kupní smlouva

Kupní smlouva na nemovitost – otázky a odpovědi

 

KUPNÍ SMLOUVA NA NEMOVITOST – OTÁZKY A ODPOVĚDI

 

 

Kupní smlouvou na nemovitost se převádí nemovitosti za úplatu – kupní cenu.

 

 

JAKÉ JSOU NEJČASTĚJŠÍ OTÁZKY KE KUPNÍ SMLOUVĚ NA NEMOVITOST?

ODPOVĚDI SI PŘEČTĚTE NÍŽE

 

 

 

Pokud máte k tématu kupní smlouva na nemovitost jakýkoliv dotaz, naše kancelář je Vám k dispozici.

 

NEZÁVAZNĚ NÁS KONTAKTUJTE ONLINE

TYTO KONZULTACE JSOU ZDARMA

 

nebo

ONLINE CHAT

na webu vpravo dole

 

případně:

tel.: 608 979 055

sekretariat@advokat-zlinsko.cz

 

 

 

Jak mám postupovat, pokud chci realizovat kupní smlouvu na nemovitost?

 

K úspěšnému převodu nemovitostí touto formou je nutná právně kvalitní kupní smlouva nemovitost (dům, byt, pozemek) a její následný vklad do katastru nemovitostí spolu s návrhem na vklad vlastnického práva. Smlouva určená pro katastr musí mít ověřené podpisy (např. na CzechPointu), dokládá se katastrálnímu úřadu v jednom vyhotovení spolu s uvedeným návrhem. U hodnotnějších nemovitostí rozhodně neriskujte s jakýmikoliv vzory převodních smluv. To lze ale doporučit ale i u nemovitostí nižších hodnot, jako např. u pozemků, protože i tam se riskují pak zbytečně problémy spojené se zápisem vkladu do katastru a ztrátou poplatku za vklad.

 

 

KUPNÍ SMLOUVA NA NEMOVITOST ONLINE ZDE

 

 

 

Co musí obsahovat kupní smlouva na nemovitost?

Jak má vypadat kupní smlouva na nemovitost?

 

V základu především dostatečnou identifikaci prodávající a kupující strany. Dále přesné vymezení nemovitostí v souladu s právními předpisy, což bývá často problém u pozemků s geometrickým plánem, u bytových jednotek, se kterými souvisejí spoluvlastnické podíly na domě a pozemcích či u staveb, které mohou a nemusí být součástí pozemku, kdy nesprávná identifikace nemovitostí může vést k zamítnutí návrhu na vklad. Dále závazek prodávajícího odevzdat nemovitosti kupujícímu a převést na něj vlastnictví a naopak závazek kupujícího přijmout nemovitosti a uhradit sjednanou kupní cenu, již je potřeba stanovit a vyřešit ideálně také způsob její úhrady. Samozřejmě podpisy smluvních stran. To jsou ovšem jen základní náležitosti. Důležitá jsou i další ujednání k právní ochraně té které strany a jelikož jde o nemovitosti, doporučuje se rozhodně nespoléhat na vzory takové smlouvy.

 

 

Kde najdu vzor kupní smlouvy na nemovitost, konkrétně na pozemek?

 

Vzor kupní smlouvy na nemovitost – pozemek naleznete např. ZDE, popř. proklikem na obrázek níže stáhnete vzor přímo do svého PC. Nicméně zvažte velmi dobře, zda použijete opravdu obecný vzor kupní smlouvy na nemovitost, přečtěte si poučení obsažené ve vzoru. U nemovitostí typu dům nebo byt, popř. u hodnotnějších pozemků nedoporučujeme se vzorem smlouvy zbytečně riskovat. 

 

 

Kupní smlouva na pozemek vzor

Kupní smlouva na garáž vzor

Kupní smlouva na 1/2 nemovitosti vzor

 

 

Platí se daň z převodu – nabytí nemovitostí u kupní smlouvy na nemovitost?

 

Tato daň byla v r. 2020 zrušena, může se Vás v pozici prodávajícího ale za jistých okolností týkat u kupní smlouvy na nemovitost daň z příjmu 15% z rozdílu hodnot mezi dobou nabytí nemovitostí a dobou jejich prodeje. Zajímat by Vás v pozici prodávajícího tak měly podmínky osvobození od této daně, zejména pokud jde o nemovitosti, které nejsou určeny a nebyly využívány k vlastnímu bydlení, u kterých je obecně tzv. časový test pro příjmy z prodeje nemovitostí deset let od nabytí nemovitosti, pokud byla nemovitost nabyta do 31.12.2020, pak pět let. Pokud prodávající měl v nemovitosti bydliště (např. dům či byt, pozemků se to logicky týkat ani nemůže), pak lhůta je dva roky. Podrobnosti také ZDE – daň z příjmu u kupní smlouvy na nemovitost.

 

 

Potřebuji ke kupní smlouvě na nemovitost odhad?

 

Kupující posudek – odhad nepotřebuje, vyjma situace, kdy to požaduje banka pro případnou hypotéku. Prodávající pak pouze případně tehdy, pokud by příjem z převodu nemovitosti byl daňově zatížen daní z příjmu, zj. tedy v závislosti na době, která uplynula od pořízení nemovitosti do doby jejího aktuálního prodeje, popř. podle toho, zda v nemovitosti měl či neměl bydliště. Jinak posudek potřeba k převodu obecně není.

 

 

Kdo platí za sepsání kupní smlouvy na nemovitost?

A kdo platí vklad do katastru u kupní smlouvy na nemovitost?

 

Za sepsání kupní smlouvy na nemovitost platí advokátovi ten, kdo si tuto smlouvu objedná, většinou to bývá tedy prodávající, nicméně prodávající a kupující se mohou domluvit i např. na tom, že se na nákladech za smlouvu budou podílet oba rovným dílem, popř. jinak. Obdobně to platí pro poplatek za vklad do katastru (k tomu viz také níže), i když zvyklostí a pravidlem je, že tento poplatek platí kupující.

 

 

Mám volit při převodu nemovitosti v rodině kupní nebo darovací smlouvu?

Lze prodat nemovitost za symbolickou cenu u kupní smlouvy na nemovitost?

 

Velmi zjednodušeně lze říci, že pokud se vyplácí kupní cena, mělo by jít o kupní smlouvu na nemovitost, pokud je převod bezúplatný, mělo by jít o darovací smlouvu. Myšlenky na převody nemovitosti tzv. za korunu nebo za nějakou symbolickou cenu se objevují občas v souvilosti s úvahou jak se vyhnout placení darovací daně, pokud jde o převod mezi osobami od této daně neosvobozené. Nelze to však doporučit. Fin. úřad takovou smlouvu může považovat fakticky za darovací, navíc se strany vystavují riziku zneplatnění smlouvy, která simuluje něco, co ve skutečnosti není, krom např. ustanovení o tzv. neúměrném zkrácení při extrémně nízké kupní ceně atp. Odkaz: darovací daň u darovací smlouvy na nemovitost. Odkaz: Daň z nabytí nemovitosti a daň z příjmu u kupní smlouvy na nemovitost.

 

 

Jakou kupní cenu mohu platit v hotovosti u kupní smlouvy na nemovitost?

 

Platby v hotovosti jsou omezeny částkou max. 270.000 Kč. Zvažte ovšem hrazení kupní ceny v hotovosti i při nižších částkách, pokud nejde např. o drobný pozemek v hodnotě pár tisíc. Samozřejmě základem je právně kvalitní kupní smlouva na nemovitost.

 

 

Mohu koupit nemovitost výlučně sám/sama, pokud mám manžela/manželku?

 

Pokud máte zúžené SJM notářským zápisem v tomto směru, pak ano. Pokud nemáte, pak za trvání manželství platí fikce SJM ze zákona, kdy byste měli nemovitost kupovat oba manželé společně. Katastrální úřad to při přepisu nemovitosti u kupní smlouvy na nemovitost sice nezkoumá, ale problémy mohou v tomto směru nastat, i přes zápis v katastru, i později, pokud např. manžel či manželka následně takový převod zpochybní z toho pohledu, že nemovitost správně má být v SJM. Zvláště pokud kupní cena je fakticky placena z prostředků v SJM (pak musí jednat oba manželé společně). Pokud je placena kupní cena z výlučných prostředků jednoho z manželů (které měl prokazatelně např. před uzavřením manželství a nedošlo k jejich smíšení se SJM, nebo pokud např. zdědil finance po rodičích a opět nedošlo k jejich smíšení se SJM), tak může nemovitost koupit i sám výlučně. Přesto je vhodné, aby tuto skutečnost druhý manžel/manželka potvrdil písemně. Nejen z důvodu jistoty na straně kupující, ale i na straně prodávající.

 

 

Jak na kupní smlouvu na nemovitost se zástavou?

 

Zástavu může mít na nemovitosti prodávající, nebo naopak bude požadovat zástavu banka kupujícího kvůli hypotéce, popř. mohou nastat obě situace. Situaci většinou není potřeba řešit smlouvou o smlouvě budoucí, ale rovnou kupní smlouvou na nemovitost s tzv. odloženou účinností. V těchto případech o to více je potřeba dbát na odpovídající ujednání ve smlouvě, a to z pohledu obou stran.

 

 

Řeší katastr, zda byla uhrazena kupní cena v souladu s kupní smlouvou na nemovitost?

 

Obecně katastrální úřad nezajímá, zda kupní cena byla či nebyla uhrazena, to se ponechává na smluvních stranách a vhodném právním zajištění v kupní smlouvě na nemovitost, vyjma např. situace, kdy pro ochranu prodávající strany smlouvy obsahuje tzv. odkládací podmínku pro vklad do katastru vázanou na prokázání úhrady kupní ceny.

 

 

Na co si dát pozor jako prodávající u kupní smlouvy na nemovitost?

 

Kromě častých pochybení ve specifikacích nemovitostí či v problematicky, nedostatečně či neplatně sepsaných ujednání v rámci kupní smlouvy na nemovitost, si prodávající musí dát pozor na řadu dalších věcí, jako např. průkaz energetické náročnosti budovy nebo na odpovědnost za skryté vady nemovitostí. Obecně pak nejzásadnější problematikou u kupní smlouvy je dostatečné zajištění převodu financí v časové návaznosti na vklad do katastru nemovitostí, když prodávající riskuje ztrátu vlastnictví nemovitostí, pokud by neměl dostatečně zajištěno obdržení kupní ceny. Nejvýhodnější pro prodávajícího je přijmout po podpisu kupní smlouvy kupní cenu a teprve poté vkládat smlouvu na katastr s pomocí tzv. odkládací podmínky (s tím ale může mít problém kupující), popř. u hodnotnějších nemovitostí se doporučuje využití advokátní úschovy, která znamená jistotu v tomto směru. Pozor je třeba si dávat i v situacích převodů prostřednictvím realitní kanceláře. Některé tipy, na co si dát pozor u převodu nemovitostí, jsou obsaženy v tomto článku.

 

 

Na co si dát pozor jako kupující u kupní smlouvy na nemovitost?

 

Kromě častých pochybení ve specifikacích nemovitostí či v problematicky, nedostatečně či neplatně sepsaných ujednání v rámci kupní smlouvy na nemovitost, si kupující musí dát pozor na řadu dalších věcí, jako např. vady nemovitostí, ale nejzásadněji pak na dostatečné zajištění převodu financí v časové návaznosti na vklad do katastru nemovitostí, když kupující riskuje ztrátu nemalé kupní ceny, pokud by neměl dostatečně zajištěno to, že katastr nemovitost řádně na něj po kupní smlouvě skutečně přepíše. Nejvýhodnější pro kupujícího by bylo uhradit kupní cenu až po vkladu do katastru, nicméně to je většinou problematické naopak pro prodávajícího. Proto u hodnotnějších nemovitostí se rozhodně vždy doporučuje využití advokátní úschovy, která znamená jistotu v tomto směru a uvolnění financí pro prodávajícího probíhá až poté, co zavkladování nemovitostí ve prospěch kupujícího proběhne řádně katastrem. Jinými slovy nemůže se stát, že se dostanete do situace, kdy nebudete mít nemovitost, ale ani peníze. Téma úschovy kupní ceny rozebíráme blíže např. v článku Kupní smlouva na nemovitost – kupní cena a úschova, kde srovnáváme také různé typy úschov – bankovní, notářskou a advokátní. Pokud kupující pořizuje nemovitost přes realitní kancelář, měl by si dát pozor již na znění tzv. rezervační smlouvy, uzavírané s realitní kanceláří.

 

 

Co předkupní právo u kupní smlouvy na nemovitost?

 

Předkupní právo obecně bylo zrušeno, tedy až na zákonem stanovené výjimky. Může být však sjednáno smluvně.

 

 

Potřebuji průkaz energetické náročnosti budovy u kupní smlouvy na nemovitost?

 

V případě prodeje domu či bytu se, až na stanovené výjimky, prodávajícího u kupní smlouvy na nemovitost týká zákonná povinnost předat kupujícímu průkaz energetické náročnosti budovy.

 

 

Kolik stojí vklad kupní smlouvy na nemovitost do katastru?

 

Od r. 2020 je poplatek katastrálnímu úřadu 2.000,- Kč. Kupní smlouva na nemovitost a návrh na vklad připravené advokátní kanceláří Vás přitom nevyjdou, zj. u online řešení, o nějak zásadně více, takže doporučujeme tuto variantu rozhodně zvážit. Poměrně často se stává, že katastrem neprojdou různě vyplněné obecné vzory stažené z internetu a klienti tak zbytečně přichází mj. i o zmíněný poplatek, krom všech problémů s tím spojených. Cenu příp. řešení online zjistíte jednoduše nezávazným dotazem.

 

 

Jak dlouho trvá přepis podle kupní smlouvy na nemovitost na katastru?

 

Po podání návrhu na vklad katastr vyznačí u převáděných nemovitostí tzv. plombu, informuje také vlastníky nemovitosti, že bylo zahájeno příslušné řízení. Na zápis vkladu má katastr lhůtu obecně 30 dní. S ohledem na zákonnou lhůtu v souvislosti s oznámením vlastníkům nemovitosti však nerozhodne dříve než po 20 dnech.

 

 

 

 

KUPNÍ SMLOUVA NA NEMOVITOST ONLINE ZDE

 

 

 

KUPNÍ SMLOUVA NEMOVITOST – DALŠÍ ODKAZY

 

Odkaz ke kontrole převodní smlouvy

Daň z nabytí nemovitostí u koupě

Kupní smlouva na pozemek vzor

Kupní smlouva na garáž vzor

Kupní smlouva na 1/2 nemovitosti vzor

Kupní smlouva, kupní cena a úschova

Převody přes realitní kanceláře

Předkupní právo spoluvlastníků

Triky některých realitních kanceláří

Na co si dát pozor u převodů

Kupní smlouva na dům

Kupní smlouva na byt

 

 

Postup při převodu nemovitosti – smlouva a vklad

 

POSTUP PŘI PŘEVODU NEMOVITOSTI

PŘEVODNÍ SMLOUVA A VKLAD DO KATASTRU

 

 

Jste jako prodávající domluveni na prodeji domu, bytu či hodnotnějšího pozemku s kupujícím nebo naopak jako kupující jste domluveni s vlastníkem nemovitosti na prodeji a koupi. Jak tedy dále postupovat při převodu nemovitosti?

 

Obdobně viz níže pak odkaz na darovací smlouvu na převod nemovitosti.

 

 

KUPNÍ SMLOUVA

 

I. fáze převodu nemovitosti znamená sepsat kupní smlouvu na převod nemovitosti. Rozhodně se vyplatí přitom neriskovat a ať již na straně prodávajícího, nebo na straně kupujícího, je třeba dbát na právně kvalitní smlouvu. Ke smlouvě budete potřebovat rozhodně aktuální oficiální list vlastnictví (výpis z katastru nemovitostí), který získáte na katastrálním úřadě nebo na CzechPointu, příp. za poplatek odkazem i na webu www.cuzk.cz.

 

Na jedné straně je hodnotná nemovitost, na druhé značná suma odpovídající kupní ceně a risk v tomto směru může stát tedy opravdu hodně. Přeci jen takový převod realizujete často jen jednou či dvakrát za život. Stačí i malá chyba a důsledky mohou být nedozírné – převedená nemovitost bez řádného zaplacení kupní ceny nebo naopak ztracené celoživotní úspory, právní vady a problémy z toho vyplývají atp.

 

S přípravou právně kvalitních dokumentů při převodu nemovitosti může pomoci advokátní kancelář, která se na to specializuje. Vhodné je oslovit klidně i více kanceláří s žádostí o cenovou nabídku a další podmínky. Takový dotaz je vždy nezávazný. Zjistíte tak podmínky včetně přesných cenových relací předem a v klidu se pak rozhodnete.

 

V dnešní době je přitom již zcela obvyklé, že takovou záležitost lze vyřídit i z pohodlí domova online, a to při zachování plné odpovědnosti advokátní kanceláře.

 

 

DAROVACÍ SMLOUVA A REVIZE NÁVRHU KUPNÍ SMLOUVY

 

Obdobně lze postupovat i u darovací smlouvy na nemovitost, zj. pokud se týká právě hodnotných nemovitostí jako je dům či byt nebo v kombinaci s věcným břemenem atp. I zde má smysl získat nejprve nezávazně cenovou nabídku od více advokátních kanceláří a poté se v klidu rozhodnout.

 

Určitě neriskujte zbytečně se vzory. I smlouva, která „projde“ katastrem, může být napadena nebo z ní mohou vyplynout jiné problémy. Pokud jde o pozemek za pár tisíc, asi by to neznamenalo až takovou hrozbu, jako např. právě u domu, bytu nebo hodnotnějších parcel.

 

Nepodceňujte ani situaci, kdy návrh smlouvy na nemovitost předloží druhá strana, a to ani v případě, že smlouvu přichystal její advokát (předpokladem tak je, že se snažil chránit tedy zájmy především druhé strany). Využijte v takovém případě možností kontroly převodní smlouvy.

 

 

NA CO SI DÁT POZOR U PŘEVODU NEMOVITOSTI

KUPNÍ CENA A ÚSCHOVA KUPNÍ CENY

 

 

VKLAD DO KATASTRU A DAŇOVÉ POVINNOSTI

 

II. fází převodu nemovitosti je vklad do katastru. Příslušnému katastrálnímu úřadu se předkládá převodní smlouva na nemovitost v jednom vyhotovení s úředně ověřenými podpisy a dále formulářový návrh na vklad. Zápis vkladu vlastnictví na katastru trvá přibližně jeden měsíc.

 

 

 

CHCETE SE NA COKOLIV ZEPTAT?

ZAJÍMÁ VÁS POSTUP NEBO CENA?

NEZÁVAZNĚ NÁS KONTAKTUJTE ONLINE

TYTO KONZULTACE JSOU ZDARMA

 

nebo

ONLINE CHAT

na webu vpravo dole

 

případně:

tel. 608 979 055

sekretariat@advokat-zlinsko.cz

 

 

 

VÍCE INFORMACÍ – ODKAZ PŘEVODY NEMOVITOSTÍ ONLINE

Daň z nabytí nemovitosti a z příjmu u prodeje nemovitosti

 

Daň z nabytí nemovitosti a daň z příjmu u prodeje nemovitosti

aktualizováno podle stavu v r. 2023

 

Daň z nabytí nemovitosti původně ve výši 4%, jejímž poplatníkem byl nabyvatel vlastnického práva k nemovité věci, tj. např. kupující pokud šlo o nabytí vlastnického práva prostřednitvím kupní smlouvy na nemovitost, byla zákonem č. 386/2020 Sb. zrušena. Tuto daň tak aktuálně neplatí ani prodávající, ani kupující.

 

Prodávajícího by však u úplatného převodu nemovitostí (typicky tedy u kupní smlouvy) měla vždy zajímat ještě i případně daň z příjmu ve výši 15% z rozdílu hodnot mezi dobou nabytí nemovitostí a dobou jejich prodeje (tedy nikoliv z prodejní ceny, ale jakoby z kladného „zisku“), resp. podmínky osvobození od ní. Od této daně jste osvobozeni (jako fyzické osoby, které nemovitost nemají v obchodním majetku):

 

1. pokud splňujete časový test, tj. vlastníte nemovitost 10 let, pokud jste ji nabyli po 1.1.2021 anebo 5 let, pokud jste ji nabyli do 31.12.2020. Můžete si do této doby přitom započítat i dobu, po kterou nemovitost vlastnil Váš právní předchůdce v přímé příbuzenské linii, po kterém jste tuto nemovitost zdělili (pozor: vztahuje se na dědictví, nikoliv pokud nemovitost byla darována).

 

2. pokud jste v nemovitosti bydleli min. dva roky bezprostředně před prodejem (pozor: nejedná se přitom o týž pojem, jako trvalé bydliště), logicky jsou tak např. z této podmínky vyloučeny kupř. pozemky.

 

3.  pokud bydlíte v nemovitosti méně jak 2 roky, ale současně použijete všechny peníze z prodeje na uspokojení další vlastní bytové potřeby, a to do jednoho roku od okamžiku, kdy obdržíte kupní cenu. Kupř. tedy prodáte např. byt a do roka peníze použijete na pořízení rodinného domu.

 

 

Konkrétní situace v případě nejistoty doporučujeme vždy konzultovat pro jistotu s daňovým poradcem.

 

 

VÍCE INFORMACÍ KE KUPNÍ SMLOUVĚ V ODKAZU KUPNÍ SMLOUVA NEMOVITOST

 

Nový občanský zákoník: kupní smlouva

 

Nový občanský zákoník: kupní smlouva

 

Ohledně kupní smlouvy přinesl nový občanský zákoník (NOZ) od 1.1.2014 mimo jiné následující vybrané důležité změny a novinky (s ohledem na množství změn skutečně jen vybrané):

 

S ohledem na zrušení obchodního zákoníku se ustanovení kupní smlouvy v NOZ vztahují jak na vztahy koupě mezi občany – nepodnikateli, tak i mezi podnikateli navzájem a také mezi podnikatelem a nepodnikatelem. NOZ rozlišuje:

 

• obecná ustanovení o kupní smlouvě
• ustanovení o koupi movité věci
• ustanovení o koupi nemovité věci
• ustanovení o prodeji zboží v obchodě (kamenné obchody i e-shopy)
• ustanovení o koupi závodu

 

ROZDĚLENÍ VAD Z HLEDISKA REKLAMAČNÍCH NÁROKŮ PODLE PODSTATNOSTI PORUŠENÍ SMLOUVY

 

• v NOZ je opuštěno hledisko odstranitelných a neodstranitelných vad a je nahrazeno novým kritériem pro určení jaká práva z vad věci má kupující, a to sice tím, zda jde o vadu – porušení smlouvy podstatné či nepodstatné
• je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady dodáním nové bezvadné věci či dodáním chybějící věci, právo na odstranění vady opravou věci, právo na přiměřenou slevu z kupní ceny nebo právo odstoupit od smlouvy
• je-li vadné plnění nepodstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady nebo na přiměřenou slevu z kupní ceny
• neodstraní-li prodávající vadu věci včas, nebo vadu odmítne odstranit, může kupující požadovat slevu z kupní ceny, anebo může od smlouvy odstoupit

 

VÝHRADA VLASTNICKÉHO PRÁVA S ÚŘEDNĚ OVĚŘENÝMI PODPISY

 

• NOZ řeší ustanovení řady vedlejších ujednání ke kupní smlouvě, jako je např. výhrada vlastnického práva, výhrada zpětného prodeje či zpětné koupě, předkupní právo, koupě na zkoušku, výhrada lepšího kupce, cenová doložka apod.
• výhrada vlastnického práva: nově bude možná i u nemovitostí. Vůči věřitelům bude podle NOZ tato výhrada nově ovšem působit, jen pokud bude ujednání pořízeno ve formě veřejné listiny, anebo v písemné formě s úředně ověřenými podpisy

 

ZÁKONNÁ ZÁRUKA ZA JAKOST ZBOŽÍ

 

• dosud známá dvouletá zákonná záruka za jakost věci koupené v obchodě podle některých názorů zaniká, podle jiných trvá dále v pozměněné podobě … k tomu viz např. zde
• výkladový problém se skrývá v ustanovení, podle něhož kupující je oprávněn uplatnit právo z vady, která se vyskytne u spotřebního zboží v době 24 měsíců od převzetí – tedy zj. v onom slově „vyskytne“, kdy není zcela zřejmé, zda musí jít o skrytou vadu, která existuje již v době převzetí věci a jen se projeví později, anebo i takovou, která v době převzetí zatím neexistuje a vznikne (nikoliv jen projeví se) až po dobu užívání věci do dvou let
• lhůta k uplatnění práv ze zákonné odpovědnosti za skryté vady věci = dva roky (u obecných ustanovení smluv pak šest měsíců)
• zákonná odpovědnost za vady = vady, které měla věc již při převzetí (byť se projevily později) či vady které vznikly později pokud prodávající vadu způsobil porušením své povinnosti
• lhůta 24 měsíců se vztahuje na koupi zboží v obchodě u podnikatele nepodnikatelem – spotřebitelem, jinak je obecně lhůta na vytnutí vad věci (reklamační lhůta) šest měsíců od převzetí
• smluvně záruku za jakost lze jak dohodnout, tak i poskytnout jednostranným prohlášením prodávajícího, odpovědnost bude takto za záruku uvedenou i na zboží, na jeho obale, v přiloženém návodu nebo v reklamě
• i nadále platí, že pokud se vada (rozpor s kupní smlouvou) vyskytne do šesti měsíců ode dne převzetí zboží, má se zásadně za to, že existovala již v okamžiku převzetí kupujícím a tvrdí-li prodávající opak, musí to také dokázat

 

DALŠÍ USTANOVENÍ K REKLAMACÍM V OBCHODĚ – SLEVA, VÝMĚNA ATP.

 

• slevu z ceny věci lze požadovat namísto jakéhokoliv jiného nároku z vadného plnění (což má umožnit např. i variantu opravy svépomocí či jinak)
• výměna zboží za nové bez vad je možná, jen pokud to není vzhledem k povaze vady nepřiměřené (jinak připadá do úvahy zj. odstranění vad) a je-li vadná jen součást, lze žádat jen výměnu součásti
• v případě, že u odstranitelných vad nelze věc užívat řádně pro opakovaný výskyt vady po opravě nebo pro větší počet vad, je dáno právo na dodání nové věci či na výměnu součásti, anebo i právo na odstoupení od smlouvy, jinak také na přiměřenou slevu
• odstoupení od smlouvy uzavřené přes internet: zde zůstává zachováno pravidlo o možnosti spotřebitele odstoupit bez uvedení důvodu a bez sankce od kupní smlouvy obecně do 14 dnů od převzetí zboží
• namísto prekluze práv z vadného plnění při jejich včasném neuplatnění, kdy právo zanikalo, nastane „jen“ promlčení tohoto práva, tzn. soud k němu přihlédne jen na základě námitky prodávajícího, že kupující neoznámil vadu věci včas

 

KUPNÍ SMLOUVA NA NEMOVITOST 

 

V tomto případě je podle NOZ prodloužena zákonná lhůta pro oznámení skrytých vad prodávajícímu a uplatnění práv z vadného plnění, a to na pět let, což je významná změna ve prospěch strany kupující. Dále se mění např. zásada ohledně převodu příslušenství nemovitosti v rámci např. kupních smluv, a to tak, že příslušenství se bude převádět automaticky, pokud se nevyjádří opak (pozor na případné spory, zda např. vybavení nábytkem je či není v konkrétním případě příslušenstvím nemovitosti).

Na co si dát pozor u převodů nemovitostí – tipy

 

Na co si dát pozor u převodů nemovitostí

tipy a upozornění ke smlouvám

 

 

S jakými nejčastějšími chybami se lze v praxi setkat v souvislosti se smlouvami ohledně převodů nemovitostí:

 

Nesprávná specifikace nemovitostí

 

Vypadá to možná jednoduše, ale mnohdy není. V praxi se lze vcelku často setkat s převodními smlouvami, ve kterých se chybuje ve specifikaci nemovitostí, a to kupř. tak, že je zaměněn např. pozemek parc. č. 123 s pozemkem parc. č. st. 123, anebo tak, že je převeden např. rodinný dům na pozemku parc. č. st. 123, ovšem opomene se samostatně specifikovat i samotná stavební parcela. V důsledku toho kupující vlastní dům, ale již ne parcelu pod domem. Navíc je nutno řešit v případě rozdílnosti vlastnictví u domu a pozemku od r. 2014 zákonné předkupní právo. Napravovat takovou chybu až po vkladu do katastru nemovitostí může být zásadní problém. Pozor také na příslušenství převáděných nemovitostí a možné spory o to, co vlastně mělo a nemělo být převedeno spolu s hlavní nemovitostí. Specifikace nemovitostí je v praxi často problém i u bytů, u kterých se převádí také podíly na společných částech domu, příp. také na pozemku pod bytovým domem a někdy i na pozemcích okolních, popř. jiných nebyt. prostorách domu. Všechny tyto chyby mohou vést k tomu, že katastrální úřad smlouvu nezavkladuje. Řeknete si možná, však to podáme znovu, no ale kromě ztráty správní poplatku také druhá strana nemusí chtít nebo nebude moci poskytnout součinnost – a co pak?!

 

 

Problematicky, nedostatečně či neplatně formulovaná ujednání a právní vady

 

V laicky sepsaných smlouvách se často vyskytují ujednání, která jsou formulována tak, že jsou buď neplatná, anebo minimálně zakládají budoucí soudní spory. Taková ujednání se přitom vyskytují nejen v kupních, ale i v darovacích smlouvách, často např. pokud jde o VYMEZENÍ VĚCNÝCH BŘEMEN. U kupních smluv pak smluvní strany také často riskují tím, že podceňují různá právní prohlášení ohledně možných právních vad nemovitostí (dluhy, exekuce, nájmy, předkupní práva, zástavy apod.) a tím i možnosti např. odstoupení od převodní smlouvy. Přitom i jedno slovo nebo jedna věta ve smlouvě může znamenat pro tu kterou smluvní stranu zcela zásadní riziko nebo naopak oporu v případě případného sporu. Právní vady nemovitosti mohou být zcela zásadní a rizikovou součástí převodu. Některé lze vyčíst z listu vlastnictví (např. věcná břemena, zástavní práva či exekuce), jiná ovšem nejsou tak lehce zjistitelná (např. nájemní nebo předkupní právo). Zásadní jsou jak právně vhodná prohlášení ve smlouvě, tak i možnosti odstoupení od smlouvy a jiná zajištění v tomto směru.

 

 

Nedostatečné zajištění rizik při úhradě kupní ceny – z pozice jak prodávajícího, tak i kupujícího

 

Při nedostatečném právním ošetření splatnosti kupní ceny riskuje prodávající ztrátu nemovitosti, aniž by získal kupní cenu a naopak kupující riskuje ztrátu kupní ceny, aniž by získal nemovitost. Jelikož jde často o vysoké hodnoty, je nutno tuto skutečnost rozhodně nepodceňovat. Z hlediska převodu nemovitosti je zřejmě právě nejkritičtějším bodem otázka úhrady kupní ceny vs. „přepisu“ nemovitosti na katastru. Mezi okamžikem, kdy se podepíše kupní smlouva a kdy převod zavkladuje katastr totiž je delší doba – min. měsíc, v případě úhrady kupní ceny úvěrem pak i více. Využít lze kupř. ÚSCHOVU KUPNÍ CENY, již blíže popisujeme v článku KUPNÍ CENA A ÚSCHOVA KUPNÍ CENY.

 

 

Mylný dojem že stačí, aby smlouva „prošla“ katastrem

 

Účastníci smluv si často mylně myslí, že pokud smlouva tzv. „projde“ katastrem, je vše v pořádku. Platnost převodní smlouvy lze ale napadnout i poté, co projde katastrem. Katastrální úřad totiž ze zákona nezkoumá zdaleka vše, resp. smlouvu zkoumá jen velmi omezeně.

 

Jeden příklad za všechny – kupuje-li např. nemovitost jen jeden z manželů bez souhlasu druhého, katastrální úřad smlouvu bez dalšího zapíše. Pokud ale smlouva je poté napadena z hlediska platnosti pro nesouhlas druhého z manželů (např. pokud se dosud dobré vztahy v rodině zhorší), je problém na světě. Podobné je to např. u nerespektování příp. zákonného předkupního práva a v celé řadě dalších případů, které je potřeba si u každé smlouvy velmi dobře pohlídat z hlediska aktuální zákonné úpravy. Problém to může být přitom jak z pohledu převodce, tak i nabyvatele.

 

Zejména u hodnotnějších nemovitostí se nejen proto rozhodně nevyplácí riskovat s jakýmikoliv vzory převodních smluv, ať již jde o DAROVACÍ SMLOUVU NA NEMOVITOST nebo o to více o KUPNÍ SMLOUVU NA NEMOVITOST. Ostatně kdo by po pár letech chtěl zjistit, že se objeví spor o nemovitost, která je zapsána v katastru nemovitostí a do které případně zapsaný vlastník již i nemálo investoval? A to i kdyby to riziko mělo být v řádech třeba „jen“ procent, s ohledem na hodnoty nemovitostí.

 

 

Makléř / realitka? Opatrně …

 

Problémy, které mohou vyvstat pokud „naletíte“ jedné z těch méně férových realitních kanceláří či makléřů, jsme popsali např. v odkazu TRIKY REALITNÍCH KANCELÁŘÍ (některých). Ovšem i u těch férových je třeba si uvědomit, že hlavním cílem realitky a makléře je zrealizovat obchod, nikoliv právně smluvně zajistit prioritně Vás, jako tu kterou konkrétní smluvní stranu. Rozhodně tak nepodepisujet automaticky cokoliv, co Vám RK předloží k podpisu. Rozhodně pak nerealizujte úhradu kupní ceny přes realitní kancelář, ale zvolte notářskou nebo advokátní úschovu.

 

 

Další chyby … rizik je mnoho a čím vyšší cena nemovitosti nebo kupní cena, tím vyšší je riziko!

Shora uvedené chyby jsou jen příkladmé. Při převodu nemovitostí lze narazit na celou řadu i jiných problémů, které mohou ohrozit jak stranu prodávající, tak i kupující.

 

 

VÍCE INFORMACÍ VIZ V ODKAZU PŘEVODY NEMOVITOSTÍ

 

Prodej a koupě nemovitostí přes realitní kanceláře

 

Prodej a koupě nemovitostí přes realitní kanceláře

publikováno v r. 2017

 

Realitní kancelář (dále také jen „RK“) obecně má sloužit k tomu, aby prodávajícímu pomohla sehnat zájemce o koupi jeho nemovitosti (ať již se jedná o dům, byt, pozemek, nebytový prostor apod.) a naopak kupujícímu pomohla sehnat vhodnou nemovitost, kterou má zájem koupit, to vše pak za sjednanou provizi. Je třeba si však předně uvědomit, že prioritním cílem realitní kanceláře je zprostředkovat a uskutečnit obchod v tomto smyslu – převod nemovitostí, nikoliv bez dalšího právní zajištění právních a finančních nároků té které konkrétní smluvní strany.

 

PROVIZE

 

Provize realitních kanceláří se ve standardních případech pohybují většinou okolo 5 % z prodejní ceny nemovitostí. Provizi většinou platí formálně strana prodávající, která si služby realitní kanceláře objednala, fakticky však bývá většinou o tuto částku navýšena kupní cena nemovitosti, za kterou nemovitosti následně získává strana kupující. Pozornost věnujte nejen dohodnutému procentu provize, ale také tomu, zda není určena ve smlouvě nějaká minimální výše takové provize.

 

EXLUZIVNÍ ZASTOUPENÍ

 

Realitní kancelář může zájemci nabízet tzv. exkluzivní zastoupení a podpis smlouvy o zprostředkování prodeje nemovitostí s tzv. exkluzivitou. Není rozhodné, jak je smlouva nazvána nebo co bude tvrdit ústně realitní makléř, ale jaký konkrétní obsah smlouvy a ujednání budete podepisovat, proto je potřeba vše si řádně přečíst a textu, který se podepisuje také plně porozumět. To ostatně platí i pro jakékoliv jiné smlouvy. Uvedená exkluzivita znamená, že pouze daná realitní kancelář může zastupovat zájemce o prodej konkrétní nemovitosti. Tato smlouva je pro realitní kancelář velmi výhodná, pro zájemce však již nikoliv tak zřejmě. Jeho nemovitost totiž nemůže již nabízet a prodávat kdokoliv jiný (dokonce ani sám prodávající), čímž se může snížit výrazněji šance na prodej nemovitosti, i když na druhé straně se naopak může stát, že nebude působit zcela věrohodně, pokud shodnou nemovitost bude nabízet celá řada realitních kanceláří najednou a k tomu většinou za různé ceny, čemuž také bude jistě odpovídat i menší úsilí jednotlivých RK k prodeji nemovitosti.

 

KTEROU REALITNÍ KANCELÁŘ

 

Pozornost věnujte mj. také tomu, jaké o dané realitní kanceláři získáte reference, ať již od známých, anebo na internetu (vyhledávače nebo internetové diskuse), a to jak ve smyslu pozitivním, tak také negativním. I když si však vyberete ke spolupráci realitní kancelář, která má renomé, nespoléhejte na to, že vše proběhne v pořádku. Je známa řada případů, kdy i etablované realitní kanceláře se dostaly do problémů, v důsledku čehož klienti přišli buď o nemovitost, nebo o celoživotní úspory investované do koupě nemovitostí. Stejně tak je známa řada případů, kdy převodní smlouva předložená realitní kanceláří nedostatečně zajišťovala právní a finanční nároky té které smluvní strany, v důsledku čehož následovaly menší či větší právní problémy, soudní spory apod. U hodnotných nemovitostí se nevyplácí riskovat. Jsou také subjekty, které se jako realitní kanceláře spíše jen tváří, osloví vás s tím, že pro vaši nemovitost jsou schopni ihned sehnat kupujícího nebo jej dokonce již mají, stačí jen podepsat předloženou smlouvu. Poté zjistíte, že žádný kupec neexistuje a dotyčná „RK“ jen čeká na to, až nemovitost převedete sami nebo s pomocí jiné RK a v souladu s podepsanou smlouvou vám vyúčtuje vysokou provizi. Zajímejte se o to, kde všude RK inzeruje nemovitosti a ověřte si to.

 

ZPROSTŘEDKOVATELSKÁ SMLOUVA

 

Je základem pro smluvní vztah mezi RK a zájemcem. Na příliš rozsáhlé smlouvy si dejte pozor, stejně tak věnujte pozornost zejména ustanovením o předmětu smlouvy a o jeho ceně (vč. ne-možnosti jejího snižování), dále ustanovením o provizi, o nákladech, o povinnostech zájemce stejně jako o vašich dalších podmínkách převodu nemovitostí, ale také o smluvních pokutách (výše a podmínky vzniku nároku na ně), možnosti ukončení smlouvy (včetně otázky jak dlouho budete vázáni touto smlouvou) apod. Nedejte na to, co vám kdo říká, ale co podepisujete, pokud si nejste jisti, poraďte se. Pokud vám RK nechce návrh smlouvy poskytnout k tomu, abyste se o ní poradili např. v advokátní kanceláři, tak se raději takové RK vyhněte – již takový přístup nevěstí většinou nic dobrého. Zajímejte se také o to, jaké služby jsou v ceně provize (např. znalecký posudek, náklady za list vlastnictví, převodní smlouva zpracovaná advokátem apod.).

 

REZERVAČNÍ SMLOUVA A REZERVAČNÍ POPLATEK

 

Pokud si kupující vybere konkrétní nemovitost, většinou podepisuje s nabízející realitní kanceláří tzv. rezervační smlouvu a skládá tzv. rezervační poplatek. RK musí doložit, že je oprávněna nemovitost nabízet a její převod pro vlastníka zajistit (minimálně zprostředkovatelská smlouva). Rezervační poplatek většinou z pochopitelných důvodů odpovídá výši sjednané provize realitní kanceláře. V těchto smlouvách bývá problematicky řešen způsob použití zaplacené zálohy (fakticky na kupní cenu nemovitosti), poněvadž rezervační smlouva je uzavírána s RK (a jí je také placena záloha), zatímco kupní smlouva je poté uzavírána s vlastníkem nemovitosti (a kupní cena tedy placena jemu). Problematické tak je zejména to, pokud vlastník nemovitosti není také stranou této smlouvy, anebo pokud takové nakládání s rezervačním poplatkem jako se zálohou na kupní cenu nepředpokládá již alespoň zprostředkovatelská smlouva. Každopádně je třeba ze strany kupujícího si pohlídat minimálně vyjádření té skutečnosti, že rezervační poplatek odpovídá záloze na kupní cenu (to, že jde fakticky o výši provize, na kterou má pak nárok RK vůči prodávajícímu, je vedlejší) a tuto skutečnost zopakovat také zřetelně v kupní smlouvě včetně potvrzení prodávajícího, že tato část kupní ceny byla uhrazena na účet RK v souladu s ujednáními mezi nimi. Je třeba se soustředit také na ustanovení smlouvy řešící naopak otázku propadnutí či naopak vrácení tohoto rezervačního poplatku a v jaké lhůtě, zejména pro případ odstoupení od kupní smlouvy z nějakého podstatného důvodu nebo pro konkrétní či alespoň obecné důvody, kdy k převodu vlastnického práva nedojde např. z důvodů na straně prodávajícího nebo RK. Otázkou také je, zda v konkrétním případě není vhodnější rovnou přistoupit k podpisu kupní smlouvy.

 

KUPNÍ SMLOUVA NA NEMOVITOST A PRÁVNÍ OŠETŘENÍ PŘEVODU

 

Kupní smlouva na nemovitost je pro obě smluvní strany, tedy jak prodávajícího, tak kupujícího, tím nejzásadnějším právním dokumentem. Pro seriózní realitní kanceláře většinou smlouvy připravují právníci či spolupracující advokátní kanceláře. Pokud tomu tak není (např. RK nebo makléř chystají smlouvu sami pouhým doplňováním základních nutných informací do nějaké obecného vzoru smlouvy, který běžně používají), dejte si pozor, neboť hrozí poměrně zásadní riziko, že smlouva nemusí být právně v pořádku anebo nemusí dostatečně a kvalitně zajišťovat vaše nároky. Vymiňte si v takovém případě, že předložíte svůj návrh převodní smlouvy, který si necháte zpracovat např. ve vámi vybrané advokátní kanceláři s jistotou, že dostatečně pokrývá a zajišťuje vaše právní a finanční nároky. I pokud tomu tak však je – tedy smlouvu připravuje např. advokátní kancelář spolupracující s realitní kanceláří, uvědomte si, že cílem předložené smlouvy je většinou zejména co nejjednodušeji zajistit převod vlastnického práva na příslušném katastru nemovitostí pro obě smluvní strany, nikoliv bez dalšího hájit finanční a právní zájmy jedné ze smluvních stran, na které právě stojíte, ať již jako prodávající nebo kupující. I v takovém případě je více než vhodné předložený návrh smlouvy minimálně konzultovat ve vámi zvolené advokátní kanceláři. Sice za uvedené úkony pravda něco zaplatíte, ale vždy je lepší menší investice do prevence, než následné možné značné ztráty. Nejdůležitější je si uvědomit, že při špatně sepsané smlouvě můžete skončit bez financí i bez nemovitosti.

 

KUPNÍ CENA A JEJÍ ZAJIŠTĚNÍ

 

Nikdy nepřevádějte kupní cenu za nemovitosti prostřednictvím účtu samotné realitní kanceláře. V minulosti se již nemálokrát stalo, že se RK dostala do finančních problémů, kupní cena zůstala na účtu realitní kanceláře, na kterou posléze byl většinou i prohlášen konkurz a v důsledku toho klienti RK přišli buď o nemovitost na jedné straně, nebo o celoživotní úspory v podobě vysoké kupní ceny na straně druhé (podle konkrétních smluvních ujednání o době převodu nemovitosti v katastru). Pokud má být obecně kupní cena hrazena ještě před podáním návrhu na vklad do katastru, např. při podpisu kupní smlouvy na nemovitost, znamená to riziko pro kupujícího. Nabytí vlastnictví k nemovitosti totiž není spojeno s podpisem kupní smlouvy, ale až se zápisem vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Pokud má být kupní cena naopak hrazena až po vkladu, je to rizikem naopak pro prodávajícího. Nejjistější způsob zajištění kupní ceny pro obě strany je notářská nebo advokátní úschova kupní ceny na depozitním úschovním účtu, a to do doby podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí nebo do samotného rozhodnutí o vkladu, kdy teprve poté je kupní cena odesílána na účet prodávajícího. Kupující tak má jistotu v tom, že kupní cena odchází z úschovního účtu až poté, kdy je již zapsán jako vlastník příslušné nemovitosti, prodávající má naopak jistotu, že návrh na vklad do katastru nemovitostí je podáván až v době, kdy již kupní cena je deponována na úschovním účtu. Lze tak eliminovat také rizika spojená se situací, kdy by se v mezidobí od podpisu kupní smlouvy do vkladu vlastnického práva na katastru nemovitostí na příslušném listu vlastnictví objevila např. exekuce či jiná právní vada. Realitní kancelář neodpovídá za splnění závazků té které smluvní strany ani za právní či faktické vady nemovitostí. Má-li být na koupi nemovitostí čerpán např. úvěr, je možno zpracovat buď smlouvu o smlouvě budoucí, anebo ideálně lépe již rovnou kupní smlouvu s tzv. odloženou účinností, a to ideálně v advokátní kanceláři. Advokátní úschova může řešit také otázku částky připadající na daň z převodu nemovitostí, kdy by si kupující měl uvědomit, že je ze zákona ručitelem za to, že prodávající tuto daň finančnímu úřadu řádně a včas zaplatí.

 

DALŠÍ UJEDNÁNÍ VE SMLOUVĚ

 

Kupní smlouva na nemovitost by měla obsahovat také celou řadu dalších ujednání, např. o možnostech odstoupení od ní a podmínkách k tomu dohodnutých, o problematice vyklizení nemovitostí, prohlášení prodávajícího ohledně právních a faktických vad nemovitostí, resp. o jejich absenci a zajištění pro případ nepravdivosti takových prohlášení, případně řadu dalších ujednání. Může se stát, že v mezidobí se např. na příslušném listu vlastnictví objeví exekuce či jiná právní závada, dodatečně se zjistí, že na nemovitosti vázne např. nájemní či jiné právo, které není patrné z listu vlastnictví nebo že byla např. ohledně nemovitostí podána soudní žaloba, která nebyla v té době ještě patrná v katastru nemovitostí a která může mít na vlastnické právo k nemovitosti podstatný vliv apod. Dobrá smlouva by i na takové eventuality měla být připravena. Pokud je např. kupován pozemek pro zástavbu, měl by kupující prověřovat např. to, zda je takový pozemek určen skutečně k zástavbě, v jakém rozsahu a za jakých podmínek, dále možnosti přívodu inženýrských sítí, napojení přípojek kanalizací apod. Je-li kupován byt v bytovém domě, měl by se kupující zajímat mj. např. o stanovy a jiné dokumenty společenství vlastníků jednotek nebo bytového družstva a o povinnosti z nich vyplývající.

 

Obdobná rizika a upozornění shora uvedená platí podobně také samozřejmě v případech, kdy jsou nemovitosti převáděny bez součinnosti realitní kanceláře a kdy se prodávající a kupující domluví tzv. napřímo. I zde platí, že při špatně sepsané smlouvě můžete skončit bez financí i bez nemovitosti. 

 

 

PODROBNOSTI KE KUPNÍ SMLOUVĚ NA NEMOVITOST

 

Kupní smlouva nemovitosti – kupní cena a úschova

 

KUPNÍ SMLOUVA NEMOVITOSTI

KUPNÍ CENA A ÚSCHOVA KUPNÍ CENY

 

PROBLEMATIKA ZAPLACENÍ KUPNÍ CENY A ÚSCHOVA KUPNÍ CENY

 

Koupě a prodej nemovitosti je nemalou životní investicí, a proto je potřeba věnovat dostatečnou pozornost právní stránce věci. Z hlediska převodu nemovitosti je přitom zřejmě nejkritičtějším bodem otázka úhrady kupní ceny vs. „přepisu“ nemovitosti na katastru.

 

Kupní cena může být prodávajícímu ze strany kupujícího zaplacena ještě PŘED PODÁNÍM NÁVRHU na vklad do katastru, např. při podpisu kupní smlouvy. Tato varianta však nese sebou RIZIKO PRO KUPUJÍCÍHO, který za nemovitost již zaplatil, ale dosud se nestal jejím vlastníkem, že do doby podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru, resp. do zápisu vlastnictví v katastru nemovitostí (což trvá přibližně jeden celý měsíc), se mohou objevit některé skutečnosti, které nabytí vlastnictví mohou zkomplikovat či dokonce znemožnit (např. exekuce, soudní spor či jiná právní závada). Nabytí vlastnictví k nemovitosti totiž není spojeno s podpisem kupní smlouvy, ale až se zápisem vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí a do té doby kupující vlastníkem není.

 

Kupní cena může být prodávajícímu ze strany kupujícího zaplacena případně také až PO ZÁPISU VKLADU vlastnického práva do katastru nemovitostí. Tato varianta však naopak nese sebou RIZIKO PRO PRODÁVAJÍCÍHO, který vlastnictví k nemovitosti již pozbyl, ale dosud nemá zaplacenu kupní cenu. Byť by v kupní smlouvě pro takový případ byla dohodnuta smluvní pokuta nebo dokonce možnost odstoupení od kupní smlouvy při prodlení kupujícího se zaplacením kupní ceny, dostává se prodávající do nejisté a často náročněji řešitelné situace.

 

Variantou vhodnou jak pro prodávajícího, tak i pro kupujícího, a to zejména v případech vyšších hodnot kupních cen, pak je využití ÚSCHOVY KUPNÍ CENY na k tomu vyhrazeném úschovním – depozitním účtu, a to až do doby kladného rozhodnutí o vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí, kdy teprve poté je kupní cena vyplacena z úschovního účtu prodávajícímu. Návrh na vklad vlastnického práva je přitom podáván příslušnému katastrálnímu úřadu většinou až poté, kdy je celá kupní cena již deponována na úschovním účtu. Prodávající má jistotu v tom, že přepis vlastnického práva v katastru nemovitostí se realizuje až poté, kdy byla celá kupní cena složena kupujícím do úschovy a prodávající tak má zajištěno její splacení a naopak kupující má jistotu v tom, že kupní cena bude prodávajícímu vyplacena až poté, kdy řádně proběhne vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí v jeho prospěch a stane se tak vlastníkem předmětných nemovitostí.

 

Uvedenou úschovu kupní ceny mohou nabízet např. notáři či advokáti, a to na základě smlouvy o úschově finančních prostředků. Tyto subjekty jsou kromě samotné smlouvy vázáni pak také řadou stavovských předpisů a jsou také pojištěni pro případ vzniku škody. Pokud např. advokát sepisuje pro smluvní strany kupní smlouvu a k tomu je vyžadována také úschova kupní ceny, není třeba se obávat nějaké vysoké ceny této úschovy – většinou odměna za tuto úschovu bývá součástí dohodnuté odměny za zpracování samotné převodní smlouvy. Finance na advokátním úschovním účtu jsou vymezeny pouze pro daný jeden případ, jsou důsledně odděleny od ostatních finančních prostředků advokátní kanceláře a nepodléhají exekucím ani insolvencím.

 

 

ODKAZ NA NEJČASTĚJŠÍ OTÁZKY A ODPOVĚDI KE KUPNÍ SMLOUVĚ

 

 

PROBLEMATIKA ÚHRADY KUPNÍ CENY PŘES REALITNÍ KANCELÁŘE

 

I v případě, že prodej a koupi nemovitosti zprostředkovává realitní kancelář, je třeba důsledně dbát na eliminaci rizika ztráty finančních prostředků (kupní ceny), pokud by tato měla být zasílána přímo prodávajícímu, anebo na účet realitní kanceláře. Může se totiž snadno stát, a z minulosti toto dokládají i některé příklady konkrétních realitních kanceláří, že se realitní kancelář v mezidobí může dostat do finančních či jiných problémů, v důsledku čehož by kupní cenu složenou na účet realitní kanceláře již nemusela přeposlat prodávajícímu. Podle konkrétních ujednání příslušné převodní smlouvy pak i přesto může, nebo naopak vůbec nemusí, i v takovém případě dojít k podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Jak prodávající, tak i kupující pak riskují, že nemusí mít ani nemovitost, ani peníze. Podle zákona o realitním zprostředkování přitom došlo k výraznému omezení takových „úschov“ u realitních kanceláří.

 

Kvalitní a seriózní realitní kancelář poznáte, mimo jiného, také podle toho, zda spolupracuje při zpracování kupní smlouvy na nemovitost s advokátní kanceláří, která je schopna smlouvu zajistit vhodným a odborným způsobem pro obě smluvní strany a v případě potřeby nabídnout také úschovu kupní ceny na úschovním účtu advokáta.

 

odkaz: pozor na smlouvy s realitní kanceláří

 

TYPY ÚSCHOV STRUČNĚ

 

 

ADVOKÁTNÍ ÚSCHOVA

 

Jedná se o relativně bezpečnou formu úschovy, pro každý případ je zřízen individuální účet úschovy, který je oddělen od ostatního majetku advokáta. Je vhodné určitě ale volit prověřenou, stabilní a bezproblémovou advokátní kancelář a zajímat se o její renomé. V minulosti se staly případy zpronevěry, byť šlo o extrémní a zcela ojedinělé případy. Je zde flexibilita v komunikaci i v případných úpravách úschovní smlouvy, advokát většinou současně zajišťuje automaticky i vklad do katastru. Cenově se jedná o variantu nejvýhodnější, neboť cena úschovy je stanovena dohodou – tedy každý advokát může mít tuto cenu stanovenu jinak a vyplatí se tedy porovnávat.

 

NOTÁŘSKÁ ÚSCHOVA

 

Jedná se o relativně bezpečnou formu úschovy, i když – oproti běžné představě, za úschovu notáře stát neručí, tedy je obdobná úschově advokátní tak, jak je popsána shora včetně příp. rizik. Je zde flexibilita v komunikaci i v případných úpravách úschovní smlouvy, notář může zajistit také související jednání jako např. vklad do katastru. Na druhou stranu se jedná o úschovu, jejíž cena je z daných případů většinou nejvyšší, stanovená pevně a neměnně.

 

BANKOVNÍ ÚSCHOVA

 

Jedná se o bezpečnou formu úschovy kupní ceny. Na druhou stranu je zde mnohem vyšší náročnost a formálnost přípravy, vyšší doba sjednání, menší či nulová ochota k jakýmkoliv změnám v textu úschovní smlouvy, mnohem menší flexibilita v komunikaci, nezajištění souvisejících jednání jako např. vkladu do katastru, a také vyšší cena této úschovy.

 

ÚSCHOVA U REALITNÍ KANCELÁŘE

 

Nejedná se o úschovu v plném slova smyslu, jako je tomu u úschov shora uvedených, a není zde ani ve všech směrech plná ochrana, kterou poskytují shora uvedené úschovy. Proto tuto „úschovu“ obecně spíše nedoporučujeme. V minulosti se staly u některých realitních kanceláří i případy zpronevěry, anebo krachu realitní kanceláře. Podle zákona o realitním zprostředkování nemá realitní kancelář oprávnění tuto službu klientům vyloženě nabízet, max. má možnost umožnit její využití, pokud si o ni klient písemně zažádá, a to samostatně.

 

VÍCE INFORMACÍ V ODKAZU KUPNÍ SMLOUVA NA NEMOVITOST

Katastr nemovitostí a list vlastnictví

 

KATASTR NEMOVITOSTÍ A LIST VLASTNICTVÍ

 

KATASTR NEMOVITOSTÍ

 

Katastr nemovitostí je veřejný a veřejně přístupný seznam, který obsahuje soubor údajů o nemovitých věcech vymezených zákonem č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, zahrnující jejich soupis, popis, jejich geometrické a polohové určení a zápis práv k těmto nemovitostem. Nemovitostmi se rozumí především budovy, pozemky, byty či nebytové prostory. Jsou ovšem i stavby, které v katastru nenajdete, např. rozestavěné stavby, studny, ploty, některé vedlejší stavby nespojené se zemí pevným základem, podzemní stavby jako sklepy apod. Katastr nemovitostí vedou katastrální úřady.

 

Z katastru nemovitostí zjistíte např. kdo vlastní např. konkrétní nemovitost, zda na nemovitosti nejsou zapsána nějaká omezení, zda neprobíhá v souvislosti s nemovitostí nějaké řízení, jaké nemovitosti jsou zapsány na konkrétním listu vlastnictví apod. Je tak důležitý mj. pro kupující, ale nejen pro ně. Můžete si zde prohlédnout také katastrální mapu v konkrétním katastrálním území, např. se podívat na umístění a hranice pozemku, jaké pozemky jsou okolo daného pozemku, na obvody budovy (často se stává, že vlastník realizuje přístavbu bez příslušných povolení), můžete se také podívat, zda např. stavba nezasahuje na cizí pozemek apod. Pro lepší orientaci je vhodné využít mapu ve formátu ortofotomapy. U pozemku můžete také v katastrální mapě zjistit, zda na něm nestojí fakticky nějaká černá, nezkolaudovaná stavba. Můžete zde také měřit vzdálenost nebo plochu.

 

Nahlížet do katastru nemovitostí můžete online ZDE.

 

Neplacené nahlížení do katastru nemovitostí nenabízí však všechny informace. Doporučujeme tak toto nahlížení používat jen orientačně. Pokud máte podepisovat např. konkrétní smlouvu na převod nemovitosti, určitě si zajistěte oficiální list vlastnictví – výpis z katastru nemovitostí.

 

K vyhledávání byste měli znát alespoň katastrální území a např. číslo popisné v případě stavby nebo číslo parcely v případě pozemku. Podle vlastníka v neplaceném nahlížení do katastru nemovitostí vyhledávat nemůžete, nicméně pokud najdete nemovitost, která mu vlastnicky patří, tak vlastníka zjistíte, při prokliku na příslušný list vlastnictví pak zjistíte také další nemovitosti, které vlastní daná osoba dále v daném katastrálním území ve stejném režimu vlastnictví (tj. např. výlučné vlastnictví, SJM nebo podílové spoluvlastnictví se stejnými spoluvlastníky a podíly).

 

LIST VLASTNICTVÍ

 

Pokud např. prodáváte, kupujete či darujete nemovitost, zřizujete věcné břemeno, zástavní právo apod., anebo případně jen potřebujete zjistit určité informace ohledně některé nemovitosti např. z důvodů zájmu o její koupi (vlastnické právo – vlastníka nemovitosti, právní závady jako např. existenci či neexistenci zástavního práva, věcného břemene, exekucí apod.), budete potřebovat v první řadě list vlastnictví – výpis z katastru nemovitostí ohledně dotčených nemovitostí, a to z důvodu právní jistoty pokud možno co nejaktuálnější. U nemovitostí evidovaných v katastru nemovitostí se zapisují tedy především práva vlastnická, zástavní, věcná břemena nebo věcná předkupní práva a řada dalších práv.

 

Naopak z výpisu z katastru nemovitostí (listu vlastnictví) např. nevyčtete, zda na nemovitosti nevázne nějaký obligační závazek, např. nájemní právo (pokud nebylo se souhlasem vlastníka v katastru zapsáno), zda vlastník není omezen ve svéprávnosti, nenajdete zde ani teprve hrozící exekuce dosud nezapsané apod., o to více je pak třeba spoléhat na kvalitně zpracovanou smlouvu o převodu nemovitostí.

 

Oficiální list vlastnictví získáte např. na katastrálním úřadě, na CzechPointu, anebo můžete získat oficiální list vlastnictví jako placenou sestavu i online ze stránek CUZK.cz. Výpis Vám následně dojde na zadanou e-mailovou adresu a lze ho i stáhnout rovnou z prohlížeče.

 

List vlastnictví se skládá z několika částí. V horní části najdete např. katastrální území a číslo listu vlastnictví, dále v části A jsou údaje o vlastnících, popř. také zda jde o vlastnictví v SJM nebo u spoluvlastnictví podíl spoluvlastníka, v části B je popis nemovitostí (u pozemku např. parcelní číslo, výměra, druh pozemku), v části C naleznete informace k tomu, zda není nemovitost právně zatížena, např. zástavním právem (typicky banky) či věcným břemenem (např. právo užívání nebo inženýrské sítě), popř. také zda nemovitost není dotčena exekucí, v části D jsou poznámky (např. zda neprobíhá u nemovitosti nějaké řízení) a v části E jsou uvedeny nabývací tituly vlastnictví.

 

VKLAD DO KATASTRU

 

Vlastnické právo k nemovitosti nenabýváte již samotným uzavřením (sepisem a podepsáním) kupní, darovací či jiné smlouvy, ale teprve vkladem do katastru nemovitostí (s právními účinky ke dni podání návrhu na vklad u příslušného katastrálního úřadu). Dobu mezi těmito skutečnostmi (uzavřením smlouvy a jejím zavkladováním do katastru nemovitostí) je vhodné také kvalitně právně ošetřit v rámci smlouvy o převodu nemovitostí, a to zejména u kupních smluv. Může se totiž stát, že v době mezi uzavřením převodní smlouvy a podáním návrhu na vklad vlastnického práva se zjistí nebo přímo na příslušném listu vlastnictví objeví nějaká právní závada (včetně případné exekuce), která převod nemovitosti znemožní či minimálně značně zkomplikuje. Při dnešním systému doručování soudních a úředních písemností totiž prodávající při nějakém opomenutí nemusí často ani vědět, že je vůči němu uplatněn u soudu nějaký finanční nárok.

 

Vklad do katastru nemovitostí je realizován na základě NÁVRHU NA VKLAD společně s doložením listin, na jejichž základě má být daná změna v katastru nemovitostí provedena. Návrh na vklad do katastru se podává na speciálním k tomu určeném formuláři. Podpisy na návrhu na vklad není nutno úředně ověřovat, naopak na převodní smlouvě musí být podpisy všech jejích účastníků úředně ověřeny (např. CzechPoint).

 

SPLATNOST KUPNÍ CENY

 

U kupní smlouvy je třeba tak důsledně řešit otázku splatnosti kupní ceny. Je-li kupní cena hrazena před či při podpisu kupní smlouvy, kupující riskuje, že vlastnictví nemovitosti na něj převedeno z různých důvodů posléze být nemusí, ačkoliv kupní cenu již uhradil. Má-li kupní cena být hrazena naopak až po vkladu do katastru nemovitostí, riskuje naopak prodávající, že kupní cenu nemusí fakticky obdržet, ačkoliv vlastnické právo již přešlo na kupujícího. Jistotou pro obě strany může být advokátní či notářská úschova kupní ceny až do doby, kdy bude předloženo příslušné rozhodnutí katastrální úřadu o vkladu vlastnického práva ve prospěch kupujícího, anebo list vlastnictví, ze kterého budou patrny změny vlastnického práva v souladu s převodní smlouvou. Jistotu pak mají obě strany smlouvy – prodávající v tom, že kupní cena je uschována na příslušném úschovním účtu a připravena pro její převod, kupující naopak v tom, že nepřijde o složenou kupní cenu v případě, že k převodu vlastnického práva z rozličných důvodů nakonec nedojde.

 

Převod nemovitosti, kupní smlouva, úschova a zástava

 

PŘEVOD NEMOVITOSTI

KUPNÍ SMLOUVA, ÚSCHOVA A PŘEVOD SE ZÁSTAVOU

 

V praxi se lze občas setkat s případy klientů, kteří přijdou do advokátní kanceláře s tím, že podepsali určitou smlouvu o převodu nemovitostí (např. kupní smlouvu či smlouvu o smlouvě budoucí), kterou si ve snaze ušetřit nějakou tu korunu buď sepsali sami podle nějakého vzoru, často staženého z internetu či podle jiné smlouvy, anebo kterou jim sepsala nějaká třetí osoba mimo advokátní kancelář, která dle svého prohlášení s takovými smlouvami má „zkušenosti“. Většinou pak takoví klienti přicházejí do advokátní kanceláře v okamžiku, kdy zjistí, že z takto sepsané smlouvy vznikl nějaký zásadní právní problém, často neřešitelný, nebo řešitelný jen velmi obtížně, že smlouva je napadnutelná či že nejsou dostatečně zajištěny nároky z ní vyplývající.

 

Problémů, které mohou nastat z neodborně zpracované smlouvy o převodu nemovitostí, je přitom celá řada. Ať již se jedná o nedocenění problematiky osvobození od daně, špatné formulace samotného předmětu převodu, opomenutá věcná břemena či jiné právní vady nemovitostí, nedořešení vztahů ke společnému jmění manželů či velmi často nedostatečná zajištění pro smluvní strany v rámci např. možností odstoupení od smlouvy v určitých případech či vymahatelnosti a zajištění sjednané kupní ceny. Uvedené právní problémy se přitom mohou projevit až později, a to i přesto, že smlouva „prošla“ katastrálním úřadem.

 

Vzhledem k tomu, že nemovitosti, které nemají zanedbatelnou hodnotu, nejsou převáděny běžně každý den, NENÍ VHODNÉ SPOLÉHAT NA VZOROVÉ SMLOUVY Z INTERNETU či jinou vzorovou smlouvu z jiného případu nebo z minulosti, neboť každý převod má svá specifika, které nelze z žádného vzoru vyčíst či opsat, stejně tak není vhodné spoléhat na zpracování tak závažné smlouvy jinou osobou, byť by měla se smlouvami určité zkušenosti, která však na rozdíl od advokátní nebo notářské kanceláře za výsledek své práce v tomto směru neručí. Ve srovnání s tím, co vše může hrozit z nekvalitní či neodborné smlouvy o převodu nemovitostí, s přihlédnutím k nemalým hodnotám převáděných nemovitostí, přitom nejsou odměny AK za zpracování a zajištění smlouvy nikterak vysoké.

 

Mezi časté chyby a problémy spojené s kupními smlouvami patří např.:

– nedostatečné či špatně formulované zajištění převodu pro kupujícího s rizikem ztráty kupní ceny
– nedostatečné či špatně formulované zajištění převodu pro prodávajícího s rizikem ztráty nemovitostí
– rizikové zasílání kupních cen na účty realitních kanceláří
– nedostatečná prohlášení prodávajícího ohledně právních vad nemovitostí (zástavy, exekuce, věcná břemena, soudní spory apod.) až do doby přepisu vlastnického práva v katastru
– nedořešení otázky ručitelství kupujícího za úhradu daně z převodu
– podcenění zákonných postupů z hlediska SJM
– uvádění jiných cen ve smlouvě, než jaké jsou ve skutečnosti vypláceny
– situace, kdy smlouvu podepíše např. na straně kupující jen jeden z manželů, ačkoliv by mělo jít o předmět SJM, a tudíž by smlouvu pod sankcí relativní neplatnosti, měli podepisovat oba manželé (a to přesto, že i taková smlouva může projít katastrálním úřadem, který tuto relativní neplatnost ze zákona nemá povinnost zkoumat)

 

POZOR je třeba si dávat také v případech, kdy převod nemovitostí je realizován PROSTŘEDNICTVÍM REALITNÍ KANCELÁŘE, a to např. na eliminaci rizika ztráty finančních prostředků (kupní ceny), pokud by kupní cena měla být zasílána na účet realitní kanceláře, která by se v mezidobí mohla např. dostat do finančních problémů a kupní cenu by již nepřeposlala prodávajícímu. Snadno se tak lze dostat do situace, kdy nebudete mít ani dům, ani peníze. Tuto situaci lze řešit buď tak, že kupní cena je zasílána přímo na účet prodávajícího, popř. do notářské nebo advokátní úschovy. Řada realitních kanceláří samozřejmě tyto možnosti v rámci svého servisu nabízí, včetně toho, že kupní smlouvu na nemovitost zpracuje spolupracující advokátní kancelář, která na základě přání smluvních stran smlouvu zajistí jak pro stranu prodávající, tak i pro stranu kupující.

 

Pokud má totiž být obecně kupní cena hrazena ještě před podáním návrhu na vklad do katastru, např. při podpisu kupní smlouvy na nemovitost, znamená to riziko pro kupujícího. Nabytí vlastnictví k nemovitosti totiž není spojeno s podpisem kupní smlouvy, ale až se zápisem vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Pokud má být kupní cena naopak hrazena až po vkladu, je to rizikem naopak pro prodávajícího. Využít lze v těchto případech např. právě ADVOKÁTNÍ ÚSCHOVY kupní ceny na k tomu vyhrazený úschovní účet, a to až do doby podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí nebo do samotného rozhodnutí o vkladu, kdy teprve poté je kupní cena odesílána na účet prodávajícího. Kupující tak má jistotu v tom, že kupní cena odchází z úschovního účtu až poté, kdy je již zapsán jako vlastník příslušné nemovitosti, prodávající má naopak jistotu, že návrh na vklad do katastru nemovitostí je podáván až v době, kdy již kupní cena je deponována na úschovním účtu. Lze tak eliminovat také rizika spojená se situací, kdy by se v mezidobí od podpisu kupní smlouvy do vkladu vlastnického práva na katastru nemovitostí na příslušném listu vlastnictví objevila např. exekuce či jiná právní vada.

 

Jak je to s převodem nemovitosti, POKUD na ní VÁZNE smluvní ZÁSTAVNÍ PRÁVO, nejčastěji ve prospěch bankovní instituce, která vlastníkovi poskytla úvěr na úhradu kupní ceny? Nejčastěji se postupuje, zjednodušeně řečeno, tak, že banka prodávajícího potvrdí souhlas s předčasným zaplacením zbývající dlužné částky včetně příslušenství, která vyplývá z daného úvěru. Z úvěru naopak kupujícího pak v rámci dohodnutých podmínek v rámci kupní smlouvy na nemovitost, se doplatí tato částka na účet banky prodávajícího, která se předtím současně zavázala, že jakmile tato částka k danému datu bude uhrazena, obratem zajistí výmaz zástavního práva zapsaného ve prospěch banky prodávajícího. Pokud banka naopak kupujícího požaduje před uvolněním financí na úhradu kupní ceny zástavu na daných nemovitostech, tato zástava se zřídí (po výmazu předchozí zástavy zůstane na listu vlastnictví dále jako zástava první v pořadí). Zřízení této nové zástavy ve prospěch banky kupujícího by měla odsouhlasit také původní banka strany prodávající. Kupní smlouva je zapisována do katastru nemovitostí v okamžiku, kdy finance budou uvolněny ve prospěch banky prodávajícího. Před tím nebo i potom pak dojde k výmazu původní zástavy. Rozdíl mezi kupní cenou a splacením částky na vyrovnání předchozího úvěru se zašle za sjednaných podmínek na účet prodávajícího, ideálně pak prostřednictví advokátní úschovy. Jinou možností je také převzetí hypotéky prodávajícího kupujícím.

 

 

VÍCE INFORMACÍ ODKAZ KUPNÍ SMLOUVA NEMOVITOST