KUPNÍ SMLOUVA NA NEMOVITOST
OTÁZKY A ODPOVĚDI
Kupní smlouvou na nemovitost se převádí nemovitosti za úplatu – kupní cenu.
JAKÉ JSOU NEJČASTĚJŠÍ OTÁZKY KE KUPNÍ SMLOUVĚ NA NEMOVITOST?
ODPOVĚDI SI PŘEČTĚTE NÍŽE
Pokud máte k tématu kupní smlouva na nemovitost jakýkoliv dotaz, naše kancelář je Vám k dispozici.
NEZÁVAZNĚ NÁS KONTAKTUJTE ONLINE
TYTO KONZULTACE JSOU ZDARMA
ONLINE CHAT
Každý měsíc zodpovíme více jak 300 dotazů online.
Umístění v žebříčku hodnocení na firmy.cz:
právní služby v ČR 7. místo, advokáti v ČR 5. místo, právní služby Zlínský kraj 1. místo.
Jak mám postupovat, pokud chci realizovat kupní smlouvu na nemovitost?
K úspěšnému převodu nemovitostí touto formou je nutná právně kvalitní kupní smlouva nemovitost (dům, byt, pozemek) a její následný vklad do katastru nemovitostí spolu s návrhem na vklad vlastnického práva. Smlouva určená pro katastr musí mít ověřené podpisy (např. na CzechPointu). Dokládá se katastrálnímu úřadu v jednom vyhotovení spolu s uvedeným návrhem. U hodnotnějších nemovitostí rozhodně neriskujte s jakýmikoliv vzory převodních smluv. To lze ale doporučit ale i u nemovitostí nižších hodnot, jako např. u pozemků, protože i tam se riskují pak zbytečně problémy spojené se zápisem vkladu do katastru a ztrátou poplatku za vklad.
Kolik stojí vypracování kupní smlouvy na nemovitost?
Kolik stojí kupní smlouva na nemovitost u právníka?
Pokud nebudete chtít zbytečně riskovat a svěříte převod nemovitosti formou kupní smlouvy na nemovitost advokátní kanceláři, pak ceny za tento typ jsou u různých advokátních kanceláří různé. Jde totiž o ceny tzv. smluvní. Vyplatí se tak příp. oslovit i více kanceláří a zjistit si cenové nabídky. Ty se často odvíjí min. částečně od hodnoty nemovitosti. Kupř. v naší advokátní kanceláři se cena kupní smlouvy na pozemky s kupní cenou do 100 tis. Kč pohybuje běžně okolo částky 3.000 Kč vč. DPH, u kupní smlouvy na dům či byt v hodnotě cca 1 až 3 mil. Kč např. se pak cena za kupní smlouvu pohybuje běžně okolo 4.500 Kč vč. DPH.
Co má obsahovat kupní smlouva na nemovitost?
Jaké náležitosti by měla mít kupní smlouva na nemovitost?
V základu především dostatečnou identifikaci prodávající a kupující strany. Dále přesné vymezení nemovitostí v souladu s právními předpisy. To bývá často problém např. u pozemků s geometrickým plánem, u bytových jednotek, se kterými souvisejí spoluvlastnické podíly na domě a pozemcích nebo u staveb, které mohou a nemusí být součástí pozemku. Nesprávná identifikace nemovitostí může vést k zamítnutí návrhu na vklad. Dále závazek prodávajícího odevzdat nemovitosti kupujícímu a převést na něj vlastnictví. A naopak závazek kupujícího přijmout nemovitosti a uhradit sjednanou kupní cenu. Tu je potřeba stanovit a vyřešit ideálně také způsob její úhrady. Samozřejmě podpisy smluvních stran. To jsou ovšem jen základní náležitosti. Důležitá jsou i další ujednání k právní ochraně té které strany. A jelikož jde o nemovitosti, doporučuje se rozhodně nespoléhat na vzory takové smlouvy.
Kde najdu vzor kupní smlouvy na nemovitost - pozemek?
Vzor kupní smlouvy na nemovitost naleznete např. zde níže, a to ve variantě pro pozemek, garáž či podíl na pozemku. Nicméně zvažte velmi dobře, zda použijete opravdu obecný vzor kupní smlouvy na nemovitost. Přečtěte si poučení obsažené ve vzoru. U nemovitostí typu dům nebo byt, popř. u hodnotnějších pozemků či pozemků oddělených geometrickým plánem, nedoporučujeme s obecným vzorem smlouvy zbytečně riskovat.
Platí se daň z převodu – nabytí nemovitostí u kupní smlouvy na nemovitost?
Tato daň byla v r. 2020 zrušena. Může se Vás v pozici prodávajícího ale za jistých okolností týkat u kupní smlouvy na nemovitost daň z příjmu 15% z rozdílu hodnot mezi dobou nabytí nemovitostí a dobou jejich prodeje. Zajímat by Vás v pozici prodávajícího tak měly podmínky osvobození od této daně. Zejména pokud jde o nemovitosti, které nejsou určeny a nebyly využívány k vlastnímu bydlení, u kterých je obecně tzv. časový test pro příjmy z prodeje nemovitostí 10 let od nabytí nemovitosti, a pokud byla nemovitost nabyta do 31.12.2020, pak 5 let. Pokud prodávající měl v nemovitosti bydliště (např. dům či byt, pozemků se to logicky týkat ani nemůže), pak lhůta je 2 roky. Podrobnosti také ZDE – daň z příjmu u kupní smlouvy na nemovitost.
Potřebuji ke kupní smlouvě na nemovitost odhad?
Kupující posudek – odhad nepotřebuje, vyjma situace, kdy to požaduje banka pro případnou hypotéku. Prodávající pak pouze případně tehdy, pokud by příjem z převodu nemovitosti byl daňově zatížen daní z příjmu. Zj. tedy v závislosti na době, která uplynula od pořízení nemovitosti do doby jejího aktuálního prodeje, popř. podle toho, zda v nemovitosti měl či neměl bydliště. Jinak posudek potřeba k převodu obecně není.
Kdo platí kupní smlouvu na nemovitost?
A kdo platí vklad do katastru u kupní smlouvy na nemovitost?
Za sepsání kupní smlouvy na nemovitost platí advokátovi ten, kdo si tuto smlouvu objedná. Většinou to bývá tedy prodávající, nicméně prodávající a kupující se mohou domluvit i např. na tom, že se na nákladech za smlouvu budou podílet oba rovným dílem, popř. jinak. Obdobně to platí pro poplatek za vklad do katastru (k tomu viz také níže). Nicméně zvyklostí a pravidlem je, že tento poplatek platí kupující.
Mám volit při převodu nemovitosti v rodině kupní nebo darovací smlouvu?
Lze prodat nemovitost za symbolickou cenu u kupní smlouvy na nemovitost?
Velmi zjednodušeně lze říci, že pokud se vyplácí kupní cena, mělo by jít o kupní smlouvu na nemovitost. Pokud je převod bezúplatný, mělo by jít o darovací smlouvu. Myšlenky na převody nemovitosti tzv. za korunu nebo za nějakou symbolickou cenu se objevují občas v souvilosti s úvahou jak se vyhnout placení darovací daně. Zj. pokud jde o převod mezi osobami od této daně neosvobozené. Nelze to však doporučit. Fin. úřad takovou smlouvu může považovat fakticky za darovací. Navíc se strany vystavují riziku zneplatnění smlouvy, která simuluje něco, co ve skutečnosti není. Krom dále také např. ustanovení o tzv. neúměrném zkrácení při extrémně nízké kupní ceně atp.
Odkaz: darovací daň u darovací smlouvy na nemovitost.
Odkaz: Daň z nabytí nemovitosti a daň z příjmu u kupní smlouvy na nemovitost.
Jakou kupní cenu mohu platit v hotovosti u kupní smlouvy na nemovitost?
Platby v hotovosti jsou omezeny částkou max. 270.000 Kč. Zvažte ovšem hrazení kupní ceny v hotovosti i při nižších částkách, pokud nejde např. o drobný pozemek v hodnotě pár tisíc. Samozřejmě základem je právně kvalitní kupní smlouva na nemovitost.
Mohu koupit nemovitost výlučně sám/sama, pokud mám manžela/manželku?
Pokud máte zúžené SJM notářským zápisem v tomto směru, pak ano. Pokud nemáte, pak za trvání manželství platí fikce SJM ze zákona, kdy byste měli nemovitost kupovat oba manželé společně. Katastrální úřad to při přepisu nemovitosti u kupní smlouvy na nemovitost sice nezkoumá, ale problémy mohou v tomto směru nastat, i přes zápis v katastru, i později. Např. pokud manžel či manželka následně takový převod zpochybní z toho pohledu, že nemovitost správně má být v SJM. Zvláště pokud kupní cena je fakticky placena z prostředků v SJM (pak musí jednat oba manželé společně). Pokud je placena kupní cena z výlučných prostředků jednoho z manželů (které měl prokazatelně např. před uzavřením manželství a nedošlo k jejich smíšení se SJM, nebo pokud např. zdědil finance po rodičích a opět nedošlo k jejich smíšení se SJM), tak může nemovitost koupit i sám výlučně. Přesto je vhodné, aby tuto skutečnost druhý manžel/manželka potvrdil písemně. Nejen z důvodu jistoty na straně kupující, ale i na straně prodávající.
Řeší katastr, zda byla uhrazena kupní cena v souladu s kupní smlouvou na nemovitost?
Obecně katastrální úřad nezajímá, zda kupní cena byla či nebyla uhrazena. To se ponechává na smluvních stranách a vhodném právním zajištění v kupní smlouvě na nemovitost. Vyjma např. situace, kdy pro ochranu prodávající strany smlouvy obsahuje tzv. odkládací podmínku pro vklad do katastru vázanou na prokázání úhrady kupní ceny.
Na co si dát pozor u kupní smlouvy na nemovitost jako prodávající?
Kromě častých pochybení ve specifikacích nemovitostí či v problematicky, nedostatečně či neplatně sepsaných ujednání v rámci kupní smlouvy na nemovitost, si prodávající musí dát pozor na řadu dalších věcí. Jako např. průkaz energetické náročnosti budovy nebo na odpovědnost za skryté vady nemovitostí. Obecně pak nejzásadnější problematikou u kupní smlouvy je dostatečné zajištění převodu financí v časové návaznosti na vklad do katastru nemovitostí. Prodávající riskuje ztrátu vlastnictví nemovitostí, pokud by neměl dostatečně zajištěno obdržení kupní ceny. Nejvýhodnější pro prodávajícího je přijmout po podpisu kupní smlouvy kupní cenu a teprve poté vkládat smlouvu na katastr s pomocí tzv. odkládací podmínky (s tím ale může mít problém kupující). Popř. u hodnotnějších nemovitostí se doporučuje využití advokátní úschovy, která znamená jistotu v tomto směru. Pozor je třeba si dávat i v situacích převodů prostřednictvím realitní kanceláře. Některé tipy, na co si dát pozor u převodu nemovitostí, jsou obsaženy v tomto článku.
Na co si dát pozor u kupní smlouvy na nemovitost jako kupující?
Kromě častých pochybení ve specifikacích nemovitostí či v problematicky, nedostatečně či neplatně sepsaných ujednání v rámci kupní smlouvy na nemovitost, si kupující musí dát pozor na řadu dalších věcí. Jako např. vady nemovitostí, ale nejzásadněji pak na dostatečné zajištění převodu financí v časové návaznosti na vklad do katastru nemovitostí. Kupující riskuje ztrátu nemalé kupní ceny, pokud by neměl dostatečně zajištěno to, že katastr nemovitost řádně na něj po kupní smlouvě skutečně přepíše. Nejvýhodnější pro kupujícího by bylo uhradit kupní cenu až po vkladu do katastru, nicméně to je většinou problematické naopak pro prodávajícího. Proto u hodnotnějších nemovitostí se rozhodně vždy doporučuje využití advokátní úschovy, která znamená jistotu v tomto směru. Uvolnění financí pro prodávajícího probíhá až poté, co zavkladování nemovitostí ve prospěch kupujícího proběhne řádně katastrem. Jinými slovy nemůže se stát, že se dostanete do situace, kdy nebudete mít nemovitost, ale ani peníze. Téma úschovy kupní ceny rozebíráme blíže např. v článku Kupní smlouva na nemovitost – kupní cena a úschova, kde srovnáváme také různé typy úschov – bankovní, notářskou a advokátní. Pokud kupující pořizuje nemovitost přes realitní kancelář, měl by si dát pozor již na znění tzv. rezervační smlouvy, uzavírané s realitní kanceláří.
Co předkupní právo u kupní smlouvy na nemovitost?
Předkupní právo obecně bylo zrušeno, tedy až na zákonem stanovené výjimky. Může být však sjednáno smluvně.
Potřebuji průkaz energetické náročnosti budovy u kupní smlouvy na nemovitost?
V případě prodeje domu či bytu se, až na stanovené výjimky, prodávajícího u kupní smlouvy na nemovitost týká zákonná povinnost předat kupujícímu průkaz energetické náročnosti budovy.
Kolik stojí vklad kupní smlouvy na nemovitost do katastru?
Od r. 2020 je poplatek katastrálnímu úřadu 2.000,- Kč. Kupní smlouva na nemovitost a návrh na vklad připravené advokátní kanceláří Vás přitom nevyjdou, zj. u online řešení, o nějak zásadně více. Tedy doporučujeme tuto variantu rozhodně zvážit. Poměrně často se stává, že katastrem neprojdou různě vyplněné obecné vzory stažené z internetu. Klienti tak zbytečně přichází mj. i o zmíněný poplatek, krom všech problémů s tím spojených. Cenu příp. řešení online zjistíte jednoduše nezávazným dotazem.
Jak dlouho trvá přepis podle kupní smlouvy na nemovitost na katastru?
Po podání návrhu na vklad katastr vyznačí u převáděných nemovitostí tzv. plombu, informuje také vlastníky nemovitosti, že bylo zahájeno příslušné řízení. Na zápis vkladu má katastr lhůtu obecně 30 dní. S ohledem na zákonnou lhůtu v souvislosti s oznámením vlastníkům nemovitosti však nerozhodne dříve než po 20 dnech.
Každý měsíc zodpovíme více jak 300 dotazů online.
Umístění v žebříčku hodnocení na firmy.cz:
právní služby v ČR 7. místo, advokáti v ČR 5. místo, právní služby Zlínský kraj 1. místo.
RECENZE
Služby této AK jsem využil již několikrát při řešení převodů nemovitostí. Velmi hodnotím profesionální práci, rychlé jednání, komunikaci, a také srozumitelný popis dalšího postupu. Oceňuji i rozumnou cenu. Mohu jen vřele doporučit.
Pavel Pačes, Středočeský kraj
Výborná spolupráce ze strany této AK při převodu nemovitosti. Profesionální vyhotovení kupní smlouvy a zajištění také advokátní úschovy, včetně provedení celým procesem. Velmi kladně hodnotím i cenu služby. Tuto kancelář rozhodně doporučuji.
Václav Kusák, Zlínský kraj
KONTAKTNÍ FORMULÁŘ
Kontaktní formulář slouží k dotazům k právním službám online, které na webu nabízíme. Jedná-li se o uvedený typ dotazu, pak odpovídáme většinou do následujícího pracovního dne. Tyto dotazy jsou nezávazné a bezplatné. Nejsou zveřejňovány a podléhají mlčenlivosti. Odesláním formuláře berete na vědomí tyto podmínky a poučení.