SMLOUVA O SMLOUVĚ BUDOUCÍ KUPNÍ

Předmětem smlouvy o smlouvě budoucí je závazek jedné nebo obou stran uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem.

Nejčastěji bývá tato smlouva využívána v případě zamýšlených budoucích převodů nemovitostí na základě řádných kupních smluv za situace, kdy podle vůle stran tyto zatím nechtějí, anebo z objektivních skutečností nemohou, uzavřít řádnou kupní smlouvou. Často se tak stává např. v situaci, kdy na nemovitosti, které má být předmětem převodu, vázne nějaká právní závada (např. exekuce), k jejímuž odstranění má dojít do doby uzavření řádné kupní smlouvy, např. i uhrazením exekuované částky prostřednictvím zálohy na budoucí kupní cenu nemovitosti, anebo např. v případě, kdy kupující hodlají kupní cenu financovat z úvěru či hypotéky a za tímto účelem bance předkládají smlouvu o smlouvě budoucí, na jejímž základě banka uvolní příslušné finanční prostředky.

Zavázané straně vzniká povinnost uzavřít smlouvu bez zbytečného odkladu poté, co ji k tomu vyzve oprávněná strana v souladu se smlouvou o smlouvě budoucí. Je zde tedy povinná výzva v tomto směru. Smlouva budoucí musí obsahovat ujednání o době, v níž musí být zavázaná strana včas vyzvána k uzavření smlouvy, jinak závazek povinné strany k uzavření řádné smlouvy zaniká.

Pokud zavázaná strana řádnou smlouvu neuzavře a nesplní tak svoji povinnost, může se oprávněná strana domáhat určení obsahu smlouvy soudem nebo osobou určenou ve smlouvě, a také náhrady škody. Právo uplatnit u soudu nárok na určení obsahu smlouvy se promlčuje za jeden rok od posledního dne lhůty, kdy měla být budoucí smlouva uzavřena. Proto je také vhodné kromě lhůty pro zaslání povinné výzvy tak, jak je shora popsáno, dohodnout ve smlouvě i lhůtu pro uzavření řádné smlouvy, počínající běžet ode dne výzvy oprávněné strany.

Při změně okolností, z nichž strany vycházely při vzniku závazku ze smlouvy budoucí do té míry, že nelze rozumně požadovat na zavázané straně, aby smlouvu uzavřela, tak může závatek vyjímečně taktéž zaniknout.

Lze konstatovat, že vhodnějším řešením, než je uzavírání smlouvy o smlouvě budoucí, může v řadě případů být spíše uzavření např. již řádné KUPNÍ SMLOUVY S TZV. ODLOŽENOU ÚČINNOSTÍ do doby splnění dohodnutých či stanovených podmínek, např. do doby zajištění (či dokonce uhrazení) finančních prostředků na kupní cenu nemovitosti nebo do odstranění právních závad váznoucích na nemovitostech (např. exekuce apod.), kdy teprve poté nastoupí účinky smlouvy a možnost smlouvu nechat zavkladovat na příslušném katastrálním úřadě. Období mezi uzavřením smlouvy a nastoupením jejich účinků může pojistit např. advokátní kancelář, u které mohou být smlouvy po stanovenou dobu uloženy.