darovací smlouva

Darovací smlouva na nemovitost – otázky a odpovědi

 

DAROVACÍ SMLOUVA NA NEMOVITOST – OTÁZKY A ODPOVĚDI

 

 

Darovací smlouvou se převádí nemovitosti bezúplatně, nejčastěji v rámci rodiny.

 

JAKÉ JSOU NEJČASTĚJŠÍ OTÁZKY K TÉTO SMLOUVĚ? ODPOVĚDI SI PŘEČTĚTE NÍŽE.

 

Pokud byste chtěli jakoukoliv z níže uvedených otázek probrat blíže anebo máte k danému tématu darovací smlouvy jinou otázku, naše kancelář je k dispozici k případné konzultaci.

MŮŽETE NÁS NEZÁVAZNĚ KONTAKTOVAT

 

 

Jak mám postupovat, pokud chci provést darování nemovitostí?

 

K úspěšnému převodu nemovitostí touto formou je nutná právně kvalitní darovací smlouva na nemovitost (dům, byt, pozemek) a její následný vklad do katastru nemovitostí spolu s návrhem na vklad vlastnického práva. Smlouva určená pro katastr musí mít ověřené podpisy (např. na CzechPointu), dokládá se katastrálnímu úřadu v jednom vyhotovení spolu s uvedeným návrhem na vklad, který musí být podán ve formě stanoveného formuláře.

 

VÍCE INFORMACÍ K DAROVACÍ SMLOUVĚ NA NEMOVITOST ONLINE

 

Platí se u darovací smlouvy na nemovitost darovací daň?

 

Darovací daň (daň z bezúplatného příjmu) se neplatí v případech osvobozených od daně, které naleznete ZDE. Jedná se o zákonem citované blízké rodinné příslušníky, které naleznete vyjmenované v odkazu v předchozí větě. Občas se chybuje v tom, že pod toto osvobození nespadá např. švagr nebo nepokrevní strýc či teta, daňové dopady jsou pak poměrně značné. Při hodnotě darovaných nemovitostí nad 5 mil. Kč zůstává i u osob od daně osvobozených oznamovací povinnost fin. úřadu.

 

Kde najdu vzor darovací smlouvy na nemovitost, konkrétně na pozemek?

 

Vzor darovací smlouvy na nemovitost – pozemek naleznete např. ZDE. Nicméně zvažte velmi dobře, zda použijete opravdu obecný vzor darovací smlouvy, přečtěte si poučení obsažené ve vzoru. U nemovitostí typu dům nebo byt, popř. u hodnotnějších pozemků nedoporučujeme se vzorem smlouvy zbytečně riskovat.

 

Potřebuji k darovací smlouvě na nemovitost odhad?

 

Pokud jde o případy od daně osvobozené, pak znalecký posudek – odhad, obecně nepotřebujete.

 

Kolik stojí vklad do katastru u darovací smlouvy na nemovitost?

 

Od r. 2020 je poplatek za návrh na vklad katastrálnímu úřadu 2.000,- Kč. Darovací smlouva na nemovitost a návrh na vklad připravené advokátní kanceláří Vás přitom nevyjdou, zj. u online řešení, o nějak zásadně více, takže doporučujeme tuto variantu rozhodně zvážit. Poměrně často se stává, že katastrem neprojdou různě vyplněné obecné vzory stažené z internetu a klienti tak zbytečně přichází mj. i o zmíněný poplatek, krom všech problémů s tím spojených. Cenu příp. řešení online zjistíte jednoduše nezávazným dotazem – telefonicky či prostřednictvím webového formuláře.

 

Máme volit darování nemovitosti za života nebo až dědické řízení?

 

Obojí má zcela jiné právní důsledky, které je, v případě nejistoty, vhodné probrat s ohledem na specifika toho kterého případu s advokátní kanceláří. Je třeba zvážit také vztahy v rodině. Faktem je, že dědictví je finančně náročnější, neboť se notáři platí stanovená procenta z hodnoty majetku v dědictví – viz např. ZDE (pokud zadáte cca hodnotu nemovitosti, vypočte se Vám částka za projednání dědictví + k částce připočítat DPH). U daru může být riziko kupř. v případě, že by se v budoucnu obdarovaný např. dostal do exekuce. U dědictví mohou naopak vstupovat do hry také nároky nepominutelných dědiců, popř. dluhy zůstavitele, vyloučit nelze ani neuvážené nakládání s nemovitostmi ve vysokém věku. Více k tomuto tématu viz také odkaz Darovací smlouva nebo dědictví a také odkaz Dědické skupiny dle zákona.

 

Jak lze zajistit u darovací smlouvy na nemovitost bydlení dárce?

 

Nejčastěji se spolu s darováním nemovitosti zřizuje pro dárce, kteří v domě či bytě chtějí dále bydlet, věcné břemeno – služebnost bydlení a užívání, a to bezplatně a do smrti dárců, většinou přímo v rámci darovací smlouvy na nemovitost. Někdy také v kombinaci se zákazem převodu či zatížení nemovitostí po dobu života dárců, popř. s jinými podmínkami, jako např. výplatou sourozenců apod. Konkrétní možnosti a podmínky záleží vždy na specifikách daného případu a záměrů v rodině. Věcné břemeno – služebnost se zapisuje do katastru nemovitostí a musí být obdarovaným respektováno, tzv. vázne na darované nemovitosti, tedy nedochází k jeho výmazu ani případným dalším převodem nemovitosti a i každý další nabyvatel nemovitosti jej musí respektovat.

 

Lze darovat i nemovitost, která je zastavená bance?

 

Obecně lze, i když většinou je dobré získat souhlas banky, min. z hlediska případných závazků v úvěrové či zástavní smlouvě, popř. tento souhlas je nezbytný, pokud má banka sjednán i tzv. zákaz zcizení nemovitostí bez jejího souhlasu. U takových nemovitostí bývá ovšem problém se zřízením věcného břemene, pokud je příp. zvažováno. V případech kombinace daru s nemovitostí, která je, nebo má být, zastavena, se vždy poraďte s advokátní kanceláří.

 

Mohou rodiče darovat nemovitost jen jednomu dítěti?
A musím jako obdarovaný u daru nemovitosti vyplatit sourozence?

 

Vlastník se může volně rozhodnout komu nemovitost daruje formou darovací smlouvy na nemovitost. Může tedy i jen jednomu ze svých dětí, anebo někomu jinému. Podle zákona se sourozenci vzájemně nemusí vyplácet a není vyžadován ani souhlas sourozenců s darováním nemovitosti. Je to však otázkou vztahů a domluvy v rodině, často se tak fakticky v praxi činí, většinou prostřednictvím samostatné smlouvy o vypořádání mezi sourozenci. Více k tomuto tématu viz také odkaz Darovací smlouva a sourozenci.

 

Lze darovat část nemovitosti?

 

Darovat lze darovací smlouvou na nemovitost „část“ nemovitosti, která není reálně rozdělena ve formě ideálního podílu na celku nemovitosti, např. poloviční spoluvlastnický podíl.

 

Lze darovat nemovitost do SJM syna/dcery a manželky/manžela?
Mohou rodiče darovat nemovitost jen mně, pokud jsem v manželství?

 

Darovat darovací smlouvou na nemovitost lze i do společného jmění manželů (SJM), např. synovi a jeho manželce – samozřejmě při vědomí rizika možného budoucího rozvodu manželství. Anebo lze darovat právě jen výlučně svému dítěti a nikoliv i jeho/její manželovi či manželce do SJM. V takovém případě nemovitost nebude spadat do jejich SJM.

 

Lze darovat nemovitost v SJM mezi manželi vzájemně?

 

Pokud mají např. rodiče dům v SJM, tak lze darovat tuto nemovitost (nebo podíl na ní) z jejich SJM, avšak pouze oba manželé společně celek nebo společně spoluvlastnický podíl na ní, protože v SJM není žádná „polovina“, se kterou by mohl samostatně disponovat jen jeden z manželů.

Z toho také vyplývá to, že si vzájemně nemohou ale darovat manželé např. „polovinu“ nemovitosti, kterou mají celou v SJM. Situaci by šlo řešit, namísto darovací smlouvy na nemovitost, prostřednictvím notářského zápisu řešícího rozšíření nebo zúžení SJM. Pokud má jeden z manželů však nemovitost ve výlučném vlastnictví, může ji celou nebo podíl na ní darovat manželce a naopak.

 

Jaký je rozdíl, když nemovitost vlastníme v SJM a podílovém spoluvlastnictví?

 

Pokud např. vlastníte nemovitost výlučně a chcete ho vlastnit společně s manželkou, můžete buď rozšířit SJM notářským zápisem – pak bude nemovitost v SJM, anebo zvolíte dar poloviny nemovitosti manželce, pak ji budete mít v podílovém spoluvlastnictví. Rozdílů mezi těmito instituty je více, i když pokud vše funguje jak má, tak mohou být spíše formální. Například je-li nemovitost ve spoluvlastnictví, nemusí se nezbytně vypořádat v případě, že dojde k rozvodu (i když k tomu většinou dochází), dále s onou polovinou lze volněji nakládat – disponovat i bez souhlasu druhého manžela (může být výhodou i nevýhodou, podle toho o co jde – volnější prodej poloviny nebude asi příliš chtěný, naopak volnější dar např. potomkovi oné poloviny často ano) formou darovací smlouvy na nemovitost, dále pokud dojde na straně jednoho z manželů k dluhům, dotkne se to v zásadě jen jeho poloviny nemovitosti. Jisté rozdíly jsou také v režimu správy nemovitostí, řešení společných investic, atp., i když v případě, že mezi manželi nedojde k problémům v budoucnu, mohou tyto rozdíly být spíše formálnějšími.

 

Rozešli jsme se s přítelem/přítelkyní a máme ve spoluvlastnictví byt. Může mi svou polovinu darovat?

 

Teoreticky může, ale není to určitě vhodné řešení. Jednak pokud již nesdílíte společnou domácnost, nejste osvobozeni od daně darovací, která je u darovací smlouvy na nemovitost 15%. Jednak pokud se přebírá současně i hypotéka a její splácení, nešlo by o bezúplatné právní jednání, kterým darovací smlouva být musí. Krom toho nelze vyloučit ani budoucí odvolání daru pro tzv. nouzi či nevděk. Situace se proto většinou řeší prostřednictvím dohody o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví.

 

Lze prodat darovanou nemovitost?

 

Pokud není zřízen zákaz zcizení (převodu) nebo nebyla sjednána obdobná podmínka, např. rozvazovací, u původního daru nemovitosti pro takovou situaci, popř. by tím nebyly naplněny podmínky pro odvolání původního daru, tak darovanou nemovitost obecně prodat lze. Prodávajícího by ale měla zajímat případná daň z příjmu, resp. podmínky osvobození od ní, zejména pokud jde o nemovitosti, které nejsou určeny k vlastnímu bydlení, u kterých je obecně tzv. časový test pro příjmy z prodeje nemovitostí deset let od nabytí nemovitosti, pokud byla nemovitost nabyta do 31.12.2020, pak pět let. Pokud prodávající měl v nemovitosti bydliště, lhůta je dva roky. Blíže viz odkaz Daň u prodeje nemovitosti.

 

Lze darovat nemovitost nezletilému?

 

Ano, možné to je, nicméně darovací smlouvu na nemovitost za nezletilého musí schválit opatrovnický soud, za nezletilého podepisují zákonní zástupci, pokud je zde možný střet zájmů mezi rodiči a dítětem, musí být předtím navíc ustanoven kolizní opatrovník, který smlouvu podepíše za nezletilého. U nezletilého je třeba také vždy dobře takový dar zvážit z hlediska budoucího vývoje dítěte.

 

Je možné napadnout darovací smlouvu na nemovitost?

 

Naprostým základem je právně kvalitní darovací smlouva na nemovitost, proto se využití vzorů nedoporučuje. Pokud je tento základ splněn, lze v krajních případech napadnout platnost darování nemovitosti kupř. v případě, že by dárce nebyl svéprávný nebo v daný okamžik nebyl svéprávný (např. byl duševně nemocen a tato nemoc mu bránila vnímat smysl darování nemovitosti). Další situací je, pokud by darování nemovitosti učinil někdo, kdo k tomu není oprávněn, typicky např. dlužník, který je v exekučním řízení a má stanoven zákaz dispozic se svým majetkem.

 

Jakou záruku má darovací smlouva na nemovitost od realitky či geodeta?

 

Prakticky stejnou, jako vzor z internetu, který si klient vyplní laicky sám, tj. žádnou. Za platnost smlouvy a posouzení souvislostí s ní ručí pouze advokátní nebo notářská kancelář. Při hodnotě nemovitostí tak stojí rozhodně za zvážení, zda má smysl v podobných případech riskovat.

 

Lze dar nemovitosti odvolat?

 

Ve výjimečných případech ano, z důvodů tzv. nouze či nevděku. Přesný popis obou důvodů naleznete v odkazu odvolání daru pro nouzi či nevděk.

 

Darování nemovitosti jako řešení dluhů?

 

Výslovně nedoporučujeme situaci ohledně darování nemovitosti podceňovat v případech, kdy existují, hrozí či jsou i jen možné dluhy dárce nebo dokonce exekuce, když taková smlouva může být neplatná, mohou ji napadat věřitelé, případně dokonce může vyvstat otázka možných trestněprávních důsledků např. poškození věřitele dle trestního zákona apod.

 

 

 

CHCETE SE NA COKOLIV ZEPTAT?

ZAJÍMÁ VÁS POSTUP NEBO CENA?

NEZÁVAZNĚ NÁS KONTAKTUJTE ONLINE

TYTO KONZULTACE JSOU ZDARMA 

 

KONTAKTNÍ FORMULÁŘ

 

telefonicky 608 979 055

sekretariat@advokat-zlinsko.cz

online chat na webu

 

 

VÍCE INFORMACÍ K DAROVACÍ SMLOUVĚ NA NEMOVITOST ONLINE

Odvolání daru u darování nemovitosti

 

Odvolání daru u darování nemovitosti

 

 

Podle občanského zákoníku lze v krajních případech odvolat dar ze dvou důvodů:

 

 

ODVOLÁNÍ DARU PRO NEVDĚK

 

• dárce může dar odvolat pro hrubý nevděk obdarovaného – ublížil-li obdarovaný dárci úmyslně nebo z hrubé nedbalosti tak, že zjevně porušil dobré mravy
• hrubý nevděk se musí projevit především vůči dárci, nikoliv automaticky i jen vůči členům dárcovy domácnosti – vůči osobě dárci blízké jen pokud to odůvodňují okolnosti
• lhůta pro odvolání daru se zkracuje ze tří let na jeden rok ode dne, kdy se stal důvod k odvolání daru nebo se o něm dárce dozvěděl
• občanský zákoník řeší i podmínky odvolání daru ze strany také dědiců dárce – pokud zabránil dárci v odvolání obdarovaný nebo vyšší moc

 

ODVOLÁNÍ DARU PRO NOUZI

 

• upadl-li dárce  po odevzdání daru nezaviněně do takové nouze, že nemá na vlastní nutnou výživu či nutnou výživu osob, k nimž má zákonnou vyživovací povinnost, může dar v tomto příslušném rozsahu odvolat
• obdarovaný se může zprostit povinnosti dar vydat poskytováním částky toho, co je k uvedené výživě třeba
• obdarovaný nemá povinnost vydat dar pokud sám je v obdobné nouzi jako dárce
• odvolání nelze využít pokud si stav nouze dárce způsobil sám nebo z hrubé nedbalosti
• toto odvolání může učinit jen dárce po dobu svého života

 

 

ODKAZ DAROVACÍ SMLOUVA NA NEMOVITOST

 

 

 

ZÁKONNÁ ÚPRAVA ODVOLÁNÍ DARU

 

Odvolání daru pro nouzi

§ 2068
(1)  Upadne-li dárce po darování do takové nouze, že nemá ani na nutnou výživu vlastní nebo nutnou výživu osoby, k jejíž výživě je podle zákona povinen, může dar odvolat a požadovat po obdarovaném, aby mu dar vydal zpět nebo zaplatil jeho obvyklou cenu, nanejvýš však v tom rozsahu, v jakém se dárci nedostává prostředků k uvedené výživě. Obdarovaný se může této povinnosti zprostit poskytováním toho, co je k této výživě potřeba.
(2)  Obdarovaný nemá povinnost podle odstavce 1, je-li sám v obdobné nouzi jako dárce.

§ 2069
Bylo-li obdarováno více osob, je ta, která byla obdarována dříve, povinna plnit jen v tom rozsahu, v jakém k výživě nestačí příspěvek později obdarovaného.

§ 2070
Právo odvolat dar nepřechází na dárcovy dědice. Leč neuplatní-li dárce své právo, má ten, komu je dárce podle zákona povinen výživou, právo požadovat za stejných podmínek, aby mu obdarovaný doplnil to, čeho mu dárce nemůže poskytnout.

§ 2071
Právo odvolat dar nemá dárce, který si stav nouze přivodil úmyslně nebo z hrubé nedbalosti.

Odvolání daru pro nevděk

§ 2072
(1)  Ublížil-li obdarovaný dárci úmyslně nebo z hrubé nedbalosti tak, že zjevně porušil dobré mravy, může dárce, neprominul-li to obdarovanému, od darovací smlouvy pro jeho nevděk odstoupit. Byl-li dar již odevzdán, má dárce právo požadovat vydání celého daru, a není-li to možné, zaplacení jeho obvyklé ceny.
(2)  Odůvodňují-li to okolnosti, považuje se za nevděk vůči dárci také zjevné porušení dobrých mravů vůči osobě obdarovanému blízké.

§ 2073
Nevděk činí obdarovaného co do jeho osoby nepoctivým držitelem.

§ 2074
Právo odvolat dar přechází na dárcova dědice, zabránil-li obdarovaný dárci v odvolání daru nebo zabránila-li v tom dárci vyšší moc.

§ 2075
(1)  Dárce může dar pro nevděk odvolat do jednoho roku ode dne, co obdarovaný dárci ublížil, ale dozví-li se o tom dárce později, do jednoho roku ode dne, kdy získal vědomost o důvodu pro odvolání daru. Dědic dárce může dar odvolat nejpozději do jednoho roku od smrti dárce.
(2)  Je-li dar odvolán později a namítne-li obdarovaný opožděné odvolání daru, soud k odvolání nepřihlédne.

Společná ustanovení

§ 2076
Vzdá-li se dárce při darování mezi živými předem práva odvolat dar pro nouzi nebo nevděk, nepřihlíží se k tomu.

§ 2077
Pojí-li se s darem povinnost zavazující obdarovaného podle darovací smlouvy, ruší se odvoláním daru pro budoucnost.

§ 2078
Nemá-li již obdarovaný dar ani jeho plnou hodnotu, zavazuje ho odvolání daru k vydání toho, co mu z obohacení ještě zbývá. To neplatí, zbavil-li se daru, aby vydání zmařil, anebo odvolal-li dar pro nevděk samotný dárce.

 

Jak darovat nemovitost – dům, byt, pozemek aj.

 

Jak darovat nemovitost – dům, byt, pozemek aj.

 

 

Darování nemovitosti mezi příbuznými osobami osvobozenými od daně darovací – daně z bezúplatného příjmu, nejčastěji pak mezi rodiči a dětmi, prarodiči a vnoučaty, mezi manželi či mezi sourozenci, v případě, kdy za převod není vyžadována žádná úplata, je nejjednodušší a nejlevnější způsob převodu nemovitosti za života vlastníka nemovitosti.

 

Darování nemovitosti probíhá v podstatě dvoufázově, kdy v první řadě se sepíše darovací smlouva, kterou smluvní strany podepíší – z toho minimálně jedno vyhotovení, které je určeno pro příslušný katastrální úřad, musí mít úředně ověřené podpisy (kupř. na matričním úřadě nebo na CzechPOINTu) a v rámci druhého kroku se tato smlouva nechá zavkladovat na příslušném katastrálním úřadě. Katastrální úřad bude rozhodovat o zavkladování smlouvy minimálně 20 dní. Pokud návrh na vklad podáte ihned po podpisu smlouvy, většinou je darování nemovitosti vyřešeno z hlediska jak smlouvy, tak i zápisu darovací smlouvy v katastru nemovitostí, přibližně do jednoho měsíce. Vlastníkem darovaných nemovitostí se obdarovaný stává až okamžikem zápisu v katastru nemovitosti s účinky ke dni podání návrhu na vklad darovací smlouvy do katastru nemovitostí. Návrh na vklad darovací smlouvy lze podat pouze na k tomu určeném formuláři. Podpisy na návrhu na vklad nemusí již být úředně ověřeny.

 

V případě sepisu darovací smlouvy na nemovitost je třeba upozornit, a to zejména u hodnotnějších nemovitostí, že se nemusí vyplatit riskovat u darování nemovitosti s různými obecnými vzory smluv, protože jednak některé z nich nebývají právně kvalitní a dokonce ani aktuální podle momentálně platné a účinné právní úpravy a jednak i relativně dobrý vzor na darování nemovitosti může ovšem laik špatně vyplnit nebo něco podstatného opomenout, aniž by si sám uvědomil že může jít právě o podstatný detail nebo okolnost. Přitom i smlouva o převodu nemovitosti, která tzv. projde katastrem, může být za určitých okolností napadnutelná i po jejím zavkladování do katastru nemovitostí a nejde tak zdaleka jen o to, jestli se bude muset návrh na vklad vzít zpět, smlouva opravit, podat znovu a zaplatit nový správní poplatek.

 

 

VÍCE INFORMACÍ VIZ V ODKAZU DAROVACÍ SMLOUVA NA NEMOVITOST

 

 

Darovací smlouva nebo dědictví u nemovitosti

 

Darování nemovitosti za života nebo

přechod majetku v rámci až dědického řízení

 

 

Z finančního hlediska vychází pro osoby osvobozené od daně darovací (daně z bezúplatného příjmu) lépe darování nemovitosti než dědictví, neboť se notáři platí stanovená procenta z hodnoty majetku v dědictví – viz např. ZDE (pokud zadáte cca hodnotu nemovitosti, vypočte se Vám částka za projednání dědictví + k částce připočítat DPH).

 

Odpověď na otázku, zda je lepší převést nemovitý majetek již za života na děti darovací smlouvou na nemovitost anebo vše ponechat až na dědické řízení formou závěti, zahrnuje kromě právního aspektu také zejména vzájemné vztahy v rodině. Nelze tak zcela jednoznačně obecně říci, zda je výhodnější darování za života nebo závěť – dědictví.

 

V řadě případů může být právně jistější spíše převod – darování nemovitosti ještě za života dětem, tedy v době, kdy člověk vše může zařídit přesně tak, jak si to sám představuje. Nelze totiž vyloučit případy, kdy ve velmi pokročilém stáří může dojít ke zcela neuváženým převodům majetku nebo k nepředvídatelným převodům či sepisům závětí pod tlakem určitých skutečností, což může v důsledku znamenat vznik různých soudních sporů. Navíc u darování nemovitosti existuje podstatná výhoda spočívající v možnosti se za života naprosto libovolně rozhodnout o pořízení se svým nemovitým majetkem, a tedy o jeho darování, či jeho části, přesně té osobě, u které dárce chce, aby tento majetek získala právě ona. Na druhou stranu jisté riziko může být např. v případě, kdy obdarovaný v budoucnu bude mít exekuce. U dědictví naopak mohou vstupovat do hry dluhy zůstavitele, popř. také nepominutelní dědicové.

 

 

odkaz: dědické skupiny podle zákona

 

 

U závěti totiž nesmí být opomenut žádný z potomků, kdy nezletilým potomkům se musí vždy dostat alespoň 3/4 jejich zákonného dědického podílu a zletilým potomkům minimálně 1/4 jejich zákonného dědického podílu. Situaci zcela stoprocentně neřeší ani tzv. dědická smlouva, neboť jí lze pořídit jen se 3/4 majetku a navíc nijak nebrání zůstaviteli, aby s majetkem, který je předmětem dědické smlouvy v podstatě volně nakládal. Jediná možnost jak dané ustanovení o nepominutelných dědicích eliminovat je vydědění potomka, ovšem jen za striktních podmínek daných zákonem. V praxi pak často toto vydědění bývá ze strany vyděděných potomků soudně napadáno a probíhá složité dokazování toho, zda důvod vydědění dán byl či nikoliv. Majetek se pak může dostat do rukou osobě, u níž by si to zůstavitel nikdy nepřál. Pokud se navíc dědicové nedohodnou na tom, kdo kterou část majetku získá, vznikne podle zákonných dědických podílů k nemovitému majetku podílové spoluvlastnictví a z toho plynoucí možné další spory.

 

Pokud bude darovací smlouva na nemovitost připravena právně kvalitně a profesionálně – ideálně tedy advokátem, pak není třeba se obávat, že by darování nemovitosti realizované ještě za života mohlo být úspěšně napadeno dalšími dědici z důvodu např. nějakých formálních vad smlouvy, a to přesto, že tato smlouva třeba i „prošla“ katastrem. Katastr totiž nezkoumá zdaleka vše, co je potřeba v tomto směru. Pokud se dárce rozhodne darovat např. svou nemovitost jen jednomu z dětí, může to mít tak pouze případně jistý vliv v rámci následného dědického řízení v tom směru, že pokud jeden z dědiců získal za života od dárce kupř. hodnotnou nemovitost, tak může dojít za jistých okolností k zápočtu této hodnoty na zbytek majetku, který spadá do pozůstalosti (např. peníze, movité věci, účty atp.), to vše v závislosti jak na hodnotě daru, tak i na hodnotě zbývající pozůstalosti. Nemovitost, která však v takovém případě byla za života darována, je pouze výlučně daného obdarovaného a do dědického řízení již nespadá.

 

 

ODKAZ NA NEJČASTĚJŠÍ OTÁZKY A ODPOVĚDI K DAROVÁNÍ

 

 

 

CHCETE SE NA COKOLIV ZEPTAT?

ZAJÍMÁ VÁS POSTUP NEBO CENA?

NEZÁVAZNĚ NÁS KONTAKTUJTE ONLINE

TYTO KONZULTACE JSOU ZDARMA 

 

KONTAKTNÍ FORMULÁŘ

 

telefonicky 608 979 055

sekretariat@advokat-zlinsko.cz

online chat na webu  

 

 

VÍCE INFORMACÍ – ODKAZ DAROVACÍ SMLOUVA NA NEMOVITOST

Darovací smlouva a sourozenci u darování nemovitosti

 

Darovací smlouva za života dárců jen jednomu dítěti

a vztah k dalším sourozencům obdarovaného

 

 

Zákonem není stanovena žádná povinnost při darování nemovitosti jak ze strany dárců, tak i ze strany obdarovaných, vyplácet finančně např. ostatní děti dárců – sourozence obdarovaných, ani se nevyžaduje jejich souhlas. Darováním nemovitosti prostřednictvím darovací smlouvy na nemovitost lze předejít případným budoucím sporům a např. rodinný domek darovat jednomu dítěti a druhému pomoci jiným způsobem, nebo více nemovitostí rozdělit mezi potomky tak, jak si sami vlastníci přejí. Tedy i v případě více dětí se dárce může rozhodnout, že svůj majetek, např. ve formě nemovitosti, daruje jen jednomu dítěti, aniž by byl třeba souhlas druhého dítěte.

 

Pokud bude darování nemovitosti připraveno právně kvalitně a profesionálně – ideálně tedy advokátem, pak není třeba se obávat, že by mohlo být úspěšně napadeno např. dalšími sourozenci z důvodu např. nějakých formálních vad smlouvy, a to přesto, že tato smlouva třeba i „prošla“ katastrem. Katastr totiž nezkoumá zdaleka vše, co je potřeba v tomto směru. Darovací smlouva na nemovitost by tak měla mj. i v tomto případě a z daného důvodu být právně kvalitní.

 

Pokud se dárce rozhodne darovat např. svou nemovitost jen jednomu z dětí, může to mít tak pouze případně jistý vliv v rámci následného dědického řízení v tom směru, že pokud jeden z dědiců získal za života od dárce kupř. hodnotnou nemovitost, tak může dojít za jistých okolností jen k zápočtu této hodnoty na zbytek majetku, který spadá do pozůstalosti (např. peníze, movité věci, účty atp.), to vše v závislosti jak na hodnotě daru, tak i na hodnotě zbývající pozůstalosti. Nemovitost, která však v takovém případě byla za života darována, je pouze výlučně daného obdarovaného a do dědického řízení poté již nespadá.

 

 

ODKAZ NA NEJČASTĚJŠÍ OTÁZKY A ODPOVĚDI K DAROVÁNÍ

 

 

 

CHCETE SE NA COKOLIV ZEPTAT?

ZAJÍMÁ VÁS POSTUP NEBO CENA?

NEZÁVAZNĚ NÁS KONTAKTUJTE ONLINE

TYTO KONZULTACE JSOU ZDARMA 

 

KONTAKTNÍ FORMULÁŘ

 

telefonicky 608 979 055

sekretariat@advokat-zlinsko.cz

online chat na webu  

 

 

VÍCE INFORMACÍ – ODKAZ DAROVACÍ SMLOUVA NA NEMOVITOST

Darovací smlouva a další převod u darované nemovitosti

 

Darovací smlouva a další převod u darované nemovitosti

 

 

Pokud obdarovaný získal nemovitost darovací smlouvou od dárce, může tuto nemovitost obecně dále převést – jak darovat, tak i kupř. prodat obecně bez omezení, a to i kupř. ihned po realizovaném darování nemovitosti. Je třeba ovšem počítat s možným daňovým zatížením, a to např. možnou daní z příjmu (15%) za určitých okolností (z rozdílu hodnot v době nabytí a prodeje, pokud doba mezi těmito dvěma právními jednáními nepřesáhla 10 let) a pokud nejde o případ osvobození od této daně, což se vždy doporučuje probrat s daňovým poradcem.

 

Uvedenou volnost může ovšem omezit sám dárce v darovací smlouvě na nemovitost – pokud tedy nechce, aby obdarovaný mohl např. po dobu jeho života nemovitost bez jeho souhlasu dále prodat či darovat, a to tak, že se přímo v darovací smlouvě současně sjedná tzv. zákaz zcizení (převodu) nemovitosti, případně současně i zákaz zatížení (např. věcným břemenem nebo zástavním právem). Tyto zákazy se pak současně zapíší do katastru nemovitostí spolu s darováním nemovitosti. Pokud na nemovitosti vázne věcné břemeno pro dárce, i to většinou samo o sobě ztěžuje možný prodej či zatížení nemovitosti v budoucnu stranou obdarovanou, nicméně samo o sobě nevylučuje.

 

Podobné zákazy převodu a zatížení si sjednávají např. často i banky, pokud poskytují hypotéční úvěry na nemovitosti zajištěné zástavním právem. Bez souhlasu banky tak podobně, jako v uvedeném případě, nemůže dojít k převodu, popř. dalšímu zatížení, zastavené nemovitosti. Pokud na nemovitosti vázne „jen“ zástavní právo, neznamená to ještě samo o sobě bez dalšího (aniž by byl v katastru zapsán i zákaz převodu), že by převod nemovitosti byl vyloučen. Rozhodně je však vhodné i v takovém případě získat souhlas zástavního věřitele, a to především z pohledu případných sankcí sjednaných v rámci zástavní nebo úvěrové smlouvy pro případ převodu nemovitosti realizovaného bez předchozího souhlasu zástavního věřitele i přes výslovný závazek k tomu učiněný ve smlouvě. V případě, že na nemovitosti vázne i zákaz převodu pak je to dokonce nutné a nezbytné.

 

 

VÍCE INFORMACÍ VIZ V ODKAZU DAROVACÍ SMLOUVA NA NEMOVITOST

 

Nový občanský zákoník: darovací smlouva

Nový občanský zákoník:

darovací smlouva (nejen) na nemovitost

 

 

Ohledně darovací smlouvy na nemovitost přinesl nový občanský zákoník (NOZ) od 1.1.2014 mimo jiné následující vybrané důležité změny a novinky:

 

ODVOLÁNÍ DARU PRO NEVDĚK

 

• dárce může dar odvolat pro hrubý nevděk obdarovaného – ublížil-li obdarovaný dárci úmyslně nebo z hrubé nedbalosti tak, že zjevně porušil dobré mravy
• hrubý nevděk se musí projevit především vůči dárci, nikoliv automaticky i jen vůči členům dárcovy domácnosti – vůči osobě dárci blízké jen pokud to odůvodňují okolnosti
• lhůta pro odvolání daru se zkracuje ze tří let na jeden rok ode dne, kdy se stal důvod k odvolání daru nebo se o něm dárce dozvěděl
• NOZ nově řeší i podmínky odvolání daru ze strany také dědiců dárce – pokud zabránil dárci v odvolání obdarovaný nebo vyšší moc

 

ODVOLÁNÍ DARU PRO NOUZI

 

• upadl-li dárce  po odevzdání daru nezaviněně do takové nouze, že nemá na vlastní nutnou výživu či nutnou výživu osob, k nimž má zákonnou vyživovací povinnost, může dar v tomto příslušném rozsahu odvolat
• obdarovaný se může zprostit povinnosti dar vydat poskytováním částky toho, co je k uvedené výživě třeba
• obdarovaný nemá povinnost vydat dar pokud sám je v obdobné nouzi jako dárce
• odvolání nelze využít pokud si stav nouze dárce způsobil sám nebo z hrubé nedbalosti
• toto odvolání může učinit jen dárce po dobu svého života

 

SLIB DAROVAT

 

• kdo dar jen slíbí, nemá povinnost následně v budoucnu obdarovat, ale pokud tak neučiní, musí nahradit účelně vynaložené náklady tomu, komu byl dar slíben
• pokud se zavázal dárce odevzdat dar po uzavření smlouvy, může odevzdání daru odepřít, pokud se změní po uzavření smlouvy podmínky do té míry, že by plnění vážně ohrozilo dárcovu výživu nebo plnění jeho vyživací povinnosti

 

DAROVÁNÍ PODPORY

 

• situace, kdy se dárce zaváže obdarovaného pravidelně podporovat
• tato práva a povinnosti mohou přecházet i na dědice, ale jen bylo-li to výslovně ujednáno

 

DAROVÁNÍ PRO PŘÍPAD SMRTI

 

• NOZ umožňuje nově darování až po dárcově smrti
• takové darování se ovšem považuje za odkaz podle § 1594 a násl. NOZ, tedy má svá výrazná omezení

 

DAROVÁNÍ VEŠKERÉHO MAJETKU 

 

• NOZ umožňuje darování veškerého majetku dárce
• darovat lze takto i budoucí majetek, ale jen do výše jeho poloviny

 

DAROVÁNÍ S PŘÍKAZEM ČI PODMÍNKOU

 

• uvolňují se možnosti vázat dar na různé podmínky či příkazy

 

VÝMĚNEK A SLUŽEBNOST BYTU

 

• s darovací smlouvou se pro dárce často zřizovalo i tzv. věcné břemeno práva bydlení a užívání
• NOZ toto nahrazuje možností buď tzv. služebnosti bytu, anebo výměnkem
• služebnost bytu: zakládá právo oprávněné osoby užívat např. dům, byt či jejich část, které převedl kupř. na potomka, ale služebnost bytu lze zřídit i samostatně, bez nutnosti nemovitost převádět
• výměnek: vlastník nemovité věci si výměnkem vymiňuje v souvislosti s jejím převodem pro sebe nebo jinou osobu úkony nebo práva sloužící k zaopatření na dobu života nebo na dobu určitou – může se jednat např. o poskytování stravy po dobu života apod. Osoba zavázaná k výměnku přispěje pomocnými úkony výměnkáři, který to nezbytně potřebuje v nemoci, při úrazu nebo v podobné nouzi 

 

 

VÍCE INFORMACÍ V ODKAZU DAROVACÍ SMLOUVA NA NEMOVITOST

 

Darovací daň z daru nemovitosti a osvobození od daně darovací

 

DAROVACÍ DAŇ Z DARU NEMOVITOSTI

A OSVOBOZENÍ OD DANĚ DAROVACÍ

aktualizováno podle stavu v r. 2023

 

DAROVACÍ DAŇ – DAŇ Z BEZÚPLATNÉHO PŘÍJMU

 

Daň darovací – daň z bezúplatného příjmu (plnění) je od 1.1.2014 upravena v zákoně o daních z příjmů (dříve zákon o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí) a touto daní je zdaňováno mimo jiné (tedy nejenom) bezúplatné nabytí majetku z dárce na obdarovaného prostřednictvím darovací smlouvy. Nejčastěji se řeší v souvislosti s darovací smlouvou na nemovitost. Poplatníkem daně je obecně nabyvatel majetkových hodnot (nejčastěji, pokud jde o písemné darovací smlouvy, pak nemovitostí), tedy obdarovaný. Předmětem daně darovací je bezúplatné nabytí příjmů (plnění, majetku včetně nemovitostí) na základě právního úkonu, a to bez poskytnutí protihodnoty či protiplnění. U nemovitostí se základ daně odvíjí mj. od hodnoty nemovitostí určené znaleckým posudkem. Pokud je předmětem daně darovací jiný majetkový prospěch, jehož obsahem je opětující se plnění na dobu neurčitou, dobu života nebo na dobu delší pěti let (typicky např. osobní věcné břemeno práva bydlení a užívání v darovaných nemovitostech), rozumí se touto cenou pětinásobek ceny ročního plnění. Daňové přiznání k dani darovací (dani z bezúplatného příjmu) se podává do 1.4. následujícího kalendářního roku od nabytí nemovitostí, v rámci tedy standardního daňového přiznání k dani z příjmu. Výše daně darovací je shodná s daní z příjmu, tj. 15% u fyzických osob a 19% u právnických osob, pokud nejde o dále uvedené případy osob osvobozených od této daně.

 

 

OSVOBOZENÍ OD DANĚ Z BEZÚPLATNÉHO PŘÍJMU – DAROVACÍ DANĚ

 

Pokud jde o osvobození od daně z bezúplatného příjmu – osvobození od darovací daně, je zachováno toto osvobození (dříve tzv. osoby v I. a II. příbuzenské skupině) tak, že jsou mj. osvobozeny bezúplatné příjmy:

•  od příbuzného v linii přímé (rodiče, prarodiče, děti, vnuci atp.) a

• v linii vedlejší, pokud jde o :
  – sourozence
  – strýce, tetu
  – synovce, neteř
  – manžela
  – manžela dítěte (zeťové a snachy), dítěte manžela
  – rodiče manžela nebo manžela rodičů
  – a dále od osoby, se kterou poplatník žil nejméně po dobu jednoho roku před získáním bezúplatného příjmu ve společně hospodařící domácnosti a z tohoto důvodu pečoval o domácnost nebo byl na tuto osobu odkázán výživou (typicky druh a družka, pokud splňují tyto zákonné předpoklady)

 

Tento přehled tedy odpovídá na otázku kdo nemusí platit darovací daň, resp. kdy se neplatí darovací daň při darování nemovitosti. Všimněte si mj. např., že zde chybí někteří rodinní příslušníci, u kterých smluvní strany často podceňují možnou vysokou daňovou povinnost, jako např. bratranci, sestřenice, švagři, švagrové apod. Pozor také na osvobození např. ve vztahu daru strýc a teta synovci či neteři, kdy se např. ze strany pokrevního strýce (bratr rodiče obdarovaného) dar považuje za osvobozen, zatímco ze strany do rodiny „přivdané“ tety nikoliv, či naopak. K otázce osob sešvagřených viz např. odkaz Darování ze SJM sourozenci jednoho z manželů. V případech osvobození od daně darovací není třeba znalecký posudek na ocenění hodnoty nemovitostí. K tomu doporučujeme mj. i následující odkaz. U spolužijících osob je třeba zpozornět, neboť se požadují v praxi různé podmínky pro prokázání této skutečnosti a tohoto vztahu (čestné prohlášení, příp. svědci, anebo doklady ohledně plateb v rámci společné domácnosti atp.). Pozor také na to, že pokud hodnota nemovitosti je nad 5 mil. Kč, tak i v případech od daně osvobozených je dána oznamovací povinnost finančnímu úřadu, a to i tehdy tedy, pokud se daň neplatí z důvodu osob od daně osvobozených.

 

 

CHCETE SE NA COKOLIV ZEPTAT?

ZAJÍMÁ VÁS POSTUP NEBO CENA?

NEZÁVAZNĚ NÁS KONTAKTUJTE ONLINE

TYTO KONZULTACE JSOU ZDARMA 

 

KONTAKTNÍ FORMULÁŘ

 

telefonicky 608 979 055

sekretariat@advokat-zlinsko.cz

online chat na webu  

 

 

VÍCE INFORMACÍ – ODKAZ DAROVACÍ SMLOUVA NA NEMOVITOST

Katastr nemovitostí a list vlastnictví

 

KATASTR NEMOVITOSTÍ A LIST VLASTNICTVÍ

 

KATASTR NEMOVITOSTÍ

 

Katastr nemovitostí je veřejný a veřejně přístupný seznam, který obsahuje soubor údajů o nemovitých věcech vymezených zákonem č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, zahrnující jejich soupis, popis, jejich geometrické a polohové určení a zápis práv k těmto nemovitostem. Nemovitostmi se rozumí především budovy, pozemky, byty či nebytové prostory. Jsou ovšem i stavby, které v katastru nenajdete, např. rozestavěné stavby, studny, ploty, některé vedlejší stavby nespojené se zemí pevným základem, podzemní stavby jako sklepy apod. Katastr nemovitostí vedou katastrální úřady.

 

Z katastru nemovitostí zjistíte např. kdo vlastní např. konkrétní nemovitost, zda na nemovitosti nejsou zapsána nějaká omezení, zda neprobíhá v souvislosti s nemovitostí nějaké řízení, jaké nemovitosti jsou zapsány na konkrétním listu vlastnictví apod. Je tak důležitý mj. pro kupující, ale nejen pro ně. Můžete si zde prohlédnout také katastrální mapu v konkrétním katastrálním území, např. se podívat na umístění a hranice pozemku, jaké pozemky jsou okolo daného pozemku, na obvody budovy (často se stává, že vlastník realizuje přístavbu bez příslušných povolení), můžete se také podívat, zda např. stavba nezasahuje na cizí pozemek apod. Pro lepší orientaci je vhodné využít mapu ve formátu ortofotomapy. U pozemku můžete také v katastrální mapě zjistit, zda na něm nestojí fakticky nějaká černá, nezkolaudovaná stavba. Můžete zde také měřit vzdálenost nebo plochu.

 

Nahlížet do katastru nemovitostí můžete online ZDE.

 

Neplacené nahlížení do katastru nemovitostí nenabízí však všechny informace. Doporučujeme tak toto nahlížení používat jen orientačně. Pokud máte podepisovat např. konkrétní smlouvu na převod nemovitosti, určitě si zajistěte oficiální list vlastnictví – výpis z katastru nemovitostí.

 

K vyhledávání byste měli znát alespoň katastrální území a např. číslo popisné v případě stavby nebo číslo parcely v případě pozemku. Podle vlastníka v neplaceném nahlížení do katastru nemovitostí vyhledávat nemůžete, nicméně pokud najdete nemovitost, která mu vlastnicky patří, tak vlastníka zjistíte, při prokliku na příslušný list vlastnictví pak zjistíte také další nemovitosti, které vlastní daná osoba dále v daném katastrálním území ve stejném režimu vlastnictví (tj. např. výlučné vlastnictví, SJM nebo podílové spoluvlastnictví se stejnými spoluvlastníky a podíly).

 

LIST VLASTNICTVÍ

 

Pokud např. prodáváte, kupujete či darujete nemovitost, zřizujete věcné břemeno, zástavní právo apod., anebo případně jen potřebujete zjistit určité informace ohledně některé nemovitosti např. z důvodů zájmu o její koupi (vlastnické právo – vlastníka nemovitosti, právní závady jako např. existenci či neexistenci zástavního práva, věcného břemene, exekucí apod.), budete potřebovat v první řadě list vlastnictví – výpis z katastru nemovitostí ohledně dotčených nemovitostí, a to z důvodu právní jistoty pokud možno co nejaktuálnější. U nemovitostí evidovaných v katastru nemovitostí se zapisují tedy především práva vlastnická, zástavní, věcná břemena nebo věcná předkupní práva a řada dalších práv.

 

Naopak z výpisu z katastru nemovitostí (listu vlastnictví) např. nevyčtete, zda na nemovitosti nevázne nějaký obligační závazek, např. nájemní právo (pokud nebylo se souhlasem vlastníka v katastru zapsáno), zda vlastník není omezen ve svéprávnosti, nenajdete zde ani teprve hrozící exekuce dosud nezapsané apod., o to více je pak třeba spoléhat na kvalitně zpracovanou smlouvu o převodu nemovitostí.

 

Oficiální list vlastnictví získáte např. na katastrálním úřadě, na CzechPointu, anebo můžete získat oficiální list vlastnictví jako placenou sestavu i online ze stránek CUZK.cz. Výpis Vám následně dojde na zadanou e-mailovou adresu a lze ho i stáhnout rovnou z prohlížeče.

 

List vlastnictví se skládá z několika částí. V horní části najdete např. katastrální území a číslo listu vlastnictví, dále v části A jsou údaje o vlastnících, popř. také zda jde o vlastnictví v SJM nebo u spoluvlastnictví podíl spoluvlastníka, v části B je popis nemovitostí (u pozemku např. parcelní číslo, výměra, druh pozemku), v části C naleznete informace k tomu, zda není nemovitost právně zatížena, např. zástavním právem (typicky banky) či věcným břemenem (např. právo užívání nebo inženýrské sítě), popř. také zda nemovitost není dotčena exekucí, v části D jsou poznámky (např. zda neprobíhá u nemovitosti nějaké řízení) a v části E jsou uvedeny nabývací tituly vlastnictví.

 

VKLAD DO KATASTRU

 

Vlastnické právo k nemovitosti nenabýváte již samotným uzavřením (sepisem a podepsáním) kupní, darovací či jiné smlouvy, ale teprve vkladem do katastru nemovitostí (s právními účinky ke dni podání návrhu na vklad u příslušného katastrálního úřadu). Dobu mezi těmito skutečnostmi (uzavřením smlouvy a jejím zavkladováním do katastru nemovitostí) je vhodné také kvalitně právně ošetřit v rámci smlouvy o převodu nemovitostí, a to zejména u kupních smluv. Může se totiž stát, že v době mezi uzavřením převodní smlouvy a podáním návrhu na vklad vlastnického práva se zjistí nebo přímo na příslušném listu vlastnictví objeví nějaká právní závada (včetně případné exekuce), která převod nemovitosti znemožní či minimálně značně zkomplikuje. Při dnešním systému doručování soudních a úředních písemností totiž prodávající při nějakém opomenutí nemusí často ani vědět, že je vůči němu uplatněn u soudu nějaký finanční nárok.

 

Vklad do katastru nemovitostí je realizován na základě NÁVRHU NA VKLAD společně s doložením listin, na jejichž základě má být daná změna v katastru nemovitostí provedena. Návrh na vklad do katastru se podává na speciálním k tomu určeném formuláři. Podpisy na návrhu na vklad není nutno úředně ověřovat, naopak na převodní smlouvě musí být podpisy všech jejích účastníků úředně ověřeny (např. CzechPoint).

 

SPLATNOST KUPNÍ CENY

 

U kupní smlouvy je třeba tak důsledně řešit otázku splatnosti kupní ceny. Je-li kupní cena hrazena před či při podpisu kupní smlouvy, kupující riskuje, že vlastnictví nemovitosti na něj převedeno z různých důvodů posléze být nemusí, ačkoliv kupní cenu již uhradil. Má-li kupní cena být hrazena naopak až po vkladu do katastru nemovitostí, riskuje naopak prodávající, že kupní cenu nemusí fakticky obdržet, ačkoliv vlastnické právo již přešlo na kupujícího. Jistotou pro obě strany může být advokátní či notářská úschova kupní ceny až do doby, kdy bude předloženo příslušné rozhodnutí katastrální úřadu o vkladu vlastnického práva ve prospěch kupujícího, anebo list vlastnictví, ze kterého budou patrny změny vlastnického práva v souladu s převodní smlouvou. Jistotu pak mají obě strany smlouvy – prodávající v tom, že kupní cena je uschována na příslušném úschovním účtu a připravena pro její převod, kupující naopak v tom, že nepřijde o složenou kupní cenu v případě, že k převodu vlastnického práva z rozličných důvodů nakonec nedojde.

 

Převod nemovitosti darováním v rodině

 

PŘEVOD NEMOVITOSTI DAROVÁNÍM V RODINĚ

nemovitost = dům, byt, garáž, chata, pozemek aj.

 

 

VÍCE INFORMACÍ V ODKAZU DAROVACÍ SMLOUVA NA NEMOVITOST

 

 

Odpověď na otázku, zda je lepší převést nemovitý majetek (např. dům, byt či pozemek) již za života na děti darovací smlouvou na nemovitost anebo vše ponechat až na dědické řízení formou závěti, zahrnuje kromě právního aspektu také zejména vzájemné vztahy v rodině. Svou roli u darování nemovitosti mohou hrát samozřejmě také finanční aspekty. Zejména dědická a DAROVACÍ DAŇ, osvobození od ní a notářské poplatky.

 

V řadě případů může být právně jistější spíše převod – DAROVÁNÍ NEMOVITOSTI ještě za života dětem. Tedy v době, kdy člověk vše může zařídit přesně tak, jak si to sám představuje. Nelze totiž vyloučit případy, kdy ve velmi pokročilém stáří může dojít ke zcela neuváženým převodům majetku nebo k nepředvídatelným převodům či sepisům závětí pod tlakem určitých skutečností. To může v důsledku znamenat vznik různých soudních sporů. Navíc u darování nemovitosti existuje podstatná výhoda spočívající v možnosti se za života naprosto libovolně rozhodnout o pořízení se svým nemovitým majetkem. Tedy o jeho darování, či jeho části, přesně té osobě, u které dárce chce, aby tento majetek získala právě ona. U ZÁVĚTI totiž nesmí být opomenut žádný z potomků. Nezletilým potomkům se musí vždy dostat alespoň 3/4 jejich zákonného dědického podílu a zletilým potomkům minimálně 1/4 jejich zákonného dědického podílu. Situaci zcela stoprocentně neřeší ani tzv. dědická smlouva, neboť jí lze pořídit jen se 3/4 majetku a navíc nijak nebrání zůstaviteli, aby s majetkem, který je předmětem dědické smlouvy v podstatě volně nakládal. Jediná možnost jak dané ustanovení o nepominutelných dědicích eliminovat je vydědění potomka. Ovšem jen za striktních podmínek daných zákonem. V praxi pak často toto VYDĚDĚNÍ bývá ze strany vyděděných potomků soudně napadáno a probíhá složité dokazování toho, zda důvod vydědění dán byl či nikoliv. Majetek se pak může dostat do rukou osobě, u níž by si to zůstavitel nikdy nepřál. Pokud se navíc dědicové nedohodnou na tom, kdo kterou část majetku získá, vznikne podle zákonných dědických podílů k nemovitému majetku podílové spoluvlastnictví a z toho plynoucí možné další spory.

 

Dále je třeba upozornit, že NENÍ zákonem stanovena žádná POVINNOST při darování nemovitosti jak ze strany dárců, tak i ze strany obdarovaných, VYPLÁCET finančně např. ostatní děti dárců – SOUROZENCE obdarovaných, ani SE NEVYŽADUJE JEJICH SOUHLAS.

 

DAROVÁNÍM NEMOVITOSTI prostřednictvím DAROVACÍ SMLOUVY NA NEMOVITOST tak lze předejít případným budoucím sporům a např. rodinný domek darovat jednomu dítěti a druhému pomoci jiným způsobem, nebo více nemovitostí rozdělit mezi potomky tak, jak si sami vlastníci přejí. Tato varianta darování nemovitosti je samozřejmě ideální hlavně pro rodiny, v nichž vztahy mezi rodiči (dárci) a dětmi (obdarovanými) nejsou problematické. Darování nemovitosti je možné i VE PROSPĚCH NEZLETILÉHO dítěte, nicméně takový převod podléhá soudnímu souhlasu.

 

DAROVAT je možno darovací smlouvou případně také POUZE SPOLUVLASTNICKÝ PODÍL na nemovitosti, tedy část z vlastnictví nemovitosti, což bývá často využíváno v případech vyšších investic do nemovitosti ze strany potomků. Naopak pokud je investováno do vlastnictví někoho jiného bez dostatečného právního zajištění, byť jde o rodinného příslušníka, nelze vyloučit promlčení takových nároků zj. pro případ nepředvídané situace (jako např. úmrtí apod.).

 

Je třeba taktéž upozornit, že v případech, kdy by se dárci rozhodli pro darování nemovitosti (např. dům, byt či pozemek) nikoliv pouze jejich synovi či dceři, ale taktéž jejich manželovi či manželce, že v případě rozvodu manželství by potomek dárců byl nucen tohoto manžela finančně vyplácet z obecné ceny jeho podílu na nemovitosti. Takové darování nemovitosti je tak třeba vždy předem pečlivě zvažovat.

 

Pokud se týká případných obav ohledně možnosti dalšího užívání nemovitostí (zj. pokud jde o dům nebo byt) po realizaci daru, pak se tato situace právně řeší zřízením osobního VĚCNÉHO BŘEMENE – SLUŽEBNOSTI DOŽIVOTNÍHO A BEZPLATNÉHO BYDLENÍ v části darovaného rodinného domu, včetně spoluužívání společných prostor či pozemků, a to většinou přímo v darovací smlouvě na nemovitost. Toto věcné břemeno – služebnost se zapisuje do katastru nemovitostí. Musí být obdarovaným respektováno a nemůže dojít k situaci, kdy obdarovaný dárce (rodiče) z darovaného domu „vyžene“ bez jejich souhlasu. Toto věcné břemeno (služebnost) pak tzv. vázne na darované nemovitosti, což znamená, že nedochází k jeho výmazu ani případným dalším převodem nemovitostí a i každý další nabyvatel nemovitosti jej musí respektovat. Jinou variantou je také od 1.1.2014 tzv. VÝMĚNEK. FORMULACE VĚCNÉHO BŘEMENE (SLUŽEBNOSTI) není z právního hlediska vždy jednoduchou záležitostí. Proto zejména darovací smlouvy se zřízením věcného břemene (služebností) by měly být sepisovány v advokátních kancelářích. V opačném případě se oprávněný z věcného břemene vystavuje rizikům vyplývajících z nepřesné nebo vadné formulace takového oprávnění.

 

Pokud na nemovitosti (dům, byt, pozemek) VÁZNE ZÁSTAVNÍ PRÁVO, neznamená to ještě samo o sobě (aniž by byl v katastru zapsán zákaz převodu), že převod nemovitosti prostřednictvím darovací smlouvy na nemovitost je vyloučen. Rozhodně je však vhodné získat souhlas zástavního věřitele, a to především z pohledu případných sankcí sjednaných v rámci zástavní nebo úvěrové smlouvy pro případ převodu realizovaného bez předchozího souhlasu zástavního věřitele i přes výslovný závazek k tomu učiněný ve smlouvě. Darování nemovitosti se zástavou tedy možné za určitých podmínek je. Souhlas banky je nezbytný navíc v případě, kdy příp. byl sjednán za zákonných podmínek zákaz převodu vlastnictví.

 

S ohledem na to, že u převodů nemovitostí (zj. pokud jde o dům či byt, ale také o pozemek, pokud nemá zanedbatelnou hodnotu) jde o poměrně vysoké hodnoty, se NEDOPORUČUJE SVĚŘOVAT SE ohledně darování nemovitosti DO RUKOU OBECNÉHO VZORU z internetu nebo laika mimo advokátní či notářskou kancelář. Běžný občan nemusí ve smlouvě přikládat význam určité části, jejíž absence nebo špatná formulace pak může znamenat zásadní chybu, kterou již nelze napravit. U vzoru smlouvy většinou ani nevíte kdo ho zpracoval, jak je starý (tj. zda odpovídá aktuální právní úpravě). Naopak si můžete být jisti, že za takový vzor a jeho správné vyplnění nikdo neručí a nenese odpovědnost a že je z povahy věci pouze obecný (téměř vždy s nedostatkem zajišťovacích prostředků vhodných pro konkrétní případ). To samé pak platí pro „laickou pomoc“ v takových případech ze strany osob, které prohlásí, že zpracovat převodní smlouvu dovedou. Nicméně při vzniku problémů pak samozřejmě za nic neručí ani neodpovídají.

 

Výslovně nedoporučujeme situaci ohledně darování nemovitosti podceňovat také v případech, kdy existují, hrozí či jsou i jen MOŽNÉ DLUHY DÁRCE nebo dokonce exekuce, o kterých obdarovaný často nemusí ani vědět. Smlouva může být neplatná, mohou ji napadat věřitelé, případně dokonce může vyvstat otázka možných trestněprávních důsledků např. poškození věřitele dle trestního zákona apod.

 

To, že darovací smlouva na nemovitost (dům, byt či pozemek) tzv. „projde katastrem“ ještě automaticky neznamená, že je platná a že v budoucnu nikdo její platnost nemůže napadnout jen proto, že ji katastr zapsal, anebo že dostatečně zajišťuje vaše zájmy a požadavky. To je důležitá informace, kterou však bohužel ze žádného vzoru smlouvy samozřejmě nevyčtete, ani žádná z těch osob, co smlouvy opisují, ale neručí za ně, vám neřekne. Stačí si tak zodpovědět jen základní otázku, zda při hodnotě nemovitosti mi stačí, že mi darovací smlouva na nemovitost projde přes katastr. Anebo zda chci mít jistotu, že nebude ani poté důvod k napadení platnosti darování nemovitosti.

 

Mezi nejčastější CHYBY A PROBLÉMY spojené s DAROVACÍMI SMLOUVAMI NA NEMOVITOSTI, z nichž některé mohou vést i k neplatnosti smlouvy, patří např.:

– nesprávné označení nemovitostí či příslušenství apod. a z toho vyplývající vlastnické spory v budoucnu s rodinnými příslušníky, sousedy apod.
– zákonem nepřípustná ujednání o protiplněních obdarovaných a z toho vyplývající neplatnost takových ujednání a nemožnost vzájemné nároky vymoci
– špatně formulované nebo vymezené věcné břemeno, jeho rozsah a obsah a z toho vyplývající spory a problémy mezi vlastníky a uživateli nemovitostí
– nedořešení otázky osvobození od daně darovací v rámci příbuzenských vztahů a z toho vyplývající nemalá dodatečná daňová povinnost
– nedořešené souvislosti s existujícími nebo i jen možnými dluhy, úvěry, hypotékami či dokonce exekucemi dárce, o kterých obdarovaný nemusí často ani vědět, a to s možným napadením platnosti smlouvy ze strany věřitelů, příp. dokonce trestněprávními souvislostmi

 

GARANCI SPRÁVNOSTI A PLATNOSTI DAROVACÍ SMLOUVY NA NEMOVITOST SMLOUVY, stejně jako erudovaného zajištění požadavků a zájmů má klient vždy pouze v advokátní nebo notářské kanceláři. Ceny za tyto darovací smlouvy na nemovitosti přitom, oproti laicky vžité představě, nebývají nikterak vysoké. Na základě vašeho dotazu vám zpracuje naše AK nezávaznou cenovou nabídku.

 

V souvislosti s DAROVÁNÍM NEMOVITOSTÍ je třeba upozornit, že v současnosti je OD DANĚ DAROVACÍ (DANĚ Z BEZÚPLATNÉHO PŘÍJMU) ZCELA OSVOBOZENO bezúplatné nabytí majetku mezi osobami citovanými v zákoně a takový obdarovaný státu neodvádí žádnou darovací daň – viz odkaz DAROVACÍ DAŇ A OSVOBOZENÍ OD DANĚ DAROVACÍ.

 

 

CHCETE SE NA COKOLIV ZEPTAT?

ZAJÍMÁ VÁS POSTUP NEBO CENA?

NEZÁVAZNĚ NÁS KONTAKTUJTE ONLINE

TYTO KONZULTACE JSOU ZDARMA 

 

KONTAKTNÍ FORMULÁŘ

 

telefonicky 608 979 055

sekretariat@advokat-zlinsko.cz

online chat na webu  

 

 

VÍCE INFORMACÍ – ODKAZ DAROVACÍ SMLOUVA NA NEMOVITOST