PŘEVODY NEMOVITOSTÍ
A SMLOUVY ONLINE
OTÁZKY A ODPOVĚDI
ODPOVĚDI SI PŘEČTĚTE NÍŽE
Pokud máte k tématu darovací smlouva na nemovitost jakýkoliv dotaz, naše kancelář je Vám k dispozici.
TYTO KONZULTACE JSOU ZDARMA
ONLINE CHAT
Každý měsíc zodpovíme více jak 300 dotazů online.
Umístění v žebříčku hodnocení na firmy.cz:
právní služby v ČR 7. místo, advokáti v ČR 5. místo, právní služby Zlínský kraj 1. místo.
K úspěšnému převodu nemovitostí v rodině touto formou je nutná právně kvalitní darovací smlouva na nemovitost (dům, byt, pozemek) a její následný vklad do katastru nemovitostí spolu s návrhem na vklad vlastnického práva. Smlouva určená pro katastr musí mít ověřené podpisy (např. na CzechPointu). Dokládá se katastrálnímu úřadu v jednom vyhotovení spolu s uvedeným návrhem na vklad. Ten musí být podán ve formě stanoveného formuláře. Současně platí, že pokud převod nemovitosti v rodině chcete realizovat bezúplatně, tak jelikož děti jsou osvobozenými osobami od daně z bezúplatného příjmu, je tedy darovací smlouva na nemovitost ideální formou smlouvy pro převod nemovitosti na děti.
Pokud nebudete chtít riskovat a svěříte převod nemovitosti formou darovací smlouvy na nemovitost advokátní kanceláři, pak ceny za tento typ jsou u různých advokátních kanceláří různé. Jde totiž o ceny tzv. smluvní. Vyplatí se tak příp. oslovit i více kanceláří a zjistit si cenové nabídky. Kupř. v naší advokátní kanceláři se cena převodu nemovitosti pohybuje okolo částky 3.000 Kč vč. DPH u pozemků, 3.500 Kč vč. DPH u standardních bytů či domů, u darovacích smluv s věcným břemenem je zde pak většinou příplatek k základní ceně + 1.000 Kč vč. DPH.
Darovací daň (daň z bezúplatného příjmu) se neplatí v případech osvobozených od daně, které naleznete ZDE. Jedná se o zákonem citované blízké rodinné příslušníky, které naleznete vyjmenované v odkazu v předchozí větě. Občas se chybuje v tom, že pod toto osvobození nespadá např. švagr nebo nepokrevní strýc či teta, popř. nevlastní děti za situace, kdy manželství již netrvá. Daňové dopady jsou pak poměrně značné. Při hodnotě darovaných nemovitostí nad 5 mil. Kč zůstává i u osob od daně osvobozených oznamovací povinnost fin. úřadu.
Vzory darovací smlouvy na nemovitost naleznete např. zde níže, a to ve variantě pro pozemek, garáž či podíl na pozemku. Nicméně zvažte velmi dobře, zda použijete opravdu obecný vzor darovací smlouvy na nemovitost. Přečtěte si poučení obsažené ve vzoru. U nemovitostí typu dům, byt či hodnotnější pozemky, popř. u daru v kombinaci s věcným břemenem, rozhodně nedoporučujeme s obecným vzorem smlouvy zbytečně riskovat.
Od r. 2020 je poplatek za návrh na vklad katastrálnímu úřadu 2.000,- Kč. Darovací smlouva na nemovitost a návrh na vklad připravené advokátní kanceláří Vás přitom nevyjdou, zj. u online řešení, o nějak zásadně více. Tedy doporučujeme tuto variantu rozhodně zvážit. Často se stává, že katastrem neprojdou různě vyplněné obecné vzory stažené z internetu. Klienti tak zbytečně přichází mj. i o zmíněný poplatek, krom všech problémů s tím spojených. Cenu příp. řešení online zjistíte jednoduše nezávazným dotazem.
Obojí má zcela jiné právní důsledky, které je, v případě nejistoty, vhodné probrat s ohledem na specifika toho kterého případu s advokátní kanceláří. Je třeba zvážit také vztahy v rodině. Faktem je, že dědictví může být finančně náročnější, neboť se notáři platí stanovená procenta z hodnoty majetku v dědictví. Viz např. ODMĚNA NOTÁŘE V DĚDICKÉM ŘÍZENÍ (pro příklad u nemovitosti v hodnotě 5 mil. Kč darování vyjde na cca 5-6 tis. Kč vč. poplatku za vklad, zatímco dědictví na cca 30 tis. Kč). U daru může být riziko kupř. v případě, že by se v budoucnu obdarovaný např. dostal do exekuce. U dědictví mohou naopak vstupovat do hry také nároky nepominutelných dědiců, kvůli kterým není možno rozdělit majetek třeba přesně dle představ. Popř. také možné budoucí dluhy zůstavitele. Vyloučit nelze ani neuvážené nakládání s nemovitostmi ve vysokém věku, což se bohužel občas děje. Více k tomuto tématu viz také odkaz Darovací smlouva nebo dědictví a také odkaz Dědické skupiny dle zákona.
Nejčastěji se spolu s darováním nemovitosti zřizuje pro dárce, kteří v domě či bytě chtějí dále bydlet, věcné břemeno – služebnost bydlení a užívání. A to bezplatně a do smrti dárců, většinou pak přímo v rámci darovací smlouvy na nemovitost. Někdy také v kombinaci se zákazem převodu či zatížení nemovitostí po dobu života dárců. Popř. s jinými podmínkami, jako např. výplatou sourozenců apod. Konkrétní možnosti a podmínky záleží vždy na specifikách daného případu a záměrů v rodině. Věcné břemeno – služebnost se zapisuje do katastru nemovitostí a musí být obdarovaným respektováno. Tzv. vázne na darované nemovitosti. Tedy nedochází k jeho výmazu ani případným dalším převodem a i každý další nabyvatel nemovitosti jej musí respektovat. U smluv s věcným břemenem nedoporučujeme zbytečně riskovat s příp. obecnými vzory smluv.
Obecně lze, i když většinou je dobré získat souhlas banky, min. z hlediska případných závazků v úvěrové či zástavní smlouvě. Popř. tento souhlas je nezbytný, pokud má banka sjednán i tzv. zákaz zcizení nemovitostí bez jejího souhlasu. U takových nemovitostí bývá ovšem problém se zřízením věcného břemene, pokud je příp. zvažováno. V případech kombinace daru s nemovitostí, která je, nebo má být, zastavena, se vždy poraďte s advokátní kanceláří.
Vlastník se může volně rozhodnout komu nemovitost daruje formou darovací smlouvy na nemovitost, je-li plně svéprávný a smlouvu uzavřel bez nátlaku, omylu či podvodu. Může tedy darovat nemovitost i jen jednomu ze svých dětí, anebo i někomu jinému. Podle zákona se sourozenci vzájemně nemusí vyplácet a není vyžadován ani souhlas sourozenců s darováním nemovitosti. Tudíž ani sourozenec, kterému nebylo darováno, nemůže jen z tohoto důvodu darovací smlouvu na nemovitost napadnout. Je to však otázkou vztahů a domluvy v rodině. Často se tak fakticky v praxi činí, většinou prostřednictvím samostatné smlouvy o vypořádání mezi sourozenci. Více k tomuto tématu viz také odkaz Darovací smlouva a sourozenci.
Darovat lze darovací smlouvou na nemovitost „část“ nemovitosti, která není reálně rozdělena ve formě ideálního podílu na celku nemovitosti, např. poloviční spoluvlastnický podíl.
Darovat darovací smlouvou na nemovitost lze i do společného jmění manželů (SJM), např. synovi a jeho manželce. Samozřejmě při vědomí rizika možného budoucího rozvodu manželství. Anebo lze darovat právě jen výlučně svému dítěti a nikoliv i jeho/její manželovi či manželce do SJM. V tom případě nemovitost nebude spadat do jejich SJM.
Pokud mají např. rodiče dům v SJM, tak lze darovat tuto nemovitost (nebo podíl na ní) z jejich SJM. Avšak pouze oba manželé společně celek nebo společně spoluvlastnický podíl na ní. V SJM totiž není žádná „polovina“, se kterou by mohl samostatně disponovat jen jeden z manželů.
Z toho také vyplývá to, že si vzájemně nemohou ale darovat manželé např. „polovinu“ nemovitosti, kterou mají celou v SJM. Situaci by šlo řešit, namísto darovací smlouvy na nemovitost, prostřednictvím notářského zápisu řešícího rozšíření nebo zúžení SJM. Pokud má jeden z manželů však nemovitost ve výlučném vlastnictví, může ji celou nebo podíl na ní darovat manželce a naopak.
Pokud např. vlastníte nemovitost výlučně a chcete ho vlastnit společně s manželkou, můžete rozšířit SJM notářským zápisem. Pak bude nemovitost v SJM. Anebo zvolíte dar poloviny nemovitosti manželce. Pak ji budete mít v podílovém spoluvlastnictví. Rozdílů mezi těmito instituty je více, i když pokud vše funguje jak má, tak mohou být spíše formální. Například je-li nemovitost ve spoluvlastnictví, nemusí se nezbytně vypořádat v případě, že dojde k rozvodu (i když k tomu většinou dochází). Dále s onou polovinou lze volněji nakládat – disponovat i bez souhlasu druhého manžela. Může být výhodou i nevýhodou, podle toho o co jde – volnější prodej poloviny nebude asi příliš chtěný, naopak volnější dar např. potomkovi oné poloviny často ano formou darovací smlouvy na nemovitost. Dále pokud dojde na straně jednoho z manželů k dluhům, dotkne se to v zásadě jen jeho poloviny nemovitosti. Jisté rozdíly jsou také v režimu správy nemovitostí, řešení společných investic, atp. I když v případě, že mezi manželi nedojde k problémům v budoucnu, mohou tyto rozdíly být spíše formálnějšími.
Teoreticky může, ale není to určitě vhodné řešení. Jednak pokud již nesdílíte společnou domácnost, nejste osvobozeni od daně darovací. Ta je u darovací smlouvy na nemovitost 15%. Jednak pokud se přebírá současně i hypotéka a její splácení, nešlo by o bezúplatné právní jednání, kterým darovací smlouva být musí. Krom toho nelze vyloučit ani budoucí odvolání daru pro tzv. nouzi či nevděk. Situace se proto většinou řeší prostřednictvím dohody o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví.
Pokud není zřízen zákaz zcizení (převodu) nebo nebyla sjednána obdobná podmínka, např. rozvazovací, u původního daru nemovitosti pro takovou situaci, popř. by tím nebyly naplněny podmínky pro odvolání původního daru, tak darovanou nemovitost obecně prodat lze. Prodávajícího by ale měla zajímat případná daň z příjmu, resp. podmínky osvobození od ní. Zejména pokud jde o nemovitosti, které nejsou určeny k vlastnímu bydlení. U těch je obecně tzv. časový test pro příjmy z prodeje nemovitostí 10 let od nabytí nemovitosti, a pokud byla nemovitost nabyta do 31.12.2020, pak 5 let. Pokud prodávající měl v nemovitosti bydliště, lhůta je 2 roky. Blíže viz odkaz Daň u prodeje nemovitosti.
Ano, možné to je, nicméně darovací smlouvu na nemovitost za nezletilého musí schválit opatrovnický soud. Za nezletilého podepisují zákonní zástupci. Pokud je zde možný střet zájmů mezi rodiči a dítětem, musí být předtím navíc ustanoven kolizní opatrovník, který smlouvu podepíše za nezletilého. U nezletilého je třeba také vždy dobře takový dar zvážit z hlediska budoucího vývoje dítěte.
Naprostým základem je právně kvalitní darovací smlouva na nemovitost, proto se využití vzorů nedoporučuje. Pokud je tento základ splněn, lze v krajních případech napadnout platnost darování nemovitosti kupř. v případě, že by dárce nebyl svéprávný nebo v daný okamžik nebyl svéprávný. Např. pokud byl duševně nemocen a tato nemoc mu bránila vnímat smysl darování nemovitosti. Další situací je, pokud by darování nemovitosti učinil někdo, kdo k tomu není oprávněn, typicky např. dlužník, který je v exekučním řízení a má stanoven zákaz dispozic se svým majetkem.
Výslovně nedoporučujeme situaci ohledně darování nemovitosti podceňovat v případech, kdy existují, hrozí či jsou i jen možné dluhy dárce nebo dokonce exekuce. Taková smlouva může být neplatná, mohou ji napadat věřitelé. Případně dokonce může vyvstat otázka možných trestněprávních důsledků např. poškození věřitele dle trestního zákona apod.
Darovací smlouvou na nemovitost se převádí nemovitosti mezi dárcem a obdarovaným bezúplatně, nejčastěji v rámci rodiny.
Každý měsíc zodpovíme více jak 300 dotazů online.
Umístění v žebříčku hodnocení na firmy.cz:
právní služby v ČR 7. místo, advokáti v ČR 5. místo, právní služby Zlínský kraj 1. místo.
Darovací smlouva na garáž vzor
Darovací smlouva na 1/2 nemovitosti vzor
Darovací smlouva – další informace
Darovací smlouva – nový obč. zákoník
Darovací smlouva s věcným břemenem
Odvolání daru u darovací smlouvy
Darovací smlouva nebo dědictví
Darování nemovitosti a další převod
Moc děkuji za zpracování darovací smlouvy a návrh vkladu do katastru. Komunikace byla rychlá, věcná, profesionální. Cena skvělá. Na katastru bez problémů! Mohu jen vřele doporučit.
Tomáš Zeman, Středočeský kraj
Byli jsme s prací této AK maximálně spokojeni. Pracují rychle, profesionálně a za výbornou cenu. První darovací smlouvu jsme si udělali sami podle vzoru na internetu a byla katastrálním úřadem zamítnuta. Zbytečně jsme promarnili čas a peníze. Služby této AK všem vřele doporučuji.
Jana Dvořáková, Pardubický kraj
Kontaktní formulář slouží k dotazům k právním službám online, které na webu nabízíme. Jedná-li se o uvedený typ dotazu, pak odpovídáme většinou do následujícího pracovního dne. Tyto dotazy jsou nezávazné a bezplatné. Nejsou zveřejňovány a podléhají mlčenlivosti. Odesláním formuláře berete na vědomí tyto podmínky a poučení.
