KUPNÍ SMLOUVA NA NEMOVITOST

Kupní smlouva na nemovitost je právní dokument, kterým prodávající převádí vlastnické právo k nemovitosti na kupujícího za sjednanou kupní cenu. Aby byla smlouva platná, musí mít písemnou formu a podpisy smluvních stran musí být úředně ověřeny.

Základní náležitosti kupní smlouvy na nemovitost:

Identifikace smluvních stran:

Jméno, příjmení, datum narození (rodné číslo), adresa trvalého bydliště.

Přesná specifikace převáděné nemovitosti:

Katastrální území a obec, parcelní číslo (u pozemku), číslo popisné nebo evidenční (u stavby). U pozemků pozor na to, zda jde o pozemek stavební (pak se uvádí také „St“) a dále také pozor na to, zda stavba je či není součástí pozemku. Pokud je, pak stavba není samostatnou věcí, ale součástí pozemku a naopak. Smlouva to musí správně specifikovat. Špatné označení v tomto směru bude znamenat zamítnutí vkladu do katastru. U bytových jednotek pak pozor na zahrnutí také všech souvisejících podílů nejen na bytovém domě, ale také na pozemku pod domem a příp. dalších pozemcích, zj. těch, které jsou s jednotkou funkčně spjaty. Kromě toho je nutno odlišovat, zda jde o jednotku dle zákona o vlastnictví bytových jednotek nebo dle občanského zákoníku. Opět – špatná specifikace v tomto směru povede k zamítnutí vkladu do katastru. A co je důležité, tak přesnou specifikaci musí obsahovat také návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, který pro řízení před katastrálním úřadem potřebujete spolu s kupní smlouvou na nemovitost. Je vhodné pořešit ve smlouvě také případné příslušenství věci (u domů např. plot, sklep, studnu atp.), ale i příp. vybavení, které je také součástí převodu, pokud tomu tak je (např. nábytek).

Projev vůle prodávajícího a kupujícího:

Uvedení, že prodávající je vlastníkem nemovitosti a má právo s ní nakládat. Dostatečně určité vyjádření, že prodávající takto specifikovanou nemovitost prodává kupujícímu, zavazuje se ji kupujícímu odevzdat a umožnit mu nabýt vlastnické právo k ní a na druhé straně že kupující tuto nemovitost kupuje, zavazuje se ji převzít a zaplatit prodávajícímu sjednanou kupní cenu.

Kupní cena:

Přesná výše sjednané kupní ceny a ideálně také způsob její úhrady (i když způsob úhrady není ze zákona povinnou náležitostí). Způsob úhrady kupní ceny je přitom nejzásadnější věcí z pohledu případného rizika pro prodávající nebo kupující stranu. K této problematice viz níže odkaz ADVOKÁTNÍ ÚSCHOVA, který krom problematiky úschovy kupní ceny popisuje blíže právě i rizika pro smluvní strany v případě úhrady kupní ceny buď před vkladem do katastru nebo až po vkladu do katastru.

Datum a místo podpisu smlouvy a úředně ověřené podpisy prodávajícího a kupujícího.

Další náležitosti:

Shora uvedené základní náležitosti jsou opravdu jen základní. Minimálně se doporučuje v kupní smlouvě dostatečně určitě a vhodně upravit také následující náležitosti:

• Způsob úhrady kupní ceny: k tomu viz výše a odkaz níže k tématu advokátní úschovy. Při prodeji a koupi nemovitosti se často využívá úschova kupní ceny u notáře, advokáta nebo banky. Kupní cena je pak prodávajícímu vyplacena až po úspěšném vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. To chrání obě strany smlouvy, ale převším pak kupujícího oproti variantě, kdy by kupní cenu platil před zavkladováním do katastru nemovitostí.
• Faktické vady nemovitosti: podstatné z pohledu odpovědnosti prodávajícího. Doporučuje se nechat si provést odbornou technickou prohlídku nemovitosti kvůli příp. skrytým vadám, zj. pak u starších domů.
• Právní vady nemovitosti: např. věcná břemena, zástavní práva, nájemní smlouvy, exekuce atp. V případě, že má být vyplácena stávající hypotéka prodávajícího, kterou zajišťuje zástavní právo, měla by smlouva obsahovat jasný postup, stejně jako v případě, že naopak kupující bude hradit kupní cenu prostřednictvím hypotéky a banka bude vyžadovat zástavní právo na nemovitosti.
• Podmínky vkladu vlastnictví do katastru: tedy jak a kdy dojde k převodu vlastnictví k nemovitostem – kupř. vklad do katastru může být vázán na odkládací podmínku uhrazení kupní ceny prodávajícímu.
• Jak a kdy dojde k předání nemovitostí.
• Možnosti odstoupení a případně také smluvní pokuty pro obě strany pro vymezené případy porušení smluvních povinností. Např. pro případ, že nebude uhrazena kupní cena ze strany kupujícího nebo pro případ, že do zavkladování na nemovitosti bude váznout nějaká právní závada (např. exekuce prodávajícího).

Prodávající by si také vždy měl ověřit případné daňové povinnosti, a to zda je případně od daně z příjmu osvobozen či nikoliv. Dále v případě domů či bytů by měl kupujícímu ve většině případů předat průkaz energetické náročnosti budovy a případně také stavební a projektovou dokumentace. V případě bytů by měl kupujícímu předat také potvrzení o tom, že s bytem nejsou spojeny žádné dluhy. V krajních případech může být také dáno předkupní právo (kupř. pokud je různý vlastník stavby a pozemku). Pozor si dejte také na to, zda na obou stranách smlouvy stojí správní účastníci, zejména v případech, kdy strana smlouvy (nejen prodávající, ale i kupující) je v manželství, a to z hlediska pravidel společného jmění manželů, příp. zda byl udělen písemný souhlas s převodem podle zákonných pravidel. Opomenutí v tomto směru může znamenat v krajním případě i neplatnost smlouvy, a to přesto, že by smlouva prošla katastrem, protože katastrální úřad nezkoumá z hlediska platnosti smlouvy zdaleka vše.

Vklad do katastru nemovitostí:

K samotnému převodu vlastnického práva dochází až zápisem (vkladem) kupní smlouvy do katastru nemovitostí. Návrh na vklad je třeba podat na příslušném formuláři spolu s kupní smlouvou, a to na příslušný katastrální úřad podle nemovitosti.