Advokátní kancelář zpracuje a připraví právně kvalitní dokumenty, které poskytnou jistotu platnosti těchto právních listin a právně erudovaného zajištění podstatných požadavků a nároků:

smlouvu o nájmu bytu
smlouvu o podnájmu bytu
smlouvu o nájmu nebytových prostor určených k podnikání
smlouvu o nájmu rodinného domu
smlouvu o nájmu pozemků
pachtovní smlouvu pro zemědělské pozemky

Běžný občan nemusí ve smlouvě přikládat význam určité části, jejíž absence nebo špatná formulace pak může znamenat zásadní chybu, kterou již nelze napravit. U nájemních smluv se poměrně často vyskytují různé obecné vzory či již jednou vytvořené jiné smlouvy, které jsou však přepisovány nebo vyplňovány i s podstatnými právními chybami, chybějícími zajištěními, neplatnými ujednáními či se zastaralou právní úpravou, která již neodpovídá aktuálnímu znění zákona. Pozor mj. také na povinnost v zákonem vyjmenovaných případech nájemních vztahů předat průkaz energetické náročnosti budovy. Jednou kvalitně vytvořenou vzorovou nájemní či pachtovní smlouvu lze přitom používat i do budoucna pro další případy, tedy jedná se často jen o prvotní investici do takové smlouvy. Jednou za čas však i přesto se doporučuje nechat si takové smlouvy zrevidovat, neboť právní systém, ale i postoje soudní judikatury, se v průběhu času občas poměrně zásadně mění.

NÁJEMNÍ SMLOUVA NA BYT ČI DŮM, NEBYTOVÉ PROSTORY URČENÉ K PODNIKÁNÍ A PACHTOVNÍ SMLOUVA

Co vše musí být v nájemní smlouvě na byt či dům?

Nájemní smlouva musí určitě obsahovat označení pronajímatele a nájemce a přesný popis předmětu nájmu, ať již jde o byt či dům. Dále dobu trvání nájmu pokud má být sjednán nájem na dobu určitou, jinak by šlo o nájem na dobu neurčitou. Pokud zatím s nájemcem nemáte zkušenost, určitě doporučujeme sjednat nájem na dobu určitou, např. půl roku či rok maximálně, a posléze příp. prodloužit nájem dodatkem. Také je vhodné si nájemce prověřit min. v insolvenčním rejstříku a rejstříku exekucí.

Důležité je také přesně si dohodnout výši nájemného a záloh za služby spojené s nájmem, jako elektřina, plyn, vodné a stočné apod. Zde je třeba myslet na to, že ve vyúčtováních od správců bytových domů bývají zahrnuty i platby do fondu oprav, které nelze na nájemce přenášet v rámci záloh na služby a tyto částky musí být zohledněny již příp. ve výši sjednaného nájemného samotného. Vhodné je pořešit také způsob vyúčtování služeb a přesnou splatnost nájemného. Smluvně lze řešit také příp. inflační doložku, popř. si domluvit tzv. jistotu – kauci, nicméně ta má následně pak pravidla v rámci jejího vyúčtování, se kterými je nutno počítat.

Laicky sepisované smlouvy obsahují často různá ujednání, která však nemusí být platná, protože nájemce v řadě ohledů chrání zákon a nelze sjednat některé podmínky nájmu méně výhodně, než jak stanoví občanský zákoník. Většinou se to týká kratších výpovědních lhůt nebo vůbec podmínek pro jednostranné ukončení nájmu ze strany pronajímatele, nebo různých zákazů pokud jde např. o trvalé bydliště, chov domácích mazlíčků apod. Práva a povinnosti ve smlouvě tak je třeba sjednávat s ohledem na zákonná ustanovení. Nájemní smlouva by měla obsahovat také základní pravidla pro běžnou údržbu a opravy, opět s přihlédnutím ale k zákonným pravidlům, která např. řeší co se rozumí drobnou opravou apod.

Jaký je rozdíl mezi nájmem, pronájmem a podnájmem?

Nájem a „pronájem“ jsou prakticky totožné pojmy a vztahují se k uvedené nájemní smlouvě, kterou vlastník nemovitosti jako pronajímatel tuto pronajímá nájemci k užívání za úplatu. Podnájmem se pak rozumí situace, kdy nájemce dále podnajme stejnou nemovitost nebo její část dalšímu uživateli – podnájemci. Pojmy nájem a podnájem jsou v laické praxi běžně zaměňovány, přitom mají úplně jiná pravidla. Pozor na případná ujednání v nájemní smlouvě, která podnájem mohou zakazovat. Podnájem je často využíván např. u družstevních bytů, kdy vlastníkem bytu je bytové družstvo a „vlastník“ vlastní pouze družstevní podíl, se kterým je spojeno jeho vlastní právo nájmu bytu, tudíž pokud byt chce dát dále do užívání, sjednává podnájemní, nikoliv nájemní smlouvu. Zde pozor na příp. podmínky bytového družstva v rámci stanov a samotné nájemní smlouvy s bytovým družstvem (souhlas s podnájmem či poplatek za schválení atp.).

Co patří do nájemného u bytu? Které služby platí pronajímatel a které nájemce?

Je potřeba rozlišovat mezi nájemným samotným, jako částkou, kterou má pronajímatel jako úplatu za poskytnutí nájmu a zálohami za služby spojené s nájmem. Těmi mohou být např. zálohy na energie – elektrická energie, topení, vodné a stočné, odvod komunálního odpadu, osvětlení či úklid společných částí bytového domu, provoz výtahu apod. Naopak nelze na nájemce přenášet platby jako je odvod – příspěvek do fondu oprav či správu nebo pojištění celého domu.

Kdo hradí drobné opravy v bytě?

Doporučujeme prostudovat si minimálně Nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu.

Co je to pacht? Jaký je rozdíl mezi nájmem a pachtem?

Pachtovní smlouvou přenechává propachtovatel (jakoby „pronajímatel“) určitou věc k dočasnému užívání a požívání pachtýři (jakoby „nájemce“), za což náleží pachtovné (jakoby „nájemné“). Tato smlouva má řadu jiných pravidel, než nájemní smlouva. Propachtovat lze takto typicky např. podnik – závod, popř. provoz nějakého podniku (např. restaurace), ale nejčastěji se lze s touto smlouvou setkat v případě tzv. zemědělského pachtu, kdy zemědělská společnost si propachtovává (jakoby „pronajímá“) pozemky, nejčastěji ornou půdu či trvalý trvaní porost, za tím účelem, aby jej užívala, ale také na něm hospodařila a brala z toho užitky (= požívání), tj. např. měla výnos z pěstování zemědělských plodin. V takovém případě se tak nejedná o nájem pozemku, ale o pacht pozemku. Zjednodušeně tak nájem umožňuje nájemci věc pouze užívat, ale pacht opravňuje pachtýře i k požívání, tedy aby z dané věci pobíral užitek či výnos.