Close

Na co si dát pozor u převodů nemovitostí – tipy a upozornění ke smlouvám

S jakými nejčastějšími chybami se lze v praxi setkat v souvislosti se smlouvami ohledně převodů nemovitostí:

Nesprávná specifikace nemovitostí

Vypadá to možná jednoduše, ale mnohdy není. V praxi se lze vcelku často setkat s převodními smlouvami, ve kterých se chybuje ve specifikaci nemovitostí, a to kupř. tak, že je zaměněn např. pozemek parc. č. 123 s pozemkem parc. č. st. 123, anebo tak, že je převeden např. rodinný dům na pozemku parc. č. st. 123, ovšem opomene se samostatně specifikovat i samotná stavební parcela. V důsledku toho kupující vlastní dům, ale již ne parcelu pod domem. Navíc je nutno řešit v případě rozdílnosti vlastnictví u domu a pozemku od r. 2014 zákonné předkupní právo. Napravovat takovou chybu až po vkladu do katastru nemovitostí může být zásadní problém. Pozor také na příslušenství převáděných nemovitostí a možné spory o to, co vlastně mělo a nemělo být převedeno spolu s hlavní nemovitostí. Specifikace nemovitostí je v praxi často problém i u bytů, u kterých se převádí také podíly na společných částech domu, příp. také na pozemku pod bytovým domem a někdy i na pozemcích okolních, popř. jiných nebyt. prostorách domu. Všechny tyto chyby mohou vést k tomu, že katastrální úřad smlouvu nezavkladuje. Řeknete si možná, však to podáme znovu, no ale kromě ztráty správní poplatku také druhá strana nemusí chtít nebo nebude moci poskytnout součinnost – a co pak?!

Problematicky, nedostatečně či neplatně formulovaná ujednání a právní vady

V laicky sepsaných smlouvách se často vyskytují ujednání, která jsou formulována tak, že jsou buď neplatná, anebo minimálně zakládají budoucí soudní spory. Taková ujednání se přitom vyskytují nejen v kupních, ale i v darovacích smlouvách, často např. pokud jde o VYMEZENÍ VĚCNÝCH BŘEMEN. U kupních smluv pak smluvní strany také často riskují tím, že podceňují různá právní prohlášení ohledně možných právních vad nemovitostí (dluhy, exekuce, nájmy, předkupní práva, zástavy apod.) a tím i možnosti např. odstoupení od převodní smlouvy. Přitom i jedno slovo nebo jedna věta ve smlouvě může znamenat pro tu kterou smluvní stranu zcela zásadní riziko nebo naopak oporu v případě případného sporu. Právní vady nemovitosti mohou být zcela zásadní a rizikovou součástí převodu. Některé lze vyčíst z listu vlastnictví (např. věcná břemena, zástavní práva či exekuce), jiná ovšem nejsou tak lehce zjistitelná (např. nájemní nebo předkupní právo). Zásadní jsou jak právně vhodná prohlášení ve smlouvě, tak i možnosti odstoupení od smlouvy a jiná zajištění v tomto směru.

Nedostatečné zajištění rizik při úhradě kupní ceny – z pozice jak prodávajícího, tak i kupujícího

Při nedostatečném právním ošetření splatnosti kupní ceny riskuje prodávající ztrátu nemovitosti, aniž by získal kupní cenu a naopak kupující riskuje ztrátu kupní ceny, aniž by získal nemovitost. Jelikož jde často o vysoké hodnoty, je nutno tuto skutečnost rozhodně nepodceňovat. Z hlediska převodu nemovitosti je zřejmě právě nejkritičtějším bodem otázka úhrady kupní ceny vs. “přepisu” nemovitosti na katastru. Mezi okamžikem, kdy se podepíše kupní smlouva a kdy převod zavkladuje katastr totiž je delší doba – min. měsíc, v případě úhrady kupní ceny úvěrem pak i více. Využít lze kupř. ÚSCHOVU KUPNÍ CENY, již blíže popisujeme v článku KUPNÍ CENA A ÚSCHOVA KUPNÍ CENY.

Mylný dojem že stačí, aby smlouva “prošla” katastrem

Účastníci smluv si často mylně myslí, že pokud smlouva tzv. „projde” katastrem, je vše v pořádku. Platnost převodní smlouvy lze ale napadnout i poté, co projde katastrem. Katastrální úřad totiž ze zákona nezkoumá zdaleka vše, resp. smlouvu zkoumá jen velmi omezeně.

Jeden příklad za všechny – kupuje-li např. nemovitost jen jeden z manželů bez souhlasu druhého, katastrální úřad smlouvu bez dalšího zapíše. Pokud ale smlouva je poté napadena z hlediska platnosti pro nesouhlas druhého z manželů (např. pokud se dosud dobré vztahy v rodině zhorší), je problém na světě. Podobné je to např. u nerespektování příp. zákonného předkupního práva a v celé řadě dalších případů, které je potřeba si u každé smlouvy velmi dobře pohlídat z hlediska aktuální zákonné úpravy. Problém to může být přitom jak z pohledu převodce, tak i nabyvatele.

Zejména u hodnotnějších nemovitostí se nejen proto rozhodně nevyplácí riskovat s jakýmikoliv vzory převodních smluv, ať již jde o DAROVACÍ SMLOUVU NA NEMOVITOST nebo o to více o KUPNÍ SMLOUVU NA NEMOVITOST. Ostatně kdo by po pár letech chtěl zjistit, že se objeví spor o nemovitost, která je zapsána v katastru nemovitostí a do které případně zapsaný vlastník již i nemálo investoval? A to i kdyby to riziko mělo být v řádech třeba “jen” procent, s ohledem na hodnoty nemovitostí.

Makléř / realitka? Opatrně …

Problémy, které mohou vyvstat pokud “naletíte” jedné z těch méně férových realitních kanceláří či makléřů, jsme popsali např. v odkazu TRIKY REALITNÍCH KANCELÁŘÍ (některých). Ovšem i u těch férových je třeba si uvědomit, že hlavním cílem realitky a makléře je zrealizovat obchod, nikoliv právně smluvně zajistit prioritně Vás, jako tu kterou konkrétní smluvní stranu. Rozhodně tak nepodepisujet automaticky cokoliv, co Vám RK předloží k podpisu. Rozhodně pak nerealizujte úhradu kupní ceny přes realitní kancelář, ale zvolte notářskou nebo advokátní úschovu.

Další chyby … rizik je mnoho a čím vyšší cena nemovitosti nebo kupní cena, tím vyšší je riziko!

Shora uvedené chyby jsou jen příkladmé. Při převodu nemovitostí lze narazit na celou řadu i jiných problémů, které mohou ohrozit jak stranu prodávající, tak i kupující.

 

 

PŘEVOD NEMOVITOSTI ONLINE, LEVNĚ, NA MÍRU A PRÁVNĚ KVALITNĚ S GARANCÍ, ANEB DŮVODY PROČ NERISKOVAT S RŮZNÝMI VZORY NEBO FORMULÁŘI

1. Narozdíl od různých vzorů se smlouvou zpracovanou na míru od advokátní kanceláře neriskujete. Máte jistotu právně kvalitního řešení přesně pro daný případ.

2. I vzor, který “projde” katastrem, může být napadnutelný. Často se řeší bohužel problémy i ze smluv, které katastrem “prošly”. imněte si, zda daný web (např. v obchodních podmínkách) upozorňuje, že nenese odpovědnost za škodu způsobenou použitím vzoru či formuláře anebo že nejde o právní službu. Ručit totiž jen za správnost vzoru nebo ručit i za výsledek, jsou právně diametrálně odlišné věci.

3. Nemovitosti jsou hodnotné a řešit chybu až zpětně je problém. I “dobrý” vzor můžete špatně vyplnit, něco opomenout atp. Ať již jde o soubory, které stáhnete a vyplňujete nebo o formuláře, do kterých doplňujete údaje a dokument se pak automaticky vygeneruje.

4. Za naši výslednou smlouvu odpovídáme. Navrhneme Vaše právní zajištění, poskytneme potřebný návod a poučení a v ceně máte také příp. konzultace.

5. Smlouvy online zpracováváme za velmi příznivé ceny. Nezávazně se nás můžete dotázat a teprve pak se rozhodnout. Nepožadujeme žádnou zálohu předem.

6. Smlouvu vyřídíme rychle a online pro klienty z celé ČR – viz reference (níže nebo v menu shora).

 

 

ZAJÍMAJÍ VÁS BLIŽŠÍ PODMÍNKY ČI PŘESNÁ CENOVÁ NABÍDKA?

NAPIŠTE NÁM NEBO ZAVOLEJTE – NEZÁVAZNĚ A ZDARMA
KONTAKTNÍ FORMULÁŘ  /  tel. 608 979 055  /  sekretariat@advokat-zlinsko.cz

 

reference
Tuto advokátní kancelář jsem využila k vyřízení darovací smlouvy. Doporučuji pro rychlé jednání, vysvětlení věci a postupu i výhodnou cenu.

Hana Kramlová, Praha /

Tato advokátní kancelář poskytuje naší společnosti právní poradenství dlouhodobě, zj. v oblasti přípravy a revizí smluvních dokumentů a řešení pohledávek. Se spoluprací jsme maximálně spokojeni. Služby jsou rychlé, precizní a většinou online, vzdálenost není problém. Můžeme vřele doporučit.

Areál Kahan s.r.o., Ostrava /

Byli jsme velmi spokojeni s prací této kanceláře po všech stránkách, pokud jde o převod nemovitosti online - rychlost, preciznost, nízká cena - můžeme jen a jen tyto služby doporučit.

Janštovi, Opava /

Tato AK nám vypracovala darovací smlouvu na nemovitost a návrh vkladu. Jsme velmi spokojeni jak s komunikací, tak s rychlou reakcí na dotazy a upřesnění. Vše proběhlo rychle a online. Doporučuji jejich služby.

Ilona Wilson, Praha /

Děkuji této AK za velmi profesionální a úspěšnou pomoc při vymáhání mé pohledávky.

Petr Hasík, Uherskohradišťsko /

Velmi oceňuji kvalitu této advokátní kanceláře a děkuji za velmi rychlou a profesionální práci při přípravě smlouvy. Využili jsme v rodině této možnosti již třikrát a vřele doporučuji.

Paličková, Benešovsko /

Tato advokátní kancelář mi vyřizuje pohledávku. Jsem s ní velice spokojený. Doporučuji všem.

Jiří Glasa, Ostrava /

Oceňuji rychlost i kvalitu vytvořené smlouvy vypracované pouze přes e-maily a telefonní hovory a stejně tak oceňuji rychlou reakci na můj e-mail s žádostí o právní poradenství.

Tomáš Figura, Jihomoravský kraj /

Chci Vaší advokátní kanceláři poděkovat za úspěšnou pomoc při vymáhání pohledávky. Byla jsem maximálně spokojená, oceňuji kvalitní, rychlý a profesionální přístup. Všem mohu doporučit.

Alena Kazíková, Valašské Meziříčí /

Obrátila jsem se na tuto kancelář, kterou jsem si našla na internetu. Přišel mi doporučenou poštou platební rozkaz na nějaký údajný velmi starý evidentně promlčený dluh. Tato kancelář mě zastoupila a vše kladně vyřešila. Děkuji a všem vřele doporučuji. Jsou to profesionálové.

Marie Chytrá, Teplice /

Velice seriózní kancelář. Zpracovala mi perfektní smlouvu za velmi dobrou cenu. Použil jsem ji až později a potřeboval jsem tak ještě určité úpravy. Kancelář úpravy provedla rychle a dokonce v rámci původní ceny. Super jednání.

J. Soukup, Královéhradecko /

Velmi seriózní kancelář. Objevili jsme ji náhodně na internetu a už z webu jsme se mnohé dověděli. Na náš nezávazný dotaz jsme okamžitě obdrželi odpověď s odborným vysvětlením. Poté už jsme si byli jisti, že pro vyhotovení smlouvy zvolíme tuto kancelář. Věcné, pohotové jednání se zřejmým zájmem o co nejlepší uspokojení potřeb klienta. Navíc s možností vše vyřídit online.

Kovanicovi, Praha /

Jsem velmi spokojená, spolupráce s touto kanceláří byla perfektní a profesionální po všech stránkách.

Ivana K., Benešovsko /

Velice Vám děkujeme za Vaši práci, která nás zbavila jedné z velkých starostí. Chtěli bychom Vám a celému teamu velice poděkovat za práci, kterou odvádíte. Přejeme Vám hodně radosti z práce a co nejvice spokojených klientů.

Conkovi, Praha ... Právní služby /

Tuto advokátní kancelář jsem oslovila pro vyhotovení darovací smlouvy na nemovitost. Vypracování smlouvy a všech potřebných dokumentů bylo provedeno na profesionální úrovni, s velkou rychlostí a hlavně vše online. Zodpovězení dalších dotazů bylo provedeno s rychlostí a ochotou. AK velmi doporučuji.

Vladimíra Jeřábková, Praha /

Mgr. Zdeněk RUMPLÍK

advokát

JUDr. Petr HRADIL

právník

Mgr. Eva MANOVÁ

právník

SEKRETARIÁT:

Šárka POLÁCHOVÁ, Tereza KOUDELOVÁ, Petra MIKULČÍKOVÁ

KONTAKTNÍ FORMULÁŘ


kontakt

608 979 055

Tento kontaktní formulář slouží k zadání a zodpovězení zj.:


  • dotazů k bližším podmínkám a k cenové nabídce požadované či zamýšlené právní služby,
  • dotazů k tématům vymáhání pohledávek nebo převodů nemovitostí v rámci ON-LINE PRÁVNÍ PORADNY



Odesláním formuláře berete na vědomí a souhlasíte s těmito podmínkami a poučením.

Jedná-li se o uvedený typ dotazu, pak odpovídáme většinou do následujícího pracovního dne.

Tyto dotazy jsou samozřejmě nezávazné a bezplatné. Nejsou zveřejňovány a podléhají mlčenlivosti AK.

Prohlédněte si příp. také sekci ČASTÉ OTÁZKY KLIENTŮ nebo VZKAZY - REFERENCE KLIENTŮ.

PRÁVNÍ SLUŽBY ONLINE

Darovací smlouva

Kupní smlouva

Kontrola smlouvy

Smlouva směnná

Spoluvlastnictví

Převody nemovitostí

Vymáhání pohledávek

Exekuční návrh

Platební rozkaz

Upomínka - vzor

Uznání dluhu - vzor

Právní služby - firmy

Právní služby - reality

Obchodní smlouvy

Rozvod a SJM