ZRUŠENÍ A VYPOŘÁDÁNÍ PODÍLOVÉHO SPOLUVLASTNICTVÍ – POSTUP

Zákon v případě zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví jednoznačně preferuje DOHODU O ZRUŠENÍ A VYPOŘÁDÁNÍ PODÍLOVÉHO SPOLUVLASTNICTVÍ mezi podílovými spoluvlastníky, která musí být v případě nemovitostí písemná a jde-li o nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí, je nutný také následný vklad vlastnictví podle takové dohody do katastru nemovitostí.

V rámci uvedené dohody se lze dohodnout např. na rozdělení nemovitostí (je-li to právně a fakticky možné), na převedení vlastnického práva jednomu či více spoluvlastníkům s vyplacením ostatních, anebo na prodeji nemovitostí z volné ruky nebo ve veřejné dražbě a rozdělení výtěžku z prodeje podle podílů.

Dohoda o převedení do výlučného vlastnictví jednoho ze spoluvlastníků se využívá zj. v případech, kdy jeden ze spoluvlastníků má nadále zájem nemovitosti užívat, zatímco druhý nikoliv. Současně je třeba dohodnout výši finančního vyrovnání – tzv. podíl odstupujícího spoluvlastníka vyplatit a splatnost tohoto vyrovnání. Přihlédnout by se mělo k případným investicím do nemovitostí v minulosti či k jinému zhodnocení nemovitostí. To za předpokladu, že nároky z toho vyplývající nejsou již promlčeny, což se poměrně často stává, neboť při realizaci té které investice do nemovitosti se většinou značně podceňuje, že z podílového spoluvlastnictví v budoucnu může vzniknout nějaký právní spor.

Pokud by k dohodě mezi spoluvlastníky nedošlo, pak je třeba tuto situaci řešit soudně prostřednictvím ŽALOBY NA ZRUŠENÍ A VYPOŘÁDÁNÍ PODÍLOVÉHO SPOLUVLASTNICTVÍ = SOUDNÍ VYPOŘÁDÁNÍ SPOLUVLASTNICTVÍ.

Nikdo nemůže totiž být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků.

Je třeba podotknout, že navrhovaným způsobem vypořádání soud není vázán a že naopak následující pořadí způsobů vypořádání podílového spoluvlastnictví je závazné.

Je-li to možné, rozhodne soud o ROZDĚLENÍ SPOLEČNÉ VĚCI; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota. Rozdělení věci však nebrání nemožnost rozdělit věc na díly odpovídající přesně podílům spoluvlastníků, vyrovná-li se rozdíl v penězích. Při zrušení spoluvlastnictví rozdělením společné věci může soud zřídit služebnost nebo jiné věcné právo, vyžaduje-li to řádné užívání nově vzniklé věci bývalým spoluvlastníkem. Rozdělení je často praktické zejména u pozemků (rozdělení po vyhotovení geometrického plánu), u domu je pak tato možnost ztížena tím, že rozdělení je možno provést většinou jen vertikálně, a to tak, že vzniknou ze stavebního hlediska dvě samostatné budovy.

Není-li rozdělení společné věci dobře možné, soud ji PŘIKÁŽE ZA PŘIMĚŘENOU NÁHRADU JEDNOMU NEBO VÍCE SPOLUVLASTNÍKŮM. Soud při rozhodnutí o tom, kterému podílovému spoluvlastníkovi nemovitosti připadnou, přihlédne zejména k velikosti spoluvlastnických podílů a k tomu, aby nemovitost byla účelně využita. Přihlédnout lze podpůrně ovšem také k dalším skutečnostem. Zvažovat by se měl také soulad postupu s dobrými mravy, případně šikanózní jednání některého spoluvlastníka. Pokud jde o přiměřenou náhradu, tak se vychází z tzv. ceny obvyklé, což je cena, za kterou by se věc reálně dala prodat v dané době a na daném místě (v podstatě tržní hodnota). Podílový spoluvlastník, kterému mají nemovitosti připadnout do vlastnictví, by přitom měl prokázat schopnost tuto finanční náhradu vyplatit, a to v přiměřené době = přihlíží se také k solventnosti spoluvlastníka. Jedná se o pravidla pro vypořádání spoluvlastnictví.

Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud PRODEJ VĚCI VE VEŘEJNÉ DRAŽBĚ; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky.

Při zrušení spoluvlastnictví si spoluvlastníci vzájemně vypořádají pohledávky a dluhy, které souvisejí se spoluvlastnictvím nebo se společnou věcí. Každý ze spoluvlastníků může žádat úhradu splatné pohledávky, jakož i pohledávky, jejíž splatnost nastane do jednoho roku po účinnosti dohody o zrušení spoluvlastnictví nebo po zahájení řízení o zrušení spoluvlastnictví. Prodá-li se věc, uhradí se po stržení nákladů prodeje všechny dluhy ještě předtím, než se mezi spoluvlastníky rozdělí výtěžek.

Jelikož soudní spory týkající se nemovitostí jsou náročné nejen časově, ale také finančně, lze doporučit rozumný přístup k věci na straně všech podílových spoluvlastníků směřující k uzavření adekvátní dohody. Každopádně problémy ohledně spoluvlastnictví mohou být právně poměrně složité, a proto je vhodné vždy tyto záležitosti konzultovat v advokátní kanceláři. Konkrétní případy mohou mít celou řadu specifik, přičemž tento příspěvek řeší tuto problematiku z povahy věci jen obecně.

Je nutno také ovšem zmínit i tu možnost, že lze PRODAT SPOLUVLASTNICKÝ PODÍL I TŘETÍ OSOBĚ, pokud se takový zájemce najde a za předpokladu, že není dáno, byť ve značně omezených případech, příp. předkupní právo spoluvlastníků.

V neposlední řadě je třeba upozornit, aby každý, kdo investuje do nemovitosti (rekonstrukce, opravy apod.) dbal na to, zda investuje do svého výlučného vlastnictví, nebo podílového spoluvlastnictví, popř. dokonce do vlastnictví někoho jiného, kdy takové investice se v případě vzniku sporu nemusí vždy investorovi v budoucnu vrátit s ohledem na možnou námitku promlčení jeho nároků z titulu investic do cizí nemovitosti či nemovitosti ve spoluvlastnictví s jinou osobou (a tím vzniku bezdůvodného obohacení vlastníka či spoluvlastníka nemovitosti).