Close

Nový občanský zákoník: společenství vlastníků

Aktuální doplnění článku k 10/2016:
Změny stanov SVJ vzniklých před r. 2014 obecně nevyžadují notáře

 

Ohledně společenství vlastníků (bytových a nebytových jednotek) přinesl nový občanský zákoník (NOZ) od 1.1.2014 řadu změn.

Jednou z nejzásadnějších je pak ta, že společenství vlastníků (SV) již nevzniká automaticky ze zákona, ale zakládá se schválením stanov a vzniká až dnem zápisu do příslušného veřejného rejstříku SV. Vyžaduje se tedy aktivní chování vlastníků jednotek, a to povinně v domě, ve kterém je alespoň pět jednotek s minimálně třemi rozdílnými vlastníky. Pokud tuto povinnost vlastníci jednotek nesplní, má to nově zcela zásadní negativní důsledek spočívající v tom, že NOZ zakazuje převod jakékoliv další jednotky v domě a zápis nového vlastníka převáděné jednotky do katastru nebude možný do doby prokázání vzniku SV, vyjma situace, kdy by šlo o převod jednotky jejímu prvnímu vlastníkovi. Kromě toho vlastníci odpovídají solidárně za všechny dluhy související se správou společných prostor.

Smluvní strany převodní smlouvy na bytovou či nebytovou jednotku by tak po 1.1.2014 měly požadovat doložení v rejstříku zapsaného společenství vlastníků, pokud se jedná o dům s min. 5 jednotkami a min. 3 vlastníky, na který se vztahuje tato nová úprava, v opačném případě si mohou výrazně zkomplikovat zápis převodu jednotky do katastru nemovitostí. Kupní cena u kupní smlouvy by tak rozhodně měla být hrazena až po zápisu vkladu vlastnictví do katastru nemovitostí, kupř. prostřednictvím advokátní úschovy, s možností odstoupení od smlouvy pro případ, že by k zápisu vlastnictví nedošlo, např. právě proto, že v domě není zapsáno SV, ačkoliv tomu tak být má.

Stávající společenství vlastníků jednotek (SVJ) mají povinnost upravit své vnitřní předpisy a zejména pak stanovy tak, aby byly v souladu s novým občanským zákoníkem a zejména jeho kogentně určenými pravidly. K tomuto povinnému přizpůsobení stanov stávající SVJ musí přistoupit nejpozději do tří let od 1.1.2014 – tedy nejpozději do 1.1.2017 a nechat stanovy zapsat do příslušného rejstříku. Vzorové stanovy již nebudou podzákonným právním předpisem vydávány.

Zásadní novinka přišla například ohledně hlasování – zatímco dosud zákon stanovoval určitá kvóra pro různé typy hlasování, tak nově platí, že k přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů. Samozřejmě způsobilost shromáždění k usnášení je dána stále přítomností vlastníků jednotek s většinou všech hlasů.

Zákon také nově umožňuje za stanovených podmínek přijetí rozhodnutí písemně mimo shromáždění. Současně se rozšiřují oznamovací povinnosti vlastníků jednotek vůči společenství vlastníků – viz text zákona níže. Členem voleného orgánu, kupř. výboru SV, se může nově stát i nečlen společenství vlastníků. Počet členů výboru musí být určen zcela přesně, maximální délku funkčního období lze volně upravit ve stanovách. Povinným obsahem stanov je určení pravidel pro správu domu a pozemku a pro užívání společných částí domu.

Případných změn stanov lze současně využít i pro plánované změny v osobách členů výborů společenství vlastníků či k jiným změnám. Povinnosti úpravy stanov podle nového občanského zákoníku lze využít i ke komplexnější revizi všech ustanovení podle dosavadních praktických zkušeností. Obecně lze doporučit obracet se s těmito změnami povětšinou na ty notáře, kteří SVJ původně zakládali.

 

změny od 2014: nevznikne-li společenství vlastníků, nebude zapsán převod bytu do katastru

změny ve fungování SVJ od r. 2014

vlastnictví bytů podle nového občanského zákoníku

co se od ledna změní pro vlastníky bytů

SVJ podle nového občanského zákoníku – stanovy

SVJ podle nového občanského zákoníku – shromáždění

stanovy společenství vlastníků jednotek – změny od 1.1.2014 včetně vzoru

povinnost SVJ přizpůsobit stanovy nové úpravě

úprava stanov SVJ do roku 2017

k formě změny stanov SVJ vzniklých před 1.1.2014

aktuální problémy společenství vlastníků jednotek

 

reference
Tuto advokátní kancelář mohu určitě doporučit. Jako živnostník jsem se na ně obrátil ve věci řešení některých pohledávek po splatnosti. Vyřízení proběhlo online. S výsledkem i s přístupem maximální spokojenost.

Josef Sukup, Luhačovice /

Jsem s prací této AK velice spokojená. Chci poděkovat za zpracování smlouvy i podrobné informace.

Dana Škutová, Olomoucko /

Jsem velmi spokojená, spolupráce s touto kanceláří byla perfektní a profesionální po všech stránkách.

Ivana K., Benešovsko /

Jsem maximálně spokojený s touto kanceláří. Obrátil jsem se na ni ohledně vymožení pohledávky. Jednání perfektní, ihned zpětná vazba pomocí mail, vždy jsem byl informován na dotaz obratem. Velké plus bylo hlavně, že jsem nemusel nic platit předem, ale až po úspěšném vymožení. Tuto advokátní kancelář opravdu všem doporučuji.

Jiří Stuchlík, Valašské Meziříčí /

Moc děkuji advokátní kanceláři. Vše proběhlo v pořádku bez jediného problému. Mohu jen doporučit.

Petr Srch, Praha /

Tato AK nám vypracovala darovací smlouvu na nemovitost a návrh vkladu. Jsme velmi spokojeni jak s komunikací, tak s rychlou reakcí na dotazy a upřesnění. Vše proběhlo rychle a online. Doporučuji jejich služby.

Ilona Wilson, Praha /

Prostřednictvím této advokátní kanceláře jsem řešil vymáhání dlužné částky po dlužníkovi. Oceňuji korekní jednání a bezvadnou právní pomoc. Komunikace probíhala operativně online, což při mém pracovním zatížení představovalo významnou časovou úsporu. Služby advokátní kanceláře můžu doporučit, a to i pro velmi příznivé podmínky pokud jde o odměnu.

MUDr. Luděk Dujka, Nový Jičín /

Tuto advokátní kancelář jsem využila k vyřízení darovací smlouvy. Doporučuji pro rychlé jednání, vysvětlení věci a postupu i výhodnou cenu.

Hana Kramlová, Praha /

Výborný a profesionální přístup s převodem nemovitosti online, vše rychle vyřízeno, vše jasně vysvětleno. Překvapivě velmi příznivé ceny. Všem jen doporučuji, naprostá spokojenost.

Dagmar Nováková, Praha ... Převody nemovitostí /

Tato advokátní kancelář mi vyřizuje pohledávku. Jsem s ní velice spokojený. Doporučuji všem.

Jiří Glasa, Ostrava /

S touto advokátní kanceláří mám velice dobré zkušenosti, v minulosti mi dělali podnájemní smlouvu a teď nově kupní smlouvu nemovitosti. Odezvy na dotazy na mail byly rychlé a srozumitelné a na požádání dokonce udělali smlouvu do druhého dne. Rovněž s cenovou nabídkou jsem byl velmi spokojen.

P. Žák, Znojemsko /

Oslovil jsem AK pro vypracování smlouvy, kde jsem měl také spousty dotazů, na které mi bylo ochotně, rychle a srozumitelně odpovězeno. Co se týče ceny, jsem rovněž spokojen, jinde bych při podobné smlouvě a množství doplňujících dotazů platil jistě daleko více. Takže velká spokojenost a rozhodně doporučuji.

Pavel Žák, Znojemsko /

Potřebovali jsme nechat udělat darovací smlouvu na převod nemovitostí, tak jsme se obrátili na tuto AK. Příjemné vystupování, jak přes mail, tak přes telefon. Rychlé vyhotovení smluv a návrhů na vklad, ochota vysvětlit všechny podrobnosti. Super.

Novosadovi, Vsetín /

Chci Vaší advokátní kanceláři poděkovat za úspěšnou pomoc při vymáhání pohledávky. Byla jsem maximálně spokojená, oceňuji kvalitní, rychlý a profesionální přístup. Všem mohu doporučit.

Alena Kazíková, Valašské Meziříčí /

Tuto advokátní kancelář vřele doporučuji. 2 roky jsme se snažili v rámci naší firmy vymáhat dluh od jedné společnosti, bez úspěchu. Nakonec jsme se odhodlali obrátit na tuto kancelář a již máme uhrazenu převážnou část pohledávky a firma dále komunikuje a snaží se řešit i zbytek. Navíc jsme nemuseli nic platit dopředu. Doporučujeme.

Battovi, Nový Jičín /

Mgr. Zdeněk RUMPLÍK

advokát

JUDr. Petr HRADIL

právník

Mgr. Eva MANOVÁ

právník

SEKRETARIÁT:

Šárka POLÁCHOVÁ, Tereza KOUDELOVÁ, Petra MIKULČÍKOVÁ

KONTAKTNÍ FORMULÁŘ


kontakt

608 979 055

Tento kontaktní formulář slouží k zadání a zodpovězení zj.:


  • dotazů k bližším podmínkám a k cenové nabídce požadované či zamýšlené právní služby,
  • dotazů k tématům vymáhání pohledávek nebo převodů nemovitostí v rámci ON-LINE PRÁVNÍ PORADNY



Odesláním formuláře berete na vědomí a souhlasíte s těmito podmínkami a poučením.

Jedná-li se o uvedený typ dotazu, pak odpovídáme většinou do následujícího pracovního dne.

Tyto dotazy jsou samozřejmě nezávazné a bezplatné. Nejsou zveřejňovány a podléhají mlčenlivosti AK.

Prohlédněte si příp. také sekci ČASTÉ OTÁZKY KLIENTŮ nebo VZKAZY - REFERENCE KLIENTŮ.

PRÁVNÍ SLUŽBY ONLINE

Darovací smlouva

Kupní smlouva

Kontrola smlouvy

Smlouva směnná

Spoluvlastnictví

Převody nemovitostí

Vymáhání pohledávek

Exekuční návrh

Platební rozkaz

Upomínka - vzor

Uznání dluhu - vzor

Právní služby - firmy

Právní služby - reality

Obchodní smlouvy

Rozvod a SJM