V naší AK neplatíte nic předem a cena za kupní smlouvu na nemovitost online je u nás příznivá a rozumná, a to při zachování stejné odpovědnosti jako v klasické „kamenné“ kanceláři. Nezávazně se nás můžete dotázat na podmínky a přesnou cenu a teprve pak se rozhodnout. V naší AK neplatíte nic předem – nepožadujeme žádnou zálohu předem – smlouvu platíte, až obdržíte hotové dokumenty.

Mnohdy může stačit i jen jedno slovo, jehož význam laik nemusí ani vnímat jako důležitý, a celá smlouva se posouvá do jiné roviny. U úplatných převodních smluv typu kupní smlouvy na nemovitost se kvůli „maličkostem“ a na první pohled „nepodstatným“ slovům občas naprosto zbytečně riskuje s obecnými vzory i v zásadních otázkách úhrady a splatnosti kupní ceny a riskuje se tak jak možná ztráta vlastnictví nemovitostí, tak i ztráta naopak kupní ceny – financí, které představují často hodnotu i celoživotních úspor. Obecné vzory smluv neřeší níkdy specifika konkrétního případu, zatímco naše smlouvy jsou zpracovávány na míru konkrétnímu případu i klientovi. Často si smluvní strany nejsou při vyplňování různých obecných vzorů dostatečně vědomy ani řady zákonných povinností.

KUPNÍ SMLOUVA NEMOVITOST – VZOR ANEBO PRÁVNĚ KVALITNÍ SMLOUVA BEZ RIZIKA?

VZORY JSOU RIZIKOVÉ. NEZPRACUJÍ VÁM ANI NÁVRH NA VKLAD

I sebelepší vzor kupní smlouvy na nemovitost je pořád jen obecný vzor a za výsledek se neručí vůbec nebo jen omezeně.

Každý převod nemovitosti i každá kupní smlouva na nemovitost mají svoje specifika. Vzor je z povahy věci vždy jen obecným návodem, ať je zpracován sebelépe a případně i právníkem (o vzorech z internetu na jednu A4 ani nemluvě). Internet je plný vzorů, za něž sice nezaplatíte buď vůbec nic, anebo jen symbolickou cenu, ale na druhou stranu buď za ně není ručeno vůbec, anebo jen omezeně, tedy za vzor jako takový, ale již nikoliv za výsledek po nesprávném doplnění nebo za jeho nesprávné použití pro konkrétní situaci. V praxi jsou tyto záležitosti přitom bohužel opakovaně podceňovány. Pokud nastane problém, a to mnohdy i přes zavkladování smlouvy do katastru, je pozdě se snažit zjišťovat kde se stala ve smlouvě (u níž mnohdy záleží i na jednom slovu, jehož význam laik neodhalí) chyba. Snažit se pak takový problém řešit až nastane, znamená snažit se ho řešit bohužel pozdě. Nedoporučuje se proto stahovat obecné vzory smluv z internetu. U nemovitostí se vyplatí nechat si vypracovat smlouvu na míru od advokáta.

I vzor kupní smlouvy na nemovitost, který „projde“ katastrem, může být napadnutelný. Často se řeší bohužel problémy i ze smluv, které katastrem „prošly“ a především právě různé vzory smluv bývají rizikové. I „dobrý“ vzor můžete špatně vyplnit, něco opomenout atp. Ať již jde o soubory, které stáhnete a vyplňujete nebo o formuláře, do kterých doplňujete údaje a dokument se pak automaticky vygeneruje. Všimněte si, zda daný web (např. v obchodních podmínkách) upozorňuje, že nenese odpovědnost za škodu způsobenou použitím vzoru či formuláře anebo že nejde o právní službu. Ručit totiž jen za správnost vzoru nebo ručit i za výsledek, jsou právně diametrálně odlišné věci. Navíc žádný vzor smlouvy Vám, narozdíl od nás, nepřipraví také správný návrh na vklad, přitom i kvůli chybě v návrhu na vklad kupní smlouvy na nemovitost katastry často předložené smlouvy zamítají.

Vcelku často se dozvídáme o případech, kdy klienti využili nějaký obecný vzor kupní smlouvy na nemovitost (ať již jako prodávající nebo jako kupující) nebo vyplnili nějaký generovaný formulář na internetu. Bohužel však žádný takový vzor ani formulář kupní smlouvy na nemovitost je neupozorní na možná rizika ani důležité souvislosti, které sami nepovažovali třeba vůbec za podstatné. „Garantovaný“ obecný vzor nebo formulář k převodu nemovitosti sami často špatně vyplní a katastr jim smlouvu vrátí. V tom lepším případě pak druhá strana je ochotná smlouvu napravit či opravit a je to také možné … v tom horším nastává ovšem značný problém, kdy jedna strana riskuje vysokou kupní cenu, druhá pak hodnotné nemovitosti! Jindy zase pominou zcela daňové, právní a jiné důležité souvislosti, na které je žádný vzor ani formulář neupozorní apod.

Tato rizika je třeba velmi dobře zvážit předem, protože nemovitosti mají nemalé hodnoty a tyto problémy by chtěl asi zpětně proto řešit málokdo. Vzor nebo formulář vyjde možná „jen“ na pár stovek nebo je dokonce někdy k dispozici i zdarma, ale s ohledem na hodnoty nemovitostí jistota je naprosto nesrovnatelná oproti smlouvě zpracované na míru, u níž je garantován i výsledek. Nedoporučuje se proto stahovat obecné vzory smluv z internetu. U nemovitostí se vyplatí nechat si vypracovat smlouvu na míru od advokáta.

Obecně tedy při převodu nemovitosti máte možnost využít následující varianty, ke kterým připojujeme popis našeho názoru. Posouzení rizik a toho, která varianta je, s přihlédnutím k hodnotě převáděných nemovitostí, pro vás vhodná a právně dostatečně jistá, ponecháváme plně na vašem uvážení. 

vzor z internetu zdarma

v tomto případě není ručeno vůbec za nic, přičemž problémy mohou nastat i až po vkladu do katastru, u kupních smluv pak hrozí, kromě jiného, i případně ztráta vlastnictví nemovitosti nebo naopak kupní ceny

vzor z jiného případu

opět není ručeno vůbec za nic – to, že smlouva prošla někomu jinému katastrem a zatím z toho není problém, že nikdo smlouvu zatím nenapadl anebo že převod např. u kupní smlouvy proběhl pro obě strany bez ztráty hodnot, neznamená, že tomu tak bude i v dalším případě

vzor z internetu placený

ručí se jen za vzor jako takový, a to pouze pokud je jeho autorem advokát (jiné vzory nemá smysl si ani platit), neručí se za výsledek pro daný případ, za správné doplnění, použití či za vhodnost pro specifika daného případu, což je podstatný rozdíl (odpovědné weby přitom na tuto skutečnost alespoň výslovně upozorňují), vzor je navíc jen obecným základem. A je jedno, zda jde o vzor ke stažení a vyplnění, nebo automaticky generovaný formulář

smlouva na míru od advokátní kanceláře

je ručeno komplexně za smlouvu zpracovanou na míru danému případu i za výsledek, včetně dostatečného právního zajištění nároků té které smluvní strany, která se na AK jako klient obrátí, popř. vyváženě obou zároveň, nejen za to, že smlouva tzv. „projde“ katastrem, klient je případně upozorněn i na vhodnost daného řešení včetně specifických ujednání, součástí služby jsou konzultace, poučení atp., u online smlouvy jde často o levnější variantu. Smlouva obsahuje v tomto případě většinou také hlavičku advokátní kanceláře

smlouva zpracovaná někým jiným

opět není ručeno fakticky za nic, pokud je sami zpracovávají, když takové smlouvy nabízejí občas např. realitky, geodeti aj. podobné subjekty. I u realitních kanceláří je třeba si uvědomit, že jejich cílem je uzavřít obchod a nikoliv prioritně chránit tu kterou vybranou smluvní stranu a veškeré její nároky

TO, ŽE KUPNÍ SMLOUVU NA NEMOVITOST „ZKONTROLUJE“ KATASTR NESTAČÍ

Platnost smlouvy lze napadnout i přesto, že byla zapsána do katastru. Tedy to, že kupní smlouva na nemovitost „projde“ katastrem, neznamená ještě jistotu. S ohledem na hodnoty nemovitostí se proto nemusí vyplatit riskovat se vzorem, byť by katastrem „prošel“.

Rozhodně nejde jen o to, zda katastr kupní smlouvu na nemovitost vrátí či zapíše na první pokus. K napadení platnosti kupní smlouvy na nemovitost může dojít i přes její zápis v katastru, a to i léta poté. Obsahem rozhodnutí katastrálního úřadu není prohlášení kupní smlouvy na nemovitost za platnou, ale pouze povolení vkladu. Narozdíl od laické a mylné představy katastrální úřad totiž nezkoumá z hlediska platnosti kupní smlouvy na nemovitost vše. Proto není vhodné vyplňování vzorů ani přepisování jiných smluv, které katastrem již „prošly“ někomu jinému. Aby totiž něco „jen prošlo“ katastrem není až takový problém, jako zajistit, aby to bylo platné a v pořádku i kdykoliv poté. Být pak zrovna tím, u koho se objeví i léta po zápisu nějaký zásadní problém, znamená hledat kvalitní právní pomoc často již pozdě.

Hodnoty nemovitostí bývají často vysoké, a proto nemá smysl riskovat se vzory kupních smluv na nemovitosti. Pokud podceníte právní detaily nebo podmínky v převodní kupní smlouvě na nemovitost, můžete přijít o nemovitosti či o peníze, a to nejen před samotným vkladem do katastru, ale případně i delší dobu po tom, co řádně vklad do katastru byl realizován. Dejte si také pozor na to, kdy jste osvobozeni jako prodávající od daně z příjmu (nezaměňovat s daní z převodu nemovitosti). Zjišťování této skutečnosti až po převodu může být finančně poměrně bolestnou zkušeností.

MÁTE JIŽ NÁVRH KUPNÍ SMLOUVY NA NEMOVITOST A CHCETE JEJ ZKONTROLOVAT?

Pokud máte již návrh kupní smlouvy na nemovitost předložený druhou smluvní stranou nebo realitkou, tak Vám ji můžeme zkontrolovat, upozornit na rizika a upravit ustanovení, která Vás budou lépe chránit.

DALŠÍ SLUŽBY …

V regionu doporučíme i související realitní, geodetické, finanční aj. služby, poskytneme advokátní úschovu kupní ceny u kupní smlouvy na nemovitosti. V regionu můžeme pomoci zajistit, zprostředkovat či doporučit prověřenou realitní kancelář, soudního znalce na znalecký odhad ceny nemovitosti, finančního poradce pro vyřízení hypotéky či úvěru nebo geodetickou kancelář.

ADVOKÁTNÍ ÚSCHOVA KUPNÍ CENY

Standardní možností je využití také advokátní úschovy, která je poskytována za zvýhodněných podmínek právě v případech, kdy AK připravuje pro klienta také kupní smlouvu na nemovitost. Jedná se o deponování kupní ceny na depozitním úschovním účtu advokátní kanceláře do doby splnění podmínek stanovených ve smlouvě. K tomu viz blíže tento příspěvek.