Prodej a koupě nemovitostí přes realitní kanceláře
publikováno v r. 2017
Realitní kancelář (dále také jen „RK“) obecně má sloužit k tomu, aby prodávajícímu pomohla sehnat zájemce o koupi jeho nemovitosti (ať již se jedná o dům, byt, pozemek, nebytový prostor apod.) a naopak kupujícímu pomohla sehnat vhodnou nemovitost, kterou má zájem koupit, to vše pak za sjednanou provizi. Je třeba si však předně uvědomit, že prioritním cílem realitní kanceláře je zprostředkovat a uskutečnit obchod v tomto smyslu – převod nemovitostí, nikoliv bez dalšího právní zajištění právních a finančních nároků té které konkrétní smluvní strany.
PROVIZE
Provize realitních kanceláří se ve standardních případech pohybují většinou okolo 5 % z prodejní ceny nemovitostí. Provizi většinou platí formálně strana prodávající, která si služby realitní kanceláře objednala, fakticky však bývá většinou o tuto částku navýšena kupní cena nemovitosti, za kterou nemovitosti následně získává strana kupující. Pozornost věnujte nejen dohodnutému procentu provize, ale také tomu, zda není určena ve smlouvě nějaká minimální výše takové provize.
EXLUZIVNÍ ZASTOUPENÍ
Realitní kancelář může zájemci nabízet tzv. exkluzivní zastoupení a podpis smlouvy o zprostředkování prodeje nemovitostí s tzv. exkluzivitou. Není rozhodné, jak je smlouva nazvána nebo co bude tvrdit ústně realitní makléř, ale jaký konkrétní obsah smlouvy a ujednání budete podepisovat, proto je potřeba vše si řádně přečíst a textu, který se podepisuje také plně porozumět. To ostatně platí i pro jakékoliv jiné smlouvy. Uvedená exkluzivita znamená, že pouze daná realitní kancelář může zastupovat zájemce o prodej konkrétní nemovitosti. Tato smlouva je pro realitní kancelář velmi výhodná, pro zájemce však již nikoliv tak zřejmě. Jeho nemovitost totiž nemůže již nabízet a prodávat kdokoliv jiný (dokonce ani sám prodávající), čímž se může snížit výrazněji šance na prodej nemovitosti, i když na druhé straně se naopak může stát, že nebude působit zcela věrohodně, pokud shodnou nemovitost bude nabízet celá řada realitních kanceláří najednou a k tomu většinou za různé ceny, čemuž také bude jistě odpovídat i menší úsilí jednotlivých RK k prodeji nemovitosti.
KTEROU REALITNÍ KANCELÁŘ
Pozornost věnujte mj. také tomu, jaké o dané realitní kanceláři získáte reference, ať již od známých, anebo na internetu (vyhledávače nebo internetové diskuse), a to jak ve smyslu pozitivním, tak také negativním. I když si však vyberete ke spolupráci realitní kancelář, která má renomé, nespoléhejte na to, že vše proběhne v pořádku. Je známa řada případů, kdy i etablované realitní kanceláře se dostaly do problémů, v důsledku čehož klienti přišli buď o nemovitost, nebo o celoživotní úspory investované do koupě nemovitostí. Stejně tak je známa řada případů, kdy převodní smlouva předložená realitní kanceláří nedostatečně zajišťovala právní a finanční nároky té které smluvní strany, v důsledku čehož následovaly menší či větší právní problémy, soudní spory apod. U hodnotných nemovitostí se nevyplácí riskovat. Jsou také subjekty, které se jako realitní kanceláře spíše jen tváří, osloví vás s tím, že pro vaši nemovitost jsou schopni ihned sehnat kupujícího nebo jej dokonce již mají, stačí jen podepsat předloženou smlouvu. Poté zjistíte, že žádný kupec neexistuje a dotyčná „RK“ jen čeká na to, až nemovitost převedete sami nebo s pomocí jiné RK a v souladu s podepsanou smlouvou vám vyúčtuje vysokou provizi. Zajímejte se o to, kde všude RK inzeruje nemovitosti a ověřte si to.
ZPROSTŘEDKOVATELSKÁ SMLOUVA
Je základem pro smluvní vztah mezi RK a zájemcem. Na příliš rozsáhlé smlouvy si dejte pozor, stejně tak věnujte pozornost zejména ustanovením o předmětu smlouvy a o jeho ceně (vč. ne-možnosti jejího snižování), dále ustanovením o provizi, o nákladech, o povinnostech zájemce stejně jako o vašich dalších podmínkách převodu nemovitostí, ale také o smluvních pokutách (výše a podmínky vzniku nároku na ně), možnosti ukončení smlouvy (včetně otázky jak dlouho budete vázáni touto smlouvou) apod. Nedejte na to, co vám kdo říká, ale co podepisujete, pokud si nejste jisti, poraďte se. Pokud vám RK nechce návrh smlouvy poskytnout k tomu, abyste se o ní poradili např. v advokátní kanceláři, tak se raději takové RK vyhněte – již takový přístup nevěstí většinou nic dobrého. Zajímejte se také o to, jaké služby jsou v ceně provize (např. znalecký posudek, náklady za list vlastnictví, převodní smlouva zpracovaná advokátem apod.).
REZERVAČNÍ SMLOUVA A REZERVAČNÍ POPLATEK
Pokud si kupující vybere konkrétní nemovitost, většinou podepisuje s nabízející realitní kanceláří tzv. rezervační smlouvu a skládá tzv. rezervační poplatek. RK musí doložit, že je oprávněna nemovitost nabízet a její převod pro vlastníka zajistit (minimálně zprostředkovatelská smlouva). Rezervační poplatek většinou z pochopitelných důvodů odpovídá výši sjednané provize realitní kanceláře. V těchto smlouvách bývá problematicky řešen způsob použití zaplacené zálohy (fakticky na kupní cenu nemovitosti), poněvadž rezervační smlouva je uzavírána s RK (a jí je také placena záloha), zatímco kupní smlouva je poté uzavírána s vlastníkem nemovitosti (a kupní cena tedy placena jemu). Problematické tak je zejména to, pokud vlastník nemovitosti není také stranou této smlouvy, anebo pokud takové nakládání s rezervačním poplatkem jako se zálohou na kupní cenu nepředpokládá již alespoň zprostředkovatelská smlouva. Každopádně je třeba ze strany kupujícího si pohlídat minimálně vyjádření té skutečnosti, že rezervační poplatek odpovídá záloze na kupní cenu (to, že jde fakticky o výši provize, na kterou má pak nárok RK vůči prodávajícímu, je vedlejší) a tuto skutečnost zopakovat také zřetelně v kupní smlouvě včetně potvrzení prodávajícího, že tato část kupní ceny byla uhrazena na účet RK v souladu s ujednáními mezi nimi. Je třeba se soustředit také na ustanovení smlouvy řešící naopak otázku propadnutí či naopak vrácení tohoto rezervačního poplatku a v jaké lhůtě, zejména pro případ odstoupení od kupní smlouvy z nějakého podstatného důvodu nebo pro konkrétní či alespoň obecné důvody, kdy k převodu vlastnického práva nedojde např. z důvodů na straně prodávajícího nebo RK. Otázkou také je, zda v konkrétním případě není vhodnější rovnou přistoupit k podpisu kupní smlouvy.
KUPNÍ SMLOUVA NA NEMOVITOST A PRÁVNÍ OŠETŘENÍ PŘEVODU
Kupní smlouva na nemovitost je pro obě smluvní strany, tedy jak prodávajícího, tak kupujícího, tím nejzásadnějším právním dokumentem. Pro seriózní realitní kanceláře většinou smlouvy připravují právníci či spolupracující advokátní kanceláře. Pokud tomu tak není (např. RK nebo makléř chystají smlouvu sami pouhým doplňováním základních nutných informací do nějaké obecného vzoru smlouvy, který běžně používají), dejte si pozor, neboť hrozí poměrně zásadní riziko, že smlouva nemusí být právně v pořádku anebo nemusí dostatečně a kvalitně zajišťovat vaše nároky. Vymiňte si v takovém případě, že předložíte svůj návrh převodní smlouvy, který si necháte zpracovat např. ve vámi vybrané advokátní kanceláři s jistotou, že dostatečně pokrývá a zajišťuje vaše právní a finanční nároky. I pokud tomu tak však je – tedy smlouvu připravuje např. advokátní kancelář spolupracující s realitní kanceláří, uvědomte si, že cílem předložené smlouvy je většinou zejména co nejjednodušeji zajistit převod vlastnického práva na příslušném katastru nemovitostí pro obě smluvní strany, nikoliv bez dalšího hájit finanční a právní zájmy jedné ze smluvních stran, na které právě stojíte, ať již jako prodávající nebo kupující. I v takovém případě je více než vhodné předložený návrh smlouvy minimálně konzultovat ve vámi zvolené advokátní kanceláři. Sice za uvedené úkony pravda něco zaplatíte, ale vždy je lepší menší investice do prevence, než následné možné značné ztráty. Nejdůležitější je si uvědomit, že při špatně sepsané smlouvě můžete skončit bez financí i bez nemovitosti.
KUPNÍ CENA A JEJÍ ZAJIŠTĚNÍ
Nikdy nepřevádějte kupní cenu za nemovitosti prostřednictvím účtu samotné realitní kanceláře. V minulosti se již nemálokrát stalo, že se RK dostala do finančních problémů, kupní cena zůstala na účtu realitní kanceláře, na kterou posléze byl většinou i prohlášen konkurz a v důsledku toho klienti RK přišli buď o nemovitost na jedné straně, nebo o celoživotní úspory v podobě vysoké kupní ceny na straně druhé (podle konkrétních smluvních ujednání o době převodu nemovitosti v katastru). Pokud má být obecně kupní cena hrazena ještě před podáním návrhu na vklad do katastru, např. při podpisu kupní smlouvy na nemovitost, znamená to riziko pro kupujícího. Nabytí vlastnictví k nemovitosti totiž není spojeno s podpisem kupní smlouvy, ale až se zápisem vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Pokud má být kupní cena naopak hrazena až po vkladu, je to rizikem naopak pro prodávajícího. Nejjistější způsob zajištění kupní ceny pro obě strany je notářská nebo advokátní úschova kupní ceny na depozitním úschovním účtu, a to do doby podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí nebo do samotného rozhodnutí o vkladu, kdy teprve poté je kupní cena odesílána na účet prodávajícího. Kupující tak má jistotu v tom, že kupní cena odchází z úschovního účtu až poté, kdy je již zapsán jako vlastník příslušné nemovitosti, prodávající má naopak jistotu, že návrh na vklad do katastru nemovitostí je podáván až v době, kdy již kupní cena je deponována na úschovním účtu. Lze tak eliminovat také rizika spojená se situací, kdy by se v mezidobí od podpisu kupní smlouvy do vkladu vlastnického práva na katastru nemovitostí na příslušném listu vlastnictví objevila např. exekuce či jiná právní vada. Realitní kancelář neodpovídá za splnění závazků té které smluvní strany ani za právní či faktické vady nemovitostí. Má-li být na koupi nemovitostí čerpán např. úvěr, je možno zpracovat buď smlouvu o smlouvě budoucí, anebo ideálně lépe již rovnou kupní smlouvu s tzv. odloženou účinností, a to ideálně v advokátní kanceláři. Advokátní úschova může řešit také otázku částky připadající na daň z převodu nemovitostí, kdy by si kupující měl uvědomit, že je ze zákona ručitelem za to, že prodávající tuto daň finančnímu úřadu řádně a včas zaplatí.
DALŠÍ UJEDNÁNÍ VE SMLOUVĚ
Kupní smlouva na nemovitost by měla obsahovat také celou řadu dalších ujednání, např. o možnostech odstoupení od ní a podmínkách k tomu dohodnutých, o problematice vyklizení nemovitostí, prohlášení prodávajícího ohledně právních a faktických vad nemovitostí, resp. o jejich absenci a zajištění pro případ nepravdivosti takových prohlášení, případně řadu dalších ujednání. Může se stát, že v mezidobí se např. na příslušném listu vlastnictví objeví exekuce či jiná právní závada, dodatečně se zjistí, že na nemovitosti vázne např. nájemní či jiné právo, které není patrné z listu vlastnictví nebo že byla např. ohledně nemovitostí podána soudní žaloba, která nebyla v té době ještě patrná v katastru nemovitostí a která může mít na vlastnické právo k nemovitosti podstatný vliv apod. Dobrá smlouva by i na takové eventuality měla být připravena. Pokud je např. kupován pozemek pro zástavbu, měl by kupující prověřovat např. to, zda je takový pozemek určen skutečně k zástavbě, v jakém rozsahu a za jakých podmínek, dále možnosti přívodu inženýrských sítí, napojení přípojek kanalizací apod. Je-li kupován byt v bytovém domě, měl by se kupující zajímat mj. např. o stanovy a jiné dokumenty společenství vlastníků jednotek nebo bytového družstva a o povinnosti z nich vyplývající.
Obdobná rizika a upozornění shora uvedená platí podobně také samozřejmě v případech, kdy jsou nemovitosti převáděny bez součinnosti realitní kanceláře a kdy se prodávající a kupující domluví tzv. napřímo. I zde platí, že při špatně sepsané smlouvě můžete skončit bez financí i bez nemovitosti.
