PŘEVODY NEMOVITOSTÍ
A SMLOUVY ONLINE
VŠE CO POTŘEBUJETE VĚDĚT A ČASTÉ OTÁZKY
ODPOVĚDI SI PŘEČTĚTE NÍŽE
MÁTE OTÁZKU NEBO POTŘEBUJETE DAROVACÍ SMLOUVU?
ONLINE CHAT
tel. 608 979 055
Zodpovíme stovky dotazů online měsíčně.
Realizujeme stovky smluv online ročně.
Žebříček hodnocení na firmy.cz:
právní služby v ČR 3. místo
Zlínský kraj 1. místo
Vaše důvěra v naše online právní služby nás zavazuje!
K úspěšnému převodu nemovitostí v rodině touto formou je nutná právně kvalitní darovací smlouva na nemovitost (dům, byt, pozemek) a její následný vklad do katastru nemovitostí spolu s návrhem na vklad vlastnického práva.
Smlouva určená pro katastr musí mít ověřené podpisy (např. na CzechPointu). Dokládá se katastrálnímu úřadu v jednom vyhotovení spolu s uvedeným návrhem na vklad. Ten musí být podán ve formě stanoveného formuláře.
Současně platí, že pokud převod nemovitosti v rodině chcete realizovat bezúplatně, tak jelikož děti jsou osvobozenými osobami od daně z bezúplatného příjmu, je tedy darovací smlouva na nemovitost ideální formou smlouvy pro převod nemovitosti na děti.
Pokud nebudete chtít riskovat a svěříte převod nemovitosti formou darovací smlouvy na nemovitost advokátní kanceláři, pak ceny za tento typ jsou u různých advokátních kanceláří různé. Jde totiž o ceny tzv. smluvní. Vyplatí se tak příp. oslovit i více kanceláří a zjistit si cenové nabídky.
Náklady spojené s darovací smlouvou na nemovitost:
Ověření podpisů: Správní poplatek za legalizaci každého podpisu na smlouvě činí 50 Kč.
Správní poplatek za vklad do katastru nemovitostí: Tento poplatek katastrálnímu úřadu činí 2.000 Kč za jeden vklad. Jedním vkladem lze přitom vyřešit i více nemovitostí, jen musí tedy spadat pod stejné katastrální pracoviště, nebo alespoň stejný katastrální úřad.
Odměna advokáta (pokud si smlouvu a návrh na vklad necháváte zpracovat odborně): Zatímco u notáře se odměna řídí notářským tarifem a závisí na hodnotě nemovitosti, tak u advokáta je cena smluvní. Cena za darovací smlouvu na nemovitost se tedy může u jednotlivých advokátních kanceláří lišit, a proto je vhodné oslovit ideálně více advokátních kanceláří a porovnat ceny i přístup. Na druhou stranu u advokáta bude darovací smlouva na nemovitost většinou vycházet levněji než u notáře, s ohledem na to, že ceny jsou smluvní.
Naše běžné ceny za darovací smlouvy uvádíme v rámci tohoto webu. Standardně se cena za darovací smlouvu na nemovitost u naší advokátní kanceláře pohybuje od 3.000 Kč do 4.500 Kč vč. DPH, a to podle toho, zda jde o pozemek, dům či byt, a dále zda je požadováno také zřízení věcného břemene.
Darovací smlouva pozemky
3.000 Kč
Darovací smlouva dům/byt
3.500 Kč
Darovací smlouva s břemenem
4.500 Kč
cena je uvedena včetně DPH, zahrnuje i konzultace a návod a také formulář návrhu na vklad
Darovací daň (daň z bezúplatného příjmu) se neplatí u darování nemovitostí v případech osvobozených od daně, které naleznete v odkazu níže. Jedná se o zákonem citované blízké rodinné příslušníky, které naleznete v odkazu níže.
Občas se chybuje v tom, že pod toto osvobození nespadá např. švagr nebo nepokrevní strýc či teta, popř. nevlastní děti za situace, kdy manželství již netrvá. Daňové dopady jsou pak poměrně značné.
Při hodnotě darovaných nemovitostí nad 5 mil. Kč zůstává i u osob od daně osvobozených oznamovací povinnost fin. úřadu.
Darovací daň byla zrušena k 1.1.2014. V současnosti se na darování nemovitosti vztahuje daň z příjmů jako na bezúplatný příjem. Sazba daně z příjmů fyzických osob je 15 % nebo 23 % (podle výše příjmu). Pokud tedy nejde právě o případy od daně osvobozené.
Vzory darovací smlouvy na nemovitost naleznete např. zde níže, a to ve variantě pro pozemek, garáž či podíl na pozemku. Nicméně zvažte velmi dobře, zda použijete opravdu obecný vzor darovací smlouvy na nemovitost. Přečtěte si poučení obsažené ve vzoru.
U nemovitostí typu dům, byt či hodnotnější pozemky, popř. u daru v kombinaci s věcným břemenem, rozhodně nedoporučujeme s obecným vzorem smlouvy zbytečně riskovat.
Proklikem na odkaz shora stáhnete vzor do svého PC. Další odkazy níže jsou na konkrétní typy vzorů smluv.
Obecné vzory darovacích smluv na nemovitost lze nalézt na internetu. Nicméně, s ohledem na složitost právních vztahů a hodnotu i význam nemovitostí, se doporučuje rozhodně konzultace s advokátem, který vám může pomoci se sepsáním darovací smlouvy na nemovitost na míru tak, aby odpovídala vašim potřebám a předešlo se případným budoucím problémům, zajistí její právní bezchybnost. A co je důležité, tak také poskytne potřebné právní konzultace. Vzor smlouvy Vám navíc nepřipraví také potřebný návrh na vklad do katastru nemovitostí, a to obojí tak, aby byl zaručen výsledek. Použití obecných vzorů z internetu bez konzultace s advokátem může být rizikové.
Pokud jde o případy od daně osvobozené, pak znalecký posudek – odhad, k darování nemovitosti obecně nepotřebujete.
Aktuálně je poplatek za návrh na vklad katastrálnímu úřadu 2.000,- Kč. Darovací smlouva na nemovitost a návrh na vklad připravené advokátní kanceláří Vás přitom nevyjdou, zj. u online řešení, o nějak zásadně více. Tedy doporučujeme tuto variantu rozhodně zvážit.
Často se stává, že katastrem neprojdou různě vyplněné obecné vzory stažené z internetu. Klienti tak zbytečně přichází mj. i o zmíněný poplatek, krom všech problémů s tím spojených.
Obojí má zcela jiné právní důsledky, které je, v případě nejistoty, vhodné probrat s ohledem na specifika toho kterého případu s advokátní kanceláří. Je třeba zvážit také vztahy v rodině.
Faktem je, že dědictví může být finančně náročnější, neboť se notáři platí stanovená procenta z hodnoty majetku v dědictví. Viz např. ODMĚNA NOTÁŘE V DĚDICKÉM ŘÍZENÍ (pro příklad u nemovitosti v hodnotě 5 mil. Kč darování vyjde na cca 5-6 tis. Kč vč. poplatku za vklad, zatímco dědictví na cca 30 tis. Kč). U daru může být riziko kupř. v případě, že by se v budoucnu obdarovaný např. dostal do exekuce.
U dědictví mohou naopak vstupovat do hry také nároky nepominutelných dědiců, kvůli kterým není možno rozdělit majetek třeba přesně dle představ. Popř. také možné budoucí dluhy zůstavitele. Vyloučit nelze ani neuvážené nakládání s nemovitostmi ve vysokém věku, což se bohužel občas děje.
Více k tomuto tématu viz také odkaz Darovací smlouva nebo dědictví a také odkaz Dědické skupiny dle zákona.
Dárce si může v darovací smlouvě zřídit věcné břemeno dožití, které mu zajistí užívání nemovitosti i po darování. Často se tak spolu s darováním nemovitosti zřizuje pro dárce, kteří v domě či bytě chtějí dále bydlet, věcné břemeno – služebnost bydlení a užívání. A to bezplatně a do smrti dárců, většinou pak přímo v rámci darovací smlouvy na nemovitost.
Někdy také v kombinaci se zákazem převodu či zatížení nemovitostí po dobu života dárců. Popř. s jinými podmínkami, jako např. výplatou sourozenců apod. Konkrétní možnosti a podmínky záleží vždy na specifikách daného případu a záměrů v rodině.
Věcné břemeno – služebnost se zapisuje do katastru nemovitostí a musí být obdarovaným respektováno. Tzv. vázne na darované nemovitosti. Tedy nedochází k jeho výmazu ani případným dalším převodem a i každý další nabyvatel nemovitosti jej musí respektovat.
U smluv s věcným břemenem nedoporučujeme zbytečně riskovat s příp. obecnými vzory smluv.
Obecně lze darovat i nemovitost, která je zastavená bance, i když většinou je dobré získat souhlas banky, min. z hlediska případných závazků v úvěrové či zástavní smlouvě. Popř. tento souhlas je nezbytný, pokud má banka sjednán i tzv. zákaz zcizení nemovitostí bez jejího souhlasu.
U takových nemovitostí bývá ovšem problém se zřízením věcného břemene, pokud je příp. zvažováno. V případech kombinace daru s nemovitostí, která je, nebo má být, zastavena, se vždy poraďte s advokátní kanceláří.
Vlastník se může volně rozhodnout komu nemovitost daruje formou darovací smlouvy na nemovitost, je-li plně svéprávný a smlouvu uzavřel bez nátlaku, omylu či podvodu. Může tedy darovat nemovitost i jen jednomu ze svých dětí, anebo i někomu jinému.
Podle zákona se sourozenci vzájemně nemusí vyplácet a není vyžadován ani souhlas sourozenců s darováním nemovitosti. Tudíž ani sourozenec, kterému nebylo darováno, nemůže jen z tohoto důvodu darovací smlouvu na nemovitost napadnout.
Je to však otázkou vztahů a domluvy v rodině. Často se tak fakticky v praxi činí, většinou prostřednictvím samostatné smlouvy o vypořádání mezi sourozenci. Více k tomuto tématu viz také odkaz Darovací smlouva a sourozenci.
Darovat lze darovací smlouvou na nemovitost „část“ nemovitosti, která není reálně rozdělena ve formě ideálního podílu na celku nemovitosti, např. poloviční spoluvlastnický podíl.
Darovat darovací smlouvou na nemovitost lze i do společného jmění manželů (SJM), např. synovi a jeho manželce. Samozřejmě při vědomí rizika možného budoucího rozvodu manželství.
Anebo lze darovat právě jen výlučně svému dítěti a nikoliv i jeho/její manželovi či manželce do SJM. V tom případě nemovitost nebude spadat do jejich SJM.
Pokud mají např. rodiče dům v SJM, tak lze darovat tuto nemovitost (nebo podíl na ní) z jejich SJM. Avšak pouze oba manželé společně celek nebo společně spoluvlastnický podíl na ní. V SJM totiž není žádná „polovina“, se kterou by mohl samostatně disponovat jen jeden z manželů.
Z toho také vyplývá to, že si vzájemně nemohou ale darovat manželé např. „polovinu“ nemovitosti, kterou mají celou v SJM. Situaci by šlo řešit, namísto darovací smlouvy na nemovitost, prostřednictvím notářského zápisu řešícího rozšíření nebo zúžení SJM.
Pokud má jeden z manželů však nemovitost ve výlučném vlastnictví, může ji celou nebo podíl na ní darovat manželce a naopak.
Pokud např. vlastníte nemovitost výlučně a chcete ho vlastnit společně s manželkou, můžete rozšířit SJM notářským zápisem. Pak bude nemovitost v SJM. Anebo zvolíte dar poloviny nemovitosti manželce. Pak ji budete mít v podílovém spoluvlastnictví. Rozdílů mezi těmito instituty je více, i když pokud vše funguje jak má, tak mohou být spíše formální.
Například je-li nemovitost ve spoluvlastnictví, nemusí se nezbytně vypořádat v případě, že dojde k rozvodu (i když k tomu většinou dochází). Dále s onou polovinou lze volněji nakládat – disponovat i bez souhlasu druhého manžela. Může být výhodou i nevýhodou, podle toho o co jde – volnější prodej poloviny nebude asi příliš chtěný, naopak volnější dar např. potomkovi oné poloviny často ano formou darovací smlouvy na nemovitost. Dále pokud dojde na straně jednoho z manželů k dluhům, dotkne se to v zásadě jen jeho poloviny nemovitosti.
Jisté rozdíly jsou také v režimu správy nemovitostí, řešení společných investic, atp. I když v případě, že mezi manželi nedojde k problémům v budoucnu, mohou tyto rozdíly být spíše formálnějšími.
Teoreticky si mohou bývalí partneři podíl na nemovitosti darovat, ale není to určitě vhodné řešení. Jednak pokud již nesdílíte společnou domácnost, nejste osvobozeni od daně darovací. Ta je u darovací smlouvy na nemovitost poměrně vysoká. Jednak pokud se přebírá současně i hypotéka a její splácení, nešlo by o bezúplatné právní jednání, kterým darovací smlouva být musí. Krom toho nelze vyloučit ani budoucí odvolání daru pro tzv. nouzi či nevděk. Situace se proto většinou řeší prostřednictvím dohody o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví.
Pokud není zřízen zákaz zcizení (převodu) nebo nebyla sjednána obdobná podmínka, např. rozvazovací, u původního daru nemovitosti pro takovou situaci, popř. by tím nebyly naplněny podmínky pro odvolání původního daru, tak darovanou nemovitost obecně prodat lze.
Prodávajícího by ale měla zajímat případná daň z příjmu, resp. podmínky osvobození od ní. Zejména pokud jde o nemovitosti, které nejsou určeny k vlastnímu bydlení. U těch je obecně tzv. časový test pro příjmy z prodeje nemovitostí 10 let od nabytí nemovitosti, a pokud byla nemovitost nabyta do 31.12.2020, pak 5 let. Pokud prodávající měl v nemovitosti bydliště, lhůta je 2 roky. Blíže viz odkaz Daň u prodeje nemovitosti.
Darovat lze případně i nezletilému, nicméně darovací smlouvu na nemovitost za nezletilého musí schválit opatrovnický soud. Za nezletilého podepisují zákonní zástupci. Pokud je zde možný střet zájmů mezi rodiči a dítětem, musí být předtím navíc ustanoven kolizní opatrovník, který smlouvu podepíše za nezletilého.
U nezletilého je třeba také vždy dobře takový dar zvážit z hlediska budoucího vývoje dítěte.
Naprostým základem je právně kvalitní darovací smlouva na nemovitost, proto se využití vzorů nedoporučuje. Pokud je tento základ splněn, lze v krajních případech napadnout platnost darování nemovitosti kupř. v případě, že by dárce nebyl svéprávný nebo v daný okamžik nebyl svéprávný. Např. pokud byl duševně nemocen a tato nemoc mu bránila vnímat smysl darování nemovitosti.
Další situací je, pokud by darování nemovitosti učinil někdo, kdo k tomu není oprávněn, typicky např. dlužník, který je v exekučním řízení a má stanoven zákaz dispozic se svým majetkem.
Prakticky stejnou, jako vzor z internetu, který si klient vyplní laicky sám, tj. žádnou. Za platnost smlouvy a posouzení souvislostí s ní ručí pouze advokátní nebo notářská kancelář. Při hodnotě nemovitostí tak stojí za zvážení, zda má smysl v podobných případech riskovat.
Ve výjimečných případech může dárce dar odvolat, a to z důvodů tzv. nouze či nevděku. Přesný popis obou důvodů naleznete v odkazu odvolání daru pro nouzi či nevděk.
Výslovně nedoporučujeme situaci ohledně darování nemovitosti podceňovat v případech, kdy existují, hrozí či jsou i jen možné dluhy dárce nebo dokonce exekuce. Taková smlouva může být neplatná, mohou ji napadat věřitelé. Případně dokonce může vyvstat otázka možných trestněprávních důsledků např. poškození věřitele dle trestního zákona apod.
Darovací smlouva na nemovitost je právní dokument, kterým dárce bezúplatně převádí vlastnické právo k nemovitosti na obdarovaného. Pro platnost smlouvy musí darovací smlouva na nemovitost mít písemnou formu a podpisy stran – dárce a obdarovaného, musí být úředně ověřeny (u notáře, advokáta nebo na CzechPointu).
K převodu vlastnického práva dochází až zápisem do katastru nemovitostí. Darování nemovitosti je tedy bezúplatný převod vlastnického práva k nemovitosti z dárce na obdarovaného na základě darovací smlouvy. Jedná se o častý způsob převodu nemovitostí mezi blízkými rodinnými příslušníky.
Základní náležitosti darovací smlouvy na nemovitost:
Další náležitosti:
Shora uvedené základní náležitosti jsou opravdu jen základní. Je vhodné pořešit ve smlouvě také případné příslušenství věci (u domů např. plot, sklep, studnu atp.).
Pokud v domě či bytě dárce bydlí a i nadále chce bydlet, tak je vhodné dostatečně určitě a jasně vymezit zřízení věcného břemene dožití pro dárce, které dárci právně zajistí právo bydlení a užívání nemovitostí. Dále lze ve prospěch dárce zřídit také tzv. zákaz zcizení a zatížení, kdy zákaz zcizení znamená, že obdarovaný nesmí po dobu života dárce nemovitost prodat či darovat bez písemného souhlasu dárce, zatímco zákaz zatížení znamená, že obdarovaný nesmí bez písemného souhlasu dárce nemovitost zatížit např. zástavním právem či dalším věcným břemenem apod. Někdy se může řešit také příp. vyplacení sourozence obdarovaného (což ovšem není povinnost dle zákona, takže jde spíše o domluvu v rámci rodiny).
V případě, že je převáděna nemovitost ve výlučném vlastnictví jednoho z manželů, kde se nachází rodinná domácnost manželů, musí druhý z manželů dát k převodu písemný souhlas. Opomenutí v tomto směru může v krajním případě znamenat i neplatnost smlouvy, a to přesto, že by smlouva prošla katastrem, protože katastrální úřad nezkoumá z hlediska platnosti smlouvy zdaleka vše.
Pro sepsání darovací smlouvy na nemovitost se doporučuje obrátit se na advokáta nebo notáře, aby bylo vše správně vyhotoveno a aby byla smlouva v souladu s platnými právními předpisy.
Obdarovaný by si také měl vždy ověřit případné daňové povinnosti a to, zda je od daně z příjmu (darovací daně) osvobozen či nikoliv. Osvobození od daně z příjmu se týká darů mezi zákonem stanovenými blízkými příbuznými. K tomu blíže viz odkaz:
K samotnému převodu vlastnického práva dochází až zápisem (vkladem) darovací smlouvy do katastru nemovitostí. Návrh na vklad do katastru nemovitostí je třeba podat na příslušném formuláři spolu s darovací smlouvou, a to na příslušný katastrální úřad podle nemovitosti. Poplatek za vklad do katastru nemovitostí je 2.000 Kč. Zápis – vklad do katastru nemovitostí je tedy nezbytný pro platný převod vlastnického práva na základě darovací smlouvy na nemovitost. Vlastnictví přechází na obdarovaného, jakmile je darovací smlouva vložena do katastru nemovitostí.
MÁTE OTÁZKU NEBO POTŘEBUJETE DAROVACÍ SMLOUVU?
ONLINE CHAT
tel. 608 979 055
Darovací smlouva na garáž vzor
Darovací smlouva na 1/2 nemovitosti vzor
Darovací smlouva – další informace
Darovací smlouva – nový obč. zákoník
Darovací smlouva s věcným břemenem
Odvolání daru u darovací smlouvy
Darovací smlouva nebo dědictví
Darování nemovitosti a další převod
Odesláním formuláře / dotazu na online chatu berete na vědomí obecné podmínky a poučení.
Nemusíte mít ale obavu – naše odpověď pro Vás není nijak zpoplatněna.
A Váš dotaz je samozřejmě nezávazný, není nikde zveřejňován a podléhá naší mlčenlivosti.
