Close

Administrator

Tentokráte formou, snad pro mnohé dostatečně poučného, příběhu tzv. ze života.

Pan Naivní se rozhodl, že prodá svůj dům, a tak rozhodil nějaké inzeráty. Po pár dnech se mu ozval pan Lstivý s tím, že má zájem nemovitost koupit. Pan Lstivý přijel na prohlídku domu, avšak zanedlouho sdělil panu Naivnímu, že vlastně není kupující, ale realitní makléř, ale že kupujícího má a zajistí prodej domu během pár dnů. Místo toho, aby pan Naivní ihned po této první lži pana Lstivého vyrazil dveřmi ven (samozřejmě otevřenými), tak s vidinou slibované možnosti rychlého prodeje mu podepsal zprostředkovatelskou smlouvu s důvěrou, že během pár dní má kupce. Samozřejmě vše muselo proběhnout velmi rychle, protože pan Lstivý „neměl” více času a „spěchal” někam jinam.

Teprve poté se rozhodl pan Naivní si přečíst pořádně, co vlastně podepsal:

  • provize asi tak 2x až 3x vyšší, než je obvyklé
  • rozhodčí smlouva – tzn. o sporu nebude rozhodovat nezávislý soud
  • řada smluvních pokut, vyšších a častějších, než je běžné
  • automatické prodlužování výpovědní doby v případě, že si nemovitost někdo zarezervuje (třeba jen naoko)
  • vznik nároku na provizi již jen předložením pouhého návrhu textu smlouvy
  • a tak dále

Jak z toho ven? … Špatně položená otázka – pan Naivní se měl ptát, jak do něčeho podobného raději vůbec „nespadnout” předem. Rada zní zcela jasně a prostě – nejprve čtěte a pak podepisujte – nikdy ne naopak! A již vůbec ne pod časovým či jiným tlakem. Pokud něčemu ve smlouvě nerozumíte, tak nepodepisujte!

Existuje samozřejmě i řada férových a slušných realitních makléřů, kteří skutečně pomohou s prodejem či koupí nemovitosti a kterým podobní pánové Lstiví dělají velmi špatnou pověst. U převodů nemovitostí si hlavně vždy uvědomte, že neprodáváte či nekupujete nic levného, ale nemovitost, která má vysokou hodnotu nebo představuje často i vaše celoživotní úspory, a proto opravdu nemá smysl zbytečně riskovat!

Tentokráte opět – ještě jednou, formou krátkého příběhu tzv. ze života, poměrně častého.

Pan Štědrý byl požádán svým známým panem Brzobohatým, zda by mu nepůjčil 50.000 Kč s tím, že mu tuto částku vrátí do měsíce. Pan Štědrý souhlasil. Peníze předal panu Brzobohatému v hotovosti. Žádnou smlouvu nesepisovali, protože na to jednak nebyl čas a jednak pana Brzobohatého přeci dobře zná. V okamžiku, kdy měl pan Brzobohatý peníze vrátit, začal tvrdit, že potřebuje ještě nějaký čas. Po jisté době se přestal ozývat zcela. Pan Štědrý jej ještě mnohokrát kontaktoval a vždy pod příslibem „jistého” uhrazení za měsíc či dva panu Brzobohatému vždy uvěřil. Pan Štědrý peníze nakonec zpět nedostal.

Co je v popsaném případu špatně, je zpětně zřejmě jasné všem. Přesto se s těmito chybami bohužel neustále opakovaně setkáváme. Nejzásadnějšími z těchto chyb jsou tedy:

  • zápůjčka (půjčka) bez jakékoliv smlouvy, anebo v lepším případě sice s nějakým dokumentem, ale často právně problematickým, s neurčitými formulacemi (vzor uznání dluhu)
  • směnka – je přísně formální právní dokument – velmi často se v praxi v jejím vyplnění chybuje
  • nevymáhání dluhu ihned po splatnosti – čím déle se vyčkává, tím více se zvětšuje riziko toho, že věřitel své peníze již nedostane (např. další exekuce dlužníka atp.).

Samozřejmě nelze vyloučit případy osobních bankrotů či absolutní nemožnosti peníze vymoci, ale obecně rada, jak o peníze v takových situacích nepřijít, zní jasně – zajistit si pohledávku právně kvalitním dokumentem a po splatnosti přistoupit k vymáhání co nejdříve. Tato rada se přitom netýká jen půjček, jak je uvedeno v případě shora, ale i např. podnikatelů, kteří řeší běžně pohledávky v rámci jejich obchodních vztahů (kupní smlouvy, smlouvy o dílo atp.).

Od 1.1.2014 nový občanský zákoník (NOZ) přinesl mj. i následující vybrané změny pokud jde obecně o smlouvy, smluvní strany, věřitele či dlužníka (s ohledem na značný rozsah všech změn skutečně jen některé vybrané):

VÍCE ÚSTNÍCH JEDNÁNÍ

V souladu se zásadou bezformálnosti NOZ počítá více s ústními jednáními než s povinně písemnými. I v takových případech se ale doporučuje uzavřít smlouvu písemně, z hlediska příp. budoucí důkazní potřeby. Navíc je nutno zvážit, zda s ohledem na uvedenou skutečnost se nezaměřit podle povahy věci více na vyloučení jiných ujednání v rámci daného závazku jinak, než písemným dodatkem či písemnou změnou smlouvy, včetně případě akcesorických ujednání typu smluvní pokuta apod.

smluvní právo podle nového občanského zákoníku

PŘEDSMLUVNÍ ODPOVĚDNOST

Pokud jednání stran o smlouvě dospěje tak daleko, že se jeví její uzavření jako vysoce pravděpodobné a nedošlo k němu jen proto, že toto jednání smluvní strana ukončila, aniž pro to měla spravedlivý důvod, tak může odpovídat druhé straně za škodu.

Pokud strana při jednání o smlouvě získá důvěrný údaj nebo sdělení, dbá, aby nebyly zneužity nebo aby nedošlo k jejich prozrazení.

výslovná úprava předsmluvní odpovědnosti podle NOZ

jak je to s předsmluvní odpovědností dle NOZ

OBCHODNÍ NABÍDKA A PŘIJETÍ NABÍDKY

Pokud smluvní strana zašle nabídku obchodnímu partnerovi a ta odpoví návrhem, který podstatně nemění podmínky původní nabídky, jedná se o přijetí nabídky a nikoliv o nabídku novou – tedy není-li bez zbytečného odkladu odmítnut, bude se jednat o platně uzavřenou smlouvu v onom mírně pozměněném znění. To klade i větší nároky na dostatečnou právní reakci smluvních stran vůči takovému jednání obchodního partnera.

V celé řadě případů nově postačí i ústní forma uzavření smlouvy, pokud písemnou formu nevyžaduje zákon nebo ujednání stran. Obsah ústní smlouvy si mohou smluvní strany nechat potvrdit písemně. Pokud zašle obchodní partner tzv. obchodní potvrzovací dopis za podmínek dle NOZ, platí smlouva za uzavřenou s obsahem podle potvrzení, i když vykazuje odchylky od skutečně ujednaného obsahu smlouvy. I zde se tedy kladou větší nároky na dostatečnou právní reakci druhé smluvní strany.

nový systém objednávek dle nového občanského zákoníku?

smlouvy z pohledu nového občanského zákoníku

uzavírání smluv podle nového občanského zákoníku

OCHRANA SPOTŘEBITELE

NOZ na celé řadě míst chrání práva spotřebitele, zakládá mu řadu informačních práv, specifikuje zvláště některá zakázaná ujednání a konstatuje, že k ujednáním odchylujícím se od ustanovení zákona stanových k ochraně spotřebitele se nepřihlíží, stejně jako že jsou zakázána ujednání, která zakládají v rozporu s požadavkem přiměřenosti významnou nerovnováhu práv nebo povinností stran v neprospěch spotřebitele.

Podnikatelé tak sice již nemusí u svých smluv rozlišovat, zda ji uzavírají s podnikatelem či spotřebitelem z hlediska toho, zda použijí občanský či obchodní zákoník (který s účinností NOZ již nebude existovat), ovšem beztak smluvní ujednání této situaci ve smlouvách musí pro obě varianty vhodně a v souladu s právem přizpůsobovat.

ochrana spotřebitele podle NOZ

spotřebitel vs. podnikatel

rozdíl když reklamuje spotřebitel a podnikatel

KVITANCE A PROMINUTÍ DLUHU

Pro případ splnění dluhu má povinnost věřitel vystavit dlužníkovi na jeho žádost kvitanci, když se nově stanovuje mj. obsah kvitance – min. jméno věřitele a dlužníka, předmět plnění a místo a čas, kde a kdy byl dluh splněn. Platí nová právní domněnka: je-li kvitance vydána na jistinu, má se za to, že bylo uhrazeno také příslušenství pohledávky (např. úroky z prodlení), a pokud jde kvitance vydána u opakovaného plnění z téhož důvodu (např. nájemné) na plnění později splatná, má se za to, že plnění splatná dříve byla již uhrazena. Pokud je tomu v některém z uvedených případů tedy jinak, musí věřitel toto výslovně do kvitance uvést (tedy např. že starší dluhy nebyly dosud zaplaceny či že nebylo uhrazeno příslušenství dluhu). Je-li vydána kvitance aniž by byl dluh splněn, dojde tímto podle NOZ k prominutí dluhu.

tři změny, které nebyly potřeba (mj. právě domněnka u kvitance)

potvrzení o zaplacení dluhu, aneb dávejte pozor, co potvrzujete

ADHEZNÍ SMLOUVY

Pokud se v tzv. adhezní smlouvě (jejíž základní podobu neměla druhá – slabší smluvní strana možnost ovlivnit – často formulářové smlouvy silnějších smluvních stran typu banky apod.) odkazuje na doložku, která není přímo ve smlouvě obsažena, tak platí, jen pokud byla slabší smluvní strana s doložkou a jejím významem seznámena nebo se prokáže, že význam doložky musela znát. Doložka může být ale neplatná, i pokud ji lze přečíst jen se zvláštními obtížemi nebo pokud je pro osobu průměrného rozumu nesrozumitelná, pokud by působila slabší straně újmu.

limity smluv uzavíraných adhezním způsobem

nečitelná písmenka ve smlouvách už nemusí platit

SPLATNOST MEZI PODNIKATELI

Pokud je obsahem vzájemného závazku podnikatelů dodat zboží nebo službu za úplatu, je cena splatná do 30 dnů ode dne doručení faktury nebo výzvy k úhradě nebo převzetí zboží či služby. Lze si ujednat splatnost i delší, až 60 dní.  Nad tuto lhůtu pak jen pokud to není vůči věřiteli hrubě nespravedlivé.

ÚROKY Z PRODLENÍ A SMLUVNÍ POKUTA

Úroky z prodlení lze nově podle NOZ sjednat i mezi občany, což dosud možné nebylo. Pokud věřitel bez rozumného důvodu otálí s uplatnění práva, úroky mohou činit jen tolik co jistina a další jen až od okamžiku, kdy věřitel své právo uplatnil u soudu.

Pokud jde o smluvní pokutu, viz ODKAZ.

PRODLENÍ A MOŽNOST ODSTOUPENÍ OD SMLOUVY

Pokud strana poruší prodlením smluvní povinnost podstatným způsobem, je druhá smluvní strana oprávněna od smlouvy odstoupit, pokud to oznámí bez zbytečného odkladu. Při nepodstatném porušení pak ovšem jen tehdy, pokud smlouva není splněna ani v dodatečně poskytnuté přiměřené lhůtě.

OBCHODNÍ PODMÍNKY

NOZ připouští výjimečně jednostrannou změnu obchodních podmínek v přiměřeném rozsahu, je-li toto sjednáno a jen za podmínek dle § 1752 NOZ. Neúčinná jsou dále ustanovení, které druhá strana nemohla rozumně očekávat, pokud je nepřijala výslovně (tzv. překvapivé klauzule).

jak to bude s obchodními podmínkami podle NOZ

NEÚMĚRNÉ ZKRÁCENÍ A LICHVA

Zaváží-li se strany k vzájemnému plnění a je-li plnění jedné ze stran v hrubém nepoměru k tomu, co poskytla druhá, může zkrácena strana do jednoho roku požadovat zrušení smlouvy a navrácení do původního stavu, ledaže jí druhá strana doplní, oč byla zkrácena, se zřetelem k ceně obvyklé a vyjma situace, kdy se nepoměr vzájemných plnění zakládá na skutečnosti, o které strana nevěděla ani vědět nemusela.

Neplatná je smlouva, při jejímž uzavírání někdo zneužije tísně, nezkušenosti, rozumové slabosti, rozrušení nebo lehkomyslnosti druhé strany a dá sobě nebo jinému slíbit či poskytnout plnění, jehož majetková hodnota je k vzájemnému plnění v hrubém nepoměru.

Těchto ustanovení se ale nemůže dovolávat podnikatel, který smlouvu uzavřel při své podnikatelské činnosti.

neúměrné zkrácení a lichva podle NOZ

ZMĚNA SMLOUVY

Pro změnu či zrušení smlouvy uzavřené v písemné formě se vyžaduje písemná forma, pouze pokud tak bylo mezi smluvními stranami ujednáno. Pokud pro daný typ smlouvy není předepsána zákonem povinná písemná forma, tak pokud není výslovně dohodnuto jinak ve smlouvě, je možno ji měnit i jen ústně a nikoliv nutně jen písemnými dodatky.

POSTOUPENÍ POHLEDÁVEK

Jednou ze zásadních změn je ručení postupitele postupníkovi za dobytnost postoupení pohledávky i bez výslovného písemného závazku (jde o opačný princip, než platil dosud), ovšem jen při úplatném postoupení pohledávky. Výjimkou je pokud postupník věděl, že pohledávka je budoucí, nejistá nebo nedobytná anebo pokud se stala nedobytnou až po postoupení buď náhodou, nebo nedopatřením postupníka. Toto pravidlo lze ale dohodou vyloučit.

Další novinkou je výslovné povolení tzv. globální cesse, tedy postoupení souboru pohledávek, a to i budoucích.

co by měl vědět dlužník?

co by měl vědět věřitel?

NOZ – obchodní listiny a webové stránky

Od 1.1.2014 nový občanský zákoník (NOZ) přinesl mj. i následující vybrané změny pokud jde o věcná břemena:

Věcná břemena se podle NOZ rozčleňují na služebnosti, zatěžující vlastníka věci tak, že je povinen pro oprávněnou osobu něco trpět nebo se zdržet nějaké činnosti (např. strpět přechod přes pozemek) a na reálná břemena, zavazující vlastníka povinné věci k tomu, aby pro oprávněnou osobu něco aktivně konal nebo jí poskytoval nějaký užitek (např. dodávat pravidelně oprávněnému nějaký užitek).

Služebnosti jsou pozemkové nebo osobní podle toho, zda se pojí s pozemkem nebo s určitou osobou.

úprava věcných břemen podle nového občanského zákoníku

pestrost věcných břemen, aneb nejde jen o právo pastvy

Ohledně daně z převodu nemovitostí a darovací daně přinesly nové právní předpisy od 1.1.2014 mimo jiné následující vybrané důležité změny a novinky:

Byl zrušen zákon o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí. Dosavadní daň z převodu nemovitostí byla přesunuta do nového zákona o dani z nabytí nemovitých věcí a darovací daň je přesunuta do zákona o daních z příjmů v rámci daně z tzv. bezúplatných příjmů.

 

DAŇ Z PŘEVODU NEMOVITOSTÍ – DAŇ Z NABYTÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ

Sazba daně z nabytí nemovitosti zůstává stejná, tj. 4%.

Poplatníkem daně z nabytí nemovitosti je od 1.11.2016 nabyvatel vlastnického práva k nemovité věci, tj. např. kupující jde-li o nabytí vlastnického práva prostřednitvím kupní smlouvy na nemovitost.

Základem daně je nabývací hodnota snížená o uznatelný výdaj. Nabývací hodnotou může být sjednaná cena, tzv. srovnávací daňová hodnota, zjištěná cena nebo zvláštní cena.

V řadě případů odpadla zákonná povinnost dokládat cenu převáděné nemovitosti znaleckým posudkem tak, jak tomu bylo dříve. Srovnávací daňová hodnota, podle které mohou vyměřovat finanční úřady daň, pokud nepůjde o určení daně podle ceny sjednané podle pravidel stanových v zákoně, je částka odpovídající 75% tzv. směrné hodnoty nebo zjištěné ceny podle znaleckého posudku. Směrná hodnota vychází přitom z obvyklých cen nemovitostí v daném místě a čase – orientačně její výpočet si můžete zkusit na tomto odkazu o určení směrné hodnoty. Poplatník si ovšem u této varianty musí sám vyčíslit zálohu ve výši 4% sjednané ceny a tuto zaplatit ve lhůtě pro podání daňového přiznání (viz dále). Dále je povinen vyplnit poněkud složitější přílohy daňového přiznání (včetně určitých specifikací nemovitostí). Finanční úřad poté určí směrnou hodnotu a srovnávací daňovou hodnotu a po srovnání se sjednanou cenou dle smlouvy se stanoví základ daně a konečná daň se pak vyměří platebním výměrem. Faktem tedy je, že daňové přiznání může být bez znaleckého posudku složitější a výpočet výše daně problematičtější a nejistější oproti ceně zjištěné dle znaleckého posudku.

 

daňové přiznání k dani z nabytí – převodu nemovitostí

z převodu nemovitostí je “nabytí”, výpočet daně se zkomplikoval

 

Poplatník je povinen podat daňové přiznání nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž byl proveden vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, a to u finančního úřadu místně příslušného podle umístění nemovitostí.

Kromě samotné daně z nabytí nemovitých věcí by prodávajícího vždy měla ještě zajímat i daň z příjmu, resp. podmínky osvobození od ní.

 

DAROVACÍ DAŇ – DAŇ Z BEZÚPLATNÉHO PŘÍJMU (PLNĚNÍ) A OSVOBOZENÍ OD TÉTO DANĚ

Daň z bezúplatného příjmu (darovací daň) je shodná s daní z příjmu, tj. 15% u fyzických osob a 19% u právnických osob. U dražších nemovitostí tak může být nižší, než tomu bylo dosud, u méně hodnotných nemovitostí je tato daň ovšem vyšší (dříve od 7% do 40%) – proto tzv. cizí osoby zaplatí na dani darovací od r. 2014 více. Nejčastěji se řeší v souvislosti s darovací smlouvou na nemovitost.

Jde-li o daňové přiznání, dosud podávané do jednoho měsíce od nabyté majetku, tak nově, s ohledem na to, že tato daň spadá pod daň z příjmu, bude daňové přiznání nutno podat do 1.4. následujícího kalendářního roku od nabytí nemovitostí, v rámci tedy standardního daňového přiznání k dani z příjmu.

Pokud jde o osvobození od daně z bezúplatného příjmu (dříve osvobození od darovací daně), pak novela zachovává toto osvobození tak, že jsou mj. osvobozeny bezúplatné příjmy:

  •  od příbuzného v linii přímé (rodiče, prarodiče, děti, vnuci atp.) a
  • v linii vedlejší, pokud jde o :
    – sourozence
    – strýce, tetu
    – synovce, neteř
    – manžela
    – manžela dítěte (zeťové a snachy), dítěte manžela
    – rodiče manžela nebo manžela rodičů
    – a dále od osoby, se kterou poplatník žil nejméně po dobu jednoho roku před získáním bezúplatného příjmu ve společně hospodařící domácnosti a z tohoto důvodu pečoval o domácnost nebo byl na tuto osobu odkázán výživou (typicky druh a družka, pokud splňují tyto zákonné předpoklady)

Všimněte si mj. např., že zde chybí někteří rodinní příslušníci, u kterých smluvní strany často podceňují možnou vysokou daňovou povinnost, jako např. bratranci, sestřenice, švagři, švagrové apod. Pozor také na osvobození např. ve vztahu daru strýc a teta synovci či neteři, kdy se ze strany např. pokrevního strýce (bratr rodiče obdarovaného) se dar považuje za osvobozen, zatímco ze strany do rodiny “přivdané” tety nikoliv, či naopak.

V případech osvobození od daně darovací není třeba znalecký posudek na ocenění hodnoty nemovitostí. K tomu doporučujeme mj. i následující odkaz.

U spolužijících osob je třeba zpozornět, neboť se požadují v praxi různé podmínky pro prokázání této skutečnosti a tohoto vztahu (čestné prohlášení, příp. svědci, anebo doklady ohledně plateb v rámci společné domácnosti atp.).

Vše zde uvedené se v praxi řeší především v souvislosti s darovací smlouvou na nemovitost.

 

 

PŘEVOD NEMOVITOSTI ONLINE, LEVNĚ, NA MÍRU A PRÁVNĚ KVALITNĚ S GARANCÍ, ANEB DŮVODY PROČ NERISKOVAT S RŮZNÝMI VZORY NEBO FORMULÁŘI

1. Narozdíl od různých vzorů se smlouvou zpracovanou na míru od advokátní kanceláře neriskujete. Máte jistotu právně kvalitního řešení přesně pro daný případ.

2. I vzor, který “projde” katastrem, může být napadnutelný. Často se řeší bohužel problémy i ze smluv, které katastrem “prošly”. imněte si, zda daný web (např. v obchodních podmínkách) upozorňuje, že nenese odpovědnost za škodu způsobenou použitím vzoru či formuláře anebo že nejde o právní službu. Ručit totiž jen za správnost vzoru nebo ručit i za výsledek, jsou právně diametrálně odlišné věci.

3. Nemovitosti jsou hodnotné a řešit chybu až zpětně je problém. I “dobrý” vzor můžete špatně vyplnit, něco opomenout atp. Ať již jde o soubory, které stáhnete a vyplňujete nebo o formuláře, do kterých doplňujete údaje a dokument se pak automaticky vygeneruje.

4. Za naši výslednou smlouvu odpovídáme. Navrhneme Vaše právní zajištění, poskytneme potřebný návod a poučení a v ceně máte také příp. konzultace.

5. Smlouvy online zpracováváme za velmi příznivé “internetové” ceny, při zachování stejné odpovědnosti jako v klasické “kamenné” kanceláři, které provozujeme dvě. Nezávazně se nás můžete dotázat na podmínky a cenu a teprve pak se rozhodnout. Nepožadujeme žádnou zálohu předem – smlouvu platíte, až obdržíte hotové dokumenty.

6. Smlouvu vyřídíme rychle a online pro klienty z celé ČR – viz reference (níže nebo v menu shora).

7. Se smlouvou zpracovanou na míru od advokátní kanceláře neriskujete, že vzor smlouvy nesprávně vyplníte a následně budete složitě řešit zamítavé rozhodnutí katastrálního úřadu, nebo i to, že druhá strana Vám nebude chtít, nebo nebude moci, novou vkladuschopnou smlouvu třeba podepsat, a samozřejmě neriskujete ztrátu poplatku do katastru. Právně kvalitní smlouva online Vás u naší kanceláře přitom nevyjde o příliš více, než kolik má činit správní poplatek katastru od r. 2020.

 

 

ZAJÍMAJÍ VÁS BLIŽŠÍ PODMÍNKY ČI PŘESNÁ CENOVÁ NABÍDKA?

NAPIŠTE NÁM NEBO ZAVOLEJTE – NEZÁVAZNĚ A ZDARMA
KONTAKTNÍ FORMULÁŘ  /  tel. 608 979 055

 

U převodu nemovitosti se nějaká ta ušetřená koruna na právně kvalitní smlouvě do budoucna rozhodně nemusí vyplatit – řešit chybu až zpětně je problém a při hodnotách nemovitostí nemá smysl zbytečně riskovat.

na internetu nabízené vzory smluv bývají staré a plné chyb
použití vzorových smluv z internetu je riziko
smlouvu sepsali podle internetu – nemají byt ani peníze
katastr nezkoumá vše – díky vzoru můžete přijít o nemovitost

 

PŘEVOD NEMOVITOSTI – ČASTÉ OTÁZKY:

Jak zjistím nezávazně cenu konkrétní právní služby?
Co je potřeba dodat ke zpracování převodní smlouvy?
Jak probíhá zpracování převodní smlouvy online?
Jaká jsou rizika u vzorů převodních smluv?

 

Ohledně dědictví přinesl nový občanský zákoník (NOZ) od 1.1.2014 mimo jiné následující vybrané důležité změny a novinky (s ohledem na značný rozsah změn opravdu jen stručně a vybrané změny):

DĚDICKÁ SMLOUVA

  • jedná se o dohodu dvou stran (narozdíl od závěti, která je jednostranným jednáním) ve formě veřejné listiny
  • zůstavitel povolává k pozůstalosti či její části druhou osobu, bezúplatně či úplatně
  • nelze ji jednostranně zrušit
  • neomezuje nijak zůstavitele v nakládání s jeho majetkem, který je předmětem dědické smlouvy, za života zůstavitele
  • pořídit lze takto ovšem jen o 3/4 majetku v době smrti

dědická smlouva a odkaz

DĚDĚNÍ ZE ZÁKONA – DĚDICKÉ TŘÍDY

  • namísto čtyřech dosavadních je jich nově šest – např. nově praprarodiče či sestřenice a bratranci

zákonní dědicové a započítávání na dědické podíly

ZÁVĚŤ – PODMÍNKY A PŘÍKAZY

  • nově zůstavitel v rámci závěti může připojovat doložky jako podmínky (např. dědění jen pokud dotyčný dokončí školu) či příkazy (např. povinnost postarat se o zůstavitelova psa), na přiměřenou dobu lze i případně zakázat třeba prodej zděděné věci
  • nepřihlíží se k doložkám, které by zj. zjevně obtěžovaly dědice, byly v rozporu s veřejným pořádkem či k doložkám přikazujícím nebo zakazujícím uzavření manželství

VYDĚDĚNÍ

  • vydědit nepominutelného dědice nově lze i bez toho, aby se důvod vydědění musel výslovně uvádět v listině o vydědění
  • vydědění je možné nově i z důvodu zadlužení dědice či pro jeho marnotratné jednání, ovšem povinný díl je nutno odkázat dětem či potomkům takového dědice

vydědění nehodného potomka

vedete nezřízený život? Rodiče vás mohou vydědit

ODKAZ

  • zůstavitel může přikázat, aby určitá osoba jako odkazovník obdržela určitou jednotlivou věc nebo několik věcí určitého druhu
  • odkazovník není dědicem a neodpovídá ani za dluhy zůstavitele

dědická smlouva a odkaz

ODPOVĚDNOST ZA DLUHY ZŮSTAVITELE

  • dosud dědic odpovídal za dluhy zůstavitele jen do hodnoty nabytého majetku
  • nově dle NOZ odpovídá dědic za zůstavitelovy dluhy i nad rozsah nabytého majetku, tedy i svým vlastním majetkem
  • zabránit tomu může tím, že nechá vyhotovit soupis pozůstalosti – pak bude odpovídat jen do výše nabytého dědictví
  • pokud by dědic vědomě v soupisu neuvedl některá aktiva, může odpovídat za dluhy i přes realizovaný soupis opět celým svým majetkem

zemřel můj dlužník – kdo mi zaplatí dluh?

ZŘEKNUTÍ SE A VZDÁNÍ SE DĚDICKÉHO PRÁVA

  • dědici se nově umožňuje se dědického práva zřeknout, a to smlouvou ve formě veřejné listiny
  • je možné i vzdání se dědického práva ve prospěch jiných dědiců v průběhu dědického řízení

 NEPOMINUTELNÝ DĚDIC

  • nepominutelným dědicem jsou potomci zůstavitele, kteří mají právo na tzv. povinný díl, což je finanční nárok odpovídající části zákonného dědického podílu nepominutelného dědice
  • zletilý potomek má právo nově na 1/4 zákonného dědického podílu (dosud 1/2) a nezletilý pak na 3/4 (dosud celý)
  • pokud závěť opomene tyto nepominutelné dědice, nebude nově již neplatná jako dosud, ale založí pouze právo takového dědice požadovat vyplacení svého povinného dílu

 

právo na povinný díl a nepominutelný dědic

dědické právo v novém občanském zákoníku

dědické právo po rekodifikaci soukromého práva

revoluční změny v dědickém právu

sepsat závěť, aby platila, je tvrdý oříšek

Ohledně společného jmění manželů – SJM, přinesl nový občanský zákoník (NOZ) od 1.1.2014 mimo jiné následující vybrané důležité změny a novinky:

AKTIVA A PASIVA SPADAJÍCÍ DO SJM

Součástí SJM je to, čeho nabyl jeden z manželů nebo čeho nabyli oba manželé společně za trvání manželství, s výjimkou toho, co

a) slouží osobní potřebě jednoho z manželů,
b) nabyl darem, děděním nebo odkazem jen jeden z manželů, ledaže dárce při darování nebo zůstavitel v pořízení pro případ smrti projevil jiný úmysl,
c) nabyl jeden z manželů jako náhradu nemajetkové újmy na svých přirozených právech,
d) nabyl jeden z manželů právním jednáním vztahujícím se k jeho výlučnému vlastnictví,
e) nabyl jeden z manželů náhradou za poškození, zničení nebo ztrátu svého výhradního majetku.

Součástí SJM je i zisk (příjem po odečtení nákladů) z toho, co náleží výhradně jednomu z manželů (např. nájemné z bytu ve výlučném vlastnictví), a také obchodní podíl manžela v obchodní společnosti nebo družstvu, stal-li se manžel v době trvání manželství společníkem obchodní společnosti nebo členem družstva, což neplatí jen pokud jeden z manželů nabyl podíl způsobem zakládajícím jeho výlučné vlastnictví.

Součástí SJM jsou dluhy převzaté za trvání manželství, ledaže

a) se týkají majetku, který náleží výhradně jednomu z manželů, a to v rozsahu, který přesahuje zisk z tohoto majetku, nebo
b) je převzal jen jeden z manželů bez souhlasu druhého, aniž se přitom jednalo o obstarávání každodenních nebo běžných potřeb rodiny.

Pokud by tedy manžel bez souhlasu druhého manžela převzal dluh, aniž by šlo o obstárávání každodenních nebo běžných potřeb rodiny, nebyl by takový dluh součástí SJM. Tuto skutečnost je třeba ovšem vůči věřiteli namítnout. Současně jde o dluhy převzaté, tedy do SJM nespadají dluhy vzniklé jinak než převzetím (např. náhrada škody).

Pokud dluh nespadá z uvedeného důvodu do SJM, nelze jej uspokojit z výlučného majetku druhého manžela, ale SJM dotčeno být může, a to tak že postih je omezen ovšem jen na vypořádací podíl manžela, který odpovídá za daný dluh (v podstatě polovina majetku ze SJM)

marnotratnost v manželství jako důvod ke zrušení SJM

od r. 2014 budou platit nová pravidla pro společné jmění manželů

úskalí společného majetku manželů – aktiva

úskalí společného majetku manželů – pasiva

věřitelé a dluhy manželů

společné jmění manželů, jeho rozsah a exekuce od 1.1.2014

RODINNÝ ZÁVOD

Rodinný závod (podnik) je závod, ve kterém společně pracují manželé (nebo alespoň jeden z nich) a jejich příbuzní až do třetího stupně nebo osoby s manžely sešvagřené až do druhého stupně a který je ve vlastnictví některé z těchto osob. Jedná se o situaci, kdy právní poměry takových osob pracujících v rámci rodinného závodu nebudou upraveny smluvně jinak (pracovní smlouva, obchodní smlouva, účast v obchodní společnosti apod.). Zákon upravuje práva a povinnosti členů rodinného závodu v takové situaci, např. nárok na odměnu, rozhodovací pravomoci, nárok na vypořádání, předkupní právo atp.

rodinný závod – další z novinek v NOZ

novinka roku 2014: rodinný závod

OBVYKLÉ VYBAVENÍ DOMÁCNOSTI

Věci náležející k obvyklému vybavení domácnosti přestávají k 1.1.2014 být součástí SJM. K nakládání s nimi je nutný souhlas i druhého manžela.

POUŽITÍ MAJETKU V SJM K PODNIKÁNÍ

Hodlá-li jeden z manželů použít SJM k podnikání, vyžaduje se souhlas druhého manžela v případě, že daná majetková hodnota přesáhne míru přiměřenou majetkovým poměrům manžeů, a to při prvním použití takového majetku pro účel podnikání.

OMEZENÍ PŘI NAKLÁDÁNÍ S VÝLUČNÝM MAJETKEM JEDNOHO Z MANŽELŮ, POKUD JDE O DŮM ČI BYT, V NĚMŽ JE RODINNÁ DOMÁCNOST

NOZ zakládá zásadní novinku, pokud jde o ochranu bydlení rodiny. Pokud např. manžel vlastní výlučně dům či byt (např. jej získal darem od rodičů či přes sňatkem), v němž žije i s manželkou a kupř. i dětmi (rodinná domácnost) a této nemovitosti je k bydlení rodiny či manželů nezbytně třeba, nesmí manžel, přestože jde o jeho výlučné vlastnictví, tento dům či byt bez písemného souhlasu manželky prodat nebo k němu zřídit právo, jehož výkon je neslučitelný s bydlením manželů či rodiny (věcné břemeno, zástavní právo atp.), ledaže zajistí rodině či manželovi po všech stránkách obdobné bydlení s bydlením dosavadním. Obdobně se vyžaduje písemný souhlas druhého manžela tam, kde jde o společné nájemní právo k domu či bytu, v němž se nachází rodinná domácnost, a to např. k ukončení nájmu.

bydlení manželů a výlučné vlastnictví jednoho z nich podle NOZ

bydlení manželů dle nového občanského zákoníku

BYDLENÍ EXMANŽELA V DOMĚ ČI BYTĚ VE VÝLUČNÉM VLASTNICTVÍ JEN JEDNOHO Z MANŽELŮ

Obdobně jako v předchozím bodě dochází k určitému omezení práv toho z manželů, který je výlučným vlastníkem domu či bytu i v případě rozvodu. Pokud bude chtít exmanžela či exmanželku vystěhovat, musí o tom rozhodnout soud, který ovšem může za určitých okolností, zj. v případě nezletilého dítěte, i zřídit pro tohoto bývalého manžela či manželku věcné břemeno bydlení.

vyštvat exmanžela na ulici bude těžší

společné bydlení manželů

úprava bydlení manželů podle nového občanského zákoníku

bydlení manželů dle nového občanského zákoníku

 

POTŘEBUJETE DOHODU O VYPOŘÁDÁNÍ SJM? … POKRAČUJTE ZDE

 

Ohledně rozvodu dohodou a výživného přinesl nový občanský zákoník (NOZ) od 1.1.2014 mimo jiné následující vybrané důležité změny a novinky:

ROZVOD DOHODOU

  • v NOZ zůstává možnost rozvodu dohodou zachována, a to fakticky za shodných podmínek – tj. manželství trvá min. rok a manželé spolu nežijí min. šest měsíců, kdy NOZ pouze tuto podmínku upřesňuje, stejně tak je třeba dohodnout úpravu poměrů k nezl. dětem pro dobu po rozvodu (péče a výživné) a tuto dohodnu nechat schválit soudem a dále se dohodnout na úpravě majetkových poměrů pro dobu po rozvodu

VÝŽIVNÉ NA DÍTĚ

  • lze se domluvit i na jiném než měsíčním plnění, případně tak může rozhodnout i soud
  • výživné lze přiznat i tři roky zpětně pokud jde o děti (dosud jen pro nezletilé děti)

VÝŽIVNÉ ROZVEDENÉHO MANŽELA

  • toto výživné se přizná, jen pokud rozvedený manžel není schopen se sám živit a tato jeho neschopnost má svůj původ v manželství nebo v souvislosti s ním a dále pokud to lze na povinné osobě spravedlivě požadovat především s ohledem na věk, zdravotní stav rozvedeného manžela v době rozvodu a skončení péče o společné dítě rozvedených manželů
  • soud musí brát v úvahu celou řadu nových kritérií, jako např. délku trvání manželství a jak dlouho je rozvedeno, podíl na péči o rodinnou domácnost, skutečnost, že si rozvedený manžel neopatřil přiměřené zaměstnání, aniž by mu v tom něco bránilo, zda se nedopustil vůči bývalému manželu či osobě blízké činu povahy trestného činu atp.

výživné v novém občanském zákoníku

POTŘEBUJETE DOKUMENTY K NESPORNÉMU ROZVODU DOHODOU? … POKRAČUJTE ZDE

 

Ohledně podílového spoluvlastnictví přinesl nový občanský zákoník (NOZ) od 1.1.2014 mimo jiné následující vybrané důležité změny a novinky:

ODDĚLENÍ ZE SPOLUVLASTNICTVÍ A ZRUŠENÍ SPOLUVLASTNICTVÍ

  • každý ze spoluvlastníků může žádat kdykoliv o své oddělení ze spoluvlastnictví, pokud lze předmět spoluvlastnictví rozdělit, anebo může žádat o zrušení spoluvlastnictví, vyjma situace, kdy by šlo o nevhodnou dobu nebo by to bylo jen k újmě některého ze spoluvlastníků
  • způsoby vypořádání zůstávají obdobné – rozdělení věci, prodej z volné ruky či ve veřejné dražbě (příp. dražba mezi spoluvlastníky) s rozdělením výtěžku či převodem práva či přikázáním ze strany soudu jednomu či více spoluvlastníkům oproti vyplacení ostatních za přiměřenou náhradu
  • nově se umožňuje odklad zrušení spoluvlastnictví dohodou ve formě veřejné listiny, nejdéle na deset let, ale i opakovaně

SPRÁVA SPOLEČNÉ VĚCI

  • o běžné správě společné věci rozhodují spoluvlastníci jako dosud nadpoloviční většinou hlasů, nicméně právní účinky rozhodnutí se na další spoluvlastníky vztahují, jen pokud byli vyrozuměni o potřebě rozhodnout, vyjma neodkladné záležitosti
  • pokud byl spoluvlastník při rozhodování o neodkladné záležitosti opomenut, může navrhnout soudu, aby určil, že rozhodnutí vůči němu nemá právní účinky, nelze-li na něm spravedlivě požadovat, aby je snášel. Toto právo je do 30 dnů od rozhodnutí nebo ode dne, kdy se o něm dozvěděl či mohl dozvědět
  • podobné právo obrátit se na soud má spoluvlastník, který byl přehlasován ve věci rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci (např. podstatné zlepšení či zhoršení věci, změna účelu či její zpracování) nebo pokud mu rozhodnutí hrozí těžkou újmou či neúměrným omezením v jeho právech (zj. neúměrným omezením v užívání věci či vznikem povinnosti zřejmě nepoměrné k hodnotě jeho podílu)
  • nadpoloviční většina (dle velikosti podílů) podle NOZ platí již jen pro běžnou správu společné věci
  • o významných záležitostech musí rozhodnout min. dvě třetiny
  • o zatížení či omezení věci na dobu delší jak deset let dokonce musí rozhodnout všichni spoluvlastníci
  • o připravovaných rozhodnutích je dána povinnost vyrozumět všechny spoluvlastníky vyjma neodkladných a okamžitých úkonů

spoluvlastnictví v novém hávu

podílové spoluvlastnictví je od ďábla

PŘÍDATNÉ SPOLUVLASTNICTVÍ

  • jde o situaci, kdy vlastníci vlastní samostatné věci, jež lze užívat jen při současném užívání věci v přídatném spoluvlastnictví – např. společná příjezdová cesta k několika nemovitostem
  • vlastnictví k podílu na takové věci je nerozlučně spjato s vlastnictvím samostatné věci a kupř. samostatný převod takové věci není možný

POTŘEBUJETE DOHODU O ZRUŠENÍ A VYPOŘÁDÁNÍ SPOLUVLASTNICTVÍ? … POKRAČUJTE ZDE

 

Aktuální doplnění článku k 10/2016:
Změny stanov SVJ vzniklých před r. 2014 obecně nevyžadují notáře

 

Ohledně společenství vlastníků (bytových a nebytových jednotek) přinesl nový občanský zákoník (NOZ) od 1.1.2014 řadu změn.

Jednou z nejzásadnějších je pak ta, že společenství vlastníků (SV) již nevzniká automaticky ze zákona, ale zakládá se schválením stanov a vzniká až dnem zápisu do příslušného veřejného rejstříku SV. Vyžaduje se tedy aktivní chování vlastníků jednotek, a to povinně v domě, ve kterém je alespoň pět jednotek s minimálně třemi rozdílnými vlastníky. Pokud tuto povinnost vlastníci jednotek nesplní, má to nově zcela zásadní negativní důsledek spočívající v tom, že NOZ zakazuje převod jakékoliv další jednotky v domě a zápis nového vlastníka převáděné jednotky do katastru nebude možný do doby prokázání vzniku SV, vyjma situace, kdy by šlo o převod jednotky jejímu prvnímu vlastníkovi. Kromě toho vlastníci odpovídají solidárně za všechny dluhy související se správou společných prostor.

Smluvní strany převodní smlouvy na bytovou či nebytovou jednotku by tak po 1.1.2014 měly požadovat doložení v rejstříku zapsaného společenství vlastníků, pokud se jedná o dům s min. 5 jednotkami a min. 3 vlastníky, na který se vztahuje tato nová úprava, v opačném případě si mohou výrazně zkomplikovat zápis převodu jednotky do katastru nemovitostí. Kupní cena u kupní smlouvy by tak rozhodně měla být hrazena až po zápisu vkladu vlastnictví do katastru nemovitostí, kupř. prostřednictvím advokátní úschovy, s možností odstoupení od smlouvy pro případ, že by k zápisu vlastnictví nedošlo, např. právě proto, že v domě není zapsáno SV, ačkoliv tomu tak být má.

Stávající společenství vlastníků jednotek (SVJ) mají povinnost upravit své vnitřní předpisy a zejména pak stanovy tak, aby byly v souladu s novým občanským zákoníkem a zejména jeho kogentně určenými pravidly. K tomuto povinnému přizpůsobení stanov stávající SVJ musí přistoupit nejpozději do tří let od 1.1.2014 – tedy nejpozději do 1.1.2017 a nechat stanovy zapsat do příslušného rejstříku. Vzorové stanovy již nebudou podzákonným právním předpisem vydávány.

Zásadní novinka přišla například ohledně hlasování – zatímco dosud zákon stanovoval určitá kvóra pro různé typy hlasování, tak nově platí, že k přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů. Samozřejmě způsobilost shromáždění k usnášení je dána stále přítomností vlastníků jednotek s většinou všech hlasů.

Zákon také nově umožňuje za stanovených podmínek přijetí rozhodnutí písemně mimo shromáždění. Současně se rozšiřují oznamovací povinnosti vlastníků jednotek vůči společenství vlastníků – viz text zákona níže. Členem voleného orgánu, kupř. výboru SV, se může nově stát i nečlen společenství vlastníků. Počet členů výboru musí být určen zcela přesně, maximální délku funkčního období lze volně upravit ve stanovách. Povinným obsahem stanov je určení pravidel pro správu domu a pozemku a pro užívání společných částí domu.

Případných změn stanov lze současně využít i pro plánované změny v osobách členů výborů společenství vlastníků či k jiným změnám. Povinnosti úpravy stanov podle nového občanského zákoníku lze využít i ke komplexnější revizi všech ustanovení podle dosavadních praktických zkušeností. Obecně lze doporučit obracet se s těmito změnami povětšinou na ty notáře, kteří SVJ původně zakládali.

 

změny od 2014: nevznikne-li společenství vlastníků, nebude zapsán převod bytu do katastru

změny ve fungování SVJ od r. 2014

vlastnictví bytů podle nového občanského zákoníku

co se od ledna změní pro vlastníky bytů

SVJ podle nového občanského zákoníku – stanovy

SVJ podle nového občanského zákoníku – shromáždění

stanovy společenství vlastníků jednotek – změny od 1.1.2014 včetně vzoru

povinnost SVJ přizpůsobit stanovy nové úpravě

úprava stanov SVJ do roku 2017

k formě změny stanov SVJ vzniklých před 1.1.2014

aktuální problémy společenství vlastníků jednotek

 

Ohledně nájemní smlouvy na nebytové prostory (nově prostory sloužící podnikání) přinesl nový občanský zákoník (NOZ) od 1.1.2014 mimo jiné následující vybrané důležité změny a novinky (dotýkají se přitom i smluv uzavřených před uvedeným datem):

  • pokud je nájem ujednán na dobu určitou přesahující 50 let, má se za to, že byl dojednán na dobu neurčitou, nicméně v prvních 50ti letech lze takový nájem vypovědět jen z ujednaných výpovědních důvodů a v ujednané výpovědní době
  • při změně vlastnictví prodejem, pokud nový vlastník prostor neměl rozumný důvod pochybovat, že kupuje věc, která není pronajata, má právo vypovědět nájem do tří měsíců poté, co se dozvěděl nebo musel dozvědět, že je věc pronajata a kdo je nájemcem
  • pokud pronajímatel převedl vlastnictví k předmětu nájmu, nejsou pro nového vlastníka závazná ujednání o pronajímatelových povinnostech, která nestanoví zákon, vyjma situace, že o nich věděl (např. byl seznámen s obsahem dřívější smlouvy
  • nájemce je oprávněn převést nájem v souvislosti s převodem podnikatelské činnosti s předchozím písemným souhlasem pronajímatele
  • nájem lze nově se souhlasem vlastníka nechat zapsat i do katastru nemovitostí
  • nájem na dobu neurčitou lze zásadně vypovědět se šestiměsíční výpovědní dobou i bez udání důvodu, anebo v tříměsíční výpovědní době pokud jsou k tomu vážné důvody
  • i smlouvu na dobu určitou lze předčasně vypovědět v tříměsíční výpovědní době, a to z důvodů stanovených zákonem, případně smlouvou. Výpověď musí v tomto případě být odůvodněna
  • novinkou jsou i tzv. námitky – do jednoho měsíce od doručení výpovědi má vypovězená strana možnost vznést u druhé strany písemně námitky, jinak ztratí právo se posléze domáhat přezkumu oprávněnosti výpovědi u soudu, na což má právo do dvou měsíců od uplynutí lhůty pro zpětvzetí výpovědi po podaných námitkách, která činí měsíc ode dne doručení námitek
  • podstatnou novinku také znamená nová možnost nechat nájemní právo zapsat do katastru nemovitostí, výhodou čehož je jednak věcné právo namísto obligačního, a jednak také materiální publicita informací v katastru nemovitostí.

Nová pravidla platí zásadně i pro smlouvy uzavřené uzavřené před 1.1.2014.

 

nový občanský zákoník a nájmy nebytových prostor

nájem prostoru nebo místnosti sloužící k podnikání

pronájem prostoru k podnikání

nový občanský zákoník a nájemní vztahy

nová úprava nájmu prostor k podnikání

 

POTŘEBUJETE SMLOUVU O NÁJMU PROSTORU K PODNIKÁNÍ? … POKRAČUJTE ZDE

 

Nový občanský zákoník (NOZ) od 1.1.2014 zavedl mj. nový právní institut, a to tzv. pacht. Tento právní vztah je obdobný nájmu, ovšem na rozdíl od nájmu, u kterého nájemce má právo věc pouze užívat, má na základě pachtovní smlouvy pachtýř právo věc nejen užívat, ale i požívat plody a výnosy věci s tím, že pachtýř bude věc řádně obhospodařovat tak, aby z ní měl výnos. Nejčastěji tak bude pacht využitelný u zemědělských pozemků (kupř. plodiny), ale i kupř. u využití např. kancelářských prostor, které budou dále pronajímány (výnosy).

Stejně jako u nájmů lze se souhlasem vlastníka nechat u nemovitostí zapsat pachtovní právo do katastru nemovitostí, což má tu výhodu, že všem osobám bude existence tohoto pachtovního práva zřejmá z příslušného listu vlastnictví, a to zejména pro případ převodu vlastnictví k nemovitosti.

Pacht sjednaný na dobu neurčitou lze vypovědět v šestiměsíční výpovědní době tak, aby skončil koncem pachtovního roku. Pokud pachtýř propachtuje věc jiné osobě bez propachtovatelova předchozího souhlasu, může propachtovatel vypovědět pacht bez výpovědní doby.

Je-li předmětem pachtovní smlouvy zemědělský či lesní pozemek, jde o tzv. zemědělský pacht. Pachtovné se za něj platí ročně pozadu a je splatné k 1.10. Pachtovní rok zde trvá od 1.10. do 30.9. následujícího roku. Zemědělský pacht ujednaný na dobu  neurčitou lze vypovědět s prodlouženou dvanáctiměsíční výpovědní dobou.

Podstatnou novinku také znamená nová možnost nechat pacht zapsat do katastru nemovitostí, výhodou čehož je jednak věcné právo namísto obligačního, a jednak také materiální publicita informací v katastru nemovitostí.

pacht podle nového občanského zákoníku

pacht, pachtýř, propachtovatel a pachtovné

nový občanský zákoník a nájemní vztahy

POTŘEBUJETE PACHTOVNÍ SMLOUVU? … POKRAČUJTE ZDE

 

LogiCall Česká republika s.r.o. vymáhá po firmách a podnikatelích jménem agentury isifa Image Service s.r.o. nepřiměřené částky za neoprávněné užití fotografií na jejich internetových stránkách. Jsou tyto nároky oprávněné?

Doporučujeme k pročtení následující odkaz k tématu isifa, Logicall – použití fotografií na webech a e-shopech nejen pdonikatelů apod.:

Jsou nároky isify a LogiCallu z vymáhání práv k fotografiím oprávněné?

Ohledně statutárních orgánů s.r.o. – jednatelů, přinesl nový občanský zákoník (NOZ) a zákon o obchodních korporacích (nahrazující stávající obchodní zákoník) od 1.1.2014 mimo jiné následující vybrané důležité změny a novinky:

SMLOUVA O VÝKONU FUNKCE – NUTNOST UVÉST U STÁVAJÍCÍCH S.R.O. SMLOUVY JEDNATELŮ DO SOULADU S NOVOU ÚPRAVOU DO 30.6.2014

  • písemná smlouva o výkonu funkce je pro jednatele nezbytná
  • pokud ve smlouvě není uvedeno jinak, výkon funkce jednatele je bezplatný – je tak třeba dbát důraz na ujednání ohledně odměňování jednatele, která jsou nově povinnou náležitostí smlouvy o výkonu funkce. Stejné pravidlo ale platí pro případ, že písemná smlouva o výkonu funkce není uzavřena nebo je neplatná (kupř. pro neurčitost) – opět výkon funkce je v takovém případě bezplatný
  • tato smlouva, ale i její změny a otázka odměn či jiných plnění jednateli, musí být schváleny valnou hromadou (zápis z valné hromady)
  • zákon klade další požadavky na obsah smlouvy o výkonu funkce, mj. na vymezení odměn, a její výše, s tím spojené výhody, bonusy aspod.
  • stávající smlouvy je nutno dát do souladu s NOZ do 30.6.2014 (pokud např. výši odměn jednatele neschvalovala valná hromada s.r.o. či není uvedena přímo ve smlouvě, tak i toto je třeba do uvedeného data zajistit)

smlouva o výkonu funkce po 1.1.2014 a její náležitosti

smlouva o výkonu funkce statutárního orgánu a NOZ

konec souběhů funkcí po rekodifikaci x co se starými souběhy a jak s novými ?

rekodifikace vrátí pochybnosti o souběhu funkcí

souběh funkcí od roku 2014

revoluce v souběhu funkcí ?

PRAVIDLA JEDNÁNÍ JEDNATELŮ – PÉČE ŘÁDNÉHO HOSPODÁŘE, STŘET ZÁJMŮ A PRINCIP PODNIKATELSKÉHO ÚSUDKU

  • jednatel může požádat valnou hromadu o udělení pokynu k obchodnímu vedení, ale tím není dotčena jeho povinnost jednat s péčí řádného hospodáře – tj. s nezbytnou mírou pečlivosti, loajálně, informovaně, s potřebnými znalostmi a v obhajitelném zájmu s.r.o.
  • princip podnikatelského úsudku: pokud jednatel jedná s péčí řádného hospodáře, nebude odpovědný za případné negativní dopady svého rozhodnutí či jednání (jistá míra rizika je u korporací nezbytná)
  • informační povinnost o střetu zájmů: pokud se jednatel dozví o možném střetu zájmů se zájmem s.r.o. nebo pokud hodlá s s.r.o. uzavřít smlouvu, informuje o tom ostatní jednatele, dozorčí radu a valnou hromadu

střet zájmů po r. 2014 – informovat a zase informovat

postavení člena představenstva pro rekodifikaci

péče řádného hospodáře a kvalita rozhodování manažera

pravidla o střetu zájmů

uzavírání smluv mezi členy orgánů a jejich korporací

ZVÝŠENÁ ODPOVĚDNOST ZA ÚPADEK S.R.O., VČETNĚ MOŽNÉHO OSOBNÍHO RUČENÍ ZA DLUHY S.R.O. A POVINNOSTI VRÁTIT ODMĚNY JEDNATELE

  • jednatel může být vyloučen z možnosti vykonávat obdobnou funkci v jakékoliv obchodní korporaci po dobu následujících tří let
  • jednatel může být povinen vydat s.r.o. veškerý prospěch získaný za poslední dva roky v souvislosti s porušením povinnosti péče řádného hospodáře (např. odměny jednatele aj.), příp. bude povinen k náhradě škody
  • soud může nově rozhodnout o tom, že jednatel ručí i svým vlastním majetkem za splnění povinností s.r.o. (tedy např. za úhradu dluhů s.r.o.) pokud bylo rozhodnuto, že s.r.o. je v úpadku a jednatel věděl či mohl vědět, že s.r.o. je v hrozícím úpadku a v rozporu s péčí řádného hospodáře neučinil za účelem jeho odvrácení vše potřebné a rozumně předpokladatelné (např. mj. i sám včas nepodal návrh na insolvenci)
  • pokud pozice jednatele vykazuje znaky “jen formality” (z hlediska jeho ustanovení do této pozice), liknavosti či pasivity, neomlouvá ho to, naopak mu taková skutečnost může přitížit (viz odkaz)

zákon o obchodních korporacích – správa obchodních korporací

odpovědnost statutárního orgánu vůči společnosti a vůči třetím osobám

k některým aspektům odpovědnosti statutárního orgánu podle NOZ a ZOK

za krach firmy bude přímo zodpovídat management

nová rizika pro členy orgánů obchodních korporací

odpovědnost členů statutárních orgánů od r. 2014

úpadek a jeho důsledky pro statutární orgán

diskvalifikace člena statutárního orgánu

ručení členů statutárního orgánu při úpadku korporace

vymáhání neuspokojené pohledávky po jednatelích

DALŠÍ ZMĚNY

  • nově nelze odstoupit z funkce jednatele v době, která bude pro s.r.o. nevhodná
  • ve spol. smlouvě lze určit, že více jednatelů bude tvořit kolektivní statutární orgán, který rozhoduje většinou hlasů

Ohledně společnosti s ručením omezeným (nově nikoliv obchodní společnost, ale obchodní korporace) přinesl nový občanský zákoník (NOZ) a zákon o obchodních korporacích (ZOK, nahrazující stávající obchodní zákoník) od 1.1.2014 mimo jiné následující vybrané důležité změny a novinky:

OBCHODNÍ PODÍL – VĚTŠÍ VARIABILITA A MOŽNOSTI OHLEDNĚ PŘEVODŮ OBCHODNÍCH PODÍLŮ

  • v téže s.r.o. lze nově mít jako společník i více obchodních podílů, pokud tak připustí společenská smlouva
  • obchodní podíly mohou být i různého druhu (např. z hlediska rozličných hlasovacích či majetkových práv, která jsou s tím kterým podílem spojena, přednostní právo na výplatu zisku apod.)
  • v s.r.o. může být obchodní podíl představován nově i cenným papírem – tzv. kmenový list (převod podílu předáním s rubopisem)
  • převod podílu na jiného společníka: již není ze zákona vyžadován souhlas valné hromady (spol. smlouva může stanovit jinak)
  • převod podílu na osobu mimo společnost: se souhlasem valné hromady, ale nově bez podmínky, že by to musela připouštět výslovně společenská smlouva (opět spol. smlouva může stanovit jinak)

základní změny u s.r.o. od r. 2014

ZÁKLADNÍ KAPITÁL JIŽ OD 1,- KČ

  • ­základní kapitál v s.r.o. může být v minimální výši namísto dosavadních 200.000,- Kč pouze 1,- Kč (minimální výše jednoho vkladu)
  • ochrana věřitelů je zajištěna jinak – např. ustanovení o zvýšené odpovědnosti a možném ručení jednatelů, pravidla tzv. testu insolvence, nová pravidla pro péči řádného hospodáře, ustanovení o správě majetku korporace apod.
  • nepeněžité vklady již nemusí oceňovat soudem ustanovený znalec, ale znalec vybraný zakladateli
  • ruší se povinnost vytvářet rezervní fondy

společnost s ručením omezeným podle NOZ

společnost s ručením omezeným po 1.1.2014 – nové možnosti

SPOLEČENSKÁ SMLOUVA – POVINNOST PROVÉST ÚPRAVY V SOULADU S NOVOU PRÁVNÍ ÚPRAVOU DO 30.6.2014 POD SANKCÍ ZRUŠENÍ S.R.O. S LIKVIDACÍ

  • ZOK specifikuje, jaké všechny náležitosti musí mít společenská smlouva a jaké navíc musí mít při založení s.r.o.
  • spol. smlouva může být měněna dohodou všech společníků ve formě veřejné listiny, a pokud tak stanoví společenská smlouva, tak i rozhodnutím valné hromady min. 2/3 většinou hlasů všech společníků
  • pokud některé ustanovení společenské smlouvy stávající s.r.o. je v rozporu s kogentním ustanovením ZOK, toto ustanovení se ze zákona automaticky k 1.1.2014 zrušuje
  • jinak stávající s.r.o. mají povinnost provést změny náležitostí společenských smluv do 30.6.2014 tak, aby tyto společenské smlouvy byly přizpůsobeny ZOK a aby jejich obsah byl se ZOK (ale i NOZ) v souladu – případná nečinnost může vést až ke zrušení s.r.o. s likvidací
  • s.r.o., které se bude chtít podřídit celkově režimu dle ZOK, musí to stanovit ve společenské smlouvě a zapsat tuto informaci do obchodního rejstříku – nutnost se o tom rozhodnout do dvou let od účinnosti ZOK, obecně je doporučována, neboť řízení se oběma předpisy do budoucna může být zmatečné

společnost s ručením omezeným podle nové soukromoprávní úpravy

společenská smlouva po rekodifikaci, aneb důležitost přechodných ustanovení dle ustanovení zákona o obchodních korporacích

společenská smlouva u s.r.o. ve světle zákona o obchodních korporacích

změna smluvní dokumentace obchodních společností po 1.1.2014

nutnost zvláštní formy plné moci dle § 441 odst. 2 NOZ ?

zásadní mezník r. 2014 pro obchodní korporace – 30.6.2014!

změnit stanovy u SRO musíte do konce června

změny společenských smluv SRO a rozhodování jejich valných hromad

DALŠÍ ZMĚNY

  • je zrušen zákaz tzv. řetězení s.r.o. (s.r.o. s jediným společníkem je jediným společníkem jiné s.r.o.), taktéž limit maximálního počtu společníků v s.r.o., stejně jako omezení počtu s.r.o. v nichž může jeden společník působit
  • mění se také některé podmínky ukončení účasti společníka v s.r.o.
  • nově se umožňuje také tzv. kumulativní hlasování při volbě člena orgánu s.r.o. a novinky v rámci volby per rollam (mimo valnou hromadu)

vadná rozhodnutí valné hromady v s.r.o.

založení společnosti s ručením omezeným

zákaz konkurence v s.r.o. podle ZOK

Ohledně kupní smlouvy přinesl nový občanský zákoník (NOZ) od 1.1.2014 mimo jiné následující vybrané důležité změny a novinky (s ohledem na množství změn skutečně jen vybrané):

S ohledem na zrušení obchodního zákoníku se ustanovení kupní smlouvy v NOZ vztahují jak na vztahy koupě mezi občany – nepodnikateli, tak i mezi podnikateli navzájem a také mezi podnikatelem a nepodnikatelem. NOZ rozlišuje:

  • obecná ustanovení o kupní smlouvě
  • ustanovení o koupi movité věci
  • ustanovení o koupi nemovité věci
  • ustanovení o prodeji zboží v obchodě (kamenné obchody i e-shopy)
  • ustanovení o koupi závodu

ROZDĚLENÍ VAD Z HLEDISKA REKLAMAČNÍCH NÁROKŮ PODLE PODSTATNOSTI PORUŠENÍ SMLOUVY

  • v NOZ je opuštěno hledisko odstranitelných a neodstranitelných vad a je nahrazeno novým kritériem pro určení jaká práva z vad věci má kupující, a to sice tím, zda jde o vadu – porušení smlouvy podstatné či nepodstatné
  • je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady dodáním nové bezvadné věci či dodáním chybějící věci, právo na odstranění vady opravou věci, právo na přiměřenou slevu z kupní ceny nebo právo odstoupit od smlouvy
  • je-li vadné plnění nepodstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady nebo na přiměřenou slevu z kupní ceny
  • neodstraní-li prodávající vadu věci včas, nebo vadu odmítne odstranit, může kupující požadovat slevu z kupní ceny, anebo může od smlouvy odstoupit

práva z vad prodané věci podle nového občanského zákoníku

desatero k včasné reklamaci zboží v obchodním styku

VÝHRADA VLASTNICKÉHO PRÁVA S ÚŘEDNĚ OVĚŘENÝMI PODPISY

  • NOZ řeší ustanovení řady vedlejších ujednání ke kupní smlouvě, jako je např. výhrada vlastnického práva, výhrada zpětného prodeje či zpětné koupě, předkupní právo, koupě na zkoušku, výhrada lepšího kupce, cenová doložka apod.
  • výhrada vlastnického práva: nově bude možná i u nemovitostí. Vůči věřitelům bude podle NOZ tato výhrada nově ovšem působit, jen pokud bude ujednání pořízeno ve formě veřejné listiny, anebo v písemné formě s úředně ověřenými podpisy

ZÁKONNÁ ZÁRUKA ZA JAKOST ZBOŽÍ

  • dosud známá dvouletá zákonná záruka za jakost věci koupené v obchodě podle některých názorů zaniká, podle jiných trvá dále v pozměněné podobě … k tomu viz např. zde
  • výkladový problém se skrývá v ustanovení, podle něhož kupující je oprávněn uplatnit právo z vady, která se vyskytne u spotřebního zboží v době 24 měsíců od převzetí – tedy zj. v onom slově „vyskytne”, kdy není zcela zřejmé, zda musí jít o skrytou vadu, která existuje již v době převzetí věci a jen se projeví později, anebo i takovou, která v době převzetí zatím neexistuje a vznikne (nikoliv jen projeví se) až po dobu užívání věci do dvou let
  • lhůta k uplatnění práv ze zákonné odpovědnosti za skryté vady věci = dva roky (u obecných ustanovení smluv pak šest měsíců)
  • zákonná odpovědnost za vady = vady, které měla věc již při převzetí (byť se projevily později) či vady které vznikly později pokud prodávající vadu způsobil porušením své povinnosti
  • lhůta 24 měsíců se vztahuje na koupi zboží v obchodě u podnikatele nepodnikatelem – spotřebitelem, jinak je obecně lhůta na vytnutí vad věci (reklamační lhůta) šest měsíců od převzetí
  • smluvně záruku za jakost lze jak dohodnout, tak i poskytnout jednostranným prohlášením prodávajícího, odpovědnost bude takto za záruku uvedenou i na zboží, na jeho obale, v přiloženém návodu nebo v reklamě
  • i nadále platí, že pokud se vada (rozpor s kupní smlouvou) vyskytne do šesti měsíců ode dne převzetí zboží, má se zásadně za to, že existovala již v okamžiku převzetí kupujícím a tvrdí-li prodávající opak, musí to také dokázat

bude platit dvouletá záruka?

záruka při koupi zboží v obchodě

záruka za jakost a odpovědnost za jakost při převzetí

DALŠÍ USTANOVENÍ K REKLAMACÍM V OBCHODĚ – SLEVA, VÝMĚNA ATP.

  • slevu z ceny věci lze požadovat namísto jakéhokoliv jiného nároku z vadného plnění (což má umožnit např. i variantu opravy svépomocí či jinak)
  • výměna zboží za nové bez vad je možná, jen pokud to není vzhledem k povaze vady nepřiměřené (jinak připadá do úvahy zj. odstranění vad) a je-li vadná jen součást, lze žádat jen výměnu součásti
  • v případě, že u odstranitelných vad nelze věc užívat řádně pro opakovaný výskyt vady po opravě nebo pro větší počet vad, je dáno právo na dodání nové věci či na výměnu součásti, anebo i právo na odstoupení od smlouvy, jinak také na přiměřenou slevu
  • odstoupení od smlouvy uzavřené přes internet: zde zůstává zachováno pravidlo o možnosti spotřebitele odstoupit bez uvedení důvodu a bez sankce od kupní smlouvy obecně do 14 dnů od převzetí zboží
  • namísto prekluze práv z vadného plnění při jejich včasném neuplatnění, kdy právo zanikalo, nastane „jen” promlčení tohoto práva, tzn. soud k němu přihlédne jen na základě námitky prodávajícího, že kupující neoznámil vadu věci včas

KUPNÍ SMLOUVA NA NEMOVITOST 

V tomto případě je podle NOZ prodloužena zákonná lhůta pro oznámení skrytých vad prodávajícímu a uplatnění práv z vadného plnění, a to na pět let, což je významná změna ve prospěch strany kupující. Dále se mění např. zásada ohledně převodu příslušenství nemovitosti v rámci např. kupních smluv, a to tak, že příslušenství se bude převádět automaticky, pokud se nevyjádří opak (pozor na případné spory, zda např. vybavení nábytkem je či není v konkrétním případě příslušenstvím nemovitosti).

práva z vad prodané věci podle nového občanského zákoníku

katastr nemovitostí v novém

kupuji pozemek, na co si mám dát pozor?

 

Ohledně nájemní smlouvy na byt či dům přinesl nový občanský zákoník (NOZ) od 1.1.2014 mimo jiné následující vybrané důležité změny a novinky (s ohledem na množství změn skutečně jen vybrané):

ZRUŠENÍ BYTOVÝCH NÁHRAD

  • NOZ zrušil povinnost pronajímatele při skončení nájmu zajistit nájemci bytovou náhradu

ZRUŠENÍ PŘIVOLENÍ SOUDU K VÝPOVĚDI

  • pronajímatel podle NOZ nepotřebuje nově přivolení soudu k výpovědi z nájmu bytu
  • soud se platností výpovědi z nájmu bude zabývat jen v případě, že nájemce podá návrh soudu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla, když o tomto právu musí být výslovně poučen ve výpovědi

ZVYŠOVÁNÍ NÁJEMNÉHO – NOVÁ PRAVIDLA

  • pronajímatel má právo jednou ročně navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše místně obvyklého nájemného, za poslední tři roky však max. o 20%
  • nesouhlasí-li nájemce (nebo je nečinný), může obecně pronajímatel po uplynutí dvou měsíců podat k soudu návrh, aby výši nájemného určil soud, a to ode dne podání návrhu soud

DALŠÍ OSOBY V BYTĚ A PODNÁJEM

  • pronajímatel si může ve smlouvě vyhradit, že musí souhlasit s přijetím nového člena domácnosti nájemce, nejedná-li se ovšem o osobu blízkou či případy zvláštního zřetele hodné
  • přijme-li nájemce další osobu do bytu jako člena domácnosti, musí tuto změnu pronajímateli oznámit
  • nájemce může poskytnout část bytu do podnájmu, pokud sám v bytě trvale bydlí, i bez souhlasu pronajímatele

NOVÉ VÝPOVĚDNÍ DŮVODY A MOŽNÁ OKAMŽITÁ VÝPOVĚĎ Z NÁJMU BYTU

  • přepracovány jsou nově důvody výpovědi z nájmu bytu (oproti dosavadním důvodům, všechny viz níže v textu zákona), nicméně zůstává pravidlo, že výpověď je možná jen ze zákonem stanovených důvodů
  • odpadl kupř. důvod výpovědi pro více bytů téhož nájemce
  • novým zákonným důvodem ovšem je „je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu” a tedy případy výpovědí vyjmenovaných výslovně zákonem nejsou nově uzavřeným výčtem výpovědních důvodů
  • výpovědní důvody se nově rozlišují podle toho, zda jde o nájem na dobu určitou či neurčitou
  • výpovědi z nájmu bytu se u doby neurčité rozlišují na výpovědi s výpovědní lhůtou (tříměsíční a jen ze zákonem stanovených důvodů) a zcela nově dokonce i bez výpovědní lhůty – v případech porušení povinností nájemce zvlášť závažným způsobem (např. neplacení nájemného a nákladů za služby min. tři měsíce), kdy ovšem pronajímatel předtím musí nájemce písemně vyzvat k odstranění závadného chování či protiprávního stavu
  • výpovědní doba je tři měsíce, výpovědní důvod je nutno uvést ve výpovědi a nájemce musí být poučen o právu navrhnout do dvou měsíců přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem

právní úprava skončení nájmu bytu v novém občanském zákoníku

ZAKÁZANÁ UJEDNÁNÍ

poplatek z prodlení nově od 1.1.2014

majitel bytu nesmí nájemníkům zakázat skoro nic

limity smluvní svobody pronajímatele bytu

PŘECHOD NÁJMU

  • zemře-li nájemce a nejde o společný nájem bytu, přejde nájem na člena nájemcovy domácnosti, který v bytě žil ke dni smrti nájemce a nemá vlastní byt, přičemž potomek nájemce má přednostní právo
  • nově pokud jde o někoho jiného, že nájemcova manžela, partnera, rodiče, sourozence, zetě, snachu, dítě či vnuka, tak pronajímatel musí s přechodem nájmu souhlasit
  • přechod nájmu je omezen dvěma lety, s výjimkou osob nad 70 let a nezletilých
  • nedojde-li k přechodu, bude se nájem bytu dědit, ovšem je zde v takovém případě právo nájem vypovědět i bez důvodu. Pokud dědic nebude znám ani do šesti měsíců od nájemcovy smrti, může pronajímatel byt vyklidit

ÚPRAVY BYTU

  • nájemce je povinen strpět úpravu, přestavbu či jinou změnu bytu, pokud nesníží hodnotu bydlení a lze-li ji provést bez většího nepohodlí pro nájemce, či pokud ji pronajímatel provádí na příkaz orgánu veřejné moci nebo hrozí-li zvlášť závažná újma
  • jinak lze úpravy provádět jen se souhlasem nájemce
  • je-li to nutné, může pronajímatel žádat i vystěhování nájemce po dobu trvání prací, a to i případně soudně. Náklady spojené s jiným bydlením hradí nájemci pronajímatel

DALŠÍ ZMĚNY

  • pokud nájemce užívá byt v dobré víře po dobu tří let, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou, i pokud nebyla uzavřena písemně, vůbec či byla uzavřena neplatně = vydržení práva nájmu bytu
  • na rozdíl od stávající právní úpravy se pravidla pro nájem bytu vztahují také na nájem domu, pokud slouží bytové potřebě nájemce, nepoužijí se v případech, kdy pronájem je k jinému účelu než k bydlení či je-li nájemcem právnická osoba
  • pokud nájemce pokračuje v užívání bytu po dobu min. tří měsíců po dni, kdy nájem měl skončit, a pronajímatel v této době nevyzve nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem sjednán na tutéž dobu jako předtím, nejvýše ale na dobu dvou let, vyjma situace, že si strany ujednají něco jiného = automatické prodloužení nájmu v daném případě
  • kauci lze sjednat do šestinásobku měsíčního nájemného
  • nájemní smlouva již nemusí obsahovat přesné označení bytu a jeho příslušenství v tom rozsahu, jako dosud či přesný způsob výpočtu nájemného a úhrad za užívání bytu, dle NOZ postačí, pokud je sjednán předmět nájmu a úplatnost tohoto nájmu (bez nutnosti určit výši nájemného)
  • podstatnou novinku také znamená nová možnost nechat nájemní právo zapsat do katastru nemovitostí, výhodou čehož je jednak věcné právo namísto obligačního, a jednak také materiální publicita informací v katastru nemovitostí

Nájem bytu se přitom zásadně podle NOZ řídí i u smluv, které byly uzavřeny do 1.1.2014.

některé změny v úpravě nájmu bytu podle nového občanského zákoníku

nájem bytu dle nového občanského zákoníku

ochrana nájemce bytu

nový občanský zákoník a nájemní vztahy

STAVBY SE OD 1.1.2014 STALY SOUČÁSTÍ POZEMKU! POKUD NEBYLO MOŽNÉ TOTO SLADĚNÍ Z DŮVODU ROZDÍLNÉHO VLASTNICTVÍ, BYLO ZALOŽENO ZE ZÁKONA VZÁJEMNÉ PŘEDKUPNÍ PRÁVO VLASTNÍKU STAVBY A POZEMKU.

Nový občanský zákoník od 1.1.2014 zavedl novou a zcela zásadní zásadu, podle které stavba je součástí pozemku.

Součástí pozemku podle NOZ je mj. i stavba zřízená na pozemku (např. dům) s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. Kupř. tak uvedený dům již není podle NOZ považován za samostatnou nemovitost, ale tedy za součást pozemku. Cílem je sladění vlastnictví pozemku a trvalé stavby na něm umístěné.

Kde k 1.1.2014 vlastník pozemku a stavby jsou shodní, stává se stavba přímo ze zákona součástí pozemku, a tedy do budoucna je možno volně disponovat jen s pozemkem a tyto dispozice se budou dotýkat automaticky i trvalé stavby na něm umístěné.

K uvedenému datu samozřejmě existuje také celá řada staveb, jejichž vlastnictví je dáno někomu jinému, než jak je tomu u pozemku pod stavbou, případně všichni spoluvlastníci stavby nejsou zároveň vlastníky pozemku pod ní. NOZ se tuto situaci snaží řešit až do budoucna tak, že zakládá zákonné předkupní právo vlastníka pozemku ke stavbě a naopak vlastníka stavby k pozemku (nebo jeho příslušné části).

Uvedená situace se bude dotýkat např. častých zemědělských či průmyslových staveb, stojících na pozemcích ve vlastnictví jiné osoby.

V uvedených souvislostech NOZ operuje mj. se dvěma novými pojmy:

  • přestavek: pokud se stavba nachází na více pozemcích, daná pravidla se použijí jen ve vztahu k pozemku, na kterém se nachází převážná část stavby a stane-li se stavba součástí pozemku, použijí se ve vztahu k pozemkům, na které části stavby přesahují, ustanovení o tzv. přestavku (zasahuje-li stavba zřízená na vlastním pozemku jen malou částí na malou část pozemku v cizím vlastnictví), přičemž zásadní význam má dobrá víra zřizovatele stavby
  • právo stavby: má-li být ke stavebnímu záměru využit cizí pozemek se souhlasem jeho vlastníka, lze využít právo stavby (NOZ toto právo prohlašuje za samostatnou nemovitost), jako převoditelné a děditelné věcné právo zatěžující cizí pozemek, a to max. na dobu 99 let

Budete-li chtít kupř. stavbu, bytovou či nebytovou jednotku nebo naopak pozemek nejen prodat, ale i darovat kupř. dětem, musíte povinně ze zákona v takových situacích vyřešit především předkupní právo. Pokud by bylo předkupní právo porušeno, účinky převodu vlastnictví zanikají zásadně uplatněním předkupního práva a prodávající a kupující tak budou ve značné právní nejistotě.

nemovité věci v novém občanském zákoníku

přechodná ustanovení NOZ k zásadě “stavba součástí pozemku”

právní vztahy k nemovitostem od r. 2014

NOZ – rozestavěné stavby

slučování staveb a pozemků potrvá až sto let

 

Od 1.1.2014 nový občanský zákoník (NOZ) přinesl mj. následující vybrané změny, pokud jde o institut smluvní pokuty (pozor – odlišovat důsledně od zákonných úroků z prodlení):

SMLUVNÍ POKUTA NEJEN PÍSEMNĚ

  • smluvní pokuta je nově utvrzením, a nikoliv zajištěním dluhu
  • podle NOZ ji není již nutno sjednávat písemně
  • smluvní pokutu lze sjednat i nepeněžitou
  • zaplacení smluvní pokuty nezbavuje obecně dlužníka povinnosti splnit dluh smluvní pokutou utvrzen, není-li dohodnuto něco jiného

SMLUVNÍ POKUTA A ZAVINĚNÍ

Vychází se z dosavadního obchodního zákoníku (na rozdíl od dosavadního občanského zákoníku) – zavinění porušení povinnosti se zásadně k nutnosti platit smluvní pokutu podle NOZ nevyžaduje (jde o objektivní odpovědnost) – jde tedy o zpřísnění právní úpravy v tomto směru, pokud se smluvní strany ovšem nedohodnou jinak – opačně.

MODERACE SMLUVNÍ POKUTY SOUDEM

NOZ připouští nově tzv. právo moderace soudu, tj. možnost smluvní pokutu a její výši snížit, a to na návrh dlužníka. Pokud by smluvní pokuta byla ovšem rozporná i s dobrými mravy (např. přespříliš vysoká), může jít i o neplatnost takového ujednání.

smluvní pokuta v novém občanském zákoníku

zákonné úroky z prodlení od r. 2014

smluvní pokuta jako zajištění splnění povinnosti

UZNÁNÍ DLUHU A UZNÁNÍ ZÁVAZKU SE OD 1.1.2014 SLADILO DO STEJNÉ PRÁVNÍ ÚPRAVY, TJ. JAK PRO OBČANY, TAK I PRO PODNIKATELE.

Od 1.1.2014 nový občanský zákoník (NOZ) přinesl mj. následující vybrané změny, pokud jde o uznání dluhu:

Podle NOZ existuje již jen uznání dluhu, nikoliv uznání závazku. Pravidla se tak pro podnikatele i nepodnikatele slaďují. Zachovává se nutná písemná forma uznání a uznání co do důvodu i výše.

Přebírají se ustanovení z obchodního zákoníku (nově tedy i pro nepodnikatele) :

  • placení úroků se považuje za uznání ohledně částky, z níž se úroky platí
  • plní-li dlužník dluh jen zčásti, má toto částečné plnění účinky uznání zbytku dluhu, pokud z okolností lze usuzovat, že tímto uznal také zbytek dluhu

Tato ustanovení neplatí, pokud je pohledávka věřitele již promlčena.

Pokud dojde k uznání dluhu, právo se promlčí až za deset let (v obchodních vztazích před NOZ šlo o čtyři roky) ode dne, kdy k uznání došlo, ale pokud dlužník v uznání určí i dobu, do které splnění, běží promlčení až od takového dne.

Pokud právo bylo již promlčeno a došlo k uznání dluhu, nárok se obnoví a začne běžet nová promlčecí lhůta.

 

uznání dluhu v judikatuře po rekodifikaci

 

 

reference
Potřebovali jsme nechat udělat darovací smlouvu na převod nemovitostí, tak jsme se obrátili na tuto AK. Příjemné vystupování, jak přes mail, tak přes telefon. Rychlé vyhotovení smluv a návrhů na vklad, ochota vysvětlit všechny podrobnosti. Super.

Novosadovi, Vsetín /

Tuto advokátní kancelář jsem oslovila pro vyhotovení darovací smlouvy na nemovitost. Vypracování smlouvy a všech potřebných dokumentů bylo provedeno na profesionální úrovni, s velkou rychlostí a hlavně vše online. Zodpovězení dalších dotazů bylo provedeno s rychlostí a ochotou. AK velmi doporučuji.

Vladimíra Jeřábková, Praha /

S touto kanceláří jsme byli maximálně spokojeni a doporučujeme ji. Obrátili jsme se na ni poté, co nám smlouvu na převod nemovitosti odmítl katastrální úřad. Vyplnili jsme sami jeden ze „zaručených“ vzorů z internetu, avšak podobnou chybu bychom již neopakovali. Zbytečně jsme přišli o poplatek katastru, čas a následné starosti s tím spojené raději ani nepočítaje. Chtěli jsme proto již raději smlouvu na míru a se 100% jistotou a garancí. Smlouvu jsme obdrželi online do druhého dne, včetně podrobného popisu postupu, vysvětlení a ještě s řadou doporučení a upozornění. Oceňujeme velmi také možnost konzultací u věcí, které nám nebyly zcela zřejmé a ukázaly se jako důležité, byť by nás to prve ani nenapadlo. Komunikace jak e-mailem, tak i telefonicky byla perfektní. Co nás navíc mile překvapilo, tak to byla velmi přívětivě nízká internetová cena za tuto službu přesto, že jde o jistotu smlouvy na míru od advokátní kanceláře.

Magda Procházková, Kolín ... Převody nemovitostí /

Perfektní a profesionální přístup při sepsání darovací smlouvy na nemovitost. Vše rychle vyřízeno, vše jasně vysvětleno. Velmi příznivé ceny. Mockrát děkujeme, jen a jen doporučujeme. Naprostá spokojenost.

Ing. Václav Michalík, Ostrava ... Převody nemovitostí /

Výborná spolupráce, super přístup! Všechno jasně dané a dodržené!! Mohu jen doporučit!

Ivana Hlachová, Ústí nad Orlicí ... Právní služby /

Oceňuji rychlost i kvalitu vytvořené smlouvy vypracované pouze přes e-maily a telefonní hovory a stejně tak oceňuji rychlou reakci na můj e-mail s žádostí o právní poradenství.

Tomáš Figura, Jihomoravský kraj /

Velmi oceňuji kvalitu této advokátní kanceláře a děkuji za velmi rychlou a profesionální práci při přípravě smlouvy. Využili jsme v rodině této možnosti již třikrát a vřele doporučuji.

Paličková, Benešovsko /

S touto AK spolupracujeme jak ve věcech veškerých typů smluv, tak i v soudních sporech a při vymáhání pohledávek po splatnosti. AK pracuje profesionálně a operativně, jsme spokojeni již řadu let.

Starojicko, a.s., okr. Nový Jičín /

Prostřednictvím této advokátní kanceláře jsem řešil vymáhání dlužné částky po dlužníkovi. Oceňuji korekní jednání a bezvadnou právní pomoc. Komunikace probíhala operativně online, což při mém pracovním zatížení představovalo významnou časovou úsporu. Služby advokátní kanceláře můžu doporučit, a to i pro velmi příznivé podmínky pokud jde o odměnu.

MUDr. Luděk Dujka, Nový Jičín /

Výborný a profesionální přístup s převodem nemovitosti online, vše rychle vyřízeno, vše jasně vysvětleno. Překvapivě velmi příznivé ceny. Všem jen doporučuji, naprostá spokojenost.

Dagmar Nováková, Praha ... Převody nemovitostí /

Děkuji této AK za velmi profesionální a úspěšnou pomoc při vymáhání mé pohledávky.

Petr Hasík, Uherskohradišťsko /

Jsem s prací této AK velice spokojená. Chci poděkovat za profesionální přístup. Oceňuji rychlost i kvalitu vytvořené smlouvy vypracované na míru online. Budu doporučovat a i nadále se budu obracet na tuto AK.

Jana Prchalová, Středočeský kraj /

Velice seriózní kancelář. Zpracovala mi perfektní smlouvu za velmi dobrou cenu. Použil jsem ji až později a potřeboval jsem tak ještě určité úpravy. Kancelář úpravy provedla rychle a dokonce v rámci původní ceny. Super jednání.

J. Soukup, Královéhradecko /

Na tuto kancelář jsme se obrátili poté, co nám darovací smlouvu na dům s věcným břemenem odmítl katastrální úřad. Sepsali jsme si ji podle vzoru a zbytečně jsme přišli o 1000 Kč poplatek. Chtěli jsme proto již raději smlouvu na míru od odborníků, u níž bude ručeno jak za vklad do katastru, tak i za bezproblémovost i po vkladu, tedy nejen za vzor jako takový. Smlouva nám byla dodána rychle, kvalitně, se vším vysvětlením, a co nás potěšilo, tak také za výbornou cenu.

Zdeněk Zejbrlík, okr. Liberec /

Nejlepší AK jakou jsem zatím poznala, velice vstřícný přístup, rychlé jednání, perfektní komunikace, mohu jen a jen doporučit, moc mi pomohli a tímto ještě jednou děkuji.

Lada Kotláriková, Liberecko /

Mgr. Zdeněk RUMPLÍK

advokát

JUDr. Petr HRADIL

právník

Mgr. Eva MANOVÁ

právník

SEKRETARIÁT:

Šárka POLÁCHOVÁ, Tereza KOUDELOVÁ, Petra MIKULČÍKOVÁ

KONTAKTNÍ FORMULÁŘ


kontakt

608 979 055

Tento kontaktní formulář slouží k zadání a zodpovězení zj.:


  • dotazů k bližším podmínkám a k cenové nabídce požadované či zamýšlené právní služby,
  • dotazů k tématům vymáhání pohledávek nebo převodů nemovitostí v rámci ON-LINE PRÁVNÍ PORADNY



Odesláním formuláře berete na vědomí a souhlasíte s těmito podmínkami a poučením.

Jedná-li se o uvedený typ dotazu, pak odpovídáme většinou do následujícího pracovního dne.

Tyto dotazy jsou samozřejmě nezávazné a bezplatné. Nejsou zveřejňovány a podléhají mlčenlivosti AK.

Prohlédněte si příp. také sekci ČASTÉ OTÁZKY KLIENTŮ nebo VZKAZY - REFERENCE KLIENTŮ.

PRÁVNÍ SLUŽBY ONLINE

Darovací smlouva

Kupní smlouva

Kontrola smlouvy

Smlouva směnná

Spoluvlastnictví

Převody nemovitostí

Vymáhání pohledávek

Exekuční návrh

Platební rozkaz

Upomínka - vzor

Uznání dluhu - vzor

Právní služby - firmy

Právní služby - reality

Obchodní smlouvy

Rozvod a SJM