Close
ADVOKÁTNÍ KANCELÁŘ - Mgr. Zdeněk RUMPLÍK |

PRÁVNÍ SLUŽBY A SMLOUVY ONLINE

Mgr. Zdeněk RUMPLÍK

advokát

JUDr. Petr HRADIL

právník

Na co si dát pozor u převodů nemovitostí – tipy a upozornění ke smlouvám

Na co si dát pozor u převodů nemovitostí

tipy a upozornění ke smlouvám

 

S jakými nejčastějšími chybami se lze v praxi setkat v souvislosti se smlouvami ohledně převodů nemovitostí:

Nesprávná specifikace nemovitostí

Vypadá to možná jednoduše, ale mnohdy není. V praxi se lze vcelku často setkat s převodními smlouvami, ve kterých se chybuje ve specifikaci nemovitostí, a to kupř. tak, že je zaměněn např. pozemek parc. č. 123 s pozemkem parc. č. st. 123, anebo tak, že je převeden např. rodinný dům na pozemku parc. č. st. 123, ovšem opomene se samostatně specifikovat i samotná stavební parcela. V důsledku toho kupující vlastní dům, ale již ne parcelu pod domem. Navíc je nutno řešit v případě rozdílnosti vlastnictví u domu a pozemku od r. 2014 zákonné předkupní právo. Napravovat takovou chybu až po vkladu do katastru nemovitostí může být zásadní problém. Pozor také na příslušenství převáděných nemovitostí a možné spory o to, co vlastně mělo a nemělo být převedeno spolu s hlavní nemovitostí. Specifikace nemovitostí je v praxi často problém i u bytů, u kterých se převádí také podíly na společných částech domu, příp. také na pozemku pod bytovým domem a někdy i na pozemcích okolních, popř. jiných nebyt. prostorách domu. Všechny tyto chyby mohou vést k tomu, že katastrální úřad smlouvu nezavkladuje. Řeknete si možná, však to podáme znovu, no ale kromě ztráty správní poplatku také druhá strana nemusí chtít nebo nebude moci poskytnout součinnost – a co pak?!

Problematicky, nedostatečně či neplatně formulovaná ujednání a právní vady

V laicky sepsaných smlouvách se často vyskytují ujednání, která jsou formulována tak, že jsou buď neplatná, anebo minimálně zakládají budoucí soudní spory. Taková ujednání se přitom vyskytují nejen v kupních, ale i v darovacích smlouvách, často např. pokud jde o VYMEZENÍ VĚCNÝCH BŘEMEN. U kupních smluv pak smluvní strany také často riskují tím, že podceňují různá právní prohlášení ohledně možných právních vad nemovitostí (dluhy, exekuce, nájmy, předkupní práva, zástavy apod.) a tím i možnosti např. odstoupení od převodní smlouvy. Přitom i jedno slovo nebo jedna věta ve smlouvě může znamenat pro tu kterou smluvní stranu zcela zásadní riziko nebo naopak oporu v případě případného sporu. Právní vady nemovitosti mohou být zcela zásadní a rizikovou součástí převodu. Některé lze vyčíst z listu vlastnictví (např. věcná břemena, zástavní práva či exekuce), jiná ovšem nejsou tak lehce zjistitelná (např. nájemní nebo předkupní právo). Zásadní jsou jak právně vhodná prohlášení ve smlouvě, tak i možnosti odstoupení od smlouvy a jiná zajištění v tomto směru.

Nedostatečné zajištění rizik při úhradě kupní ceny – z pozice jak prodávajícího, tak i kupujícího

Při nedostatečném právním ošetření splatnosti kupní ceny riskuje prodávající ztrátu nemovitosti, aniž by získal kupní cenu a naopak kupující riskuje ztrátu kupní ceny, aniž by získal nemovitost. Jelikož jde často o vysoké hodnoty, je nutno tuto skutečnost rozhodně nepodceňovat. Z hlediska převodu nemovitosti je zřejmě právě nejkritičtějším bodem otázka úhrady kupní ceny vs. “přepisu” nemovitosti na katastru. Mezi okamžikem, kdy se podepíše kupní smlouva a kdy převod zavkladuje katastr totiž je delší doba – min. měsíc, v případě úhrady kupní ceny úvěrem pak i více. Využít lze kupř. ÚSCHOVU KUPNÍ CENY, již blíže popisujeme v článku KUPNÍ CENA A ÚSCHOVA KUPNÍ CENY.

Mylný dojem že stačí, aby smlouva “prošla” katastrem

Účastníci smluv si často mylně myslí, že pokud smlouva tzv. „projde” katastrem, je vše v pořádku. Platnost převodní smlouvy lze ale napadnout i poté, co projde katastrem. Katastrální úřad totiž ze zákona nezkoumá zdaleka vše, resp. smlouvu zkoumá jen velmi omezeně.

Jeden příklad za všechny – kupuje-li např. nemovitost jen jeden z manželů bez souhlasu druhého, katastrální úřad smlouvu bez dalšího zapíše. Pokud ale smlouva je poté napadena z hlediska platnosti pro nesouhlas druhého z manželů (např. pokud se dosud dobré vztahy v rodině zhorší), je problém na světě. Podobné je to např. u nerespektování příp. zákonného předkupního práva a v celé řadě dalších případů, které je potřeba si u každé smlouvy velmi dobře pohlídat z hlediska aktuální zákonné úpravy. Problém to může být přitom jak z pohledu převodce, tak i nabyvatele.

Zejména u hodnotnějších nemovitostí se nejen proto rozhodně nevyplácí riskovat s jakýmikoliv vzory převodních smluv, ať již jde o DAROVACÍ SMLOUVU NA NEMOVITOST nebo o to více o KUPNÍ SMLOUVU NA NEMOVITOST. Ostatně kdo by po pár letech chtěl zjistit, že se objeví spor o nemovitost, která je zapsána v katastru nemovitostí a do které případně zapsaný vlastník již i nemálo investoval? A to i kdyby to riziko mělo být v řádech třeba “jen” procent, s ohledem na hodnoty nemovitostí.

Makléř / realitka? Opatrně …

Problémy, které mohou vyvstat pokud “naletíte” jedné z těch méně férových realitních kanceláří či makléřů, jsme popsali např. v odkazu TRIKY REALITNÍCH KANCELÁŘÍ (některých). Ovšem i u těch férových je třeba si uvědomit, že hlavním cílem realitky a makléře je zrealizovat obchod, nikoliv právně smluvně zajistit prioritně Vás, jako tu kterou konkrétní smluvní stranu. Rozhodně tak nepodepisujet automaticky cokoliv, co Vám RK předloží k podpisu. Rozhodně pak nerealizujte úhradu kupní ceny přes realitní kancelář, ale zvolte notářskou nebo advokátní úschovu.

Další chyby … rizik je mnoho a čím vyšší cena nemovitosti nebo kupní cena, tím vyšší je riziko!

Shora uvedené chyby jsou jen příkladmé. Při převodu nemovitostí lze narazit na celou řadu i jiných problémů, které mohou ohrozit jak stranu prodávající, tak i kupující.

 

VÍCE INFORMACÍ VIZ V ODKAZU PŘEVODY NEMOVITOSTÍ

reference
Jsme maximálně spokojeni s rychlostí a perfektním vypracováním darovací smlouvy na převod nemovitosti online, včetně popisu postupu, vysvětlení a na závěr ještě za cenu opravdu minimální a s lidským přístupem, který je v dnešní době vzácný. Děkujeme a doporučujeme.

Martina Vajasová, Středočeský kraj /

Tato AK nám vypracovala darovací smlouvu na nemovitost a návrh vkladu. Jsme velmi spokojeni jak s komunikací, tak s rychlou reakcí na dotazy a upřesnění. Vše proběhlo rychle a online. Doporučuji jejich služby.

Ilona Wilson, Praha /

Tato AK pro naši společnost mj. řeší i pohledávky po splatnosti. Se spoluprací jsme spokojeni.

So group s.r.o., Zlínsko /

Jsem velmi spokojená, spolupráce s touto kanceláří byla perfektní a profesionální po všech stránkách.

Ivana K., Benešovsko /

Byli jsme velmi spokojeni s prací této kanceláře po všech stránkách, pokud jde o převod nemovitosti online - rychlost, preciznost, nízká cena - můžeme jen a jen tyto služby doporučit.

Janštovi, Opava /

Výborná spolupráce, super přístup! Všechno jasně dané a dodržené!! Mohu jen doporučit!

Ivana Hlachová, Ústí nad Orlicí ... Právní služby /

Oceňuji rychlost i kvalitu vytvořené smlouvy vypracované pouze přes e-maily a telefonní hovory a stejně tak oceňuji rychlou reakci na můj e-mail s žádostí o právní poradenství.

Tomáš Figura, Jihomoravský kraj /

Maximální spokojenost s touto AK. Děkuji velmi pěkně za vaše služby a velmi ráda vás všem doporučuji.

M. Balogová, okr. Zlín /

Velice Vám děkujeme za Vaši práci, která nás zbavila jedné z velkých starostí. Chtěli bychom Vám a celému teamu velice poděkovat za práci, kterou odvádíte. Přejeme Vám hodně radosti z práce a co nejvice spokojených klientů.

Conkovi, Praha ... Právní služby /

Velice seriózní kancelář. Zpracovala mi perfektní smlouvu za velmi dobrou cenu. Použil jsem ji až později a potřeboval jsem tak ještě určité úpravy. Kancelář úpravy provedla rychle a dokonce v rámci původní ceny. Super jednání.

J. Soukup, Královéhradecko /

Budete-li potřebovat pomoci s platebními rozkazy, obraťte se na tuto kancelař. Pomohla mi úspěšně už dvakrát. Můžu jen a jen doporučit!

Antonín Barborák, Jihomoravský kraj /

Děkuji za rychlé a perfektní vyřízení smlouvy, včetně podrobných informací a velice rozumné ceny.

Ivan Čermák, Karlovarsko /

Byl jsem se zpracováním smlouvy velmi spokojen. Oceňuji rychlost, vysvětlení právních souvislostí, zapracování speciálních požadavků do smlouvy. Vše rychlé, profesionální, za rozumnou cenu.

V. Plesník, Krnov /

Nejlepší AK jakou jsem zatím poznala, velice vstřícný přístup, rychlé jednání, perfektní komunikace, mohu jen a jen doporučit, moc mi pomohli a tímto ještě jednou děkuji.

Lada Kotláriková, Liberecko /

Perfektní a profesionální přístup při sepsání darovací smlouvy na nemovitost. Vše rychle vyřízeno, vše jasně vysvětleno. Velmi příznivé ceny. Mockrát děkujeme, jen a jen doporučujeme. Naprostá spokojenost.

Ing. Václav Michalík, Ostrava ... Převody nemovitostí /

KONTAKTNÍ FORMULÁŘ




    Kontaktní formulář slouží k zadání a zodpovězení zj. dotazů k bližším podmínkám a k cenové nabídce právní služby, kterou online nabízíme. Jedná-li se o uvedený typ dotazu, pak odpovídáme většinou do následujícího pracovního dne. Tyto dotazy jsou samozřejmě nezávazné a bezplatné. Nejsou zveřejňovány a podléhají mlčenlivosti AK. Odesláním formuláře berete na vědomí tyto podmínky a poučení.



    ZAJÍMAJÍ VÁS BLIŽŠÍ PODMÍNKY ČI PŘESNÁ CENOVÁ NABÍDKA?
    KONTAKTUJTE NÁS – NEZÁVAZNĚ A ZDARMA
    tel. 608 979 055 / On-line chat / sekretariat@advokat-zlinsko.cz

     

    PRÁVNÍ SLUŽBY ONLINE

    Darovací smlouva

    Kupní smlouva

    Kontrola smlouvy

    Smlouva směnná

    Spoluvlastnictví

    Převody nemovitostí

    Vymáhání pohledávek

    Exekuční návrh

    Platební rozkaz

    Upomínka - vzor

    Uznání dluhu - vzor

    Právní služby - firmy

    Právní služby - reality

    Obchodní smlouvy

    Rozvod a SJM