převod nemovitosti | advokat-zlinsko.cz
Close
PRÁVNÍ SLUŽBY A SMLOUVY ONLINE
Mgr. Zdeněk RUMPLÍK

advokát

JUDr. Petr HRADIL

právník

převod nemovitosti

Na co si dát pozor u převodů nemovitostí

tipy a upozornění ke smlouvám

 

S jakými nejčastějšími chybami se lze v praxi setkat v souvislosti se smlouvami ohledně převodů nemovitostí:

Nesprávná specifikace nemovitostí

Vypadá to možná jednoduše, ale mnohdy není. V praxi se lze vcelku často setkat s převodními smlouvami, ve kterých se chybuje ve specifikaci nemovitostí, a to kupř. tak, že je zaměněn např. pozemek parc. č. 123 s pozemkem parc. č. st. 123, anebo tak, že je převeden např. rodinný dům na pozemku parc. č. st. 123, ovšem opomene se samostatně specifikovat i samotná stavební parcela. V důsledku toho kupující vlastní dům, ale již ne parcelu pod domem. Navíc je nutno řešit v případě rozdílnosti vlastnictví u domu a pozemku od r. 2014 zákonné předkupní právo. Napravovat takovou chybu až po vkladu do katastru nemovitostí může být zásadní problém. Pozor také na příslušenství převáděných nemovitostí a možné spory o to, co vlastně mělo a nemělo být převedeno spolu s hlavní nemovitostí. Specifikace nemovitostí je v praxi často problém i u bytů, u kterých se převádí také podíly na společných částech domu, příp. také na pozemku pod bytovým domem a někdy i na pozemcích okolních, popř. jiných nebyt. prostorách domu. Všechny tyto chyby mohou vést k tomu, že katastrální úřad smlouvu nezavkladuje. Řeknete si možná, však to podáme znovu, no ale kromě ztráty správní poplatku také druhá strana nemusí chtít nebo nebude moci poskytnout součinnost – a co pak?!

 

Problematicky, nedostatečně či neplatně formulovaná ujednání a právní vady

V laicky sepsaných smlouvách se často vyskytují ujednání, která jsou formulována tak, že jsou buď neplatná, anebo minimálně zakládají budoucí soudní spory. Taková ujednání se přitom vyskytují nejen v kupních, ale i v darovacích smlouvách, často např. pokud jde o VYMEZENÍ VĚCNÝCH BŘEMEN. U kupních smluv pak smluvní strany také často riskují tím, že podceňují různá právní prohlášení ohledně možných právních vad nemovitostí (dluhy, exekuce, nájmy, předkupní práva, zástavy apod.) a tím i možnosti např. odstoupení od převodní smlouvy. Přitom i jedno slovo nebo jedna věta ve smlouvě může znamenat pro tu kterou smluvní stranu zcela zásadní riziko nebo naopak oporu v případě případného sporu. Právní vady nemovitosti mohou být zcela zásadní a rizikovou součástí převodu. Některé lze vyčíst z listu vlastnictví (např. věcná břemena, zástavní práva či exekuce), jiná ovšem nejsou tak lehce zjistitelná (např. nájemní nebo předkupní právo). Zásadní jsou jak právně vhodná prohlášení ve smlouvě, tak i možnosti odstoupení od smlouvy a jiná zajištění v tomto směru.

 

Nedostatečné zajištění rizik při úhradě kupní ceny – z pozice jak prodávajícího, tak i kupujícího

Při nedostatečném právním ošetření splatnosti kupní ceny riskuje prodávající ztrátu nemovitosti, aniž by získal kupní cenu a naopak kupující riskuje ztrátu kupní ceny, aniž by získal nemovitost. Jelikož jde často o vysoké hodnoty, je nutno tuto skutečnost rozhodně nepodceňovat. Z hlediska převodu nemovitosti je zřejmě právě nejkritičtějším bodem otázka úhrady kupní ceny vs. „přepisu“ nemovitosti na katastru. Mezi okamžikem, kdy se podepíše kupní smlouva a kdy převod zavkladuje katastr totiž je delší doba – min. měsíc, v případě úhrady kupní ceny úvěrem pak i více. Využít lze kupř. ÚSCHOVU KUPNÍ CENY, již blíže popisujeme v článku KUPNÍ CENA A ÚSCHOVA KUPNÍ CENY.

 

Mylný dojem že stačí, aby smlouva „prošla“ katastrem

Účastníci smluv si často mylně myslí, že pokud smlouva tzv. „projde“ katastrem, je vše v pořádku. Platnost převodní smlouvy lze ale napadnout i poté, co projde katastrem. Katastrální úřad totiž ze zákona nezkoumá zdaleka vše, resp. smlouvu zkoumá jen velmi omezeně.

Jeden příklad za všechny – kupuje-li např. nemovitost jen jeden z manželů bez souhlasu druhého, katastrální úřad smlouvu bez dalšího zapíše. Pokud ale smlouva je poté napadena z hlediska platnosti pro nesouhlas druhého z manželů (např. pokud se dosud dobré vztahy v rodině zhorší), je problém na světě. Podobné je to např. u nerespektování příp. zákonného předkupního práva a v celé řadě dalších případů, které je potřeba si u každé smlouvy velmi dobře pohlídat z hlediska aktuální zákonné úpravy. Problém to může být přitom jak z pohledu převodce, tak i nabyvatele.

Zejména u hodnotnějších nemovitostí se nejen proto rozhodně nevyplácí riskovat s jakýmikoliv vzory převodních smluv, ať již jde o DAROVACÍ SMLOUVU NA NEMOVITOST nebo o to více o KUPNÍ SMLOUVU NA NEMOVITOST. Ostatně kdo by po pár letech chtěl zjistit, že se objeví spor o nemovitost, která je zapsána v katastru nemovitostí a do které případně zapsaný vlastník již i nemálo investoval? A to i kdyby to riziko mělo být v řádech třeba „jen“ procent, s ohledem na hodnoty nemovitostí.

 

Makléř / realitka? Opatrně …

Problémy, které mohou vyvstat pokud „naletíte“ jedné z těch méně férových realitních kanceláří či makléřů, jsme popsali např. v odkazu TRIKY REALITNÍCH KANCELÁŘÍ (některých). Ovšem i u těch férových je třeba si uvědomit, že hlavním cílem realitky a makléře je zrealizovat obchod, nikoliv právně smluvně zajistit prioritně Vás, jako tu kterou konkrétní smluvní stranu. Rozhodně tak nepodepisujet automaticky cokoliv, co Vám RK předloží k podpisu. Rozhodně pak nerealizujte úhradu kupní ceny přes realitní kancelář, ale zvolte notářskou nebo advokátní úschovu.

 

Další chyby … rizik je mnoho a čím vyšší cena nemovitosti nebo kupní cena, tím vyšší je riziko!

Shora uvedené chyby jsou jen příkladmé. Při převodu nemovitostí lze narazit na celou řadu i jiných problémů, které mohou ohrozit jak stranu prodávající, tak i kupující.

 

VÍCE INFORMACÍ VIZ V ODKAZU PŘEVODY NEMOVITOSTÍ

Zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví

dohodou či soudně – postup

 

ODKAZ K DOHODĚ OHLEDNĚ PODÍLOVÉHO SPOLUVLASTNICTVÍ

 

 

Zákon v případě zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví jednoznačně preferuje DOHODU O ZRUŠENÍ A VYPOŘÁDÁNÍ PODÍLOVÉHO SPOLUVLASTNICTVÍ mezi podílovými spoluvlastníky, která musí být v případě nemovitostí písemná a jde-li o nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí, je nutný také následný vklad vlastnictví podle takové dohody do katastru nemovitostí.

V rámci uvedené dohody se lze dohodnout např. na rozdělení nemovitostí (je-li to právně a fakticky možné), na převedení vlastnického práva jednomu či více spoluvlastníkům s vyplacením ostatních, anebo na prodeji nemovitostí z volné ruky nebo ve veřejné dražbě a rozdělení výtěžku z prodeje podle podílů.

Dohoda o převedení do výlučného vlastnictví jednoho ze spoluvlastníků se využívá zj. v případech, kdy jeden ze spoluvlastníků má nadále zájem nemovitosti užívat, zatímco druhý nikoliv. Současně je třeba dohodnout výši finančního vyrovnání – tzv. podíl odstupujícího spoluvlastníka vyplatit a splatnost tohoto vyrovnání. Přihlédnout by se mělo k případným investicím do nemovitostí v minulosti či k jinému zhodnocení nemovitostí. To za předpokladu, že nároky z toho vyplývající nejsou již promlčeny, což se poměrně často stává, neboť při realizaci té které investice do nemovitosti se většinou značně podceňuje, že z podílového spoluvlastnictví v budoucnu může vzniknout nějaký právní spor.

 

Pokud by k dohodě mezi spoluvlastníky nedošlo, pak je třeba tuto situaci řešit soudně prostřednictvím ŽALOBY NA ZRUŠENÍ A VYPOŘÁDÁNÍ PODÍLOVÉHO SPOLUVLASTNICTVÍ = SOUDNÍ VYPOŘÁDÁNÍ SPOLUVLASTNICTVÍ.

Nikdo nemůže totiž být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků.

Je třeba podotknout, že navrhovaným způsobem vypořádání soud není vázán a že naopak následující pořadí způsobů vypořádání podílového spoluvlastnictví je závazné.

 

Je-li to možné, rozhodne soud o ROZDĚLENÍ SPOLEČNÉ VĚCI; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota. Rozdělení věci však nebrání nemožnost rozdělit věc na díly odpovídající přesně podílům spoluvlastníků, vyrovná-li se rozdíl v penězích. Při zrušení spoluvlastnictví rozdělením společné věci může soud zřídit služebnost nebo jiné věcné právo, vyžaduje-li to řádné užívání nově vzniklé věci bývalým spoluvlastníkem. Rozdělení je často praktické zejména u pozemků (rozdělení po vyhotovení geometrického plánu), u domu je pak tato možnost ztížena tím, že rozdělení je možno provést jen vertikálně, a to tak, že vzniknou ze stavebního hlediska dvě samostatné budovy.

 

Není-li rozdělení společné věci dobře možné, soud ji PŘIKÁŽE ZA PŘIMĚŘENOU NÁHRADU JEDNOMU NEBO VÍCE SPOLUVLASTNÍKŮM. Soud při rozhodnutí o tom, kterému podílovému spoluvlastníkovi nemovitosti připadnou, přihlédne zejména k velikosti spoluvlastnických podílů a k tomu, aby nemovitost byla účelně využita. Přihlédnout lze podpůrně ovšem také k dalším skutečnostem. Zvažovat by se měl také soulad postupu s dobrými mravy, případně šikanózní jednání některého spoluvlastníka. Pokud jde o přiměřenou náhradu, tak se vychází z tzv. ceny obvyklé, což je cena, za kterou by se věc reálně dala prodat v dané době a na daném místě (v podstatě tržní hodnota). Podílový spoluvlastník, kterému mají nemovitosti připadnout do vlastnictví, by přitom měl prokázat schopnost tuto finanční náhradu vyplatit, a to v přiměřené době = přihlíží se také k solventnosti spoluvlastníka. Jedná se o pravidla pro vypořádání spoluvlastnictví.

 

Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud PRODEJ VĚCI VE VEŘEJNÉ DRAŽBĚ; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky.

 

Při zrušení spoluvlastnictví si spoluvlastníci vzájemně vypořádají pohledávky a dluhy, které souvisejí se spoluvlastnictvím nebo se společnou věcí. Každý ze spoluvlastníků může žádat úhradu splatné pohledávky, jakož i pohledávky, jejíž splatnost nastane do jednoho roku po účinnosti dohody o zrušení spoluvlastnictví nebo po zahájení řízení o zrušení spoluvlastnictví. Prodá-li se věc, uhradí se po stržení nákladů prodeje všechny dluhy ještě předtím, než se mezi spoluvlastníky rozdělí výtěžek.

Jelikož soudní spory týkající se nemovitostí jsou náročné nejen časově, ale také finančně, lze doporučit rozumný přístup k věci na straně všech podílových spoluvlastníků směřující k uzavření adekvátní dohody. Každopádně problémy ohledně spoluvlastnictví mohou být právně poměrně složité, a proto je vhodné vždy tyto záležitosti konzultovat v advokátní kanceláři. Konkrétní případy mohou mít celou řadu specifik, přičemž tento příspěvek řeší tuto problematiku z povahy věci jen obecně.

 

Je nutno také ovšem zmínit i tu možnost, že lze PRODAT SPOLUVLASTNICKÝ PODÍL I TŘETÍ OSOBĚ, pokud se takový zájemce najde.

V neposlední řadě je třeba upozornit, aby každý, kdo investuje do nemovitosti (rekonstrukce, opravy apod.) dbal na to, zda investuje do svého výlučného vlastnictví, nebo podílového spoluvlastnictví, popř. dokonce do vlastnictví někoho jiného, kdy takové investice se v případě vzniku sporu nemusí vždy investorovi v budoucnu vrátit s ohledem na možnou námitku promlčení jeho nároků z titulu investic do cizí nemovitosti či nemovitosti ve spoluvlastnictví s jinou osobou (a tím vzniku bezdůvodného obohacení vlastníka či spoluvlastníka nemovitosti).

 

ODKAZ K DOHODĚ OHLEDNĚ PODÍLOVÉHO SPOLUVLASTNICTVÍ

 

Zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví

dohodou či soudně – postup

reference
Budete-li potřebovat pomoci s platebními rozkazy, obraťte se na tuto kancelař. Pomohla mi úspěšně už dvakrát. Můžu jen a jen doporučit!

Antonín Barborák, Jihomoravský kraj /

S touto AK spolupracujeme jak ve věcech veškerých typů smluv, tak i v soudních sporech a při vymáhání pohledávek po splatnosti. AK pracuje profesionálně a operativně, jsme spokojeni již řadu let.

Starojicko, a.s., okr. Nový Jičín /

Maximální spokojenost s touto AK. Děkuji velmi pěkně za vaše služby a velmi ráda vás všem doporučuji.

M. Balogová, okr. Zlín /

Chci Vaší advokátní kanceláři poděkovat za úspěšnou pomoc při vymáhání pohledávky. Byla jsem maximálně spokojená, oceňuji kvalitní, rychlý a profesionální přístup. Všem mohu doporučit.

Alena Kazíková, Valašské Meziříčí /

Kvalitní smlouva za velice rozumnou cenu !

Ing. Zikmund, Turnov /

Jsem s prací této AK velice spokojená. Chci poděkovat za profesionální přístup. Oceňuji rychlost i kvalitu vytvořené smlouvy vypracované na míru online. Budu doporučovat a i nadále se budu obracet na tuto AK.

Jana Prchalová, Středočeský kraj /

S touto advokátní kanceláří mám velice dobré zkušenosti, v minulosti mi dělali podnájemní smlouvu a teď nově kupní smlouvu nemovitosti. Odezvy na dotazy na mail byly rychlé a srozumitelné a na požádání dokonce udělali smlouvu do druhého dne. Rovněž s cenovou nabídkou jsem byl velmi spokojen.

P. Žák, Znojemsko /

Služby této kanceláře mohu jen doporučit. Potřeboval jsem vyhotovit smlouvu na převod nemovitosti. Už první komunikace byla velice příjemná. Na vypracování jsem trochu spěchal a pan doktor byl ochotný a smlouvu vyhotovil on-line velmi rychle a za velice příznivou cenu. Vřelé díky zaměstnancům za ochotu a ukázkovou profesionalitu. S další záležitostí se určitě obrátím jen na tuto kancelář.

Ladislav Netrda, Kolínsko ... Převody nemovitostí /

Velmi oceňuji kvalitu této advokátní kanceláře a děkuji za velmi rychlou a profesionální práci při přípravě smlouvy. Využili jsme v rodině této možnosti již třikrát a vřele doporučuji.

Paličková, Benešovsko /

Reference klientů na GOOGLE.CZ naleznete na tomto ODKAZU (32 recenzí) a na tomto ODKAZU (17 recenzí) v sekci Recenze, popř. klikněte na obrázek níže (odkaz na první profil)


recenze advokat-zlinsko.cz dle GOOGLE.cz / , , ,

Děkuji za rychlé a perfektní vyřízení smlouvy, včetně podrobných informací a velice rozumné ceny.

Ivan Čermák, Karlovarsko /

S touto kanceláří jsme byli maximálně spokojeni. Obrátili jsme se na ni poté, co nám smlouvu na převod nemovitosti odmítl katastrální úřad. Vyplnili jsme sami jeden z vzorů z internetu, avšak podobnou chybu bychom již neopakovali. Zbytečně jsme přišli o poplatek katastru, čas a následné starosti s tím spojené ani nepočítaje. Chtěli jsme proto již raději smlouvu na míru a s jistotou. Smlouvu jsme obdrželi online do druhého dne, včetně podrobného popisu postupu, vysvětlení a upozornění. Oceňujeme velmi také možnost konzultací u věcí, které nám nebyly zcela zřejmé. Komunikace byla perfektní. Co nás navíc mile překvapilo, tak to byla přívětivě nízká internetová cena za tuto službu.

Magda Procházková, Kolín ... Převody nemovitostí /

Na tuto kancelář jsme se obrátili poté, co nám darovací smlouvu na dům s věcným břemenem odmítl katastrální úřad. Sepsali jsme si ji podle vzoru a zbytečně jsme přišli o 1000 Kč poplatek. Chtěli jsme proto již raději smlouvu na míru od odborníků, u níž bude ručeno jak za vklad do katastru, tak i za bezproblémovost i po vkladu, tedy nejen za vzor jako takový. Smlouva nám byla dodána rychle, kvalitně, se vším vysvětlením, a co nás potěšilo, tak také za výbornou cenu.

Zdeněk Zejbrlík, okr. Liberec /

Vážený pane doktore, velice mne překvapilo jednání a rychlá odpověď na můj dotaz týkající se zhotovení kupní smlouvy a věci s tím související. Byl jsem překvapen, jak mi bylo vše bez nároku na finanční ocenění vysvětleno a ještě jsem byl upozorněn, na jaké věci si mám dát případně pozor. Také mne překvapila velmi mile cenová nabídka na zpracování převodní smlouvy. Děkuji Tímto celé Vaší kanceláři a, i když jsem z Kladenska, obrátím se na Vás.

Vladimír a Romana Chvapilovi, Kladensko /

S touto advokátní kanceláří spolupracujeme dlouhodobě. Využíváme jejích právních služeb a zastupování při soudních sporech, které byly zatím vždy dořešeny k naší spokojenosti. AK pro naši společnost úspěšně řeší vymáhání pohledávek, vypracovává a reviduje kupní aj. smlouvy v rámci obchodních vztahů, smlouvy o převodech nemovitostí, nájemní a pachtovní smlouvy na zemědělské pozemky. Pracují profesionálně a operativně.

Starojicko, a.s., Starý Jičín-Jičina /

KONTAKTNÍ FORMULÁŘ




    ¨

    Kontaktní formulář slouží k zadání a zodpovězení zj. dotazů k bližším podmínkám a k cenové nabídce právní služby, kterou online nabízíme. Jedná-li se o uvedený typ dotazu, pak odpovídáme většinou do následujícího pracovního dne. Tyto dotazy jsou samozřejmě nezávazné a bezplatné. Nejsou zveřejňovány a podléhají mlčenlivosti AK. Odesláním formuláře berete na vědomí tyto podmínky a poučení.



    }); p >

    ZAJÍMAJÍ VÁS BLIŽŠÍ PODMÍNKY ČI PŘESNÁ CENOVÁ NABÍDKA?
    KONTAKTUJTE NÁS – NEZÁVAZNĚ A ZDARMA
    tel. 608 979 055 / On-line chat / sekretariat@advokat-zlinsko.cz

    });

    PRÁVNÍ SLUŽBY ONLINE

    Darovací smlouva

    Kupní smlouva

    Kontrola smlouvy

    Smlouva směnná

    Spoluvlastnictví

    Převody nemovitostí

    Vymáhání pohledávek

    Exekuční návrh

    Platební rozkaz

    Upomínka - vzor

    Uznání dluhu - vzor

    Právní služby - firmy

    Právní služby - reality

    Obchodní smlouvy

    Rozvod a SJM

    blog – aktuality | smlouvy a převody nemovitostí online

    Aktuality - blog, advokat-zlinsko.cz. Právní služby a smlouvy online.