprostředkovatelem uzavřeli se zprostředkovatelem a s vlastníky předmětných nemovitostí smlouvu označenou jako smlouva o rezervaci, v níž se realitní zprostředkovatel zavázal poskytnout zájemcům o nabytí vlastnického práva k nemovité věci (srov. § 11 a 12 zákona o realitním zprostředkování) realitní zprostředkování za úplatu [ve smyslu § 2 písm. b) zákona o realitním zprostředkování], kterou zájemci uhradili ve formě rezervačního poplatku. Posuzovaná smlouva je smlouvou o realitním zprostředkování [§ 2 písm. c) zákona o realitním zprostředkování].
Je tedy správný názor odvolacího soudu, že na posuzovanou smlouvu se vztahují ustanovení zákona o realitním zprostředkování, a to včetně jeho ustanovení § 14 zapovídajícího možnost uložení povinnosti zájemci, je-li spotřebitelem, uzavřít realitní smlouvu, popř. smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.
Po právní stránce odvolací soud shledal nepřijatelným názor žalované, která prosazovala, že strany uzavřely smlouvu o smlouvě budoucí, nikoliv smlouvu spadající pod režim zákona o realitním zprostředkování. Nepřisvědčil výkladu žalované, podle něhož by se v rámci trojstranného vztahu (prodávající, kupující, zprostředkovatel), typického pro podnikání v oblasti prodeje realit, ochrana poskytovaná tímto zákonem nevztahovala na jednu ze stran realitní smlouvy, povětšinou na kupujícího, často pak v pozici spotřebitele; je zřejmé, že záměrem zákonodárce bylo, aby se některá ochranná ustanovení vztahovala právě na takové smlouvy, v nichž bude spotřebitel v pozici kupujícího. Ustanovení § 14 zákona o realitním zprostředkování výslovně stanoví, že ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze zájemci uložit povinnost uzavřít realitní smlouvu, popř. smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy, přičemž podle důvodové zprávy jde o reakci na nežádoucí praxi realitních zprostředkovatelů, kteří se obdobné povinnosti snaží ve smlouvách uvádět, přestože to odporuje povaze zprostředkovatelských smluv. Jde o reakci na závěry ustálené soudní judikatury, která obdobná ujednání označuje jako neplatná (např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 5. 2004, sp. zn. 33 Odo 330/2002). Stejné platí u ustanovení § 16 nebo § 19 odst. 3 zákona o realitním zprostředkování, jež rovněž míří na rezervační smlouvy uzavírané se spotřebiteli. Některá ustanovení pak mohou být aplikována pouze na uvedené rezervační smlouvy (zákaz stanovený v § 15, povinnost upravená v § 11 či informační povinnosti v § 12 zákona o realitním zprostředkování). Podle odvolacího soudu bylo účelem posuzované smlouvy uzavření realitní smlouvy (popř. smlouvy o smlouvě budoucí realitní); žalovaná se jako realitní zprostředkovatel ve smlouvě zavázala vykonávat činnost směřující k uzavření realitní smlouvy, tudíž jako realitní zprostředkovatel vystupovala nejen ve vztahu k prodávajícím, s nimiž měla uzavřenu ještě jinou smlouvu, ale i ve vztahu k žalobcům coby zájemcům o koupi nemovitosti. Tomu, že se jedná o smlouvu o realitním zprostředkování, rovněž svědčí žalovanou ve smlouvě uváděná terminologie zákona o realitním zprostředkování (žalovaná sama sebe ve vztahu k dalším účastníkům, včetně žalobců, označuje jako realitního zprostředkovatele, účelem posuzované smlouvy je uzavření realitní smlouvy, a to i v podobě smlouvy o smlouvě budoucí). Jelikož speciální právní úprava má přednost před obecnou (zakotvenou v občanském zákoníku), jde o smlouvu o realitním zprostředkování, nikoli o smlouvu jinou – nepojmenovanou. Z toho plyne, že se na posuzovanou smlouvu vztahuje i ustanovení § 14 zákona o realitním zprostředkování zapovídající uložení povinnosti zájemci, je-li spotřebitelem, uzavřít realitní smlouvu, popř. smlouvu o budoucí realitní smlouvě. Nelze-li podle § 1812 odst. 2 věta první zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, k tomuto ujednání přihlížet, nelze za jeho porušení sjednat smluvní pokutu. Ponechala-li si žalovaná rezervační poplatek jako smluvní pokutu za nesplnění neexistentní povinnosti (uzavřít realitní smlouvu či smlouvu o budoucí realitní smlouvě), je povinna ho žalobcům vydat jako bezdůvodné obohacení v souladu s § 2991 a § 2993 o. z., včetně odpovídajícího úroku z prodlení.
Namítá-li žalovaná, že účelem smlouvy bylo vytvoření přímého závazku mezi prodávající a kupující stranou, a že výklad podaný odvolacím soudem nereflektuje cíl zákonné úpravy, jímž je ochrana toho, pro koho realitní zprostředkovatel svou činnost skutečně vykonává, pak tato její argumentace zcela pomíjí, že jak podle dřívější judikatury, tak i podle nyní platné úpravy povinnost uzavřít smlouvu (smluvní pokuta zajišťující tuto povinnost) může být sjednána pouze pro osoby ve vzájemném postavení věřitele a dlužníka hlavního závazku, jinak řečeno k uzavření budoucí smlouvy se mohou zavázat pouze její budoucí účastníci, nikoliv že se k tomu zaváže zájemce ve zprostředkovatelské smlouvě. I proto platí zákaz sjednání povinnosti uzavřít smlouvu ve zprostředkovatelské smlouvě (§ 14) a možnost, aby smlouva o realitním zprostředkování byla obsažena ve stejné listině jako realitní smlouva (§ 15).
VYNIKAJÍCÍ
Na základě 113 hodnocení![]()
![]()
Eva MartonovaTrustindex ověřuje, že původní zdroj recenze je Google.
Rychlé jednání,přijemné vystupování ,spokojenost![]()
Bohumila BenešováTrustindex ověřuje, že původní zdroj recenze je Google.
Velice slušní, ochotní a rychlí. Doporučuji všem. Děkuji za precizně vyhotovenou smlouvu. Benešová![]()
Josef NovotnýTrustindex ověřuje, že původní zdroj recenze je Google.
Dobrý den Advokátní kancelář jsem kontaktoval k vyhotovení darovací smlouvy dne 2.1.2025 a 6.1.2025 byla věc ke spokojenosti vyřízena. Komunikace probíhala převážně přes Email. Proběhl jen jeden telefonní rozhovor k ujasnění informací. Cena vyhotovení darovací smlouvy byla velice přívětivá. A.K. Mgr. Zdeněk Rumplík mohu vřele doporučit. Díky Novotný![]()
Ivana JandovaTrustindex ověřuje, že původní zdroj recenze je Google.
Mohu jen doporučit ! Rychlé, trpělivé a za výbornou cenu právní služby. Velké poděkování panu Hradilovi.![]()
Tomáš SalonTrustindex ověřuje, že původní zdroj recenze je Google.
Na tuto AK jsem narazil zcela náhodou při brouzdání internetem. Na základě referencí jsem se rozhodl vyzkoušet online právní služby (kupní smlouva). Rychlá a příjemná komunikace, není problém se na čemkoli domluvit, smlouva naprosto precizně zpracovaná, a zároveň přehledná a srozumitelná i laikovi. Z důvodu veliké spokojenosti jsem se na tuto AK obrátil znovu a za sebe mohu jen a jen vřele doporučit 😉![]()
Pavel ZoubekTrustindex ověřuje, že původní zdroj recenze je Google.
Kdyby to šlo dám 6 hvězd!!! Velice dobrá komunikace,se vším mi pan Hradil poradil,i když jsem něčemu nerozuměl. Rychlost,asi za dva tři dny byla smlouva a vklad vyhotoveny, vše prošlo bez problémů. Cenu snad ani nekomentovat, násobně nižší než kdekoliv v okolí mého bydliště při návštěvě advokáta. I přes počáteční obavy z on line vyhotovení,mohu jen doporučit!!!! Děkuji.![]()
Václav BulířTrustindex ověřuje, že původní zdroj recenze je Google.
Na advokátní kancelář jsem se obrátil s žádostí o pomoc při vymáhání dluhu. Již druhý den jsem obdržel jasnou odpověď s podrobným doporučením postupu a nabídkou případné další asistence, včetně urgence dluhu pod hlavičkou advokátní kanceláře. Díky jejich profesionálnímu přístupu se podařilo během několika týdnů situaci vyřešit, a dlužná částka byla plně uhrazena. Oceňuji rychlou komunikaci, efektivní řešení a celkovou odbornost. Kancelář mohu jednoznačně doporučit všem, kdo hledají spolehlivou právní pomoc.![]()
Kristýna MaternováTrustindex ověřuje, že původní zdroj recenze je Google.
Velké díky teto advokátní kanceláří, která nám pomohla s obsílkou od firmy "Bohemia Faktoring", skrz kterou byl vymáhán dluh, který vznikl před 13ti lety a to ještě podvodem. Advokátní kancelář nám poskytla rychlou, profesionální pomoc s lidským přístupem a s pozitivním koncem. Mockrát děkujeme za tuto skvělou a rychlou pomoc. Kdyby existovalo více takových lidí, byl by svět mnohem lepším a klidnějším místem.![]()
Lubos HuskaTrustindex ověřuje, že původní zdroj recenze je Google.
Moc děkuji za pomoc s případem.jednani rychle p.advokat super mohu jen doporučit. Vyřízeno ve velmi krátkém čase. Víc tak ochotných lidí Lubos![]()
D. FckAllTrustindex ověřuje, že původní zdroj recenze je Google.
Maximální spokojenost! Pán advokát velice příjemný a ochotný, vše mi bylo srozumitelně vysvětleno a komunikace přes mail byla také výborná. Mohu jen doporučit. Pokud tedy někdo váháte jestli tuto AK kontaktovat mohu říct jediné, neváhejte! Věřím že budete maximálně spokojeni. Zároveň bych chtěl poděkovat za vyřešení mého případů s pozitivním výsledkem. Přeji ať se Vám daří.
Kontaktní formulář slouží k dotazům k právním službám online, které na webu nabízíme. Jedná-li se o uvedený typ dotazu, pak odpovídáme většinou do následujícího pracovního dne. Tyto dotazy jsou nezávazné a bezplatné. Nejsou zveřejňovány a podléhají mlčenlivosti. Odesláním formuláře berete na vědomí tyto podmínky a poučení.
Mgr. Zdeněk Rumplík, advokát – vlastník advokátní kanceláře
JUDr. Petr Hradil, právník – zaměstnanec advokáta
Na tomto webu používáme cookies a další technologie ke zlepšení uživatelského zážitku, analýze návštěvnosti a personalizaci reklam. Kliknutím na „Přijmout“ souhlasíte s jejich používáním. Můžete také upravit své preference nebo odmítnout používání cookies. Pro více informací klikněte zde.
Informace o zpracování cookie ze strany Google:
Jak Google zpracovává osobní údaje