Kupní smlouva na nemovitost – otázky a odpovědi
Close
PRÁVNÍ SLUŽBY A SMLOUVY ONLINE
Mgr. Zdeněk RUMPLÍK

advokát

JUDr. Petr HRADIL

právník

Kupní smlouva na nemovitost – otázky a odpovědi

 

KUPNÍ SMLOUVA NA NEMOVITOST – OTÁZKY A ODPOVĚDI

 

 

Kupní smlouvou na nemovitost se převádí nemovitosti za úplatu – kupní cenu.

 

 

JAKÉ JSOU NEJČASTĚJŠÍ OTÁZKY KE KUPNÍ SMLOUVĚ NA NEMOVITOST?

ODPOVĚDI SI PŘEČTĚTE NÍŽE

 

 

 

Pokud máte k tématu kupní smlouva na nemovitost jakýkoliv dotaz, naše kancelář je Vám k dispozici.

 

NEZÁVAZNĚ NÁS KONTAKTUJTE ONLINE

TYTO KONZULTACE JSOU ZDARMA

 

nebo

ONLINE CHAT

na webu vpravo dole

 

případně:

tel.: 608 979 055

sekretariat@advokat-zlinsko.cz

 

kupní smlouva nemovitost

 

 

Jak mám postupovat, pokud chci realizovat kupní smlouvu na nemovitost?

 

K úspěšnému převodu nemovitostí touto formou je nutná právně kvalitní kupní smlouva nemovitost (dům, byt, pozemek) a její následný vklad do katastru nemovitostí spolu s návrhem na vklad vlastnického práva. Smlouva určená pro katastr musí mít ověřené podpisy (např. na CzechPointu), dokládá se katastrálnímu úřadu v jednom vyhotovení spolu s uvedeným návrhem. U hodnotnějších nemovitostí rozhodně neriskujte s jakýmikoliv vzory převodních smluv. To lze ale doporučit ale i u nemovitostí nižších hodnot, jako např. u pozemků, protože i tam se riskují pak zbytečně problémy spojené se zápisem vkladu do katastru a ztrátou poplatku za vklad.

 

 

 

Co musí obsahovat kupní smlouva na nemovitost?

Jak má vypadat kupní smlouva na nemovitost?

 

V základu především dostatečnou identifikaci prodávající a kupující strany. Dále přesné vymezení nemovitostí v souladu s právními předpisy, což bývá často problém u pozemků s geometrickým plánem, u bytových jednotek, se kterými souvisejí spoluvlastnické podíly na domě a pozemcích či u staveb, které mohou a nemusí být součástí pozemku, kdy nesprávná identifikace nemovitostí může vést k zamítnutí návrhu na vklad. Dále závazek prodávajícího odevzdat nemovitosti kupujícímu a převést na něj vlastnictví a naopak závazek kupujícího přijmout nemovitosti a uhradit sjednanou kupní cenu, již je potřeba stanovit a vyřešit ideálně také způsob její úhrady. Samozřejmě podpisy smluvních stran. To jsou ovšem jen základní náležitosti. Důležitá jsou i další ujednání k právní ochraně té které strany a jelikož jde o nemovitosti, doporučuje se rozhodně nespoléhat na vzory takové smlouvy.

 

 

Kde najdu vzor kupní smlouvy na nemovitost, konkrétně na pozemek?

 

Vzor kupní smlouvy na nemovitost – pozemek naleznete např. ZDE, popř. proklikem na obrázek níže stáhnete vzor přímo do svého PC. Nicméně zvažte velmi dobře, zda použijete opravdu obecný vzor kupní smlouvy na nemovitost, přečtěte si poučení obsažené ve vzoru. U nemovitostí typu dům nebo byt, popř. u hodnotnějších pozemků nedoporučujeme se vzorem smlouvy zbytečně riskovat. 

 

kupní smlouva nemovitost vzor

 

Kupní smlouva na pozemek vzor

Kupní smlouva na garáž vzor

Kupní smlouva na 1/2 nemovitosti vzor

 

 

Platí se daň z převodu – nabytí nemovitostí u kupní smlouvy na nemovitost?

 

Tato daň byla v r. 2020 zrušena, může se Vás v pozici prodávajícího ale za jistých okolností týkat u kupní smlouvy na nemovitost daň z příjmu 15% z rozdílu hodnot mezi dobou nabytí nemovitostí a dobou jejich prodeje. Zajímat by Vás v pozici prodávajícího tak měly podmínky osvobození od této daně, zejména pokud jde o nemovitosti, které nejsou určeny a nebyly využívány k vlastnímu bydlení, u kterých je obecně tzv. časový test pro příjmy z prodeje nemovitostí deset let od nabytí nemovitosti, pokud byla nemovitost nabyta do 31.12.2020, pak pět let. Pokud prodávající měl v nemovitosti bydliště (např. dům či byt, pozemků se to logicky týkat ani nemůže), pak lhůta je dva roky. Podrobnosti také ZDE – daň z příjmu u kupní smlouvy na nemovitost.

 

 

Potřebuji ke kupní smlouvě na nemovitost odhad?

 

Kupující posudek – odhad nepotřebuje, vyjma situace, kdy to požaduje banka pro případnou hypotéku. Prodávající pak pouze případně tehdy, pokud by příjem z převodu nemovitosti byl daňově zatížen daní z příjmu, zj. tedy v závislosti na době, která uplynula od pořízení nemovitosti do doby jejího aktuálního prodeje, popř. podle toho, zda v nemovitosti měl či neměl bydliště. Jinak posudek potřeba k převodu obecně není.

 

 

Kdo platí za sepsání kupní smlouvy na nemovitost?

A kdo platí vklad do katastru u kupní smlouvy na nemovitost?

 

Za sepsání kupní smlouvy na nemovitost platí advokátovi ten, kdo si tuto smlouvu objedná, většinou to bývá tedy prodávající, nicméně prodávající a kupující se mohou domluvit i např. na tom, že se na nákladech za smlouvu budou podílet oba rovným dílem, popř. jinak. Obdobně to platí pro poplatek za vklad do katastru (k tomu viz také níže), i když zvyklostí a pravidlem je, že tento poplatek platí kupující.

 

 

Mám volit při převodu nemovitosti v rodině kupní nebo darovací smlouvu?

Lze prodat nemovitost za symbolickou cenu u kupní smlouvy na nemovitost?

 

Velmi zjednodušeně lze říci, že pokud se vyplácí kupní cena, mělo by jít o kupní smlouvu na nemovitost, pokud je převod bezúplatný, mělo by jít o darovací smlouvu. Myšlenky na převody nemovitosti tzv. za korunu nebo za nějakou symbolickou cenu se objevují občas v souvilosti s úvahou jak se vyhnout placení darovací daně, pokud jde o převod mezi osobami od této daně neosvobozené. Nelze to však doporučit. Fin. úřad takovou smlouvu může považovat fakticky za darovací, navíc se strany vystavují riziku zneplatnění smlouvy, která simuluje něco, co ve skutečnosti není, krom např. ustanovení o tzv. neúměrném zkrácení při extrémně nízké kupní ceně atp. Odkaz: darovací daň u darovací smlouvy na nemovitost. Odkaz: Daň z nabytí nemovitosti a daň z příjmu u kupní smlouvy na nemovitost.

 

 

Jakou kupní cenu mohu platit v hotovosti u kupní smlouvy na nemovitost?

 

Platby v hotovosti jsou omezeny částkou max. 270.000 Kč. Zvažte ovšem hrazení kupní ceny v hotovosti i při nižších částkách, pokud nejde např. o drobný pozemek v hodnotě pár tisíc. Samozřejmě základem je právně kvalitní kupní smlouva na nemovitost.

 

 

Mohu koupit nemovitost výlučně sám/sama, pokud mám manžela/manželku?

 

Pokud máte zúžené SJM notářským zápisem v tomto směru, pak ano. Pokud nemáte, pak za trvání manželství platí fikce SJM ze zákona, kdy byste měli nemovitost kupovat oba manželé společně. Katastrální úřad to při přepisu nemovitosti u kupní smlouvy na nemovitost sice nezkoumá, ale problémy mohou v tomto směru nastat, i přes zápis v katastru, i později, pokud např. manžel či manželka následně takový převod zpochybní z toho pohledu, že nemovitost správně má být v SJM. Zvláště pokud kupní cena je fakticky placena z prostředků v SJM (pak musí jednat oba manželé společně). Pokud je placena kupní cena z výlučných prostředků jednoho z manželů (které měl prokazatelně např. před uzavřením manželství a nedošlo k jejich smíšení se SJM, nebo pokud např. zdědil finance po rodičích a opět nedošlo k jejich smíšení se SJM), tak může nemovitost koupit i sám výlučně. Přesto je vhodné, aby tuto skutečnost druhý manžel/manželka potvrdil písemně. Nejen z důvodu jistoty na straně kupující, ale i na straně prodávající.

 

 

Jak na kupní smlouvu na nemovitost se zástavou?

 

Zástavu může mít na nemovitosti prodávající, nebo naopak bude požadovat zástavu banka kupujícího kvůli hypotéce, popř. mohou nastat obě situace. Situaci většinou není potřeba řešit smlouvou o smlouvě budoucí, ale rovnou kupní smlouvou na nemovitost s tzv. odloženou účinností. V těchto případech o to více je potřeba dbát na odpovídající ujednání ve smlouvě, a to z pohledu obou stran.

 

 

Řeší katastr, zda byla uhrazena kupní cena v souladu s kupní smlouvou na nemovitost?

 

Obecně katastrální úřad nezajímá, zda kupní cena byla či nebyla uhrazena, to se ponechává na smluvních stranách a vhodném právním zajištění v kupní smlouvě na nemovitost, vyjma např. situace, kdy pro ochranu prodávající strany smlouvy obsahuje tzv. odkládací podmínku pro vklad do katastru vázanou na prokázání úhrady kupní ceny.

 

 

Na co si dát pozor jako prodávající u kupní smlouvy na nemovitost?

 

Kromě častých pochybení ve specifikacích nemovitostí či v problematicky, nedostatečně či neplatně sepsaných ujednání v rámci kupní smlouvy na nemovitost, si prodávající musí dát pozor na řadu dalších věcí, jako např. průkaz energetické náročnosti budovy nebo na odpovědnost za skryté vady nemovitostí. Obecně pak nejzásadnější problematikou u kupní smlouvy je dostatečné zajištění převodu financí v časové návaznosti na vklad do katastru nemovitostí, když prodávající riskuje ztrátu vlastnictví nemovitostí, pokud by neměl dostatečně zajištěno obdržení kupní ceny. Nejvýhodnější pro prodávajícího je přijmout po podpisu kupní smlouvy kupní cenu a teprve poté vkládat smlouvu na katastr s pomocí tzv. odkládací podmínky (s tím ale může mít problém kupující), popř. u hodnotnějších nemovitostí se doporučuje využití advokátní úschovy, která znamená jistotu v tomto směru. Pozor je třeba si dávat i v situacích převodů prostřednictvím realitní kanceláře. Některé tipy, na co si dát pozor u převodu nemovitostí, jsou obsaženy v tomto článku.

 

 

Na co si dát pozor jako kupující u kupní smlouvy na nemovitost?

 

Kromě častých pochybení ve specifikacích nemovitostí či v problematicky, nedostatečně či neplatně sepsaných ujednání v rámci kupní smlouvy na nemovitost, si kupující musí dát pozor na řadu dalších věcí, jako např. vady nemovitostí, ale nejzásadněji pak na dostatečné zajištění převodu financí v časové návaznosti na vklad do katastru nemovitostí, když kupující riskuje ztrátu nemalé kupní ceny, pokud by neměl dostatečně zajištěno to, že katastr nemovitost řádně na něj po kupní smlouvě skutečně přepíše. Nejvýhodnější pro kupujícího by bylo uhradit kupní cenu až po vkladu do katastru, nicméně to je většinou problematické naopak pro prodávajícího. Proto u hodnotnějších nemovitostí se rozhodně vždy doporučuje využití advokátní úschovy, která znamená jistotu v tomto směru a uvolnění financí pro prodávajícího probíhá až poté, co zavkladování nemovitostí ve prospěch kupujícího proběhne řádně katastrem. Jinými slovy nemůže se stát, že se dostanete do situace, kdy nebudete mít nemovitost, ale ani peníze. Téma úschovy kupní ceny rozebíráme blíže např. v článku Kupní smlouva na nemovitost – kupní cena a úschova, kde srovnáváme také různé typy úschov – bankovní, notářskou a advokátní. Pokud kupující pořizuje nemovitost přes realitní kancelář, měl by si dát pozor již na znění tzv. rezervační smlouvy, uzavírané s realitní kanceláří.

 

 

Co předkupní právo u kupní smlouvy na nemovitost?

 

Předkupní právo obecně bylo zrušeno, tedy až na zákonem stanovené výjimky. Může být však sjednáno smluvně.

 

 

Potřebuji průkaz energetické náročnosti budovy u kupní smlouvy na nemovitost?

 

V případě prodeje domu či bytu se, až na stanovené výjimky, prodávajícího u kupní smlouvy na nemovitost týká zákonná povinnost předat kupujícímu průkaz energetické náročnosti budovy.

 

 

Kolik stojí vklad kupní smlouvy na nemovitost do katastru?

 

Od r. 2020 je poplatek katastrálnímu úřadu 2.000,- Kč. Kupní smlouva na nemovitost a návrh na vklad připravené advokátní kanceláří Vás přitom nevyjdou, zj. u online řešení, o nějak zásadně více, takže doporučujeme tuto variantu rozhodně zvážit. Poměrně často se stává, že katastrem neprojdou různě vyplněné obecné vzory stažené z internetu a klienti tak zbytečně přichází mj. i o zmíněný poplatek, krom všech problémů s tím spojených. Cenu příp. řešení online zjistíte jednoduše nezávazným dotazem.

 

 

Jak dlouho trvá přepis podle kupní smlouvy na nemovitost na katastru?

 

Po podání návrhu na vklad katastr vyznačí u převáděných nemovitostí tzv. plombu, informuje také vlastníky nemovitosti, že bylo zahájeno příslušné řízení. Na zápis vkladu má katastr lhůtu obecně 30 dní. S ohledem na zákonnou lhůtu v souvislosti s oznámením vlastníkům nemovitosti však nerozhodne dříve než po 20 dnech.

 

 

 

 

 

KUPNÍ SMLOUVA NEMOVITOST – DALŠÍ ODKAZY

 

Odkaz ke kontrole převodní smlouvy

Daň z nabytí nemovitostí u koupě

Kupní smlouva na pozemek vzor

Kupní smlouva na garáž vzor

Kupní smlouva na 1/2 nemovitosti vzor

Kupní smlouva, kupní cena a úschova

Převody přes realitní kanceláře

Předkupní právo spoluvlastníků

Triky některých realitních kanceláří

Na co si dát pozor u převodů

Kupní smlouva na dům

Kupní smlouva na byt

 

 

kupní smlouva na nemovitost

Recenze

Lucie HavlíkováLucie Havlíková
20:51 16 Feb 24
Pan advokát byl velice ochotný, vše nám vysvětlil, zařídil a sepsal. Věnoval se nám i mezi vánočními svátky a po Novém roce vše jen dokončil podle našich požadavků. Mockrát děkujeme za rychlé a bezproblémové vyřízení přepisu nemovitosti a všem doporučujeme.
Tomáš ČervenkaTomáš Červenka
12:40 26 Jan 24
SKVĚLÉ SLUŽBY! Po naší prosbě o rychlé vyhotovení smluv jsme byli ujištěni, že udělají maximum. Následně jsme vše, co jsme potřebovali, dostali ještě dříve, než bylo slíbeno a ve špičkové kvalitě. Doplňující dotazy obratem zodpověděli a přidali soupis následujícího postupu. Děkujeme a jednoznačně doporučujeme!
Karolina KvitovaKarolina Kvitova
19:58 15 Nov 23
Po cetbe recenzi jsem nic jineho nez skvele sluzby neocekavala, ale realita prekonala veskera ma ocekavani - rychlost, ochota a automaticke upozorneni na souvislosti, ktere bezny obcan nevi (nebo je nedomysli), me temer sokovaly. ;)Mockrat dekuji panu Hradilovi a priste uz jedine do teto AK!
Ivana PerutkovaIvana Perutkova
07:35 26 Oct 23
Využila jsem služeb souvisejících s darovací smlouvou. Naprostá spokojenost - rychlost, srozumitelnost, profesionalita, příznivá cena. Můžu jen doporučit.
hana musilovahana musilova
16:17 10 Oct 23
Obrátila jsem se znovu na tuto advokátní kancelář. Zpracování darovací smlouvy bylo opět rychlé a precizní. Zápis do katastru proběhl v naprostém pořádku. Tuto advokátní kancelář vřele doporučuji.
Jiří VálekJiří Válek
12:54 27 Sep 23
Ing. Jiří Válek, MBA, Hrdějovice, okr. České BudějovicePro vypracování darovací smlouvy jsem si na základě vynikajících referencí vybral tuto AK. Jelikož jsem požadoval zřízení věcného břemene byla práce na DS složitější a především náročnější na vzájemnou komunikaci. To co již bylo napsáno v předcházejících referencích mohu z mé osobní zkušenosti zcela potvrdit.Zejména pak musím vyzdvihnout to, že přidanou hodnotu vidím v přístupu k poradenství, jehož rozsah AK nijak neomezuje a ani navíc neúčtuje. Její vysoce profesionální a vstřícný přístup mne velice mile překvapil. Mohu jen a jen doporučit využít služby této AK. Děkuji za spolupráci.
MONI KaMONI Ka
10:46 26 Sep 23
Skvělé, rychlé, příjemné,ochotné a profesionální jednání, smlouvy připraveny obratem, porada po telefonu, vždy byl pan JUDr. k dispozici, rovné a přímé jednání. Příjemné vystupování. 100% spokojenost, Doporučuji. Monika Samarova
BolidBolid
10:34 22 Sep 23
Potřeboval jsem vyřešit zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví pozemku + návrh na vklad do katastru - vše proběhlo rychle a hladce, jsem moc spokojený. Doporučuji, perfektní komunikace a ochota
Lenka KubickovaLenka Kubickova
10:57 16 Aug 23
Tuto Advokátní kancelář můžu vřele doporučit!! Osobní přístup pana doktora Hradila a vstřícnost mě velmi mile překvapila. To se dnes opravdu jen tak nevidí.Děkuji ještě jednou za pomoc a konečné pozitivní rozhodnutí. Můžu všem jen doporučit!
Marcela BarošováMarcela Barošová
11:08 15 Jun 23
Tuto Advokátní kancelář můžu vřele doporučit. Vymáhala jsem sama pohledávku z mého podnikání od dlužníka skoro 6 měsíců a marně. Až po oslovení AK začal dlužník reagovat a dnes máme konečně vše doplaceno. Osobní přístup pana doktora Hradila a vstřícnost se dneska jen tak nevidí. Veškeré náklady do doby vymožení dluhu šly na vrub AK. Děkuji, že jste. Můžu všem .jen doporučit. Barošová Marcela, prádelna BLANKYT
AvaAva
10:23 26 May 23
Mám výbornou zkušenost s panem doktorem Hradilem, u kterého jsem si nechávala kontrolova kupní smlouvu na nemovitost. Pan doktor mi obratem odpověděl, smlouvu zkontroloval do 2 dnů, a poté jsme si ještě dvakrát volali. Při telefonátech mi vše jako laikovi vysvětlil, jaké situace mohou nastat a příklady z praxe. Za mě skvělá služba a výborná spolupráce. Doporučuji
Vendy _Vendy _
15:47 12 Apr 23
Předmětem spolupráce byla příprava Darovací smlouvy jako podklad pro změnu vlastníka v katastru nemovitostí. Služba je sice on-line, ale nijak nepostrádá na kvalitě. Již při prvním kontaktu jsme dostali maximum informací a návod, jak postupovat, taktéž na závěr. Samotná smlouva byla hotova rychle a precizně. Vše dopadlo výborně. Poměr cena/výkon je skvělá. Předala jsem doporučení známým.
Martin ŠkolníkMartin Školník
09:26 08 Apr 23
Po několika špatných zkušenostech jsme konečně našli skvělou AK zastoupenou JUDr. Hradilem. Jeho přístup byl vždy vstřícný, trpělivý a ochotný řešit problém. S čistým svědomím mohu všem vřele doporučit.
Markéta AdamovičováMarkéta Adamovičová
17:54 29 Mar 23
Z naší strany velká spokojenost. Darovací smlouva připravena do druhého dne, vše podrobně vysvětleno, drobné úpravy ve smlouvě provedeny obratem. Cena velmi příjemná. Osobní přístup velmi vstřícný. Jednoznačně doporučuji a AK děkuji za pomoc.
Arnošt NovotnýArnošt Novotný
14:39 08 Mar 23
Potřebovali jsme vyřešit převod majetku na naše dvě dcery.Raději jsme neriskovali a nezkoušeli si smlouvu napsat sami.A udělali jsme dobře - tato AK se ukázala jako velice profesionální, operativní a vstřícná. Během pár dní jsme měli smlouvu, ušetřili nám peníze při zápisu do katastru , kde mimo jiné nevznikly žádné potíže s přepisem. Opravdu doporučujiNovotná Soňa
Martina PipolyováMartina Pipolyová
14:30 21 Feb 23
Společnost mohu jen doporučit. Řešila jsem problém těsně před Vánoci minulého roku, ochotně mi se vším vyšli vstříc i před nadcházející dovolenou.Jako výhody mohu vypíchnout online vyřízení, rychlou komunikaci, vstřícnost a ochotu. Doufám, že advokáta nebudu znovu potřebovat, ale pokud ano, určitě se opět obrátím na pana Mgr. Rumplíka.
Martina RolnáMartina Rolná
10:23 19 Dec 22
Maximální spokojenost s panen JUDr. Petrem Hradilem. Vše nám bylo vysvětleno a na všechny dotazy jsme dostali odpověď. Jsme moc rádi, že jsme Vás našli a jestli budeme někdy potřebovat pomoct, určitě se obrátíme znovu na Vás. Vše vyřízeno opravdu rychle, a to i když během celého procesu došlo k několika změnám. Tak ochotný přístup, ze stany pana JUDr. Hradila, už je jen tak nevidí. Po zaslaní hotových smluv, také přesné info, co a jak vyřídit a kam podat. Moc děkujeme.
Miloslav MužíkMiloslav Mužík
17:31 17 Dec 22
Potřebovali jsme rozdělit pozemek, který byl v majetku více vlastníků. Zkoušeli jsme vyřídit na katastru vlastními silami ale několik pokusů nevyšlo. Když jsme se obrátili na AK Mgr. Zdeňka Rumplíka, vše proběhlo velmi jednoduše a především velmi rychle. Cena za poskytnuté služby byla velmi příznivá a rozhodně se tato investice vyplatila ve srovnání s cenou (a také ztrátu času a našich nervů ) při našich předchozích neúspěšných pokusech při jednání s katastrálním úřadem. Děkuji a určitě doporučuji spolupráci s touto advokátní kanceláří. Ing. Miloslav Mužík
js_loader

KONTAKTNÍ FORMULÁŘ




    Kontaktní formulář slouží k dotazům k právním službám online, které na webu nabízíme. Jedná-li se o uvedený typ dotazu, pak odpovídáme většinou do následujícího pracovního dne. Tyto dotazy jsou nezávazné a bezplatné. Nejsou zveřejňovány a podléhají mlčenlivosti. Odesláním formuláře berete na vědomí poučení.



    ZAJÍMAJÍ VÁS BLIŽŠÍ PODMÍNKY ČI PŘESNÁ CENOVÁ NABÍDKA?
    NEZÁVAZNĚ NÁS KONTAKTUJTE
    tel. 608 979 055 | Online chat | sekretariat@advokat-zlinsko.cz

     

    PRÁVNÍ SLUŽBY ONLINE

     

    Darovací smlouva

    Kupní smlouva

    Kontrola smlouvy

    Převody nemovitostí

    Spoluvlastnictví

    Uznání dluhu

    Vymáhání pohledávek

    Exekuční návrh

    Platební rozkaz

    Upomínka - vzor

    Nájemní smlouva

    Právní služby - firmy

    Právní služby - reality

    Obchodní smlouvy

    Rozvod a SJM